民生写字楼项目营销策划方案.ppt
《民生写字楼项目营销策划方案.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《民生写字楼项目营销策划方案.ppt(73页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、营销策划方案民生金融大厦项目2015年09月08日1问题及目标界定项目诠释1123456项目客户思考项目总体运营策略市场环境及竞争 目 录项目整体定位PART-1PART-1 项目诠释项目诠释n聚焦地块聚焦地块n项目属性项目属性主要经济技术指标主要经济技术指标建筑面积建筑面积79053.2979053.29可售面积可售面积2932929329618618层面积层面积2772927729地理位置:本项目地块所处的位置绝佳,处于纯CBD最后一块写字楼用地,项目极度优越的地段使本项目有极大的利润空间和升值潜力。本案九如路项目概况千玺广场四十七中郑州目前写字楼区域分布写字楼漂移郑东写字楼升级引擎郑东新
2、区商务圈现在:以大体量的商务楼群为核心的写字楼区。文化路商务圈经三路商务圈裕达国贸紫荆山路商务圈未来路商务圈历史:以路为基本要素的商务区,以代表性写字楼为核心的商务区。金水路商务圈1.2劣势分析(W)1.1优势分析(S)项目SWOT分析p 占据城市主流价值地,CBD核心区位,升值潜力巨大;p 项目物业市场稀缺,价值与时凸显;p 项目紧临地铁1、4号线,快捷立体交通为项目价值提速;p 项目西观如意湖,东眺东运河,南望熊耳河,处金三角纯生态自然水领地,舒适怡人的外部空间环境;p 会展中心、艺术中心、商业中心等成熟奢华配套,尖端商务环境,提升项目价值;p 随着CBD日益成熟,入驻企业的增加,郑东新区
3、的价值和人气都将大幅提升,带动项目商务价值提升。p项目周边配套尚不成熟,现有商务氛围不足;p项目产品规划不足以支撑项目高端商务价值;p项目价值需要重新定义。1.4威胁分析(T)1.3机会分析(O)项目SWOT分析p CBD最后少数几栋商务楼之一,极其稀缺;p新政对住宅投资的抑制,为商业办公带来机会;p市场出现空白点,为项目带来发展空间;p千玺广场价格标杆极大的拉升了区域物业市场价值。p区域内的其他类型物业价值对项目客流的分流;p政策的不明朗为市场带来不确定因素;p同类项目的市场竞争。PART-PART-2 2 问题及目标界定问题及目标界定n项目面临问题项目面临问题n项目目标项目目标项目核心问题
4、 从项目简略扫描,我们不难发现,项目基础素质较好,绝佳的地理位置,赋予了本项目未来巨大的升值潜力,如此一块地,我们的问题不仅仅是如何保证高额的利润,而我们的目标是:实现项目最大的土地价值做出区域内顶端的产品取得最大化的开发回报 那么,如何实现我们的差异化和最大价值化?我们的目标保证是我们的目标保证是差异化差异化营销新模式营销新模式资源整合资源整合地段价值产品特色服务增值【地段】炒作绚烂本项目的地段价值,突显本项目的稀缺性!提炼土地价值【产品】产品差异化 合理规划设计本项目的产品,做出自己的特色,突现差异化【服务】服务?如何通过营销模式和后期的服务,实现对客户的增值感和信心!营销模式的创新和后期
5、的服务保证PART-PART-3 3 市场环境及竞争市场环境及竞争n宏观市场分析宏观市场分析n竞争环境分析竞争环境分析宏观市场分析宏观经济环境扫描写字楼市场分析GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展800-4,000US$4000-8,000US$08000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期人均GDP与房地产发展关系宏观经济环境扫描房地产市场发展预警系统判断-郑州房地产处于快速发展期郑州郑州房地产市场各发展阶段特征分析:发展阶段发展阶段启动阶段启动阶段快速发展阶段快速发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶
