物业公司管理制度范本.doc
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1、物业公司管理制度- 99 -2020年4月19日文档仅供参考物业管理制度 叶县新叶物业管理服务有限公司目录前言- 6 -第一部分 岗位职责- 7 - (一)公司总经理岗位职责- 7 -(二)物业经理岗位职责- 7 -(三)市场管理员岗位职责- 8 -(四)文员岗位职责- 8 -(五)出纳岗位职责- 9 -(六)工程维修主管岗位职责- 9 -(七)保洁主管岗位职责- 10 -(八)保安人员岗位职责- 11 -(九)消防员(保安员兼)岗位职责- 13 -(十)水电维修人员岗位职责- 14 -(十一)保洁员岗位职责- 14 -(十二)绿化工岗位职责- 15 -第二部分 公共制度- 15 -(一)接待
2、来信来访来电投诉制度- 16 -(二)管理人员文明服务标准- 16 -(三)员工文明服务要求- 17 -(四)员工廉洁工作制度- 18 -(五)服务工作管理制度- 18 -(六)鼓励员工和业主参与管理制度- 19 -第三部分 物业部管理制度- 19 -(一)市场管理员工作责任监督区日巡视制度(二)物业管理部走(回)访制度第四部分 安全、消防、车辆管理制度- 21 - 第一章 安全管理制度- 22 - 一:保安人员守则- 22 - 1、值班管理规定- 23 - 2、交接班制度- 23 - 3、保安员培训制度- 24 - 4、警棍使用制度- 24 - 5、巡逻车使用管理规定- 25 - 6、对讲机
3、使用制度- 26 - 7、监控系统操作制度- 27 - 8、背景音乐播放制度- 27 - 9、重大事件报告制度- 27 - 二:紧急事件处理程序- 28 - 1、突发事件处理程序- 28 - 2、斗殴等暴力事件的处理程序- 28 - 3、盗窃等破坏事件的处理程序- 29 - 4、电梯困人的处理程序- 29 - 5、停电停水的处理程序- 29 - 6、发现有人触电的处理- 30 - 第二章 消防管理制度- 30 - 消防安全检查制度- 30 - 消防培训制度- 30 - 灭火器管理规定- 30 - 火灾处理制度- 31 - 第三章 车辆管理制度- 31 - 一、出入管理- 31 - 二、停放管理
4、- 32 -第五部分 设施设备管理制度- 32 - 一、目的- 33 - 二、范围- 33 - 三、职责- 33 - 四、工作程序- 33 - 五、工程维修部人员安全操作规程- 37 - 六、 维修材料管理制度- 38 -第六部分 员工考勤管理制度- 39 - 第一条:请销假- 39 - 第二条:病假- 39 - 第三条:事假- 39 - 第四条:年假- 39 - 第五条:婚假- 39 - 第六条:产假- 40 - 第七条:丧假- 40 - 第八条:旷工- 40 - 第九条:迟到、早退- 40 - 第十条: 签到签退(打卡制)- 41 - 第十一条:加班、调休- 41 -第七部分 环境保洁管理
5、制度- 41 - 第一章:总则- 42 - 第二章:保洁工作的日常管理- 42 - 第三章:清洁工具领用管理- 42 - 第四章:常见工具操作- 43 - 第五章:保洁人员安全操作管理- 43 -第八部分 电梯安全运行管理办法- 43 - 第一章 总 则- 44 - 第二章 电梯安全运行管理制度- 44 - 第三章 电梯使用管理规定- 46 - 第四章 电梯安全文明使用规则- 47 - 第五章 电梯三角钥匙管理规定- 50 - 第六章 电梯应急制度- 51 - 第七章电梯作业人员教育培训考核制度- 54 -第九部分 消防应急预案- 55 -第十部分 安全生产管理制度- 59 - 第一章 总则-
6、 60 - 第二章 机构与职责- 60 - 第三章 安全生产责任制- 61 - 第四章 安全教育与培训- 62 - 第五章 设备、劳动场所- 63 - 第六章 个人防护用品和职业的预防- 63 - 第七章 检查整改- 63 - 第八章 奖罚- 63 -前言为加强公司正规化管理,强化对员工的管理,使各项工作有章可循、有据可依,特制定本公司内部规章制度,各部门员工应根据本部门工作分工,加强对本制度的学习和领会,认真执行本规章制度中公共制度和相应制度,并严格加以实施。本规章制度连同公司管理规定、房屋租赁合同、装修管理协议文件及相关管理制度,具有同等的效力,各职能部门应按照本制度对所属员工加以管理和考
