房地产公司住宅开发类项目钢筋混凝土结构限额设计指标研究.pdf
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1、第 43 卷 第 8 期 2013 年 4 月下 建筑结构 Building Structure Vol 43 No 8 Apr 2013 房地产公司住宅开发类项目钢筋混凝土结构 限额设计指标研究 李卓东 ( 沁东设计事务所,北京 100082) 摘要为了给某房地产公司的限额设计管理提供基本数据, 提出了限额指标的研究方法。收集多家房地产公司 的项目数据, 提炼了产品结构特征, 制定了适用于该公司的限额设计指标, 并将其与行业内其他指标和实际数据进 行对比, 验证了所提出的限额设计指标的合理性和可用性。 关键词钢筋含量;混凝土含量;结构;设计;结构数据库 中图分类号: TU318, TU375
2、文献标识码: A文章编号: 1002- 848X( 2013) 08- 0044- 04 Study on reinforced concrete structure limited design specifications for a real estate company Li Zhuodong ( Qin Dong Design Firm,Beijing 100082,China) Abstract: To get the basic data for limited design management of a real estate company,research methods
3、 of limited design specifications were proposedLots of project data were collected,the structural characteristics were summarized,and limited design specifications for the company were formulatedLimited design specifications were compared with other specifications and data,and it is proved that the
4、formulated limited design specifications is rational and usable Keywords: steel content;concrete content;structure;design;structural database 作者简 介: 李 卓 东, 硕 士, 工 程 师, 一 级 注 册 结 构 工 程 师,Email: lzdzl1976 163 com。 0引言 根据国家统计局发布的数据, 2011 年度房屋新 开工面积为 19 亿 m2, 开发投资达到 6. 17 万亿元。 工程建设项目是一个周期长、 资金需求量大的生产 过程
5、, 大量统计数据表明, 整个设计阶段资金直接影 响工程造价的 60% 70% , 所以设计阶段是工程造 价控制的重点阶段。 采用限额设计是建筑开发公司常用的控制投资 支出、 有效使用建设资金的措施之一, 同时也对工程 建设合理消耗资源与能源有促进作用。住宅类项目 采用限额设计的目的是: 在保证合理安全度要求的 前提下, 有效地使用结构材料, 达到安全适用、 经济 合理、 确保质量、 保护环境、 提高效益的目标。其意 义是: 1) 降低业主的购房成本; 2) 提高企业的资金 效率, 提高企业利润; 3) 节约整个建筑行业的资源, 在有限资源下更大程度地解决住宅需求。 1国内钢筋混凝土结构限额设计
6、指标发展现状 1. 1 行业现状 实施钢筋混凝土结构限额设计的一个基本条件 是提出合理的限额目标。由于各个地区乃至全国均 没有形成普遍性的数据统计工作, 制订限额目标缺 乏针对性的、 可靠性的基础数据, 往往只能以当地周 边项目的实际数据作为参考。文献 1给出了住宅 类混凝土结构的含钢量( 表 1) , 但数据统计年度跨 越较大, 从 20 世纪 90 年代到 2007 年; 只提供了上 部结构的含钢量, 未涉及地下结构, 未提供混凝土含 量; 所提的含钢量是一个范围值, 未考虑抗震设防烈 度、 层高等影响因素, 较难在项目限额指标中使用。 住宅类混凝土结构的含钢量 /( kg/m2)表 1
7、框架剪力墙框-剪 多层 6 层 小高层 7 11 层 高层 12 层 小高层高层高层 25 4035 5050 6025 5055 7540 85 文献 2提出了抗震设防烈度为 7 度, 场地类 别为类的各种结构体系含钢量范围, 范围数值变化 较大, 在实际应用中需按工程经验选择低限或高限。 文献 3 采用经验估算方法, 提出了与层数、 层 高相关的二次函数( 式( 1) ) 作为用钢量估算公式: G = K( 1 + 1 100N) ( 11 7H + 0 76N) ( 1) 式中: G 为用钢量, kg/m2; K 为地方经验调整系数, 可取 0. 8 1. 1; N 为住宅层数; H 为
