关于房屋拆迁的法律思考.doc

中央广播电视大学

毕业论文

题目：关于房屋拆迁的法律思考

专 业 法学本科
年 级 12秋
学 号
学生姓名
指导教师

论文完成日期 2014 年 11 月

关于房屋拆迁的法律思考

【内容摘要】目前，我国城市房屋拆迁的法律依据主要是2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》。该条例在执行中出现了一些不容忽视的问题，主要表现在：没有区分公共利益和商业开发两种不同性质的拆迁行为，拆迁的主体不明确；在进行房屋拆迁中，补偿标准偏低，对被拆迁人的权利保护不力；搬迁、拆除、补偿的先后顺序颠倒，没有按照先补偿、后拆迁的顺序进行；拆迁中存在滥用职权问题，没有按照法定的权限和法律程序进行；强制拆迁问题比较突出，引发了不少社会矛盾和问题。要明确公共利益的范围，区分不同性质的拆迁；要建立合理的评估制度，把土地使用权纳入补偿范围；要制定公开透明的征收决定程序；要坚持依法行政，打击建筑领域的腐败行为，改革干部考核体制，建立公共服务型政府；对违法建筑要根据不同情况和形成原因区别对待；对非公共利益拆迁要建立行政许可、平等协商等制度；对集体土地的征收要参照国有土地征收办法加以规范；要在制定《征收条例》的基础上，由全国人大常委会尽快出台《房地产征收法》，用法律来规范房地产的征收行为，实现经济快速发展，社会和谐进步，人民群众安居乐业。
【关键词】房屋拆迁 合理补偿 程序公正 依法行政

目 录
一、前言 1
二、房屋拆迁中存在的突出问题 1
（一）补偿标准偏低 1
（二）滥用行政权 2
（三）强拆制度违宪 5
三、原因分析 6
（一）评估工作不公正 6
（二）《城市房屋拆迁管理条例》制度设计不合理 8
（三）政绩工程和腐败官员在作怪 9
（四）《城市房屋拆迁管理条例》和《宪法》等法律相抵触 11
四、建议与思考 11
（一）建立合理的评估制度，明确补偿范围 11
（二）征收决定程序公开透明 14
（三）坚持依法行政，改革干部考核制度 14
（四）违法建筑认定应区别对待 15
（五）尽快出台《房地产征收法》 16
参考文献： 17

