关于无效房屋买卖合同法律实务探究.doc
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1、精选资料关于无效房屋买卖合同法律实务探究 摘 要:房屋买卖合同纠纷涉及资金数额庞大,法律事实复杂,交易周期漫长,商业风险巨大,对交易当事人利害攸关,还涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题,这些都离不开买房合同的效力问题。所以如何认定房屋买卖合同的效力,显得尤为重要。因而在房屋买卖纠纷诉讼中,双方都应首先考虑买房合同是否合法有效。 关键词:无效房屋买卖合同;实例分析 1产权主体有问题,合同无效 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有
2、人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。但在实践中要具体问题具体分析。 如王某与刘某是夫妻关系,1998年8月购买了某小区某幢406室房屋,产权登记在丈夫刘某名下。因夫妻矛盾王某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年6月刘某背着王某与蔡某签订了房屋买卖合同,将406室以76000元出售给蔡某。商谈过程中,刘某出示了房屋所有权证,带蔡某实地察看了房屋,并谎称其妻王某同意出卖房屋。在房管部门办理产权变更登记手续时,刘某提交了房屋所有权证、结婚证、伪造王某签名的出售房屋委托书和托人取得的关于委托书属王某出具的证明。2000年8月蔡某付清了房款,领取了406室产权证后搬入406室居住,
3、对房屋还进行了装璜。嗣后,王某发现406室被卖,遂以刘某、蔡某侵犯其房屋所有权为由向法院提起诉讼,要求确认房屋买卖无效。 对该案的法律适用存在两种意见:第一种意见认为,406室是王某、刘某的夫妻共有财产,共同享有所有权,刘某处分夫妻共有财产未经王某同意,侵犯了王某的房屋所有权,刘某与蔡某的房屋买卖无效;第二种意见认为,虽然刘某作为共有人之一处分了共有财产,但蔡某作为第三人不知道王某不同意出售406室,是善意的,而且支付了相应的房价,已办理了产权变更登记手续,应认定买卖关系有效,王某的损失可向刘某另行主张。第一种观点从无权处分的角度着力保护共有人的权利,第二种观点根据物权公示原则侧重维护财产交易
4、安全,均有一定的法律落脚点和适用上的合理性。第三种观点蕴含着保护善意第三人合法权益的原则,针对房产部分共有人擅自出卖共有财产的复杂情况,区别不同情况作出不同处理,本案中蔡某符合善意取得要件,确认买卖关系有效。笔者赞同第以下观点。 第一,有明确的法律根据。最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)第89条规定“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效,但第三人善意、有偿取得财产的,应当维护第三人的合法权益”,该司法解释从某一角度规定了善意取得制度的适用,针对的是共同共有财产,其内容的外延应理解为包含共同共有的房产,案例符合司法解释规定的情形,蔡某的合法权益应予保护;第
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