钢筋混凝土预制构件场选址要素研究.pdf
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1、浙 江建筑 , 第 2 9卷 , 第 6期 , 2 0 1 2年 6月 Z h e j i a n g C o n s t r u c t i o n ,Vo 1 2 9,N o 6,J u n 2 0 1 2 钢 筋混凝土预制构 件场选址 要素研究 S t u d y o n E s s e n t i a l s o f Re i n f o r c e d Co n c r e t e Co mp o n e n t P r e f a b r i c a O n Si t e Se l e c t io n 肖景平 X1 A O J i n g - p i n g ( 华汇工程设计集团
2、股 限公司 , 浙江 绍 兴 3 l 2 0 0 0 ) 摘要: 通过对预应力高强叠合结构技术体系构件预制场选址 的思考及实践 , 提出了钢筋混凝 土预制构件生产 场的选址 流程 及选址相关要素 。 关键词 : 预制构件生产场 ; 选址要素 中图分类号 : T U 7 5 6 4 文献标 志码 : B 文章编号 : 1 0 0 8 3 7 0 7 ( 2 0 1 2 ) 0 6 0 0 5 60 4 建 筑产 业工 业化 已经 成为 中国建 筑业发 展 的必 然趋势 , 以工厂化生产的建筑产 品代替现场制作的 建筑构 件 , 不仅保 证 了产 品 质 量 , 而且 生 产 效 率 高 、 劳动
3、强 度低 、 劳 动条件 好 , 同时也 有益 于解决 目前 建 筑业 的劳 工荒 。 华 汇工 程设 计 集 团于 2 0 0 8年 开 始 进 行 建 筑 工 业 化结 构技 术 的研 究 , 并 已成 功 开 发 了一 种 预 制 整 浇框架 结 构 体 系 预 应 力 高 强 叠 合 结 构 技 术 体 系 。该 技术 体 系梁 采 用 工 厂 化 生 产 的预 应 力 叠 合 梁 , 由此 需要 建设 预制 构件 生产场 。见 图 1 。 图 1华 汇 集 团 预 制 构 件 场 之 一 同 时 , 华 汇 集 团 目前 正 在 开展 该技 术 体 系 的 特 许经营试点, 因此异地
4、特许加盟合作伙伴 的预制构 件场 选址 及建 设 , 就成 为 公 司 需要 提 供 的一 种 经 营 活动 。 钢筋 混凝 土预制 构件 体积 大 、 重量 大 , 其 使用 成 本将 随着 运输距 离 的 增加 而大 幅增 加 , 因此 预 制构 件场 有一个 最 优 服务 半 径 的 限 制 。另 外 , 预 制 场还 受到 其他 多重 相关 因素 的制 约 , 因此 预 制 场 的选 址 是一 个较 为复 杂 的问题 。 笔者 以 自己在预 制场 选址 上 的思考 及实 践为依 托 , 对 钢筋 混凝 土预制 构件 场 的选址 流程 、 选址 要素 进行 了整 理 , 以供 同行 参考
5、 。 1 选址流程 ( 在地级市 区域 内选址 ) ( 1 ) 对 市场需 求进 行 调 研 , 明确 市 场 需 求 大小 , 确定 主攻 区域 市场 ; ( 2 ) 以主攻 区域 市 场 为 中 心 , 兼 顾 其 他 市 场 为 原则 , 确定 几个 可 以选 择 的预制 场建设 区域 ; ( 3 ) 以拟选 区域 为对 象 , 分 别考 虑 其 经 济 因素 , 并将各经济因素折算成单方构件成本 , 按成本从低 到高 排序 , 以低 为优 , 确定 优先顺 序 ; ( 4 ) 对经 济 比选最 优 的 , 进行 环 境 因 素调 查 , 如 收 稿 日期 : 2 0 1 20 31 6
6、 作者简介 : 肖景平( 1 9 7 4 一) , 男, 江西赣州人 , 高级工程师 , 从事建筑工业化技术研究 。 第 6期 肖景平: 钢筋混凝土预制构件场选址要素研究 5 7 环 境 因素满 足要 求 时 , 可 以确定 场地 ; ( 5 ) 当其 他 区域市 场 与 主攻 市 场 的市 场需 求 差 距不大, 且距离较远 时, 或者难 以购置、 租赁到合适 规模土地时, 应对其他备选 区域进行环境因素调查 , 排除 环境 因素 不合 格 的 区 域 , 然后 按 经 济 因素 排 列 优先 顺序 ; ( 6 ) 以集中建设为原则( 建设规模越大 , 与地方 政府 的博 弈优 势越 大 ,
