前期物业管理方案.doc
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1、前期物业管理方案一、物业管理前期筹备工作(一)管理人员、水电工、保安人员,应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局,智能化安防监控系统等管理中应注意事项,加强培训,为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础,为业主解决后顾之忧。(二)建立整理楼宇的具体资料,组织整理设备档案,资料档案及业主资料,做到档案齐全,有序管理。(三)依据相关文献及本社区住宅特点制定社区业主公约,管理处岗位职责,以及员工的规章制度。(四)制订具体的设备,设施维修,房屋保养计划和检查制度,水电设施、设备巡检计划,公共照明维护计划,监控与消防系统维护计划等。(五)规范各部门的平常管理工作,做好人员调配岗位培训,一个
2、月内所有员工必须所有到位,并针对项目管理特点现场培训,提高实用素质。二、接管后的平常管理服务工作(一)、设接待处,白天有专职人员接待住户,解决服务范围内的公共性事务,受理住户的征询和投诉。服务做到十二字方针(即礼貌、热情、友善、乐观、积极、平等)。(二)安防工作:1、保安人员着装统一、整齐,待人要文明礼貌、热情。2、保安倒班制:实行24小时值班和巡视。3、门卫进出管理要严格,来访车辆要登记,搬迁货品需由业主开具证明条。4、充足发挥社区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁,搞好社区智能化管理。5、做好消防工作,建立防火、防盗责任制,定期检查消防器械。6、建立消防安全制度
3、,开展消防知识宣传教育活动。7、配有消防系统设施设备,能随时启用。8、社区内出入口设有明显标志,各组、栋及单元(门)、户有明显标志,订有突发火灾应急方案。9、加强与市保安和临近派出所联系,建立联防,共同维护楼区安全,以发明良好治安环境。10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场,外来车辆未经许可不得入区,自行车、摩托车和电动车派专人管理。(三)为了保障社区内公共秩序和全体业主生命财产安全,根据中华人民共和国治安管理公司处罚条例,特制定本规定:1、各业主(住户)应将所有常住人员情况如实填写在业主入住登记表中,并留下紧急联系办法;2、社区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责,管理公司工作人员
4、及保安人员有权对违反社区管理规定的行为进行检查、纠正;屋内安全由业主或使用人自己负责;3、本社区实行准封闭式的保安管理办法,管理公司保安人员全天候24小时值班,业主(住户)应积极配合管理公司工作,防止各业治安事件的发生;4、各业主(住户)不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口,不得运用房屋从事危害公共利益或侵害别人合法权益的活动;5、为了保障业主利益,凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开社区,需事先填写物品搬迁登记表经管理公司核算批准(房屋使用者需经业主署名批准)方可离开;6、凡住户搬离社区应提前告知管理公司,并填写物品搬迁登记表,经业主署名批准、经管理公司核算后方可离开社区;7、各业主(
5、住户)有责任关好自家的门窗,并保障治安报警设施的完好及有效使用;8、住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。(四)、环卫绿化工作:1、公共部位卫生区,派专职卫生员做到垃圾日产日清,楼道每3天清扫1次,楼梯扶手每3天擦洗1次;共用部位玻璃每季清洁1次;路灯、楼道灯每半年清洁1次,及时清除社区内重要道路积水、积雪。2、生活区按幢设立垃圾箱,垃圾实行袋装,定点堆放、定期清运。3、二次装修房屋共用部位保持清洁,对乱贴、乱画,擅自占用和堆放杂物现象定期清理。4、做好二次供水卫生检查,定期清洗,并做好水质检查报告书;公共雨、污水管道每年疏通1次;每季度检查1次,及时清掏;化粪池每半年检查1次
6、,每年要清理一次。5、聘请专职园艺工对社区内的绿化进行细心保养和修整,按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期,适时拟定不同的养护重点,制定不同的养护计划,为社区提供一个优雅的环境。(五)环境和卫生管理规定为了保持社区的干净整洁,为全体业主发明一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境,特制定以下规定:一、本住宅区内实垃圾袋化管理,各业主(住户)倾倒垃圾时应系好垃圾袋口,投放到楼前垃圾箱内。二、本住宅区内任何公共场合均不得随地吐痰,不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内,如使用不妥而导致堵塞或损坏时,业主(住户)应及时告知管理公
7、司进行解决并承担相应费用。四、住宅区内任何公共地方,均不得乱涂乱画乱贴,违者应负责粉刷、更新费用,如属儿童所为,应由家长负责。五、凡在公共场合乱贴、乱派广告、标语、传单者,除责令期限期清理现场、恢复原状外,还将视情况追究相关当事人的责任。六、豢养宠物的业主(住户)应遵守有关规定,并妥善管理好自己的宠物,不得让宠物大声嚎叫以及在公共场合大小便。七、保持社区的安静,不得在休息时间(12。00-14。00,19。00-8。00)制造噪音。八、爱惜社区绿化、不践踏草地、攀折花木,不在公共场合晾晒衣物(六)、房屋及设备、设施管理:1、房屋质量,设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位,协助建设单位与业
8、主的沟通,便于做好保修工作。2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。3、建立设备台帐,并设立标志,以示区别和了解。4、公共照明及线路,水电维修,安防监控网络,天天完毕巡查养护,所有设备均按维保计划进行维保。5、公司天天应派人到楼宇现场检查一次,对于存在问题,及时提出整改。6、做到小修,业主随叫随到,30分钟完毕;中修但是夜,大修不超过二天;急修30分钟内赶到现场,及时回访。(七)、加强二次装修跟踪管理,业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议,天天检查一次,协调好邻里关系,引导业主按规定装修,共同护房屋质量。(八)、积极开展便民服务,建立热线电话,
9、方便业主,为业主提供中介电话,方便业主购机船票、请保姆、请钟点工等。(九)、根据本社区情况,做到微笑相迎,热情周到,文明服务,竭尽努力让业主满意。三、社区车辆管理规定1、自觉遵守社区交通管理规定,爱惜道路,公用设施,不乱停乱放;2、管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的安全距离;3、车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门,调好防盗系统至警备状态,车内贵重物品应随身带走;4、机动车辆在物业区域行驶,时速不得超过5公里,严禁超车,机动车辆在物业范围内严禁鸣号;5、不准在社区内任何场合试车、修车、练习;6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标记,如有损坏应照价补偿;7、不准在人行道、车行
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