合肥市大厦营销策划方案样本.doc

合肥市xx大厦营销策划方案

第一部分 市场调研和分析
一、此次调研目标
1、经过深入仔细市场调查，结合本项目标本身特点，分析研究目标用户群要求，按本企业销售准备要求及项目开发思绪和理念，对产品进行必需细分、定位。
2、制订出比较具体提议性、可行性强初步策划方案，为项目标销售成功做出必需准备和铺垫。
二、调研指导思想
经过点、线、面立体调查和分析，在相对时间较短、风险较小标准前提下，制订出适合本项目运作营销策划方案，努力争取保障该项目销售工作顺利进行。
三、调查过程简述
因为该项目地块位置特殊性，已决定了该项目营销市场定位，围绕已确定该项目标建设方案来制订和完善项目标市场营销研究，所以本方案物业调查着重于物业市场原因影响大小和消费群体接收方法、接收能力方面进行制订。首先经过对合肥市各区域有一定影响力（规模影响、价格影响）高层物业进行调查了解，探明多年高层物业市场发展趋势，研判宏观大市场对本项目标影响；第二方面，经过对合肥各区域有代表性多层市场（档次较高）尤其是该项目周围区域（老城区）多层住宅市场进行调查分析，理出新、老多层市场用户购房思绪，为引导其购置和多层价格相近黄金地段高层住宅作铺垫；第三方面，经过对合肥市物业租赁市场，尤其是老一环以内高层（多层）物业进行调查，并和本项目进行比较，为投资保值升值、以租养楼用户群进行投资估算和引导；第四方面，经过对以往合肥已建高层商务公寓调查，和本项现在期运作过程，为本项目提出部分提议。
四、合肥市物业市场分析
1、高层楼市分析
1)、高层商务写字楼
一段时间以来，商务写字楼项目标开发，在部分地域尤其是沿海地域发展较快，曾出现过买卖楼花之经典之作，在89年至93年期间，成功案例举不胜数，关键是顺应了我们国家早期改革开放政策时尚。随即开发建设商务楼成风，使得96—99年商务楼市场空置率一直居高不下，全国省会城市平均商务写字楼空置率高达55%，其后经过国家宏观调控和市场本身调整，商务楼经过了较长时间消化和整合。从资料分析看，现在商务楼市场趋于成熟平稳发展阶段，也是94年以来见高回落触低反弹阶段，因为中国已正式加入WTO，在改革开放深入深入并得到法律保障同时，伴随商务活动日益频繁，独资、合资、外资等多个类型企业将寻求理想办公场所，高层商务将是她们首选。在知识经济高速发展今天，合肥除起到东西部发展桥梁作用同时，会利用科技城市优势吸引更多外资到合肥投资，将会增加商务楼市市场需求量。现在全国乃至合肥商务楼市发展正在趋向于档次、品牌排定时期，区位优势、地域配套优势、产品配置优势和品牌优势高层商务楼将是以后一段时间（四年内）合肥市场发展需求产品，当然需求空间有限，速度很慢。而相反，对部分功效不明确多层综合楼兼做商务写字楼或部分配置较低商务楼，不管从置业角度还是租赁角度均不是很理想，它们即使有一定价格优势，但升值保值机会较小，投资风险较大。单从投资租赁这个角度看，合肥市老城区高层商务租赁价格差异较大，从25元/㎡到70元/㎡不等。从新华商务楼和润安大厦商务楼发展和邮电大厦、怡和锦江（原三荣大厦）更能验证上述分析正确性。（详见附表1、2）新华商务楼运作了五年，剩下部分估计将在今年售完。润安大厦闲置了6年之久，现在正以很好销售势头进行盘活，到现在为止，只剩为数不多楼层。
2)、高层住宅楼
现阶段合肥高层住宅，即使销售周期相对较长，接收程度也较为有限，但从合肥高层住宅投放量同比增加75%（1—11月份）猛增趋势看小高层市场预热过程已经过去，热销会在猛烈竞争中到来，原因是土地供给政策发生改变，为了充足利用土地资源，降低土地成本，提升项目标收益率，发展高层住宅是物业发展肯定趋势，同时伴随居民消费和生活水平提升，和居住观念改变和心理上逐步接收，也为小高层发展奠定了基础。新建设高层住宅，多是走精品型综合素质路线，在计划设计、建筑设计（立面造型）、项目配套、智能化配置和产品包装、项目销售定位等方面极具现代感，更有时代感，给高层楼盘给予了更深内涵，注入了较高人居科技含量，吸引了较多置业者垂青。较能反应合肥市各区域高层楼市市场情况有新华商务楼、润安大厦、元一时代花园、东海花园等。（详见附表1、2）
2、多层楼市分析
1)、多层写字楼
每十二个月合肥市有约5万㎡多层商务写字楼投放市场，近几年较为成功、较有名气是政通大厦，政通大厦写字楼均价4000元/㎡，租金30元/㎡。以后均是部分利用老城区改建、改造过程沿街兴建综合楼，除去一层、二层作为门面房外，其它剩下部分留做写字楼，较为集中在淮河路步行街，约为10万㎡，销售均价为5000元/㎡，现在还有2万多空置，其租金均在25元/㎡左右。老一环至新一环之间区域销售均价在2600元/㎡，其租金均在18元/㎡左右。
2)、多层住宅楼
经过对合肥市多层住宅抽样调查发觉，东、南、西、北各物业小区多层住宅发展情况不尽相同，以南区和西区发展较为成熟，档次略高，而北区和东区发展速度较快，但档次较低，均衡比较后发觉其市场有一定饱和迹象，即使价格缓慢上涨，销售和开发建设也同比增加，但空置率居高不下，并已超出国际上公认警戒线7个百分点。为此，就算是待成熟、正在发展市场也应该是较为合理或宏观控制较为得力市场。从资料中得悉，明年初东、西区将有三个在50万㎡左右（凤凰城、颐和花园、福海新房）小区投入建设，会对市场有一定冲击。现在除中心地带以外，合肥多层住宅销售均价为元/㎡，略低于全国平均水平，高于全省平均水平80%。租赁价格为5元/㎡，中心地带多层销售均价在3000元/㎡，租赁价格为10元/㎡。