7、 更 容 易 拿 到理 想 条 件 与 价 格 的土地 , 毕竟 土地资源不可再生 , 升值空 间巨大 ) , 在最 优 区域购 置或 租 赁 到 最 大 可能 的土 地 后 , 如 有 剩余市场需求 , 则再考虑在第一备选 区域购置或租 赁土地 , 还有剩余需求时 , 考虑第二备选 区域 , 以此 类 推 。 2选址基本 要素 项 目的选 址 需要 考 虑 到诸 多 因素 , 以及 因素 间 的相互 影 响 , 经分 析 , 可 以汇总为 经济 因素 和环境 因 素 , 其中经济因素作为充分条件 , 环境因素作为必要 条 件 , 在满 足经 济条 件 下 , 再 考 虑 环境 因 素 的影
8、响 。 见 表 1 。 表 1 构件 场选 址影 响因素 经济 因素 环境 因素 市场需求 土地 购置、 租赁成本 运输成本 税收政策 优惠政策 其他因素 场地条件 运输条件 供水 、 供 电条件 蒸汽供应条件 原材料条件 2 1 经 济 因素 2 1 1 市场需 求 选 址 前 应 在充 分 了解 产 品 的适 用 范 围后 , 对 当地 的建筑 市场规 模进 行深 入分 析 , 预 测当地的产品需求量及需求分布, 以及需求的发展 趋势 。如华 汇 集 团 的预 应 力 高 强 叠 合 结 构 技 术 体 系, 最适合于结构规整的多层 、 大跨度框架建筑 , 如 厂 房 、 多层办 公楼 、
9、 地 下 停 车 场 、 连廊 式 的廉 租 房及 宿 舍楼 、 人才公 寓 、 大面 积 的商场 及高层 写字 楼 。 市 场需求 分 析步骤 及方 法如 下 : ( 1 ) 对地 级市 市场 需求 进 行 调研 , 按 区 、 县 为单 位 分别 统计 当年 及 前两 年 的建设 规 模 , 具 体 数 据 可 以到 当地规 划局 收集 到 ; ( 2 ) 调查 市 场规模 , 可 按表 2的格 式统计 ; 表 2市场规模统计表 单位: m AA地区厂房 连廊式住宅 多层办公楼 商场 高层写字楼 合计 2 0 0 8 b b 2 0 0 9 区2 01 0 合计 2 0 0 8 2 0 0
10、 9 县2 01 0 合计 ( 3 ) 调查 预 期 的市 场 规 模 变 化 , 了解 当 地 政 府 接下来几年的规划建设重点及变化 , 如是否有新 的 规 划 区 、 新 的城 市发展 延伸 方 向 , 以及 由此 带来 的几 年 内每 年 的市场 规模 ; ( 4 ) 调查 竞 争 者 , 了解 当地 是 否 有 与 我 们 产 品 类 似 的竞争 者 , 他 们 的产 品特点 及适用 范 围 , 以及 产 品市 场 占有 量 ; ( 5 ) 预估市场需求 , 对市场需求 的估计必须充 分 考 虑合作 伙伴 在 当地各 区县l 的硬 实 力 和软 实 力 , 如合作 伙伴 自身是 否
11、有 较 强 的市 场 开 拓 能力 , 是 否 对 当地 设计 院 、 政府 部 门 、 企 业 主 、 开 发 商 有较 强 的 影响 能力 , 能 否有一定 规模 、 区域位 置较好 的拟 建建 筑作为示范工程等。 在仔 细评 估 自身实力 后 , 再 结合 市场 规模 , 确定 第一年的市场需求及今后的需求增速 , 然后根据其 他 因素确 定加 工基地 生 产及建 设规模 。 2 1 2 运输 成本调 查运 输成 本时 , 要综 合考 虑采 购原 材料 , 及产 品销 售 的运输成 本 , 可从 当地运 输公 司 了解 到该费 用 , 目前 汽 车 运 输 费用 一 般 为 每 百公 里
