《税法》第8章土地增值税法.pdf

土地增值税概述4 1土地增值税应纳税额的确定土地增值税的征收范围5土地增值税的征收管理土地增值税的纳税义务人与税率T第-节土地增值税概述V 土地增值税的才IIDB IB.17UU JI寺点V土地增值税的作用一、土地增值税的概念K土地增值税是对有偿转让国有土 地使用权及地上建筑物和其他附着物 产权，取得增值收入的单位和个人征 收的一种财产税。二、土地增值税的特点(-)征税面比较广无论是内资企业还是外资企业，无论是国有企业、集体 企业还是私营企业，也无论是中国公民还是外籍人员，凡 在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法 规定免税以外的，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地 增值税。二、土地增值税的特点（二）以转让房地产的增值额为计税依据增值额为纳税人转让房地产的收入，减除税法规定准予扣除的 项目金额后的余额。虽然土地增值税与增值税都是以增值额为计税 依据，但两者的增值额却有所不同。土地增值税的增值额是指以征 税对象的全部销售收入额扣除各项扣除项目（即其相关的成本、费 用、税金及其他项目）金额后的余额，其计算方法与企业所得税的 应纳税所得额基本相似。而增值税的增值额只扣除与其销售额直接 相关的进货成本价格。二、土地增值税的特点（三）实行超率累进税率土地增值税实行超率累进税率。其税率的确定是以转 让房地产增值率的高低为依据来判断不同的增值率适用的 税率。我国土地增值税税率是按照累进原则设计，实行分 级计税。增值率是指增值额占扣除项目总额的比率。可用 下列公式计算：增值率=增值额 扣除项目总额xlOO%增值额=收入总额-扣除项目总额二、土地增值税的特点（四）实行按次征收土地增值税是在房地产发生转让的环节，实行按次 计算征收，每发生一次房地产转让行为，就应根据每 次取得的增值额征一次土地增值税。三、土地增值税的作用（一）国家财政收入的重要来源之一目前，我国土地增值税的税收收入归属于地方政府的财政收入，是地方政府财政收入的重 要来源，为地方经济建设与发展起到了积极地促进作用。（二）国家调节房地产开发和房地产交易市场的重要杠杆由于国家土地资源稀缺，防止盲目开发，必须运用税收这个杠杆对房地产开发和房地产交 易市场进行合理的调控，以保持国民经济持续稳定的协调发展。（三）国家抑制炒买炒卖土地获取暴利行为的重要手段统一对土地增值收益征税，有利于堵住这方面的漏洞，减少国家土地资源增值收益的流失,遏制投机者牟取暴利的行为，保护房地产正当开发者的合法权益，维护国家整体利益。弟一R土地增值税 的征收范围），基本征税范围V企业改制重组土地增值税政策一、基本征税范围土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为 征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在 一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金 的行为，属于土地买卖的一级市场。土地使用权出让的出让方是国家，国家 凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金。出让的目的是实行国有土 地的有偿使用制度，合理开发、利用、经营土地，因此，土地使用权的出让 不属于土地增值税的征税范围。而国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使 用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与，它属于土地 买卖的二级市场。土地使用权转让，其地上的建筑物、其他附着物的所有权 随之转让。土地使用权的转让，属于土地增值税的征税范围。一、基本征税范围(-)转让国有土地使用权这里所说的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。转让国有土地使 用权是指土地使用者通过出让方式，向政府缴纳了土地出让金,有偿受让土地使用权后，仅 对土地进行通水、通电、通路和平整地面等土地开发，不进行房产开发,即所谓将生地变 熟地，然后直接将空地出售出去。这属于国有土地使用权的有偿转让，应纳入土地增值用 的征税范围。.一、基本征税范围（二）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 夕这里所说的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地 下的各种附属设施。这里所说的附着物，是指附着于土地上的不能移动或一 经移动即遭损坏的物品。这种情况就是通常所说的房地产开发，由于既发生了产 权的转让又取得了收入，所以应纳入土地增值税的征税范围。一、基本征税范围（三）存量房地产买卖存量房地产买卖是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有 人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照 国家有关的房地产法律和法规的规定，应当到有关部门办理房产产权和 土地使用权的转移变更手续；原土地使用权属于无偿划拨的,还应到土 地管理部门补交土地出让金。这种情况既发生了产权的转让又取得了收 入，应纳入土地增值税的征税范围。二、特殊征税范围一（=）-房地产出租（四）房地产抵押期内-（五）-房地产交换-（六）合作建房（七）一 房地产的代建行为（八）房地产评估增值三、企业(1)按照中华人民共和国公司法的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司)，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到 改制后的企业，暂不征土地增值税。(2)按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资 主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。(3)按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的 企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。(4)单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到 被投资的企业，暂不征土地增值税。(5)上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业 的情形。三、企业改制重组土地增值税政策）企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得 该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业取得土 地使用权所支付的金额扣除。企业在改制重组过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企 业”取得土地使用权所支付的金额扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时 省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的 评估价格的，不得扣除。（7）企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双 方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得 土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。一、土地增值税的纳税义务人nI 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建I 筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。I 单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。、念 个人包括个体经营者。C_一、土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人。即不论是 企业、事业单位、国家机关、社会 团体及其他组织，还是个人，只要 有偿转让房地产，都是土地增值则 I的纳税人。/不论经济性质。即不论是全民 所有制企业、集体企业、私营企业、(1)个体经营者，还是联营企业、合资企 业、合作企业、外商独资企业等，只 要有偿转让房地产，都是土地增值税勺纳税人。不论行业与部门。即不论是工 业、农业、商业、学校、医院、机 关等，只要有偿转让房地产，都是(4)不论内资与外资企业、中国公民 与外籍个人，都是土地增值税的纳税人。