合肥市物业市场调查表（租赁）
物业名称
业主名称
安徽润安（国际）
股份企业
具体位置
蒙城路和阜南路交口
物业规模
6万㎡
市场环境
市区内商业气氛浓,处交通
要道出行方便
建筑层数
32层
润 安 大 厦
租赁价格
（元/月*㎡）
50元/月·㎡
（不含水电费）
相关配置
有地上车位和地下库,
3部高速电梯.
商家特征
中介服务、广告企业为主；外地办事机构。
备 注
1—4层为酒店；5层以上商住；5层3830元/㎡，每上一层加30元。
物业名称
业主名称
市招商企业
具体位置
荣事达大道和淮河路交口
物业规模
8000㎡
市场环境
比邻市政府，商业地势卓越。
建筑层数
7层
相关配置
（含停车位）
无停车场、传统电梯一部。
淮 安 大 厦
租赁价格
（元/月*㎡）
50元/月·㎡
商家特征
市政相关职能部门、广告企业、保险企业。
备 注
传统办公楼、建筑年限长；毛坯房出租。
物业名称
业主名称
新华社安徽分社
具体位置
六安路和淮河路交口
物业规模
3万
市场环境
商业重地，出行方便。
建筑层数
30层
相关配置
（含停车位）
地下停车场、车位150元/月，
电梯三部；一部货梯。
新华大厦
租赁价格
（元/月*㎡）
32元/月·㎡（不含水电费）
商家特征
中介服务、广告建设材料企业外地企业驻肥办事处。
备 注
属商办楼；有余房出售售价5层3800元/㎡，每上一层加30元/㎡。

合肥市物业市场调查表（租赁）
物业名称
业主名称
省邮电局
具体位置
六安路淮合路交口
物业规模
2．5万㎡
市场环境
商业重地高级办公
建筑层数
29层
相关配置
（含停车位）
地上地下车位/库充足；中央空调；水电电话齐全。
邮电大厦
租赁价格
（元/月*㎡）
77元/月·㎡
商家特征
部分著名企业合肥办事处；会计师事务所；广告企业。
备 注
精装潢，公摊面积大，属纯高级商业办公楼。
物业名称
业主名称
市府办公厅
具体位置
荣事达大道西侧
物业规模
1.5万㎡
市场环境
商业气氛浓厚，出行方便。
建筑层数
7层
相关配置
（含停车位）
电梯两部精装修，
路边临时停车。
政通大厦
租赁价格
（元/月*㎡）
30元/月·㎡
（不含水电电梯使用费）
商家特征
市政府职能部门居多，另外开发企业；投资企业等。
备 注

物业名称
业主名称
万总商贸企业
具体位置
宿州路南段
物业规模
9000㎡
市场环境
繁荣地段，人流大，出行不便。
建筑层数
7层
相关配置
（含停车位）
电梯两部，精装修，
有地上停车场。
太阳城写字楼
租赁价格
（元/月*㎡）
32元/月·㎡（水电自理）
商家特征
多种咨询企业，开发企业、美容企业外商驻肥办事处。
备 注
/