12、 9 01 0 0元 m 。 2 1 3 土 地购 置 、 租 赁 、 建 设 成本 土地 购 置 一 般 情况 是 多多益 善 , 随着 时 间增 长 土地 价 格 会 持续 走 高 。另外 土地 使用 权 属 于 无形 资产 , 土地 购 置 费用 可以按照土地使用年限, 以直线摊销法计算摊销 , 租 赁 费用则 直接 计人 经营 成本 。 ( 1 ) 土地 出让金摊销计算。根据 企 、 所得 税 5 8 浙江建筑 2 0 1 2年第 2 9卷 法实施条例 及 企业所得税法 的规定 , 土地使 用 权 用 于 自行 开发 建造 厂 房 等 地上 建 筑 物 时 , 土 地使 用权 的账面价
13、 值 作 为无 形 资 产进 行 核 算 , 按 照 合 同 约定 的 使 用 年 限 分 期 摊 销 并 在 企 业 所 得 税 税 前 列支 。 ( 2 ) 预 计建 设 成 本折 旧计 算 。根 据 企 业 所 得 税税 前 扣 除管 理 国税 发 2 0 0 0 8 4号 的 规 定 , 固 定资产计提折 旧的最低年限如下 : 房屋 、 建筑物 为 2 0年 ; 电子设 备和火 车 、 轮船 以外 的运 输工 具 以及 与 生 产 经 营 有 关 的 器 具 、 工 具 、 家 具 等 为 5年 。 2 1 4 税收 政策一般 情况 , 混凝 土预 制企业 及 商 品混 凝土制 造企
14、业增值 税 可 以按 营业 收 入 的 6 预 估 ( 关 于部 分 货 物 适 用 增 值税 低 税 率 和 简 易 办 法 征收增值税政策的通知 财税 2 0 0 9 9号) , 年利润 可按 1 0 预估 , 所 得 税 为利 润 的 2 5 , 即总 税 收 为 经营 收入 的 8 5 左 右 。但 不 同地 区 , 当 地 政 府 有 可能会 有税 收优 惠政 策 , 税 收可 能还要 低 , 因此应 对 相 关政 策予 以 了解 。 2 1 5 优惠 政策 建 筑 产业 工 业 化 是 国家 鼓 励 的 产业 , 市场 需求 大 , 投 资见 效快 , 利税 总量 高 , 无论 建
15、 设 到 哪里都 是 当地政 府 的政绩亮 点 。因此 可 以就 落 户 的具体 政策 与政 府 进 行 沟通 , 在 土 地 价 格 、 大 小 、 位置 、 出让 金 的缴 纳 时 间 、 政 府 补 助 、 扶 持政 策 等 方 面进 行磋 商 , 争 取最优 政 策 。 2 1 6 其他 因素 ( 1 ) 在 基 地 选 址 上 还 要 注 意 城 市 的发 展 规 划 问题 , 否 则 会 因 为 离 城 市 太 近 , 出 现 建设 投 产 不 久 就 面 临 拆 迁 , 造 成 多 次 投 资 的 情 况 发 生 。 因此 , 在 选 址 上应 优先 考 虑 工 业 开 发 区
16、, 既 面对 市 场 , 又 不 会 面 临 拆 迁 , 同 时 离 市 区 也 不 会 太 远 。 ( 2 ) 在择地上需要考虑的经济因素还有人力成 本 、 建 设 成本 、 水 电成本 、 材料价 格 , 以及不 同建设 规 模所 对应 的管 理成 本 等 , 但 这 些 因素 在 同一地 区 的 不 同区域 不会 有较 大 差 异 , 因此在 择 地 的经 济 因素 比选 上可 以忽 略 。 2 1 7 经济因素 比选公式 经济因素 的比选公式 如 下 : 单 方构件 造价 =( 土地 出让 金年 摊 销 费 用或 年 租 赁费 +预计 建设 成本 折 旧 +年原 材料 预计 总运费 +
17、年产 品预计 总运 费 +年构件 制作 预计 总成本 + 年 预计 税 收总额 )年预计 总产 量 单 方构 件造价 原则 上应该 小 于按定 额计算 的整 体现 浇方式 制作 的构 件单 方 造 价 , 或 者 小 于 市 场 上 能够 接受 的构件 售价 , 如超 出 , 则应逐 项 清查成 本偏 高项 , 予 以调整 。 2 2环境 因素 环境 因素 包含 的 内容很 多 , 但 对 于一 个 既 定 范 围的区域 , 某 些 在 该 区域 的共 性 因素 ( 或 者 说 宏 观 因素 ) , 就 可 以不 作 为 考 虑 的要 素 , 如气 候 、 政 治 法 律环 境 、 经 济发
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