一、前言
当前,我国正处于农村城镇化的转型时期,城市规模不断扩大, 但受到国家实行的最严格的土地管理制度的限制,对城市旧城区及其临近集体土地上的房屋进行拆迁工作已经成为了城市发展的必然选择。拆迁对于提高城镇居民居住水平,改善城市面貌、完善城市功能、促进招商引资和社会经济发展具有重要作用。但另一方面,高福平 《物权法》实施后房屋拆迁制度的存留问题 理论前沿 2009年第9期
大规模“急进”的拆迁改建工作时常使被拆迁人的合法权益得不到有效保护,政府或拆迁人侵害被拆迁人合法权益的现象愈演愈烈,并引发一系列恶性拆迁事件。拆迁纠纷在全国各地越来越多,从重庆拆迁“史上最牛钉子户”吴萍的维权,到四川成都发生的“自焚拆迁户”唐福珍事件, 无不反映出拆迁条例存在的重大瑕疵。如何从根本上解决好城市拆迁中的矛盾和问题所在,实现和谐拆迁,平衡政府、开发商和居民的三方利益,促进社会稳定和发展,是一个值得探讨的重要问题。
二、房屋拆迁中存在的突出问题
（一）补偿标准偏低
《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定, 房屋拆迁的方式可以实行货币补偿, 也可以实行房屋产权调换 。 第二十四条规定, 货币补偿的金额, 根据被拆房屋的区位、 用途、 建筑面积等因素, 以
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房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。可以看出，房屋补偿价格的高低，政府起到主导作用。许多地方的房屋拆迁补偿标准是按照当地政府文件规定的，往往低于房屋市场价格，使得被拆迁人的房屋被拆除后，没有能力再购置新住房。尤其是随着经济社会的快速发展，房屋价格不断攀高，使得补偿标准明显低于当地新建房屋实际价格。王才亮 房屋拆迁纠纷焦点释疑[M] 北京:法律出版社,2004
如某县近两年来，在进行拆迁货币补偿时，执行的是2008年的政府文件，执行标准为一等框架结构每平米补偿595元；一等排架结构补偿每平米553元；一等砖混结构房屋补偿每平米468元。而当地市场房产均价每平米1300元左右，是补偿标准的两倍多。为了最大限度维护自身权益，多数被拆迁人只能选择房屋产权调换的补偿办法，极不情愿地被迫离开多年居住的地方。即使这样，被拆迁人也会失去原来房屋的区位优势以及该房屋潜在的增值空间。被拆迁人为了维护自身权利，必然会运用《城市房屋拆迁管理条例》的上位法如宪法、物权法等法律武器来捍卫自己的权益，在仍然不能从根本上解决问题时，往往会采取一些极端作法，于是就出现了一个又一个所谓的拆迁“钉子户”，也就直接影响了房屋拆迁工作进展和社会稳定，甚至出现恶性事件。
（二）滥用行政权
城市房屋拆迁是一种土地集约化经营行为，涉及房屋管理、土地管理、规划管理、建设管理、文物管理等一系列行政管理的内容。因
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此，需要公权力对其进行监督管理，如房屋拆迁许可证的颁发、房屋拆迁纠纷的行政裁决、行政强制拆迁等。由于城市的发展规划、拆迁计划基本上是当地政府制定的，城市房屋拆迁工作与当地政府制定的城市发展规划的实施有着直接的关系，而城市房屋拆迁工作的进度，直接影响着城市规划的实施进程。所以，当地政府对城市房屋拆迁问题十分关注，而过分的关注往往导致当地政府直接参与其中，利用手中掌握的行政权力，为保证城市规划建设的效率，实现政绩最大化，给拆迁人营造一个有利的投资环境，往往会迫使被拆迁人违心地接受拆迁人开出的对自己极为不利的条件，与拆迁人达成不平等的安置补偿协议，因而使被拆迁人遭受重大的经济损失，甚至使一部分被拆迁人因拆迁而致贫。由于现在人民群众法制观念的逐步提高，当地政府对社会拆迁活动的介入慢慢由直接、公开的介入，转变为隐性的介入，利用《城市房屋拆迁管理条例》中赋予当地政府的管理权、裁决权等权力，隐性介入社会拆迁活动，为加快城市发展建设的效率，以行政的手段限制被拆迁人获取高额补偿的要求。如《城市房屋拆迁管理条例》规定房屋拆迁安置补偿的标准由省级人民政府制定。安置补偿标准的高低，又与当地政府的经济利益有关。对于拆迁人来说，它对房屋拆迁只考虑总体费用的投入，其投入的总体费用中的一部分用于支付当地政府收取的土地使用权出让金，另一部分用于对被拆迁人进行安置补偿。在总体投入费用不变的情况下，如果对被拆迁人的安置补偿费用支付过高，则相应的当地政府的收益就会降低。而当地政府为了获取尽可能多的收益，就会利用行政权力介入拆迁人与被拆迁人之