合肥市物业市场调查表（租赁）

物业名称
业主名称
兴华物业企业
具体位置
六安路和长江路交口北
物业规模
2500㎡
市场环境
商业气氛浓，出行不便。
建筑层数
7层
相关配置
（含停车位）
电梯一部，无停车场。
长安大厦
租赁价格
（元/月*㎡）
40元/㎡·月
商家特征
以咨询、广告、仓库学校为主。
备 注
/
物业名称
业主名称
红旗饭店物业办
具体位置
三孝口东侧
物业规模
6000㎡
市场环境
交通主干道，商业气氛浓。
建筑层数
6层
相关配置
（含停车位）
无电梯和停车场
红旗饭店
租赁价格
（元/月*㎡）
40元/月·月
商家特征
中介、咨询、婚介企业等服务性且需要市内办公企业。
备 注
/
物业名称
业主名称
澳鑫房产
具体位置
寿春路百花井周围
物业规模
/
市场环境
环境优越、出行方便
建筑层数
7层
相关配置
（含停车位）
电梯；中央空调；底下停车库。
百花大厦
租赁价格
（元/月*㎡）
45元/月·月
商家特征
/
备 注
/

合肥市物业市场调查表（租赁）
物业名称
业主名称
皖科窿商贸企业
具体位置
荣事达大厦和
环城路交口西
物业规模
7000㎡
市场环境
环境幽静、出行方便。
建筑层数
8层
相关配置
（含停车位）
电梯、室外停车场、
水电电话。
糖酒大厦
租赁价格
（元/月*㎡）
15元/㎡·月
商家特征
/
备 注
本大厦为83年房，有效使用年限约40年；倾向于出售：价格为
元/㎡；可采取50%按揭付款方法。
物业名称
业主名称
鸿达房产
具体位置
双岗十字路口东
物业规模
7000㎡
市场环境
交通主干道，出行方便。
建筑层数
8层
相关配置
（含停车位）
地下车库、电梯、水电、电话。
鸿达大厦
租赁价格
（元/月*㎡）
25元/㎡·月
商家特征
/
备 注
/

合肥市物业市场调查表（租赁）
业主名称
盛安广场
业主名称
新鸿安大厦
物业规模
3万㎡
物业规模
2.3万㎡
建筑层数
建筑层数23层，主楼高90.8m
建筑层数
建筑层数20层
租赁价格
（元/月*㎡）
66元/月﹡㎡（电费另计）
租赁价格
（元/月*㎡）
46元/月/㎡（水、电费另计）

相关配置
（含停车位）
有62个停车位，300元/月
相关配置
（含停车位）
200元/月（还有若干个车位）
物业详况
集办公、商业、餐饮、娱乐、停
车场等功效于一体，1999年正式
运行，主楼五层以上为敞开式写
字楼，可任意分隔，四层以下及
五层附楼均为综合性商场。办公
用客梯四部，客货梯一部，中央
空调二台。

物业详况
一层大厅，二层以上均为办
公场所，有地下停车场，仅
两部办公用客梯。
具体位置
在长江路和金寨路
交叉口南15约200米

具体位置
紧邻安徽省教育学院，金
寨路327号
市场环境
处交通要道，出入方便，周围
商业气氛较浓厚，市场信息灵
敏，便于商贸拓展。

市场环境
处交通要道，出入方便，但
大楼主门较偏僻，无商业气
氛，属平静办公场所。
商家特征

安徽盛安国际发展是安徽省粮油食品进出口集团企业和盛安国际（香港）共同合资成立综合性企业。

商家特征
中国包装进出口安徽分企业，
国企单位
联络电话
戚永伟
联络电话
孟祥林
备 注
还剩70㎡一间办公室，办公装潢环境较为气派、明朗、有时代感。
备 注
还剩58㎡和158㎡两间办公室，下月中旬会陆陆续续空出办公场所。办公装潢较差，感觉不好。

合肥市物业市场调查表（租赁）
业主名称
海亚大世界
业主名称
怡和锦江
物业规模
近1万㎡
物业规模
近3万㎡
建筑层数
共8层
建筑层数
建筑层数25层
租赁价格
（元/月*㎡）
销售价格
28元/月/㎡
5500元/㎡（均价）
租赁价格
（元/月*㎡）
产权式管理
相关配置
（含停车位）
有淮河路停车场
相关配置
（含停车位）

物业详况
有近1000㎡办公场所提供，现有中国人寿保险企业、化妆品代理等租赁，下月底将有更大场所出租。
物业详况
年租金8.6%收益，每十二个月1000元酒店无偿签单消费。业主所购酒店产权3年后可转让给怡合锦江国际大酒店有限责任企业。
具体位置

