《税法》第8章土地增值税法.pdf
《《税法》第8章土地增值税法.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《《税法》第8章土地增值税法.pdf(53页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、土地增值税概述4 1土地增值税应纳税额的确定土地增值税的征收范围5土地增值税的征收管理土地增值税的纳税义务人与税率T第-节土地增值税概述V 土地增值税的才IIDB IB.17UU JI寺点V土地增值税的作用一、土地增值税的概念K土地增值税是对有偿转让国有土 地使用权及地上建筑物和其他附着物 产权,取得增值收入的单位和个人征 收的一种财产税。二、土地增值税的特点(-)征税面比较广无论是内资企业还是外资企业,无论是国有企业、集体 企业还是私营企业,也无论是中国公民还是外籍人员,凡 在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法 规定免税以外的,均应依照土地增值税条例规定缴纳土地 增值税。二、土
2、地增值税的特点(二)以转让房地产的增值额为计税依据增值额为纳税人转让房地产的收入,减除税法规定准予扣除的 项目金额后的余额。虽然土地增值税与增值税都是以增值额为计税 依据,但两者的增值额却有所不同。土地增值税的增值额是指以征 税对象的全部销售收入额扣除各项扣除项目(即其相关的成本、费 用、税金及其他项目)金额后的余额,其计算方法与企业所得税的 应纳税所得额基本相似。而增值税的增值额只扣除与其销售额直接 相关的进货成本价格。二、土地增值税的特点(三)实行超率累进税率土地增值税实行超率累进税率。其税率的确定是以转 让房地产增值率的高低为依据来判断不同的增值率适用的 税率。我国土地增值税税率是按照累
3、进原则设计,实行分 级计税。增值率是指增值额占扣除项目总额的比率。可用 下列公式计算:增值率=增值额 扣除项目总额xlOO%增值额=收入总额-扣除项目总额二、土地增值税的特点(四)实行按次征收土地增值税是在房地产发生转让的环节,实行按次 计算征收,每发生一次房地产转让行为,就应根据每 次取得的增值额征一次土地增值税。三、土地增值税的作用(一)国家财政收入的重要来源之一目前,我国土地增值税的税收收入归属于地方政府的财政收入,是地方政府财政收入的重 要来源,为地方经济建设与发展起到了积极地促进作用。(二)国家调节房地产开发和房地产交易市场的重要杠杆由于国家土地资源稀缺,防止盲目开发,必须运用税收这
4、个杠杆对房地产开发和房地产交 易市场进行合理的调控,以保持国民经济持续稳定的协调发展。(三)国家抑制炒买炒卖土地获取暴利行为的重要手段统一对土地增值收益征税,有利于堵住这方面的漏洞,减少国家土地资源增值收益的流失,遏制投机者牟取暴利的行为,保护房地产正当开发者的合法权益,维护国家整体利益。弟一R土地增值税 的征收范围),基本征税范围V企业改制重组土地增值税政策一、基本征税范围土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为 征税,不包括国有土地使用权出让所取得的收入。国有土地使用权出让,是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在 一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地
5、使用权出让金 的行为,属于土地买卖的一级市场。土地使用权出让的出让方是国家,国家 凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金。出让的目的是实行国有土 地的有偿使用制度,合理开发、利用、经营土地,因此,土地使用权的出让 不属于土地增值税的征税范围。而国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使 用权后,将土地使用权再转让的行为,包括出售、交换和赠与,它属于土地 买卖的二级市场。土地使用权转让,其地上的建筑物、其他附着物的所有权 随之转让。土地使用权的转让,属于土地增值税的征税范围。一、基本征税范围(-)转让国有土地使用权这里所说的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。转让
6、国有土地使 用权是指土地使用者通过出让方式,向政府缴纳了土地出让金,有偿受让土地使用权后,仅 对土地进行通水、通电、通路和平整地面等土地开发,不进行房产开发,即所谓将生地变 熟地,然后直接将空地出售出去。这属于国有土地使用权的有偿转让,应纳入土地增值用 的征税范围。.一、基本征税范围(二)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 夕这里所说的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地 下的各种附属设施。这里所说的附着物,是指附着于土地上的不能移动或一 经移动即遭损坏的物品。这种情况就是通常所说的房地产开发,由于既发生了产 权的转让又取得了收入,所以应纳入土地增值税的征税范围。
7、一、基本征税范围(三)存量房地产买卖存量房地产买卖是指已经建成并已投入使用的房地产,其房屋所有 人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照 国家有关的房地产法律和法规的规定,应当到有关部门办理房产产权和 土地使用权的转移变更手续;原土地使用权属于无偿划拨的,还应到土 地管理部门补交土地出让金。这种情况既发生了产权的转让又取得了收 入,应纳入土地增值税的征税范围。二、特殊征税范围一(=)-房地产出租(四)房地产抵押期内-(五)-房地产交换-(六)合作建房(七)一 房地产的代建行为(八)房地产评估增值三、企业(1)按照中华人民共和国公司法的规定,非公司制企业整体改制为有限责任公
8、司或者股份有限公司,有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司),对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到 改制后的企业,暂不征土地增值税。(2)按照法律规定或者合同约定,两个或两个以上企业合并为一个企业,且原企业投资 主体存续的,对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业,暂不征土地增值税。(3)按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的 企业,对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税。(4)单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到 被投资的企业,暂不