6、段减缓发展阶段减缓发展阶段人均GDP(美元)800300030004000400080008000以上外部环境福利分房阶段,政府为整个产业的主要投资者;区域平行发展。消费者收入水平提高;区域市场发展出现不平衡,地段价值开始显现;市场存在不规范操作,政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地市场、商品房市场规范操作;政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行;政府的住房福利少量存在。房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导;土地市场与商品房市场完全规范;但政府的住房福利依旧少量存在。竞争条件有实力竞争者较少;需求简单、市场结构单一。大量新竞争者介入,开发投资量猛
7、增;需求复杂、市场细分显现;竞争以市场份额的竞争为主。竞争者数量减少;市场细分充分,占有新的细分市场较难;开发商注重效益/低成本。竞争者数量进一步减少,消费者需求减少。需求特征满足基本生活需求,客户结构简单。生存、改善需求兼有;需求急剧增加;客户层面扩大需求增长趋于平稳;改善需求为主;客户结构复杂多样。改善需求为主,需求趋于多样化。供应特征单纯数量型,产品形式单一,基本无附加值。产品大量出现,形式逐渐多样化,价格迅速提高,数量与质量并重;产品附加值出现并提高。产品注重质量,价值构成广泛,产品附加值很好体现。产品形式极为丰富,高质量。郑州处于平稳发展阶段宏观经济环境扫描三产分布比例 第三产业结构
8、及增长比较稳定,变化较小第三产业结构及增长比较稳定,变化较小第二产业占GDP比重逐渐上升,说明工业是郑州市的主导产业近年来第一产业和第三产业比例均小幅下降第一产业比重较低第三产业结构相对稳定,近年变化较小自2000年以来,第一产业的比重有所下降,与此同时第二产业的比率波动上升宏观经济环境扫描数据来源:郑州市统计年鉴 第三产业总量反映郑州写字楼整体容量处于中等,经验值反映郑州写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低水平三产GDP总量(亿元)写字楼整体容量1200大8001200中等3高23中等2较低郑州=60/4244=1.4%郑州2008年第三产业GDP总值853.9亿元,写字楼整体容量处于中等
9、郑州宏观经济环境扫描宏观经济环境扫描写字楼市场分析宏观市场分析楼盘名称建筑面积(平方米)发售时间销售率(%)成交价格(元/平方)销售速度国际企业中心10000004年10月9545004280永和国际3000004年8月9040001100蓝码地王大厦5600005年7月9565002200绿地峰会天下5200006年10月8561004900浦发国际5000006年10月9960006200省汇中心7500006年10月95以上58007900财富广场2期10000005年11月95以上53006300盛润白宫14000008年初96%89005833楷林国际7800008年中旬95%100
10、00现销售价4333荣勋赢座5900008年中旬100%80004900千玺广场2400002010年5月30000销售速度写字楼市场的月均销售速度:4795平方米从开盘计算郑州写字楼分布图郑东新区中原区金水区管城区二七区按照物业档次、目前售价按照物业档次、目前售价/租金将板块分级租金将板块分级2.02.52.53.01.02.07000900090002500060008000金水区板块郑州高端写字楼最为集中的的商务圈。行政导向,依托省机关商业、交通配套成,商务氛围浓第一层级核心驱动力未来发展趋势租金:2.0-2.8元/m2/天,售价:7000-9000元/m2物业管理费:1-1.5元/m2
11、/月租金/售价行业:多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、保险、文化传播等;客户:国际国内知名企业驻杭机构、河南省及郑州市著名企业;以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象;注重办公品质及配套、交通的成熟度:客户特征未来5年内将继续保持领先地位;土地供应稀缺,后续供应量有限;租售状况高品质的物业招租良好,出租率在85以上;销售客户以自用客户为主;金水路农业 路北环花园路文化路经三路中州大道项目名称项目名称郑州国贸中心郑州国贸中心信息大厦信息大厦图示图示河南新田置业有限河南新田置业有限公司公司开发商开发商河南索克置业有限河南索克置业有限公司公司农业路与