淮河路改造工程指挥部对面

具体位置
含山路和淮河路交叉口处
市场环境

处闹市区，周围买卖商业气氛
浓厚，办公不宜。

市场环境
处闹市区，商业气氛浓厚，投资思想浮动较大。
商家特征

合肥新海亚物业管理

商家特征
合肥辉豪房地产
开发有限责任企业
联络电话
杨静
联络电话
陈剑雯
备 注
关键销售住宅楼，办公代销。
备 注
据介绍销售过半。

合肥市物业市场调查表（租赁）

物业名称
淮河路一条街
物业名称
长江路一条街
租金范围
20——60元/月﹡㎡不等
租金范围
40元/月/㎡左右
物业配套
有多个大型停车场和大型商场。
物业配套
配套不全，停车场所不多。
市场环境

是闹市取，商业气氛浓厚，适合商家投资买卖生意，办公有显吵杂，且交通较受限制，尤其不宜大企业、大集团办公。

市场环境

交通便利，商业气氛很好，
有利于商贸恰谈。
商家特征
多为生意买卖及品牌代理等。
商家特征
多种品牌代理、多种需要繁荣
地段企业办公。
物业现况
建成很快写字楼租赁情况较差，一层出租情况很好。
物业现况
良好
前景估计
为合肥市商业一条街，住宅楼及写字楼前景不好。
前景估计
可建高级写字楼
备注

备注

合肥市物业市场调查表（销售）
项目名称
/开发商
浅 水 湾
安徽美安达房地产开发企业
项目
位置
合肥市金寨南路十八岗157号
代理商/销售商
华夏伟业·上海金贝
工程
进度
3-4层主体
面市时间
02、10、8
主打广告词
高山流水，自在人家
企划
方向
合肥首座180-270水景、地景、高尔夫智能化小区
建筑结构
全框架结构
物业管理项目和收费标准
服务项目： 二十四小时保安巡查、封闭式管理、绿化卫生、房屋维修、设备养护
建筑类型
联排别墅/小高层
收费标准：
关键卖点
1、水景小区，适宜居住；
2、高尔夫、网球场在身边；
3、建筑造型，风格独特。
智能化系统设施
楼宇对讲系统、安防系统、红外防越报警系统、宽带入户、车辆管理系统、紧急广播背景音乐系统。
小区公共配套
高尔夫球场（拟建）
网球场40亩水景
幼稚园 多功效会所
销售
价格
均 价： 1950元/㎡
起步价： 1600元/㎡
最高价： 2300元/㎡
周围市政配套
明珠广场、合肥大学城 、
168中学 、中锐国际学校 、省教院 、润安公学、
银行、 超市
交通情况说明
226路、901路、230路、148路 、215路等五路公交车，紧邻金寨南路，距离市区较远，但交通方便。
建筑面积
总 建 面：30000万
（一期）
计划
设计
户 数： /
户型面积；90-240㎡
绿化率： 50%
户型结构：二房二厅 、
三房二厅 、四房二厅。
容积率： /
备 注
总占地：250亩，一期为3万㎡9层小高层。

合肥市物业市场调查表（销售）
项目名称
/开发商
奥林花园二期
合肥华源物业发展
项目位置
合肥市霍山路82号（农大北门）
代理商/销售商
合肥美信房地产咨询
工程进度
结构封顶
面市时间
.6
主打广告词
运动就在家门口-奥林花园
企划方向
成熟小区、居家方便、环境幽雅。
建筑结构
异型框架结构
物业管理项目和收费标准
公共绿化养护、生活垃圾清运、
房屋维护、便民服务、二十四小时
保安联防。
建筑类型
一期11栋二期12栋六层住宅
收费标准：
关键卖点
1、周围配套齐全
2、一环路内出行方便
3、封闭管理功效齐备
智能化系统设施
宽带入户、闭路电视监控、单元
楼宇可视对讲系统、红外对射报警。
小区公共
配套
幼稚园 会所 地下停车场
销售价格
均 价： 2040元/㎡
起步价： 1860元/㎡
最高价： 2180元/㎡
周围市政
配套
农大、一中、琥柏小学中学、中医附院、二院分院、超市、菜市、银行、邮局
交通情况说明
一环路内现在2路公交车经过
出行基础方便
建筑面积
总 建 面： 20万㎡
计划设计
户 数： 768户
户型面积： 97-151㎡
绿化率： 35%
户型结构：二室二厅、三室两厅
容积率：
备 注
坡屋顶 北窗使用高级中空玻璃 1000㎡地下停车场