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间的房屋拆迁安置补偿的民事协商过程中。所以，部分当地政府为了追求城市规划建设的效率和在城市房屋拆迁中追求利益最大化，就会利用法定的权力制定出不利于被拆迁人的、偏低的拆迁安置补偿标准，使得被拆迁人在与拆迁人就安置补偿进行协商时，难以提出能够使自己的合法权益得到维护的要求。如果被拆迁人不同意拆迁人按当地政府制定的安置补偿标准所给予的补偿，拆迁人就会要求当地政府进行行政裁决。彭小霞 城市房屋拆迁中私人财产的保护 黑龙江政法干部管理学院学报 2008年第5期
那么，当地政府就会利用《城市房屋拆迁管理条例》赋予它的行政裁决权，对拆迁人与被拆迁人之间的安置补偿纠纷予以裁决，当地政府在裁决中往往会滥用行政权力，迫使被拆迁人要么接受不利于自己的安置补偿条件；要么被当地政府以不服从行政裁决为由，动用城建、土地、公安等部门的强制执行力逼迫被拆迁人离开家门，拆毁其房屋。被拆迁人就是起诉到当地法院，也改变不了被拆迁的事实。这样，政府就介入社会拆迁的活动中，就有意无意成了拆迁人的帮手。刘沛佩 城市房屋拆迁合法性及补偿制度研究 山西政法干部管理学院学报第22卷第2期 2009年6
更为甚者，拆迁管理单位和拆迁人合二为一，尤其在县级以下城镇，很多拆迁管理部门属于事业单位，这些事业单位是指各级地方政府、开发区管委会建立的房屋拆迁中心、拆迁办等，虽然，在一些地方拆迁公司作为企业已经从拆迁管理部门分离出来，但事实上，拆迁公司与拆迁管理部门仍然是一班人马即一个机构两个牌子，或者拆迁公司直接接受拆迁办的管理。这些部门处于政府与非政府，企业与准企业，非营利与变相营利状态。作为事业单位的拆迁管理部门具有双重职能，即经营职能和管理职能，而这两种职能常常交织在
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一起被滥用，使得拆迁人既是“运动员”，又是“裁判员”。政企不分的现象普遍存在，从而造成拆迁管理工作的混乱局面。
（三）强拆制度违宪
从实体方面看，我国《宪法》第十三条规定，公民的合法私有财产不受侵犯，国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。而强制拆迁作为一种对“非国有财产的强制征收”行为，涉及到被拆迁人民事权利以及财产权利的调整，只能由全国人民代表大会专门立法。《中华人民共和国立法法》第八条也明确规定对非国有财产的征收只能制定法律。显然由国务院制定的《城市房屋拆迁管理条例》中强制拆迁制度违背了宪法和立法法。从程序方面看，《城市房屋拆迁管理条例》第十七条对强制拆迁的程序作了规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起，三个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。由此可以看出裁决机关就是发证机关，对被拆迁人显然不利；同时，诉讼的可操作性不强，对于拆迁人给予货币补偿或提供周转用房，被拆迁人因为不满提起诉讼，而《城市房屋拆迁管理条例》中规定的在诉讼过程中不停止强制拆迁的执行，就会造成即使被拆迁人官司赢了，其原来的房屋也已经不予存在的恶劣后果，诉讼的目的无法实现，
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被拆迁人的合法权益难以保障。
三、原因分析
（一）评估工作不公正
