世邦魏理仕中北路项目写字楼定位建议报告.ppt
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1、日期:2010年5月,中北路红岭片项目写字楼产品定位及发展建议,湖北长城建设实业有限公司,目录,武汉市优质写字楼市场区域优质写字楼市场客户需求特征案例分析市场定位及发展建议LEED认证,武汉市优质写字楼市场,定义,对于本项目优质写字楼的定义主要根据武汉写字楼市场的发展现状,将地理位置、硬件条件、租户组合优于市场平均水平的楼宇通称为优质写字楼,也就是本次市场的调研的观察范围,其中分为甲级和乙级两个标准。世邦魏理仕将认为符合以下筛选条件70%以上的楼宇将视为研究对象:,武汉市主要优质写字楼分布:,武汉优质写字楼集中于市中心,主要分布在4个区域。1.建设大道商务圈2.武广商务圈3.中南商务圈4.光谷
2、商务圈,武汉优质写字楼市场概况,数据来源:世邦魏理仕,20,21,19,8,3,2,优质写字楼市场目前供应分布,甲级写字楼,优质写字楼主要分布在城市的商务、商业成熟区,其中汉口的建设大道沿线、解放大道武广商圈、武昌的中南中北路是目前写字楼分布最密集的区域,而且光谷也有一定的市场供应。,5,4,本项目,1,6,9,7,10,11,12,13,14,15,17,18,16,乙级写字楼,武汉优质写字楼市场概况,数据来源:世邦魏理仕,优质写字楼供应一览表,*上述调查数据截至2010年1季度,武汉优质写字楼市场概况,优质写字楼各商务圈特征,数据来源:世邦魏理仕,武汉优质写字楼市场概况,供需研究,历史供应
3、,至2010年1季度,武汉优质写字楼的市场供应量约为1,053,266平方米。武汉甲级写字楼供应从1999年开始出现,早期发展较为缓慢,自2005年开始,武汉甲级写字楼进入快速发展阶段,持续新增供应量为80,098平方米,多为大型高层综合物业;武汉乙级写字楼供应则是从1996年开始推出,2000年之前供应量已达321,340平方米,2000年之后供应速度相对放缓;部分甲级写字楼为金融机构总部的配套办公物业,对外市场供应量较为有限。,数据来源:世邦魏理仕,单位:平方米,单位:平方米,市场吸纳,武汉甲乙级写字楼市场的空置率持续下降。2001年以来,武汉甲级写字楼历年空置率多在30%左右,至2005
4、年起,随着经济不断发展,甲级写字楼的需求日趋旺盛,空置率逐渐减低,在经历了2008年全球金融危机之后经济逐步回暖,截至2010年1季度空置率已降至12.7%;武汉乙级写字楼由于2000年之前供应量过大,空置率在相当长一段时间内为30以上,然而在2007年由于经济过热,写字楼需求激增,当年的写字楼吸纳量远远超过新增供应量,截止目前其空置率约为16.7左右;由此可见,目前对于甲级写字楼的需求较为旺盛;从2010年下半年开始供应量增速明显,预计约有167,000平方米的甲级写字楼在年内入市;而在2012年,将是甲级写字楼集中投入市场的高峰期,届时武汉甲级写字楼市场将进入激烈竞争的阶段;空置率也将节节
5、攀升;结合到本项目的开发时序,尽可能避开这一高峰,提早进入市场,以规避风险。,供需研究,数据来源:世邦魏理仕,单位:平方米,单位:平方米,租金走势,数据来源:世邦魏理仕,单位:元(人民币),近年来,武汉市甲级写字楼的租金水平平稳增长,至2010年第1季度,平均租金约为58元/平方米/月,较2002年增长14.6元/平方米/月,年均增长仅为3.7;与其他二线城市相比,武汉甲级写字楼的租金处于较低水平,远低于成都(110元/平方米/月),仅略高于长沙(57.4元/平方米/月);武汉乙级写字楼多年以来增长幅度不大,2002年平均租金与2010年1季度相差仅7.4元/平方米/月左右,年均增长为2.4。