合肥市物业市场调查表（销售）

项目名称
/开发商
城市清华
合肥宏图房屋开发企业
项目位置
蒙城北路西侧临泉西路
和风台路之间
代理商/销售商
合肥万家房地产
营销策划企业
工程进度
基础开挖
面市时间
/
主打广告词
全新演绎美好生活空间
企划方向
提倡“家”文化新全部主义NO1。
建筑结构
全框架结构
物业管理项目和收费标准
/
建筑类型
23栋六层住宅
收费标准：/
关键卖点
1、水景花园 自然林带；
2、配套齐全 生活便利；
3、中高级建筑定位，有一定特色。
智能化
系统设施
宽带入户、安防报警、防盗监控、出入管理系统。
小区
公共配套
双语幼稚园、会所、4500大型超市、200个车位、9999清泉广场。
销售价格
均 价： /
起步价： /
最高价： /
周围
市政配套
三十六中、双岗小学、 新世纪学校、菜市。
交通情况说明
风台路临泉路还未打通，
交通不甚方便。
建筑面积
总 建 面： 100000㎡
计划设计
户 数： 808户
户型面积； 94-170㎡
绿化率： 40%
户型结构：二室两厅、三室二厅、四室两厅。
容积率： 1.25
备 注
总用地8万平方米。

合肥市物业市场调查表（销售）

项目名称
/开发商
华源国际城五期
安徽华源房地产开发企业
项目位置
合肥是和平路10号
（东二环和和平路交口处）
代理商/销售商
上海三威力房地产
经纪
工程进度
准现房
面市时间
.10
主打广告词
坐拥成大型熟小区，
把家安在花园里。
企划方向
华源生活广场
建筑结构
全框架结构
物业管理项目
和收费标准
服务项目：二十四小时保安巡查、
封闭式管理、家政服务。
建筑类型
一二层为商铺，
三四五为住宅。
收费标准：0.39元/㎡*月
关键卖点
1、大型成熟小区；
2、配套齐全；
3、生活便利。
智能化系统设施
闭路电视监控、红外防越报警、
楼宇对讲系统
小区公共配套
幼稚园、科大附小、华源分校、7000㎡小区公园、 2.2万㎡华源生活广场。
销售价格
均 价： 1850
起步价： 1740
最高价： 2040
周围市政配套
三万㎡华联超市、市二院 、八院、 十中、 银行、 花冲公园 、邮局等。
交通情况说明
10条公交线路通达全市 紧邻
二环路 出行很方便
建筑面积
总 建 面：12万㎡
计划设计
户 数：1250
户型面积； 93.04 、110.97、 129、108。
绿化率：40%
户型结构： 三室二厅
容积率：1.3
备 注
尾盘阶段、一次性付款98折、还有折让空间。 总用地9万平方米。

合肥市物业市场调查表（销售）

项目名称
/开发商
橘郡万绿园二期
城建开发企业/新地物业
项目位置
铜陵北路和临泉路交口
代理商/销售商
华夏伟业*上海金贝
工程进度
结构封顶
面市时间
.3
主打广告词
感受别墅现代美
企划方向
现代艺墅，生活全方面升级。
建筑结构
全框架结构
物业管理
项目和
收费标准
服务项目： 封闭式管理、
二十四小时保安巡查。
建筑类型
二期10栋多层
二栋小高层
收费标准：0.50元/㎡
关键卖点
1、一期带动二期；
2、物业细分化别墅新概念；
3、建筑本身有亮点。
智能化
系统设施
安防系统、红外防越系统、
楼宇可视对讲系统。
小区公共配套
幼稚园、小学、3000㎡中庭广场、4200㎡会所。
销售价格
均 价：1988元/㎡
起步价：1700元/㎡
最高价：2988元/㎡
周围市政配套
胜利广场、安徽大市场、六安路小学分校、体育中心、火车站、银行、菜市。
交通
情况说明
比邻旅游车站、公交车站、
交通基础便利。
建筑面积
总 建 面： 280000㎡
计划设计
户 数： /
户型面积； 129-225㎡
绿化率： 45%
户型结构：三室两厅两卫
四室二厅两卫
容积率： 1.4
备 注
占地300亩