12、花园路交农业路与花园路交叉口叉口位置位置花园路北环交叉口花园路北环交叉口29层层/3.5m,7万万平商业平商业层数层数/层层高高28层层/2.8m,群房,群房4层层70年产权年产权产权年产权年限限40年产权年产权中央空调中央空调空调空调中央空调中央空调6部部电梯电梯5部部规模规模大型综合体项目体量近大型综合体项目体量近50万,万,2栋写字楼约栋写字楼约8万万1栋,占地栋,占地9112,总建面,总建面4.16万万,528层为层为纯写字楼纯写字楼售售/租价格租价格0.9-1.2元元/天天1.2元元/天天售售/租率租率出售率出售率90出租率出租率90装修状况装修状况毛坯,大堂等公用部位精装修毛坯,大
13、堂等公用部位精装修毛坯,大堂等公用部位精装修毛坯,大堂等公用部位精装修核心卖点核心卖点超大型综合体项目,配有超大型综合体项目,配有7万平方的商业面积万平方的商业面积,配配套完善套完善唯一专于商务用途的写字楼唯一专于商务用途的写字楼花园路经典写字楼扫描项目名称项目名称广汇国贸大厦广汇国贸大厦财富广场财富广场图示图示郑州广汇房地产有限郑州广汇房地产有限公司公司开发商开发商鑫广河南置业鑫广河南置业经三路纬五路交叉口经三路纬五路交叉口位置位置经三路农业路经三路农业路22层层/2.9m,群房,群房3层层层数层数/层层高高24层层/2.8m,群房,群房3层层50年产权年产权产权年产权年限限70年产权年产权
14、分户空调分户空调空调空调中央空调中央空调7部部电梯电梯每栋每栋2部爱登宝电部爱登宝电梯梯规模规模主楼主楼22层,西楼层,西楼12层、北层、北12层。建面约为层。建面约为6万万,7栋,建面约为栋,建面约为18万万,售售/租价格租价格租金租金1.9元元/天天租金租金0.9-1.2元元/天天售售/租率租率90%以上以上销售率在销售率在95%以上以上装修状况装修状况毛坯,大堂等公用部位精装修毛坯,大堂等公用部位精装修毛坯,大堂等公用部位精装修毛坯,大堂等公用部位精装修核心卖点核心卖点“经三路经三路”、纯写字楼办公、纯写字楼办公写字楼项目经三路大型纯写字楼写字楼项目经三路大型纯写字楼经三路经典写字楼扫描
15、项目名称项目名称浦发国际大厦浦发国际大厦未来大厦未来大厦图示图示名门地产名门地产开发商开发商商品交易所商品交易所金水路珏凤路交叉口金水路珏凤路交叉口位置位置未来大道近纬四中未来大道近纬四中路路27层层/2.8m层数层数/层层高高23层层/2.5m40年产权年产权产权年产权年限限40年产权年产权分户空调分户空调空调空调中央空调中央空调9部部电梯电梯7规模规模主楼主楼27层,附楼层,附楼11层,建筑面积层,建筑面积6万平方万平方1栋,建面约为栋,建面约为6万万,售售/租价格租价格售价售价6000元元/开盘时销售价格开盘时销售价格租金租金2.8元元/天天售售/租率租率销售率销售率90%以上以上出租率
16、在出租率在95%以上以上装修状况装修状况毛坯,大堂等公用部位精装修毛坯,大堂等公用部位精装修毛坯,大堂等公用部位精装修毛坯,大堂等公用部位精装修核心卖点核心卖点金融总部级写字楼金融总部级写字楼租赁型办公楼租赁型办公楼金水区其他经典写字楼扫描郑东新区板块郑州最具发展潜力的商务圈,主要由会展业带动区域发展,代表郑州未来写字楼最高水平的CBD区政府导向,会展业带动成熟公建配套高档住宅区第二层级核心驱动力未来发展趋势租金:2.5-3.0元/m2/天售价:9000-25000元/m2物业管理费:1.2-2元/m2/月租金/售价行业:区域内国际会展中心的带动相关行业,如会展,贸易等;客户:国际国内知名企业
17、驻杭机构、以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象;注重办公品质客户特征未来5年内将继续保持领先地位;土地供应稀缺,后续供应量有限;租售状况交通不便,商业配套不成熟,出租率在50左右;销售状况较好,以投资客户为主;郑东新区郑州未来最具活力商务板块本案海逸名门千玺广场世纪峰会蓝码地王温哥华大厦乐地金融中心CBD各发展阶段客户分布特征高比例投资客中型服务性企业500强实业型企业雏形CBD发展中的CBD成熟CBD2007年2012年市场投资市场投资价值认同价值认同低低中中高高投资比例投资比例低低高高低低产业类型产业类型第二产业:第二产业:生产型公司的市场部、生产型公司的市场部、