7、核,违反本规章制度将在公司考核中予以相应处罚。不尽之处,公司将适时予以补充。本规章制度从下发之日起执行。 叶县新叶物业管理有限公司 签发人: 年 月 日 第一部分 岗位职责(一)公司总经理岗位职责1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。2、带领全体员工对物业管辖区实行全方位管理,保证物业完好状态,提高使用效益。3、注意经济效益,精心理财,开源节流,满足业主需求。4、抓好精神文明建设,维护业主合法权益,树立良好的企业形象。5、制订和完善公司各项规章制度,建立良好的工作秩序。6、制订年度工作计划,明确目标、任务,督促所属部门履行岗位职责,坚持年终考核。7、重视人才,合理使用干部,按照德、
8、勤、能、绩定期进行考核。8、 调动各方积极性,共同管好物业。定期向上级领导汇报工作及经营收支情况,以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求,并及时答复,认真解决。9、关心员工生活,努力提高员工工资福利,改进工作条件。10、经常与上级公司和政府相关部门沟通,理顺关系,创造良好的外部环境。(二)物业经理岗位职责在总经理直接领导下,贯彻执行公司各项方针、政策,全面负责物业部的日常事务和管理工作。1、建立、健全各项规章制度,检查督促岗位责任制的执行情况,不断提高服务质量,落实奖惩制度;2、安排和调整本部门人员工作,负责制定本部门的工作计划,并组织编写管理报告和各种通知、公函;3、负责传达公司文件、
9、通知及会议精神;4、检查监督本辖区工程维修部、保安队、保洁部人员以及管理员工作情况并进行考核,按公司内部规章制度的要求抓好管理;5、熟悉国家有关法规和物业管理规定,掌握各业主情况,检查督促各责任区管理的实际操作;6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况,及时做好物业管理费催交的组织工作,并组织解决好有关投诉,不断改进服务质量;7、抓好本部门的组织工作和思想工作,主持日常和定期工作会议,研究拟定下一步工作计划;8、加强各部的团结合作,树立整体思想,密切与其它部门的联系,互相沟通、协调;9、认真完成公司交给的其它任务。(三)市场管理员岗位职责 1、 监督、检查、管理市场内日常事务工作。2、熟悉市
10、场内房屋分布、商户经营情况、设施及各类标志、广告位、车位的使用情况。3、负责市场内公共卫生检查管理工作,保持市场内干净整洁。 4、宣传、贯彻执行市场管理法规及公司管理规定,及时纠正违反市场管理规定的人和事。 5、负责市场内广告位的规划管理,及时安排更新规划内广告位画面,清除私啦乱贴广告。6、检查公共设施、标志、完好情况,发现问题及时安排维修整改。 7、掌握经营户的基本经营情况,做好经营户管理,提供规范市场及业态调整依据,对门市、摊位的租金等清晰明了。8、及时掌握市场动态,收集、反馈市场信息。9、调解市场纠纷,执行和处理一般消费纠纷,保护消费者和经营者的合法权利。10、完成公司领导交办的各项工作
11、。(四)文员岗位职责 1、负责部门的文件撰写、整理工作; 2、负责员工考勤,收发传达文件等日常工作,妥善保管各类来文;严格遵守公司保密措施,无泄漏现象。3、负责部门人事档案管理,设施、设备、图纸资料、物品档案管理,物业部日常工作等业务管理。4、做好物业会议前的准备工作,会议通知、会议记录、落实会议布置工作完成情况。5、负责统计物业人事变动情况,及时建档确保档案信息准确。6、及时准确统计各类月、季度、年度报表,分析总结提出整改意见和建议。7、负责装修管理协议的签订、商户信息统计、建档工作,水电费的办理充值,建档工作。8、接待来访的业主,对其提出的问题及意见,予以解释解答,并将详细内容记录在案;9
12、、做好物品、材料领用、保管、发放和登记工作。10、向各业主发出书面缴纳各项费用的通知书;11、完成上级领导交办的其它工作任务。(五)出纳岗位职责 1、清点汇总部门交来的款项;2、审核原始凭证是否完整;3、发放工资、奖金,支付符合手续的费用;4、处理银行存款收入和支出业务;5、填制记帐凭证,交会计记帐;6、正确使用发票,保证现金和银行支票使用安全。(六)工程维修主管岗位职责 在物业部的直接领导下,对工程维修服务项目的管理,组织对市场内的房屋、设施设备进行检查、维修、改造及保养,装修监督检查等日常工作,确保市场内物业管理的正常运转,具体职责如下: 1、根据工程维修服务项目的管理目标,制订市场内物业