五、百花大厦基础情况
1、百花大厦现实状况
百花大厦在合肥市中心，处于繁荣金融服务区寿春路中段。周围交通发达，生活公建设施一应俱全。省内名园、名校、名院均在服务区内，大型商场、公园、娱乐场所可步行抵达，和市委、市政府、市人大、市政协均只有一步之遥。
2、项目基础情况
百花大厦于一九九八年底开工兴建，在基孔桩施工结束后停工至今。今年该项目重新开启，并于六月份由煤炭工业部杭州建筑设计研究院对原图纸进行修改完善、同于十一月份领取建筑施工许可证，由广厦建设集团有限责任企业承建。协议完工日期为二○○四年十二月份。本项目总用地面积为6168平方米，总建筑面积60784㎡。地下2层，建筑面积：7768.9㎡，其中地下车库202个（地上车位10个）；地上31（29）层，建筑面积：53015.3㎡，其中：商业建筑面积8678.8平方米，公寓建筑面积：44338.5㎡，（会所面积，2586.8㎡）。
六、百花大厦项目SWOT分析
1、项目优势分析
结合本项目标实际情况，得出其有以下显著优势
★地块在合肥市中心位置，和省委、省政府、省人大、省政协、市委、市政府、市人大、市政协同属一个区域。安徽省金融贸易区，区域市场前景极好。
★地块周围500米内有省市名校、名园（三中、六中、宿州路幼稚园）；有淮河路步行街、乐普生、鼓楼商厦、合百中心店等商业网点；有休闲娱乐市政府中心广场；有假日逍闲逍遥津公园、环城公园；有各类档次商务、旅游居住地百花宾馆、山水宾馆 、华厦宾馆；有工行、建行、省保大厦、平安保险、省投资企业、国元证券等关键金融机构。生活、工作异常方便。
★项目开发企业实力强，物业管理综合水平高，将在本项目中充足表现。
★交通情况极其方便，有二十几路公交车，可四通八达。
★地块绝版，增值空间较大。
2、项目劣势分析
该项目用地规模较小，项目户外活动空间有限，绿化配置、景观建设不尽人意。
3、市场机会分析
★合肥提前十年步入小康，宏观经济整体很好，二次置业人士不停增加，投资类物业正处于快速升温阶段，有效需求量增大；
★伴随合肥对外全方面开放，WTO进程不停加紧，合肥在起到东、西部地域发展关键桥梁之时，其商务公寓市场蕴涵着大量消费潜力，市场前景很好；
★高层楼市房产开发正属旺盛期，只要在项目定位正确基础上，宣传引导到位，将会有很大市场机会；
★产品差异，地块稀缺带来较多市场机会。
4、市场威胁分析
★政府对该类式性质项目投资容量和开发进度控制程度将直接对本项目标销售乃至利润产生影响；
★政务区搬迁将对本项目产生一定影响；
★不规范商务租赁市场将影响部分投资出租收益用户判定。
七、项目定位研究
1、百花大厦项目市场定位、产品定位
1)、市场定位
定位分析：该项目现在市场定位在本方案分析前已确定为双塔框筒结构高层建筑。经过以上分析可见，此区域建设有一定规模且具品牌效应并有一定影响力高层建筑符合当地域现实状况和发展要求。
具体定位：有别于高层商务和高层住宅差异品种。本方案具体定位分析和澳鑫房地产企业提供设计图纸（高层住宅）有一定差距，但可经过市场营销运作加以调整。
2)、产品定位
定位分析：经过市场调研分析，省域及省会合肥市有较多高层住宅待售和多层商务待售、待租，即使高层楼市销售市场机会已经来临，但本产品建设周期和建筑成本不容其和市场其它产品一同竞争，所以，本产品应像物主古井集团、澳鑫房产和假日物业管理一样属品牌产品，应达成脱俗风雅、高级精巧。
具体定位：高级商务公寓：本企业经过对合肥市高层商务、住宅和多层商务、住宅销售和租赁市场进行了具体调研和对5年后政务区搬迁所带来影响进行充足论证，认为在该产品已确定市场定位前提下，应该修正其产品定位，由高层住宅改为高级商务公寓，属省域及合肥市市场差异产品。利用古井集团、澳鑫房地产、假日物业管理品牌效应，充足挖掘市场潜力，创一流商务公寓。既能满足适应改革开放经济快速发展中市场需求，又能满足通常置业人士居住要求，同时，又能树立百花大厦城市中心唯一至尊府邸、钻石级商务公寓大厦地位，市场中较难有同类产品和之竞争。
2、目标用户定位
1）、在合肥设置办事机构外企、合资企业和三资企业；
伴随西部大开发逐步深入和中国加入WTO后开放度极大提升，作为东西部桥梁省会城市合肥必将有一质飞跃。同时，十五大胜利召开，将会对安徽省会合肥产生深远影响，所以，合肥改革开放步伐将深入加紧，会吸引大批外商来合肥投资，百花商务公寓立即为她们提供了了首选条件；
2)、在省会合肥设置办事处全省各地市大中企业；
百花大厦星级酒店物管形式和标准将会吸引大批大中企业在此设置生活、工作两方便且又能保值、增值办事场所。
3)、要求在省会购住秘密性很好住所全省各地市CEO阶层，将会首选百花大厦；