18、销售部、研发部门,或销售部、研发部门,或及办事处、子公司及办事处、子公司第三产业:第三产业:服务于第二产业服务于第二产业咨询、物流、贸易等行咨询、物流、贸易等行业业第三产业:第三产业:金融相关的行业金融相关的行业产业表现产业表现科技公司、计算机公司、科技公司、计算机公司、制造业展销场等制造业展销场等咨询顾问公司、设计单位、咨询顾问公司、设计单位、会计事务所、律师事务所、会计事务所、律师事务所、物业公司、进出口贸易公司物业公司、进出口贸易公司等等银行、证券、保险等公司银行、证券、保险等公司企业类型企业类型民营企业民营企业民营企业、外资企业民营企业、外资企业民营企业、外资企业、跨民营企业、外资企业
19、、跨国公司国公司2002年郑东新区正处于发展中的CBD阶段郑东新区郑东新区CBD已形成规模效应,提升市场信心已形成规模效应,提升市场信心CBD地区由内、外环两条环路组成,建成60幢高档商业楼宇;经过7年的大规模建设,CBD已经完成了写字楼和公寓的建设并部分投入使用,增强了市场对新区开发的信心。项目名称项目名称绿地峰会天下绿地峰会天下蓝玛地王大厦蓝玛地王大厦图示图示绿地集团绿地集团开发商开发商郑州歌亿房地产有郑州歌亿房地产有线公司线公司CBD外环外环位置位置CBD外环外环30层层/3.7m层数层数/层高层高30层层/3.6m40年产权年产权产权年产权年限限40年产权年产权中央空调中央空调空调空调
20、中央空调中央空调6部部电梯电梯6部部规模规模2栋,约栋,约10万万1栋,栋,5.6万万售售/租价格租价格6200元元/租金:租金:1.1-1.5元元/天天 原售价原售价6000-6500元元/租金:租金:1.1-1.5元元/天天 售售/租率租率已销售完毕已销售完毕以上价格为开盘价以上价格为开盘价销售完毕销售完毕装修状况装修状况毛坯,大堂等公用部位精装修毛坯,大堂等公用部位精装修毛坯,大堂等公用部位精装修毛坯,大堂等公用部位精装修核心卖点核心卖点地理位置,规模,开发商品牌地理位置,规模,开发商品牌中原首座全钢结构写字楼,玻璃幕墙中原首座全钢结构写字楼,玻璃幕墙 郑东新区CBD代表楼盘项目名称项目
21、名称顺驰第一国际顺驰第一国际新芒果大厦新芒果大厦图示图示河南顺驰地产有限河南顺驰地产有限公司公司 开发商开发商郑州新芒果房地产有郑州新芒果房地产有限公司限公司 CBD外环外环位置位置CBD外环外环27层层/4.1米米层数层数/层层高高30层层/3.5米米40年产权年产权产权年产权年限限40年产权年产权中央空调中央空调空调空调中央空调中央空调10部部电梯电梯5部部规模规模1栋,栋,5.8万万建面约建面约4.6万万售售/租价格租价格6100开盘销售价格开盘销售价格售价售价6300元元/开盘销售价格开盘销售价格售售/租率租率售完售完销售完毕销售完毕装修状况装修状况毛坯,公用部位精装修毛坯,公用部位精
22、装修毛坯,公用部位精装修毛坯,公用部位精装修核心卖点核心卖点开发商品牌,地域前景开发商品牌,地域前景郑东新区CBD代表楼盘西北区板块现存写字楼陈旧且品质不高物业形态以商住现存写字楼陈旧且品质不高物业形态以商住的形式为主,客户外溢。的形式为主,客户外溢。传统商业中心,商业配套成熟市政府行政配套核心驱动力未来发展趋势租金/售价潜在供应规模小,客户外溢,出租率下降客户将存在外迁郑东新区或金水区板块现象租售状况平均出租率在60以上;在售楼盘较少租金:集中于0.5-1.2元/m2/天;售价:5000-6000元/m2;物业管理费:0.6-1元/m2/月行业:以贸易、信息科技、广告及政府类相关企业为主,客
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 民生 写字楼 项目 营销策划 方案
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,个别因单元格分列造成显示页码不一将协商解决,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【胜****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【胜****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。