6、,供需研究,售价,n从武汉所有优质写字楼的平均价格走势上看,2003年至今写字楼的销售价格增长缓慢,年均增长幅度为3.5,截至2010年第一季度,优质写字楼市场的均价为7,720元/平方米;n与武汉市的所有优质写字楼的平均价格走势相比,甲级写字楼的销售价格变化略微明显,由于2007年新世界中心写字楼入市,销售均价骤然飙升至10,000元/平方米以上,而近两年由于受金融风暴的影响,甲级写字楼销售价格有所回落,2010年1季度销售均价为9,800元/平方米;n乙级写字楼自2003年以来与武汉市的整体写字楼价格走势一致,其销售价格变化不明显,近年来的增长幅度不大,2010年1季度的销售均价为7,41
7、3元/平方米;n根据武汉写字楼的未来供应及经济发展规律进行判断,写字楼的售价在未来两年内将会稳步小幅上扬。,数据来源:世邦魏理仕,单位:元(人民币),供需研究,租户特征,n武汉优质写字楼租户中,主要以制造业、社会服务业、批发和零售贸易、餐饮业及金融保险业等为主;n武汉本地企业仅占优质写字楼租户的22%,而内资企业和外资企业比例较大,分别达到40%与38%。,供需研究,数据来源:世邦魏理仕,未来甲级写字楼供应,汉口,一环线,二环线,三环线,长江,沙湖,东湖,建设大道,航空路,光谷,中南路,汉阳,武昌,1,2,10,3,4,26,18,21,11,12,19,5,31,未来趋势,6,27,32,3
8、3,34,35,数据来源:世邦魏理仕,未来供应量民生银行大厦浙商国际大厦亢龙太子花园酒店二期惠誉金融广场中华城广发银行大厦西湖印象(原万全城)天悦国际汉江国际葛洲坝国际广场泛海城市广场武汉中心恒融商务中心新世界中心3期武汉水游城恒大环球金融中心葛洲坝商务大厦武汉天地商务群一期武汉天地商务群二期晋申国际商务中心,21.世茂锦绣长江主楼22.中国华侨大厦23.汉商21世纪写字楼24.合众总部大厦25.积玉桥万达广场26.武汉保利文化广场27.兴业银行大厦1+8城市广场28.东湖CBD29.海山金谷30.天融国际大厦31.光谷国际广场32.新世界光谷中心33.光谷世界城主楼34.光谷金融港(一期)3
9、5.光谷E城36.光谷金融艺术中心,13,14,16,15,17,20,22,23,24,25,36,30,28,7,9,8,29,未来优质写字楼供应,数据来源:世邦魏理仕,未来趋势,未来优质写字楼供应,未来趋势,数据来源:世邦魏理仕,未来优质写字楼供应,写字楼分布格局略有变化:未来项目供应中,除了集中在发展成熟的建设大道区域外,政策导向新兴发展的CBD区域、沿江商务区以及光谷商务圈也将不断涌现高品质的写字楼;写字楼多出现在城市综合体中:未来写字楼项目多出现在城市综合体内,与商业、酒店、公寓相互依存、相互助益;写字楼硬件水平有所提升:由于目前武汉市现有的写字楼大部分为90年代末期的遗留产品,硬
10、件水平远低于甲级标准,而未来大部分写字楼的物业品质较以前有很大提升,并向国内一线城市优质写字楼看齐;市场竞争更加激烈:鉴于目前武汉市场上真正意义上的甲级写字楼较为稀缺,未来写字楼发展项目供应量不断放大,主要以国内外品牌开发商开发为主,竞争日益加剧;提升物业管理水平,通过软性服务占据优势:未来更多的写字楼项目会聘请知名物业管理公司进行管理,以提高项目档次,从而吸引国内外知名租户。,未来趋势,数据来源:世邦魏理仕,区域市场分析,研究范围,区域市场范围界定标准:n地理位置:中南商务圈(以中南路中北路为主轴线,东临东湖,南抵武珞路及亚贸,西小东门及沙湖一线,北至中北路中段)n写字楼类型:甲级写字楼、乙