1、拆迁人与评估人关系密切，对被拆迁人不公。由于我国的房地产评估机构大多是由政府的职能部门演化而来的，它理所当然的就会在评估时偏向当地政府，加上房地产企业是房屋评估机构的主要评估业务来源，房地产商把房屋评估业务交给哪个评估机构，就会使哪个评估机构获取收益，所以房地产商和评估机构的关系往往是很密切的。这些因素使房地产评估机构往往会偏向拆迁人，使其在房屋拆迁评估中难以保持中立。又因为我国至今尚未成立具有权威性的、中立的房地产价格监测机构，难以形成成熟的房地产市场参考价格。而政府制定的参照标准往往是依据多年以前的数据制定的，加上当地政府为了自身的利益，其在制定评估办法的时候会限定评估的方式和范围，使有利于被拆迁人的因素不能进入评估范围。这些因素的存在导致房屋拆迁评估机构对被拆除房屋价值的评估结果往往不利于被拆迁人。
2、土地使用权没有列入评估范围。
土地使用权是指土地使用者在法律规定的范围被对其所使用的土地享有的占有、使用、收益和依法转让的权利。这种权利的产生是以土地具有使用价值为基础，同时又具有商品的属性，它是民法意义
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上的用益物权的一种。国有土地使用权出让制度是创设国有土地用益物权的唯一的法律制度。土地使用权作为一种独立权利形态的存在，无论在立法上还是在实践中，都已经得到广泛的确认。国有土地使用权的取得方式，依法有两种：一种是有偿转让；另一种是无偿划拨。无偿划拨土地使用权的方式曾经是我国创设国有土地使用权出让的主要方式，随着我国国有土地使用权制度的改革，它逐步被有偿出让方式广泛取代，无偿划拨国有土地使用权的适用范围仅限于土地法所规定的极少数的几个方面。国有土地使用权有偿出让已成为我国现阶段国有土地使用权出让的主要方式。在国有土地使用权出让的法律关系中，国家是以国有土地所有者的身份出现的，在这里，国家作为土地所有者的法律地位与国有土地使用权受让者的法律地位是完全平等的，双方基于国有土地使用权出让的行为是民事法律行为。曾建国 房屋拆迁中存在的问题及对策　中国法院网络法制论坛
双方达成国有土地使用权出让合同后，双方因转让国有土地使用权所形成的关系是民事法律关系，依法应受民法的调整。国有土地使用权人依法取得的国有土地使用权是其所拥有的一项财产权利。随着我国土地法律制度的改革，现在被拆迁人房屋占用范围内的国有土地使用权，基本上都是被拆迁人有偿取得的，所以，被拆迁人房屋占用范围内的国有土地使用权是其合法拥有的用益物权，是被拆迁人的合法财产，依法应明确将其纳入拆迁安置补偿范围内，予以合理的补偿。而根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人是从当地政府那里通过申请获取国有土地使用权批文后，手持房屋拆迁许可证通过拆除被拆迁
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人的房屋，获取国有土地使用权的。拆迁人不是从被拆迁人那里得到的国有土地使用权，它当然不会愿意补偿被拆迁人因为失去国有土地使用权所遭受的经济损失。当地政府又因为没有直接依法定程序“收回”被拆迁人的国有土地使用权，当地政府就避开了征用或征收程序，所以当地政府也不会向被拆迁人支付相应的补偿金。这样，被拆迁人的国有土地使用权这一特殊的财产被当地政府隐性无偿“收回”，没有得到应有的补偿，对被拆迁人来说是显失公平的。
3、被拆房屋的预期收入被忽视。
被拆迁人因其房屋被拆迁所遭受的经济损失，不仅包括房屋本身的直接经济价值，还包括房屋的附属物价值，以及该房屋的隐形资产。一般情况下，被拆除的房屋大都位于城市的黄金地段，其中经济用房较多，该经济用房被拆除后，拆迁人就会投资建成商品房或者高层建筑，拆迁人的隐形资产在无形中得到了难以估量的增加。而被拆迁人因此所遭受的经济损失，应视为预期收入。而在目前的《城市房屋拆迁管理条例》中，被拆迁人的预期收入往往被忽略不计。
（二）《城市房屋拆迁管理条例》制度设计不合理
之所以出现补偿和拆迁程序上的违法性，是因为《城市房屋拆迁管理条例》本身制度设计不合理。《土地法》第十三条明确规定：依法登记的土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。根据《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，当地政府许可房屋拆迁的单位实施拆迁的前提条件之一，就是申请实施拆迁的单位在拆迁之前必须拥