9、征土地增值税。(5)上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业 的情形。三、企业改制重组土地增值税政策)企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时,应以改制前取得 该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用,作为该企业取得土 地使用权所支付的金额扣除。企业在改制重组过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准,国家以国有土地使用权作价出资入股的,再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时,应以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格,作为该企 业”取得土地使用权所支付的金额扣除。办理纳税申报时,企业应提供该
10、宗土地作价入股时 省级以上(含省级)国土管理部门的批准文件和批准的评估价格,不能提供批准文件和批准的 评估价格的,不得扣除。(7)企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时,应向主管税务机关提交房地产转移双 方营业执照、改制重组协议或等效文件,相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得 土地使用权所支付地价款的凭据(复印件)等书面材料。一、土地增值税的纳税义务人nI 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建I 筑及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。I 单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。、念 个人包括个体经营者。C_一、土地增值税的纳税义务
11、人不论法人与自然人。即不论是 企业、事业单位、国家机关、社会 团体及其他组织,还是个人,只要 有偿转让房地产,都是土地增值则 I的纳税人。/不论经济性质。即不论是全民 所有制企业、集体企业、私营企业、(1)个体经营者,还是联营企业、合资企 业、合作企业、外商独资企业等,只 要有偿转让房地产,都是土地增值税勺纳税人。不论行业与部门。即不论是工 业、农业、商业、学校、医院、机 关等,只要有偿转让房地产,都是(4)不论内资与外资企业、中国公民 与外籍个人,都是土地增值税的纳税人。I 土地增值税的纳税人。1二、土地增值税税率【例】假设某项房地产增值额为2 000万元,扣除项目总额为840万元,增值率为
12、 238%。计算各级应纳土地增值税。(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。应纳土地增值税=840 x 50%x 30%=126(万元)(2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。应纳土地增值税=(840 x100%-840 x50%)x40%=168(万元)(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。应纳土地增值税;(840 x200%-840 x100%)x 50%=420(万元)(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。应纳增值税二(2 000-840 x200%)x60%
13、=192(万元)该项房地产共应纳土地增值税=126+168+420+192=906(万元)二、土地增值税税率夕土地增值税四级超率累进税率锻数魄率 1MnHtiK*(M)1不超过50%的部分3002超过50%至100%的部分4053超过100%至200%的部分50154超过200%的部分6035第四节土地增值税v应税收入的确口扁4 U的确定v土地增值税应纳税额的计算一、应税收入的确定(一)货币收入概念货币收入是指纳税人因转让房地产所取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企 业债券、股票等有价证券。货币形式的收入一般以实际发生额来 确定。一、应税收入的确定(二
14、)实物收入实物收入是指纳税人因转让房地产而取得的各种实物形态的收入,包括房屋、土地、钢材、木材、水泥、设备、车辆等。实物收入应当 按照公允价值确定收入额,公允价值是指按照市场价格确定的价值。k_)一、应税收入的确定(三)其他收入其他收入是指纳税人因转让房地产而取得的除货币收入、实物收入以外的其他各种收入,具体包括无形资产收入或具 有财产价值的权利,如专利权、商标权、著作权、专有技术 使用权、土地使用权、商誉权等。这种类型的收入比较少见,其价值需要进行专门的评估。一、应税收入的确定土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收 入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签
15、订的销售合同所载的售房金额 及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。二、扣除项目的确定)取得土地使用权所支付的金额1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款如果是以协议、招标、拍卖等出让方式 取得土地使用权的,地价款为纳税人所 支付的土地出让金;如果是以行政划拨 方式取得土地使用权的,地价款为按照 国家有关规定补交的土地出让金;如果 是以转让方式取得土地使用权的,地价 款为向原土地使用权人实际支付的地价2,纳税人在取得土地使用权时按国家统一 规定缴纳的有关费用这是指纳税人在取得土地使用权过程中 为办理有关手
16、续,按国家统一规定缴纳 的有关登记、过户手续费等。二、扣除项目的确定(二)房地产开发成本(5)公共配套设施费(1)土地征用及拆迁补偿费(3)建筑安装工程费具体 内容/、(2)前期工程费(6)开发间接费用(4)基础设施费二、扣除项目的确定(三)房地产开发费用房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。(1)财务费用中的利息支出,凡能够按转 让房地产项目计算分摊并提供金融机构证 明的,允许据实扣除,但最高不能超过按 商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按土地增值税暂 行条例实施细则第七条(一)、(二)项规定(即取得土地使用权所支付的金额 和房地产开发成
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 税法 土地 增值
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【曲****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【曲****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。