11、级写字楼、普通写字楼n建筑面积:25,000平方米以上,中商广场写字楼新时代商务中心中建广场龙源国际广场楚天都市花园华银大厦亚贸广场江天大厦国际金融贸易大厦世纪广场,1,2,3,10,8,7,1,4,5,6,2,3,区域市场,7,8,9,10,9,4,5,6,现有供应,区域市场,*上述调查数据截至2010年1季度,至2009年数据统计,区域内优质写字楼供应总量为548,081平方米;其中2005年新增供应较大,为236,000平方米;2006年至2008年该区域写字楼供应保持一定份额的增长;2009年没有新增优质写字楼供应。目前武昌区中南商圈存在甲级写字楼项目,中南商圈写字楼整体品质和租金较高
12、,租户以外资及国内企业为主;而区域乙级写字楼租户以中小型科技、文化企业为主,同时并以服务外包、通信、IT等企业为辅。,现有供应,区域市场,租金/售价,区域内甲级写字楼的平均租金约48元/平方米/月;乙级写字楼与普通写字楼租金远低于优质甲级写字楼水平,分别为38元/平方米/月、29元/平方米/月;中南商圈属于武昌传统市中心及商业金融商务圈,该区域写字楼的售价(含二手市场价格)居市场中上等水平,目前甲级写字楼均价为9,263元/平方米左右,乙级写字楼及普通写字楼的均价分别为8,501元/平方米、6,500元/平方米。,区域市场,个案甄别,经过充分考虑中南区域周边写字楼市场现状,我们选取了该区域内硬
13、件及经营管理较好、具有借鉴意义的甲级写字楼项目进行分析。根据对该区域内写字楼市场的分析,针对本项目自身的特点,甄选出区域中与本案相近、竞争较大且经营较为成功的写字楼项目,从而得出与本项目具有竞争关系的项目。通过排除和甄选,本次案例分析项目如下:1、中商广场写字楼2、新时代商务中心,1,2,个案甄别,数据来源:世邦魏理仕,竞争分析,中商广场写字楼,租户办公面积以100-200平方米的小面积为主,租户主要以高科技、服务业、制造业等行业为主,租户以外资及内资非本地企业为主,竞争分析,中商广场写字楼,项目优势:项目位于中南路主干道旁,中南商圈的核心组成部分,可视性较好,区位优势明显;集商业、写字楼于一
14、体的综合性物业,区域周边发展成熟、商务配套设施齐全,商务聚集度较高;项目属于武昌最早的甲级写字楼项目,运营时间较长,物业品质稳定;项目体量较大,单层面积大小适中;,项目劣势:项目周边交通拥挤,商场及学校导致写字楼入口人流量过大,人车混杂;项目属于武昌区最早的甲级写字楼,物业硬件设施过旧,楼层净高较低;项目部分产权分散,无法统一租赁管理,物业管理水平一般;车辆进出不便,停车位数量不足;项目周边商业业态过于繁杂,周边环境景观较差,影响大楼整体品质及形象;,竞争分析,中商广场写字楼,参考借鉴点及规避点:综合体中商业及写字楼业态的互动。开发综合性物业,写字楼能为商业带来目标消费群,而商业亦能满足写字楼