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有该区域内的国有土地使用权批准文件。当地政府批准拆迁人使用该土地时，必须是当地政府未将该土地的使用权出让给他人，或者当地政府已经依据《土地法》第五十八条之规定，依法收回了该国有土地使用权。否则，当地政府就无权向申请单位颁发房屋拆迁许可证。十分遗憾的是：《城市房屋拆迁管理条例》对当地政府是依据何法律、按何种法定程序把正在被被拆迁人使用的国有土地使用权又出让给拆迁人的，却只字不提，规避了《土地法》、《城镇国有土地出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）中关于土地使用权出让和转让、回收时应遵循的法定程序。
（三）政绩工程和腐败官员在作怪
1、经营城市为政绩。房地产开发过程中，最大的推手是各级地方政府，主要缘由是中国政府对政府官员的考核体制落后、片面强调GDP和财政收入，而一个地方的房地产开发就可以直接拉动GDP和财政收入的增长。一些地方政府官员，为了尽快推动房地产业的兴起，不惜牺牲老百姓的利益，采取招商引资、限制单位建房等手段，肆意抬高地价，制定优惠政策，吸引外商大搞房地产开发，以促进财政收入的增加，然后可以拿出更多的资金搞所谓的城市基础设施建设，大搞政绩工程，今天在这里建一个广场，明天在那里修一条大道，今天在这里搞个人造景观，明天在那里筑个超大展馆。这样做的结果是美化了城市，改善了环境，让老百姓开心，更关键的是上级考核时成为理所当然的政绩工程，为这些官员的提拔重用创造有利条件。
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2、官商勾结谋利益。城市房屋拆迁之所以矛盾突出，除去《城市房屋拆迁管理条例》制度本身存在缺陷因素外，当地政府对城市房屋拆迁活动监管不力和执法不严，城市房屋拆迁活动中存在严重的腐败现象也是不容忽视的问题。导致许多恶性房屋拆迁事件的发生，几乎都与补偿不合理、安置不到位、野蛮拆迁以及当地政府不正当介入社会拆迁活动、不按法定程序办事、动用司法力量实施强制拆迁有关。更有甚者，一些地方政府主管部门的官员与拆迁人相互勾结，在城市房屋拆迁中大肆收受贿赂，违规批准拆迁人进行房屋拆迁，放纵拆迁人的违法行为，造成被拆迁人重大损失。那些腐败的官员利用其手中掌握的权力去寻租；不法的开发商（拆迁人）利用手中的财富，去寻求行政权力的支持，以便在城市房屋拆迁中，以最小的投入，来获取最大的利益回报。两者的需求，往往能使双方在城市房屋拆迁活动中勾结在一起，政府官员收受贿赂，给拆迁人在城市房屋拆迁活动中大开绿灯，纵容其违法拆迁，致使国家利益遭受损失的同时，大肆侵害被拆迁人的合法权益。在处理房屋拆迁纠纷时，极力偏袒拆迁人，以保障城市建设的效率为借口，恣意侵害被拆迁人的利益，甚至不惜借助国家强力部门的力量，为不法的拆迁人保驾护航，强制把被拆迁人赶出家门。这是当前我国城市房屋拆迁中，引发恶性拆迁案件和大规模集体上访事件频频发生的主要因素。当前，在城市房屋拆迁中存在的腐败问题已经引起了党和政府的高度重视。
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（四）《城市房屋拆迁管理条例》和《宪法》等法律相抵触
房屋所有权是公民的基本权利，是受《宪法》保护的，《宪法》第十三条明确规定，公民的合法的私有财产不受侵犯。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给与补偿。《物权法》和《立法法》也做出了类似的规定。可见，实行强制拆迁，剥夺被拆迁人的私有财产权，必须具备两个最基本的条件，一是为了公共利益的需要，二是依照法律规定。而现行的《城市房屋拆迁管理条例》却忽视了上述条件。《城市房屋拆迁管理条例》第十七条对强制拆迁作出了规定：被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。因此，笔者认为，在没有明确是公共利益还是商业利益的前提下，根据国务院的条例，就对房屋进行强制拆迁，是违背《宪法》和《物权法》规定的。
四、建议与思考
（一）建立合理的评估制度，明确补偿范围