4)、百花大厦是重视形象、品牌效益较有档次本市有一定实力商贸企业理想选择地；
5）、夫妻双方皆担任较关键职位且经济收入较丰厚35岁以上高级管理者，技术教授。属二次置业人士；
6）、长久居肥外地商人或企业代表；
7）、投资一族，近几年社会投资渠道仍然较少，投资类风险较大，商务公寓式投资前景较为乐观。寿春路片已经有很大密度写字楼在出租，很多企业在此办公，其租金最高达成60元/㎡，将会吸引以投资保值为目标用户和中小企业。
八、百花大厦项目相关提议
1、计划提议
因为本项目占地面积仅6168㎡，设计为双塔高层建筑，现代风格味较浓，不是纯小区概念楼盘，在建筑本身外用地上进行道路建设、小品建设及小块绿地配置要精、细、专、美，达成和百花大厦一样精巧且有品味。提议道路用草坪砖和绿色塑胶相结合铺设，路缘石用彩色白黄相间，小品全是精雕细刻艺术作品，小块绿地应刻意立体栽培，花草相间，地块间隔或扶手栏杆全部采取不锈钢制品。
2、施工提议
高层建筑施工周期较长当然有其客观原因，但组织严谨、科学管理、严格资金使用计划应是确保施工进度关键。纵观高层建筑市场，能顺利完工将是社会效益、经济效益确保，反之将严重影响销售策略实施，难以确保项目投资收益。同时因为该项目已经有过一次停工待建先例，对应也产生了部分负面效应、不利影响。所以，投资商、地产商、建筑商、销售商要亲密配合、鼎力相助，科学合理组织项目实施。
3、物业管理提议
本项目聘用古井假日酒店进行物业管理，是该项目标又一亮点，怎样将假日酒店管理优异经验利用到百花大厦商务公寓，真正达成一流商务公寓，五星级酒店管理，为此提议：
1）、建立优异硬件设施，发明一流管理条件。经过本项目标智能化配置，设置物业管理网络平台，开展互联网接入、网络教学、多媒体娱乐系统、网上购物、证券立即交易、电子地图、IP电话、公共服务信息等各项服务；经过该平台，实现计算机网络自动化物业管理；利用优异计算机技术，对包含公共设施在内各项机械设备（配电设备、发电机组、供水设备、通风设备及电梯等）实现集中监控；设置红外线监控报警、室内安全紧急报警系统。
2）、组建专业化保安队伍，可从富有经验退伍军人中选拔,为突出百花大厦著名度，提议全部招用退伍女兵为保安人员。
3）、应业主要求，开展近似于酒店式贴身服务。
4、提升项目附加值提议。
1）、主动推广应用新技术、新工艺和新材料；
2）、选择节电低能耗高能效灯具；
3）、垃圾分类搜集，下水口设废料粉碎装置；
4）、选择环境保护型内墙材料，高封闭性门窗；
5、智能化提议
1）、安全防范系统
a、紧急呼叫报警系统；b、煤气燃露自动报警系统；C、二十四小时保安巡更系统；D、闭路电视监控系统；E、门禁控制和可视对讲系统。
2）、信息管理系统
A、 停车管理系统（包含车辆自动识别、收费、保安监控等子系统）；
B、紧急广播和背景音乐系统；C、能耗表数据远程抄收系统；D、家庭设备自动化监控系统；E、楼宇公用设施监控系统。
3）、信息网络子系统
A、每层100兆宽带高速上网；B、有线卫星电视系统；C、局域网
VOD广播系统；D、网上医疗、教育、电子商务及网上购物等；
6、会所提议
本项目会所面积为2586㎡，能够设计为对外和不对外开放两个区域，彰显会所尊贵和高雅；会所功效充足表现和支持本项目标市场定位和形象定位，成为该项目标个性形象表现支撑点；对内、对外两个部分均可采取会员制，突出私家会所特质；集团购置也可成为会所会员，会所可满足集团和个人进行接待，会谈和小型酒会，新闻公布会等方面商务活动。同时，会所可设置家政中心，为会员代理干洗，代订车票、船票，代为购物，家居美容，代接送小孩上学、代叫出租等，和物业管理相结合，提供星级贴身服务；设置视听阅览室，提供各类名著、畅销书、多种音乐、影视资料；设置电脑模拟高尔夫球练习场、棋牌、乒乓球室、桌球室等文娱设施；为女性业主提供医学专业美容美体设施和服务。
7、大厅、电梯厅装修提议
大堂和电梯厅也是本项目内饰方面对外推广关键组成部分，除了豪华气派之外，还要有品味。提议本项目大厅采取仿古地砖，色彩厚重檀木，灯具用仿古艺术灯具，可在墙面上悬挂名人字画、优异摄影等，整个效果既要有浓重情调又不失流畅活泼线条点缀，充足表现浓郁艺术情调；电梯厅也是一个不能忽略地方，可在电梯厅安放嵌入式休息椅，亦可悬挂部分业主儿女优异字画和布艺作品和企业形象宣传，真正做到细心为业主，真诚待用户。
8、其它提议：
如此高级次商务公寓，怎能让业主、让用户放心购房，安心住房。提议在第八层做标准层样板间，同时提供菜单式精装修服务；提供各项费
用收取标准和额度（含物业管理费）。