15、的配套,相互促进,增加物业的性价比。合理的车流、人流动线(需考虑)。没有合理的动线设计,将无法满足租户日益增长需求和适应未来发展需求。充足的停车配套(需考虑)。适应未来私家车发展趋势,前瞻性的预留部分车位。相对统一产权(需考虑)。统一经营管理,满足国际性客户的需求。物业管理团队的重要性(需考虑)。良好的管理能为项目带来高附加值,培养租户的忠诚度,保证写字楼的持续经营。,数据来源:世邦魏理仕,竞争分析,新时代商务中心,租户的租赁面积以200-300平方米以及整层自用业主为主,租户主要以房地产建筑、金融保险、制造业等行业为主,租户以内资及本地中大型企业为主,外资所占比例较少,竞争分析,新时代商务中
16、心,项目优势:项目位于珞瑜路与中南路交汇处,建筑可视性极佳;纯写字楼项目,区域周边发展成熟、商务配套设施齐全,商务聚集度较高;项目属于武昌新近入市的甲级写字楼项目,物业硬件设施较新;项目体量较大,标准层面积适中;,项目劣势:项目周边交通负担过重,交通拥挤,人流量过大;标准层单元面积分隔不够灵活,选择面较窄;项目部分产权分散,无法统一租赁管理,物业管理水平一般;项目品牌影响力较小,宣传推广及招商力度不足,物业人气不旺;交通动线设置不太合理,车辆进出不便;建筑设计较早,硬件设施考虑不足,交房标准较低;,竞争分析,新时代商务中心,参考借鉴点及规避点:项目外观设计宏伟大气,周边配套设施齐全。良好的外观
17、设计增加项目写字楼商务氛围和形象;完善的配套设施解决写字楼租户的需求,增强了写字楼服务水平。灵活的单元面积分隔(需考虑)。好的分割方式将满足客户不同时期的不同需求,如果分割比较局限,将无法最大化的满足市场需求。充足的停车配套。作为衡量写字楼等级的重要指标,充足的车位将是保证写字楼持续经营的考虑因素之一。相对统一产权(需考虑)。缺乏统一的产权,管理将比较混乱,不利于项目档次与形象。宣传推广的重要性(需考虑)。写字楼市场竞争激烈,好的营销推广和活动能加速客户的决策。,仅本区域内未来34年新增写字楼项目体量将超过500,000平方米,其中新世纪中心世纪大厦将于今年进入市场,武汉保利文化广场2012年
18、进入市场;甲级写字楼的市场供应在未来几年也将增加。预计2015年前,紧临本项目的中北路商务区的雏形将日益显化,随着武昌滨江商务区及东湖CBD的大力推进,区域以万达为首的大型甲级写字楼相继成为市场的主角,将有近百万平方米的写字楼在未来几年也将分期进入市场。今后几年区域内写字楼市场供应势必会给本区域的写字楼市场带来更加激烈的竞争,从而导致写字楼市场的空置率在未来23年内不断攀升。,区域市场,未来供应,预计档次,中低档,中档,中高档,1,预判租金,项目可能区间,以上写字楼的档次及租金预判依据:项目前期初步定位发展商的实力;目前已初步确定的其他业态档次(如积玉桥万达将会引进喜达屋旗下的威斯丁酒店,凯悦
19、旗下的君悦将进驻东湖CBD);政府的政策导向(如:积玉桥万达属于滨江商务区),可能竞争:本项目可能在该区域面临竞争,但保利文化广场、东湖CBD、积玉桥万达广场,无论从预计档次还是租金方面,略微高于本案,而未来市场空白也正好为本案所占据,2,档次预判,高档,低,中,高,低档,项目档次预判,4,5,6,7,8,9,3,武汉保利文化广场:地理位置:武昌区中南路和民主路交汇处开发商:湖北保利置业有限公司项目定位:以商务文化为主题,以商业、金融、高档写字楼为主,形成规模经营,打造一个“高雅时尚品位”的物业项目功能:商业以经营高档商品为主,设置810块银幕,甲级写字楼填补区域空白,引进特色、品牌餐饮,并且