《征收条例》规定房屋拆迁安置补偿按当时的房地产市场交易价格作为房屋拆迁安置补偿的基准价格，在对被拆除房屋进行评估的时候，要选择拆迁人和被拆迁人都能接受的中立的房地产评估机构对被拆除房屋进行评估。《征收条例》对补偿作出了如下规定：一是补偿
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的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。被征收人可以选择补偿方式。二是货币补偿的金额，由房地产价格评估机构以房地产市场评估价格确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。房地产价格评估机构，由被征收人以投票或者抽签等方式确定等，这些规定，没有明确对土地使用权如何补偿，而征收的实质是政府借助强制权力，购买市民对自己房屋所占用土地的产权，拆迁人想获得的不是房屋，而是房屋所占用的土地，更准确的说是房屋所占用的国有土地的建设使用权。张千帆 “公共利益”与“合理补偿’的宪法解释 南方周末 2005年8月11日
而长期以来，许多地方都把补偿定性为对拆迁房屋的补偿。正是由于以这个混乱的概念为基础，结果导致种种问题。回避土地产权，成了一些地方政府和开发商压低补偿标准的有力手段，这正是拆迁引发纠纷、冲突的根源。《征收条例》依然规定，征收房屋的应当依法收回国有土地使用权。可是，依法收购后怎么补偿，条例仍然没有明确。建议建立房地统一的拆迁补偿制度。大家知道，由于我国实行的是房屋所有权和土地所有权相分离制度，房屋所有权人对土地只有使用权而没有所有权，而当国家征收国有或集体土地时，土地的补偿长期以来被立法理所当然地排除在拆迁补偿的范围之外。但是，居民在购买房屋时，其房价中并不仅仅是房屋的价格，也包含了土地使用权的价格（开发商的开发成本中包含了土地出让金，而土地出让金又被分摊到房屋的销售价格中），正因为如此，我国不动产登记的内容包括了房屋的所有权和土地的使用权。土地的使用权
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也是居民随房而取得的重要的物权，当该物权被剥夺时理应予以赔偿。《物权法》在立法时开始注意到这个问题，该法第148条规定，“建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地时，应当依照本法第42条的规定对该土地上的房屋及其它不动产给予补偿，并退还相应的土地出让金”。这里，仅仅退还“相应的出让金”是不太合理的，它既没有考虑到因货币贬值给土地使用权人带来的损失，也没有考虑到土地的增值给使用权人带来的收益。笔者认为，应从土地使用权的性质（如商业、住宅），和土地使用权的使用年限两个方面加以考虑，进行公正的补偿。这一点，在《征收条例》中应当明确。同时，在评估时还要充分考虑被拆迁人的土地使用权和房地产潜在的升值空间。明确国有土地使用权是被拆迁人的私有财产，被拆迁人在使用期限内可以依法转让。在城市房屋拆迁中，如果是政府拆迁，应由当地政府按照法律规定对被拆迁人所拥有的国有土地使用权予以征用，并给予适当的经济补偿；如果是社会拆迁，则应由拆迁双方按照《土地法》、《暂行条例》有关国有土地使用权可以依法转让的规定，由拆迁人与被拆迁人依据平等、自愿、等价有偿的民事法律原则进行转让，因此所得的收益，除依法按国家规定向国家缴纳的土地收益金外，被拆迁人的转让所得全部归被拆迁人所有。这样，被拆迁人因房屋拆迁而遭受的经济损失，就会得到合理的补偿，其合法权益就会得到切实有效地保护。
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（二）征收决定程序公开透明
为了实现《征收条例》的立法目的，真正保护被拆迁人的合法权益，一个公开透明的程序是十分重要的。无论是对公共利益的界定、征收决定的发布、还是对补偿标准的计算都必须在程序上进行完善。《征收条例》规定，被征收人可以对征收和补偿决定等具体行政行为提起行政复议或诉讼，但对复议和诉讼期间是否停止对该行政行为的执行，没有明确规定。如果在打官司的同时，房屋就已经被合法拆掉的话，诉讼就失去了意义。应该加上“在行政复议、诉讼期间，应当中止强制搬迁的执行。如果确因公共利益的紧急需要，可以不停止补偿决定的执行。补偿决定被复议机关或人民法院确认为违法的，作出补偿决定的县级以上地方人民政府应当赔偿被征收人的损失，并承担其他相应的法律责任。”只有在涉及重大公共利益时，才可由征收机关向法院申请准予执行，并承担举证责任，由法院在衡量公益和私益基础上进行裁量。对征收机关的申请，法院就会掌握的很严格，有利于保障被拆迁人的合法权益。