13、装修、维修及养护的实施方案。 2熟悉房屋结构特点以及使用要求。 3、熟悉物业管理条例与公司管理的有关规章制度。 4掌握市场内房屋的分布情况、结构类型,地上及地下管道的走向、分布和起止点。 5接受商户报修或咨询时,态度要热情、和蔼,及时解答、解决商户的疑难问题。 6组织维修人员对市场内房屋本体及公共配套设施进行检查、维修及保养,确保地下排污、雨水管道的畅通。 7定期巡查房屋使用情况,对发现房屋质量问题应及时安排维修,落实整改情况。并填写隐患记录。 8、负责公司新接管物业项目的房屋设施设备,供电、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作; 9、负责查验用户装修报批手续和审批装
14、修方案,监督装修方案的实施。 10、负责编制设备、设施维修保养计划,落实计划的执行情况。 11、负责对维修、装修项目、设备进行验收,负责对设备保养、维修、工程项目装修进行技术审核。 12、负责所有设备、设施系统(供电、给排水、电梯、消防、计量等)的管理、运行、维修等工作; 13、遇到重大事件及时向领导汇报,同时积极采取相应措施、组织抢修。14、 完成公司交待的其它工作任务。(七)保洁主管岗位职责 1、遵守本公司的规定、要求,尽职尽责按照操作规程及保洁标准所要求做好本责任区工作。 2、负责保洁工作的具体实施,学习相关业务知识技能,接受培训,掌握清洁工具基本操作技能。3、严格按相应操作规程使用、存
15、放、保管保洁设备、设施,发生损坏或丢失时及时上报备案,按有关规定处理。正确使用各种清洁药剂,严禁浪费。4、主动安排卫生突击工作,如:领导、贵宾参观、门前走廊积雨、积雪的清扫突击工作。5、积极向商户宣传卫生常识,劝阻并制止不卫生,不文明的现象和行为。在保洁过程中,如发现公共设施有损坏,应及时上报。6、每天必须对管理区域全面检查一次,并进行认真记录,每月对各项管理工作的实施情况进行评价,并填写相应表格。7、负责制定每月管理工作实施计划,并对工作计划逐项进行检查、指导和落实,抓住管理工作中的薄弱环节,统筹安排,合理布置。8、对管理区域工作高标准、严要求,除定期检查以外,还要采取不定期的抽查,突出重点
16、,兼顾全面。9、保洁员的安全作业、工作质量、物料消耗、设备使用等负有管理责任。10、完成上级领导交办的其它任务。(八)保安人员岗位职责一:总则1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度,努力维护好物业辖区内的治安安全;2、遵守公司规章制度,服从领导,完成公司交给的其它工作任务;3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作,做好大宗物品进、出物业辖区的登记工作;4、负责做好市场内机动车辆的管理工作;5、负责做好综合管理工作;治安、消防、市场文明经营等工作。6、熟悉市场情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如:打架斗殴、盗窃等事件,提高应急处理能力;7、按规定着装,文明值勤,严格交接班手
17、续,认真做好值班记录和交接班记录;8、讲究文明、礼貌待人,耐心说服、教育商户遵守物业辖区各项管理规定。二:保安队长岗位职责保安队长在物业经理的直接领导下,全面负责保安队的各项管理工作。1、了解和掌握保安队的情况,根据物业公司的要求和意图,结合实际,建立和健全各项工作细则的奖惩条例,抓好实施组织和监督工作,对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理;2、主持保安业务工作会议,督促检查各项规章制度的落实,重点是保安相关规定的落实情况,组织队员学习业务知识和形体仪表训练,认真做好培养和业务训练,提高全体队员的整体素质。3、经常定期不定期检查保安队员的工作情况,做好监督、检查和考评工作,落实岗位