20、设置服务式公寓作为配套需要,满足高级管理人员的需求建筑面积:约14万平方米(商业3万平方米、写字楼5.2万平方米)写字楼:46层,9-48层写字楼,高212米单层面积:1,600平方米车位:702个(地下3层)交通系统:21部电梯、27部自助扶梯物业条件:写字楼3.8米层高,净高3米;商业1层6米,28层5.4米写字楼级别:5A级,写字楼,区域市场,未来主要竞争,区域市场,未来主要竞争,海山金谷:地理位置:武昌区中北路和东湖西路交汇处开发商:武汉海山房地产开发有限公司项目定位:集高档住宅、品牌商业、超5A办公为一体的综合项目项目功能:涵盖国际级5A写字楼、CEO行政官邸、高端商业、精品私人会所
21、多元业态,援引“CityWithinACity城中之城”开发理念,颠覆传统建筑的制约建筑面积:约9万平方米(另地下3.5万平方米)写字楼:23层(写字楼及商业面积约3.8万平方米,15层为商铺,628层为写字楼)单层面积:1,200平方米车位:534个(地下3层)交通系统:6部电梯空调系统:地源热泵物业条件:写字楼3.6米层高,净高2.8米写字楼级别:5A级,武汉积玉桥万达广场I期:地理位置:临江大道、和平大道与前进路交汇处开发商:大连万达集团项目功能:项目I期将建设武汉第一个国际六星级的万达威斯汀酒店、超高层的甲级写字楼建筑面积:约11万平方米(写字楼约7万平方米,酒店约4万平方米)写字楼:
22、42层,高181.9米单层面积:约1,700平方米车位:未知交通系统:未知物业条件:未知写字楼级别:5A级,写字楼,其他区域市场,未来主要竞争,区域市场对本项目的影响,本项目位于中南商圈与水果湖行政中心,邻近地铁四号线与二号线交汇的洪山广场,项目可视性、可达性较好;中南商圈目前真正甲级写字楼市场缺乏,市场存在空白点。但由于本项目开发成本较高,使得项目面对竞争项目弱点比较明显;对本项目区域所在的中南商圈集中了武昌大部分甲级与乙级写字楼项目。该区域武汉保利文化广场计划于2012年进入市场,它将直接分流中商广场及新时代商务中心甲级写字楼的市场份额,同时吸引整个武昌区域内的优质客户;但鉴于其租金预期过
23、高,较难被市场所接受,而本项目则可通过提高性价比,与之错位竞争;未来东湖CBD和武昌滨江商务区的写字楼市场供应也将给本项目带来潜在威胁。万达东湖CBD广场、积玉桥万达广场都将凭借其环境优美,完善的综合性较强的配套,品牌优势等优势在未来23年登陆武昌写字楼市场,吸引大量外资或国内知名企业的贸易、服务外包、咨询、金融投资、生产制造等企业;未来较大的市场供应及同质化产品的竞争将给本案带来较大的竞争压力,但是本案在产品定位、招商和后期的经营管理中可通过其鲜明的市场定位、优质的业态组合和专业的经营管理团队等多方面在未来市场上获得较强的竞争力。,辐射区域内写字楼对本项目的影响,需求分析,租户访谈定性研究分
24、析,研究方法,研究目的:我们以优质写字楼的最终用户的个体作为研究对象,深度了解,他们目前的办公空间的产品特征,以及他们理想中的办公空间的形态和要求,从而为本项目的写字楼部分提供支撑;研究形式:调研形式:此次深访采用一对一访谈形式样本选取:根据世邦魏理仕以往操作经验,从各个行业中挑选具有代表性的写字楼驻户,样本数量20个,其中70%的样本目前在我们所定义的优质写字楼项目内办公,而30%样本来自品质稍差,但未来有可能升级办公空间的个体。,写字楼租户,写字楼驻户调研,客户的需求特征,客户的入驻习惯:,受访客户目前的使用情况-样本数量20个,约占8成来自于优质写字楼租户;2成来自品质稍差,但未来有可能
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