（三）坚持依法行政，改革干部考核制度
城市房屋拆迁涉及到当地政府、拆迁人（房地产商）、被拆迁人三方利益关系。如前所述，表面上看城市房屋拆迁不涉及当地政府对城市房屋拆迁进行管理所形成的行政法律关系。其实不然，在拆迁许可、行政裁决和强制拆迁中，政府发挥着极为重要的作用。保护私权，
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根在依法行政。这就要求地方政府认真把握有关法律规定，正确区分不同性质的房屋拆迁法律关系，严格限制政府参与的因公共事业的拆迁活动，坚决不介入社会拆迁活动中的民事交易活动，仅对城市房屋拆迁活动进行依法管理，监督拆迁人的拆迁活动是否合法，及时制止和纠正房屋拆迁中的违法行为。在干部考核方面，目前，我国对干部考核制度是以经济指标为主，不利于调动各级干部维护人民群众合法权益的积极性。从市场经济发展史来看，政府职能必然要从以经济性服务为主，逐步扩展到以社会性公共服务为主。而公共服务型政府的首要职能是维护市场经济秩序，保护财产权利和公民权利。与建立公共服务型政府相适应，对干部考核标准应作出相应的调整。
（四）违法建筑认定应区别对待
违法建筑有多种情况,应该区分不同的性质。一是建筑年代久远,当时没有规划而现在有规划,缺少规划许可;二是个别地方政府知道违法建筑存在,还默许它存在,监管不作为;三是完全由业主自身责任造成的违法建筑。因此，违法建筑的情况是复杂多样的，如果政府和业主对违法建筑都有责任,应该给予部分补偿。“法治社会里每个人都应该对自己的行为负责。”建议《征收条例》可以加上一条,地方政府部门对违法建筑的形成有过错的,应该承担相应的责任。将来条例施行以后,还应该制定一个详细的实施办法,落实对违法建筑的补偿问题。
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（五）尽快出台《房地产征收法》
城市房屋拆迁的根本问题，实质上是涉及到地方政府是否有权处置被拆迁人合法拥有的房地产，以及如何处置被拆迁人私有房地产的法律问题。所有这些，必须以法律的形式予以确定，而不应以行政法规的形式确定。对非国有财产的处置，往往涉及到对此类财产的征收或征用，是一项极为严肃的法律问题，应有一套完善的法律制度，来规范城市房屋拆迁活动，而不是以行政法规的形式来规范。用行政法规的形式，设定处置被拆迁人财产的方式，是不适当的，也是极其不严肃的。李静睿 国务院法制办邀请学者研讨拆迁条例 新京报 2009年12月15日
全国人大常委会应该尽快制定一部既保障城市建设的效率，又兼顾社会公平的《房地产征收法》，通过《房地产征收法》的制定和实施，真正实现“无公共利益无征收，无合理补偿无征收，无征收补偿则无拆迁，无法院裁决则无强制拆迁”的效果。这样，才能符合我国《宪法》、《物权法》规定的征收、拆迁行为必须遵循的法制原则。
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参考文献：
1.高福平：《物权法》实施后房屋拆迁制度的存留问题，理论前沿 2009年第9期；
2.王才亮：房屋拆迁纠纷焦点释疑，北京:法律出版社,2004；
3.彭小霞：城市房屋拆迁中私人财产的保护，黑龙江政法干部管理学院学报 2008年第5期；
4.刘沛佩：城市房屋拆迁合法性及补偿制度研究，山西政法干部管理学院学报第22卷第2期 2009年6；
5.曾建国：房屋拆迁中存在的问题及对策，中国法院网络法制论坛；
6.张千帆：“公共利益”与“合理补偿”的宪法解释，南方周末 2005年8月11日；
7.李静睿：国务院法制办邀请学者研讨拆迁条例，新京报 2009年12月15日；
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中央广播电视大学
毕业设计(论文)评审表