8、住宅层高, m。 但该方法没有考虑自然条件、 建筑布局等其他 重要因素, 在实际应用中也存在缺陷。 1. 2 房地产公司现状 万科、 中海、 华润、 恒大等大型房地产公司, 在 第 43 卷 第 8 期李卓东 房地产公司住宅开发类项目钢筋混凝土结构限额设计指标研究 2008 2009 年均已提出了限额控制指标( 部分指标 见表 2, 3) 及相应的流程指引 4- 7。其中万科公司的 指标确定方法如下: 统计分析各个城市各个项目的 数据, 进行多次试算, 区别上部结构、 地下室等不同 情况, 提出指标要求。 万科集团项目设计成本指标控制值( 北京区域版) 表 2 指标指标控制值1)指标说明 标准
9、层 钢筋 沈阳: 39 /42 /43 /47. 5 青岛: 38 /40 /41 /43 /45 天津: 42 /45 /45 /502) 北京: 45 /49 /50 /58 分子包含上部标准层所有 结构钢筋; 分母 = 计 容 积 率面积 + 不计面积部分 标准层 混凝土 沈阳: 0. 32 /0. 35 /0. 36 /0. 38 青岛: 0. 31 /0. 34 /0. 35 /0. 37 天津: 0. 33 /0. 36 /0. 37 /0. 39 北京: 0. 35 /0. 38 /0. 39 /0. 40 分母同上 地下室 钢筋 杭 州3 )、 宁 波 等 地: 105 ( 桩
10、 基) /120 /150 含天然基础和承台 ( 不含 桩基) 注: 1) 标准层的指标控制值分别是: 低、 多层 /7 19 层 /20 25 层 /26 层, 地下室的指标控制值分别是: 普通停车地下室 /塔楼部 分地下室 /人防地下室; 2) 场地土为, 类时, 指标同北京; 3) 只列 出了杭 州 市 80m 以 下、 没 有 转 换 的 数 据; 4)钢 筋 指 标 的 单 位 是 ( kg/m2) , 混凝土指标的单位是( m3/m2) , 以下表格均相同。 中海集团项目结构成本限额设计指标( 华南地区)表 3 建筑类型结构部位钢筋混凝土 33 层高层住宅 ( 不高于 100m)
11、上部结构50 660. 36 0. 48 24 层高层住宅 ( 不高于 80m) 上部结构47 610. 35 0. 46 人防地下室 ( 6 级人防) 地下室160 1801. 1 1. 3 非人防地下室地下室130 1500. 8 1. 0 注: 18 层、 12 层、 7 层、 别墅等情况略。 虽然上述几个公司的指标划分较为细致, 可用 性强, 但是这些指标的应用效果并没有公开文献或 资料能够说明, 且各个公司的指标均与其公司产品 类型密切相关, 直接应用到其他公司或整个建筑行 业并不合适, 还需要做大量的研究工作。 2某公司钢筋混凝土结构限额设计指标研究 2. 1 研究方法简介 某公司
12、具有多元化产品组合的特点, 业务开发 范围涉及中至高端住宅、 高级写字楼、 零售物业、 酒 店式公寓及酒店等, 其中住宅开发所占比重超过了 70% ; 共计 50 余个处于不同开发阶段的项目分布于 东北、 华北、 华东、 华南和西南等各大区域。基于上 述业务及地域特点, 钢筋混凝土结构限额设计指标 工作的对象设定为多层、 小高层、 高层住宅及相应的 地下室和全地下车库; 住宅类的别墅类、 类别墅类产 品和公建类产品由于相对更加复杂、 多变, 不在本次 研究之列。 普通住宅类建筑通常在方案设计阶段结束后直 接进入施工图设计。采用在施工图设计合同或施工 图设计任务书中提出限额指标对设计进行合理化控
13、 制, 实质是利用方案设计对应提出的估算指标控制 施工图设计, 因此限额指标是估算指标, 不是精确指 标, 所以限额指标必定是一个范围, 而不是限定值。 为了便于实际应用, 划定了一个限定值, 以控制整个 公司所有项目的结构材料设计用量达到一个合理的 水平, 并同时允许一定比例的住宅建筑因特殊原因 出现材料用量超过限定值的情况。 对研究方法进行了穷举分析, 提出了以下几种 基本方法: ( 1) 工程对比法: 对于任何一个项目, 施工图设 计开展前寻找相同的已竣工项目工程结算数据作为 限额指标。该方法提出的指标具有相当高的精确 度; 但是即使是同一地区, 由于建筑平面布置、 层高、 立面造型、
14、赠送面积比例等设计因素和技术发展水 平、 不同设计单位设计水平等社会因素, 指标还是会 出现差异; 如果从全国层面上制订指标, 仅仅考虑抗 震设防烈度、 场地类别、 层数、 层高、 结构类型、 高宽 比、 规则性、 材料类型 8 个因素, 就需要达到百万数 量级的工程结算数据。因此使用该方法研究指标存 在困难; 但通过这些数据, 可以对提出的限额指标的 可行性进行验证。 ( 2) 参照对标公司指标法: 对标公司是指那些 已经在设计管理流程上提出结构限额设计要求并制 定了指标的大型房地产公司。对标公司提出的限额 指标值与其公司的产品类型密切相关, 外部企业没 有办法了解、 掌握其指标的准确度和实
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