18、责任制和奖惩条例;4、掌握队员的思想动态,认真做好思想工作,抓好保安队伍的思想建设,关心队员的生活状况和业务水平,做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育,帮助下属正确处理好工作中的各种问题,为下属解决实际问题;5、教育培养所属班长,不断培养她们的组织指挥能力和管理水平;6、处理有关保安方面的事务,重大治安问题和事故及时向领导汇报,并采取果断措施,控制事态发展。7、完成公司交办的收费等其它工作任务。三:保安班长岗位职责保安班长在保安队长的直接领导下,负责保安队日常事务的实施工作。1、负责组织当班的保安工作,监督和指导认真做好执勤工作,及时纠正和登记违纪违章现象;2、检查本班人员的着装仪容
19、、内务卫生,保管好配备的通讯器材、保安设施、自卫武器等物品;3、负责填写值班记录,登记本班奖罚情况,检查各巡逻点情况;4、按照保安队制定的培训计划搞好组织实施工作,定期召开班务会,经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训,提高本人和全班的整体素质和业务水平,能及时解决当班时间内的各种突发事件。5、及时做好上传下达和请示汇报工作,与辖区业主搞好关系;6、熟悉在紧急情况下本班的组织指挥,处理好一般性的治安事件和业主的投诉,落实安全措施,预防各种事故,工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报;7、团结本班人员,坚持做好经常性思想工作,熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。8、完成公司下达的其它
20、任务。四:保安员岗位职责1、门岗熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况;保持威严可敬的仪表仪容,树立良好的精神风貌;负责做好大宗物品进出物业辖区的管理工作,对商户装修人员及装修物品的出入进行管理,制止闲杂人员随意进入物业辖区;负责做好对市场内机动车辆的出入、停放管理工作。熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方法;做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。负责回答解决商户及客户人员提出属于本岗职责内的问题;对任何有损物业辖区物业管理的行为,及时进行规劝和制止。做好办公区域及大厅治安防范工作,确保安全、文明执勤。2、巡逻岗严格遵守公司规章制度,实行24巡视巡逻制度,严格执行队列行走标准,树立公司
21、良好形象和个人道德风范;树立强烈的责任感,全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、以及商户求援、报警等工作,确保物业辖区治安安全,秩序井然;熟知本人责任区域内商户情况,了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局,做到勤巡逻、勤检查,发现问题及时处理;熟悉物业辖区消防设施的配置,并能熟练使用各种消防器材,掌握防火自救知识;巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况,发现设施受损及时上报,对任何有损物业辖区物业管理的行为,及时进行规劝和制止;加强对物业辖区的机动车辆管理,维持车辆停放秩序;积极参加职业道德和业务、消防培训,努力提高自身素质。(九)消防员(保安员兼)岗位职责1、切实贯彻“预防为主,防
22、消结合”的指导方针,认真学习有关消防知识,掌握各种灭火器的使用方法;2、积极做好防火宣传和教育,建立消防值班和消防设施台帐定期进行安全检查,一旦发现火警即可投入使用;3、物业辖区一旦发生火警,全体员工必须全力投入抢险工作,履行义务消防员的职责,不得临阵借故逃避;4、发生火警事故时,迅速报告有关领导,拨打火警电话119,向消防部门报警,组织人员抢救险情,组织商户撤离危险地带,并做好妥善安排,做好现场安全保卫工作,严防趁火打劫捞取不义之财,协助有关部门查清起火原因;1、严密监视保安对象的各种情况,发现可疑或不安全迹象,及时通知值班保安处理,并及时经过对讲机或电话向队长报告,且随时汇报变动情况直到问
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