题 目 关于房屋拆迁的法律思考

姓 名 孙航 教育层次 本科
学 号 1232101251181 省级电大 南京电大
专 业 法学 分 校 溧水电大
指导老师 储海平 教 学 点 溧水电大

学生毕业设计(论文)评审表

当前,我国正处于农村城镇化的转型时期,城市规模不断扩大, 但受到国家实行的最严格的土地管理制度的限制,对城市旧城区及其临近集体土地上的房屋进行拆迁工作已经成为了城市发展的必然选择。拆迁对于提高城镇居民居住水平,改善城市面貌、完善城市功能、促进招商引资和社会经济发展具有重要作用。但另一方面,大规模“急进”的拆迁改建工作时常使被拆迁人的合法权益得不到有效保护,政府或拆迁人侵害被拆迁人合法权益的现象愈演愈烈,并引发一系列恶性拆迁事件。如何从根本上解决好城市拆迁中的矛盾和问题所在,实现和谐拆迁,平衡政府、开发商和居民的三方利益,促进社会稳定和发展,是一个值得探讨的重要问题。

学生（签名）：孙航
2014年11月10日

中央广播电视大学毕业设计(论文)教师指导记录表
省级电大 南京电大 分校 溧水分校 教学点 / 指导教师 储海平
学生姓名
孙航
学号
1232101251181
专业
法学
第一次指导
指导时间: 2014年 9 月 20日
指导内容：开题报告主要内容可以更加具体。选题及提纲符合，可写论文。
第二次指导
指导时间：2014年 10 月 8 日
指导内容：对关键词进行指导、修改，建议用本文出现频率比较高的词语作为关键词。
第三次指导
指导时间：2014年 10 月 16 日
指导内容：对文章中心思想方面做了指导，从而使思路更清晰明了。从逻辑结构分析论点论据，使文意表达自然清楚。
第四次指导
指导时间：2014年 10 月 28 日
指导内容：对文章的骨架安排做出细微调整意见，段落进行了调整。
第五次指导
指导时间：2014年 11 月 2 日
指导内容：在全文的结构上建议增加完善建议及具体实施方法。
第六次指导
指导时间：2014年 11 月 10 日
指导内容：对全文的结构提出修改意见，在内容摘要、关键词前后加上“【 】”，并对字体、字号、参考资料等提出具体要求，修改后定稿打印。

南京广播电视大学

社会实践报告

题目：关于网络诈骗防范的社会调查

姓 名：
孙航
学 号：
1232101251181
年 级：
2012秋
专 业：
法学
学生类别：
开放本科
指导教师：
储海平
教学单位：
溧水电大

2014年11月10日

所附资料明细表

序号
资料名称
资料形式
收集日期、地点

目 录
第一章 总 论 1
1.1项目概况 1
1.2研究依据及范围 3
1.3主要技术经济指标 4
1.4研究结论及建议 4
第二章 项目建设的背景和必要性 6
2.1项目建设的背景 6
2.2项目建设的必要性 8
第三章 项目服务需求分析 11
第四章 项目选址与建设条件 13
4.1选址原则 13
4.2项目选址 13
4.3建设条件 14
4.4项目建设优势条件分析 15
第五章 建设方案 18
5.1建设规模与内容 18
5.2总体规划设计 19
5.3建筑方案 24
5.4结构方案 26
5.5给水工程 27
5.6排水工程 29
5.7电气设计 31
5.8暖通设计 34
5.9项目实施进度 35
第六章 节能措施 37
6.1 设计依据 37
6.2节能措施 37
第七章 环境影响分析 39
7.1 环境影响分析 39
7.2 环境保护措施及治理效果 40
第八章 消防与安全卫生 42
8.1 消防 42
8.2  劳动安全 43
8.3  卫生防护 44
第九章 组织机构与运作方式 45
9.1  组织机构 45
9.2组织管理 46
9.3劳动定员 46
第十章 投资估算 47
10.1编制依据 47
10.2  投资估算 47
10.3资金筹措 48
第十一章  经济效益评价 49
11.1 成本核算 49
11.2 利润估算 51
11.3经济风险分析 52
11.4财务评价结论 54
第十二章 结 论 55