第二部分 开发方案简述和经济效益分析
一、 开发方案简述
该项目属九八年底开工建设，始建很快，因多个原因造成停工至今，即使对项目造成了一定负面影响，但同时也找准了市场再次切入点。项目计划设计建筑面积60784.2㎡，其中公寓建筑面积44338.5㎡，总套数为217套。户型布局设计为高层住宅，而现经市场调研分析得出，产品应定位为商务公寓，属市场差异性产品并兼顾高层住宅功效。因为该项目地块位置特殊，有绝版效应，其商务公寓定位、定性均属档次较高类别，同时智能化配置也属现在合肥一流，大厦安排212个停车位，停车位配置近1：1，上述配置和设计要求基础符合尖端商务公寓性大楼要求。
二、 项目投资估算
1、项目关键经济技术指标及建筑内容明细表 单位：㎡
序号
项 目 内 容
数 量
备 注
1
总占地面积
6168㎡
百花大厦长67米，宽42米
2
容积率/建筑容度
9.86/0.46
楼层31层，高116.7米
3
总建筑面积
60784.2
含会所面积2586.8㎡
4
销售面积
60648
协议确定销售面积

2、投资总额
工程总投资：17001万元，单位成本为2797元/㎡

3、投资明细表
序号
项目
总投资额
（万元）
单位成本
元/㎡
占总投资额百分比
（%）
1
土地费
1849
304
11
2
建设工程报建费
601
99
3.5
3
建筑安装工程费
（含智能化配置）
10941
1800
64
4
前期工程费
334
55
2
5
管理费（含发证费）
1513
250
9
6
销售费用
650
107
4
7
不可预见费
91
15
0.5
8
财务费用
1013
167
6
9
累计
17001
2797
100
财务费用说明：
考虑到地价按7年计息，建安及其它各项支出按2年计息。考虑房地产开发滚动经营特点，建安及其它各项支出计算依据按总额30%计。
1）、土地费利息：土地费×年利费×年数
1849×4.5%×7=582万
2）、建安及其它支出利息：建安其它支出×30%×年利率×年数
15979×30%×4.5%×2=431万
财务费用=（1）+（2）

三、销售收入估计
依据市场调查，计划销售价格及收入估测收入以下：
内容
面积（㎡）
均价（元/㎡）
收入（万元）
商务公寓
41751
3500
14613
商业用房
9790
5000
4895
停车位
9107
2328
2120
累计
60648
3566
21628
四、投资效益分析
★销售税金：（销售收入）21628×5.56%=1203万
★销售利润：销售收入－总投资－销售税金
21628－17001－1203=3424万
★投资利润率：项目税后利润/项目总投资
3424/17001=20%
★项目盈亏平衡点=项目总投资/（项目销售收入－销售税金）×100%
17001/（21628－1203）×100%=0.8×100%=80%
★项目投资回收期=项目总投资/项目税后利润
17001/3224=5年
五、综合评价
高层商务：省会城市合肥，是安徽省政治、经济、文化和对外交通中心，是首批科技将要对外开放城市之一，地处江淮之间，属中部地域，起到促进东西部共同发展桥梁作用；近几年经济发展速度较快，同比全国快四个百分点，城市建设和城市经济共同发展并取得了娇人成绩，外资、合资企业已逾千家，商务贸易市场初具规模，老一环内形成了以商贸、行政办公、文化教育、医疗卫生、体育运动为主商务中心，同时也是双中心地域，是全省政治、经济、文化中心，是合肥市政治、经济、文化中心；即使五年后合肥市CBD移至南部高新技术开发区，但此区域仍不失为全省CBD集中区，同时也是庐阳区CBD，还有合肥市政府所属二级机构、机关和其它政府贸易机构等