I 土地增值税的纳税人。1二、土地增值税税率【例】假设某项房地产增值额为2 000万元，扣除项目总额为840万元，增值率为 238%。计算各级应纳土地增值税。(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。应纳土地增值税=840 x 50%x 30%=126(万元)(2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。应纳土地增值税=(840 x100%-840 x50%)x40%=168(万元)(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。应纳土地增值税;(840 x200%-840 x100%)x 50%=420(万元)(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。应纳增值税二(2 000-840 x200%)x60%=192(万元)该项房地产共应纳土地增值税=126+168+420+192=906(万元)二、土地增值税税率夕土地增值税四级超率累进税率锻数魄率 1MnHtiK*(M)1不超过50%的部分3002超过50%至100%的部分4053超过100%至200%的部分50154超过200%的部分6035第四节土地增值税v应税收入的确口扁4 U的确定v土地增值税应纳税额的计算一、应税收入的确定（一）货币收入概念货币收入是指纳税人因转让房地产所取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企 业债券、股票等有价证券。货币形式的收入一般以实际发生额来 确定。一、应税收入的确定（二）实物收入实物收入是指纳税人因转让房地产而取得的各种实物形态的收入，包括房屋、土地、钢材、木材、水泥、设备、车辆等。实物收入应当 按照公允价值确定收入额，公允价值是指按照市场价格确定的价值。k_）一、应税收入的确定（三）其他收入其他收入是指纳税人因转让房地产而取得的除货币收入、实物收入以外的其他各种收入，具体包括无形资产收入或具 有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术 使用权、土地使用权、商誉权等。这种类型的收入比较少见,其价值需要进行专门的评估。一、应税收入的确定土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收 入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额 及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。二、扣除项目的确定）取得土地使用权所支付的金额1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款如果是以协议、招标、拍卖等出让方式 取得土地使用权的，地价款为纳税人所 支付的土地出让金；如果是以行政划拨 方式取得土地使用权的,地价款为按照 国家有关规定补交的土地出让金；如果 是以转让方式取得土地使用权的，地价 款为向原土地使用权人实际支付的地价2,纳税人在取得土地使用权时按国家统一 规定缴纳的有关费用这是指纳税人在取得土地使用权过程中 为办理有关手续，按国家统一规定缴纳 的有关登记、过户手续费等。二、扣除项目的确定(二)房地产开发成本(5)公共配套设施费(1)土地征用及拆迁补偿费(3)建筑安装工程费具体 内容/、(2)前期工程费(6)开发间接费用(4)基础设施费二、扣除项目的确定（三）房地产开发费用房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转 让房地产项目计算分摊并提供金融机构证 明的，允许据实扣除，但最高不能超过按 商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按土地增值税暂 行条例实施细则第七条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额 和房地产开发成本，下同）计算的金额之 和的5%以内计算扣除。允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）x 5%以内n（2）凡不能按转让房地产项目计算分 摊利息支出或不能提供金融机构证明 的，房地产开发费用按土地增值税 暂行条例实施细则第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）x 10%以内二、扣除项目的确定（四）与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金是指在转让 房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视 同税金予以扣除。二、扣除项目的确定（五）其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人可按土地增值税暂行条例 实施细则第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。应特别注意的是：此条优惠只适用于从事 房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。房地产开发企业加计扣除项目金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）x 20%二、扣除项目的确定（六）旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设 立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。重置成本价是指对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同 样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折扣率是指按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。例如，一幢房屋已使用近15 年，建造时的造价为2 300万元,按转让时的建材及人工费用计算,建同样的新房需花费5 000万元，该房有五成新，则该房的评估价格为：5 000 x50%=2 500（万元）。纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计 征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,在计征土地增值税时不允许扣除。三、土地增值税应纳税额的计算（一）增值额的确定土地增值税是以转让房地产的增值额为计税依据的，增值额是纳税人转让房地产 所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。增值额是土地增值税的本质所在。由于计算土地增值税是以增值额与扣除项目金 额的比率大小按相适用的税率累进计算征收的，增值额与扣除项目金额的比率越大，适用的税率越高，缴纳的税款越多，因此，准确核算增值额至关重要。三、土地增值税应纳税额的计算（一”曾值额的确定按照房地产评估价格计算征收的情形:隐瞒、虚报房地产成交价格的;提供扣除项目金额不实的;转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。三、土地增值税应纳税额的计算（二）应纳税额的计算方法土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。其计算方法有两种。方法一先按级距分别计算各级距应纳税额，然后再汇总计算应纳税总额。应纳税额=I（每级距的土地增值额X适用税率）三、土地增值税应纳税额的计算（二）应纳税额的计算方法方法二速算扣除法增值额未超过扣除项目金额50%的：土地增值税税额=增值额x30%增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的：土地增值税税额=增值额x40%-扣除项目金额x5%增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的：土地增值税税额=增值额x 50%-扣除项目金额x 15%增值额超过扣除项目金额200%的：土地增值税税额=增值额x60%-扣除项目金额x35%一、纳税地点土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并 在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。这里所说的房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房 地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。-,丁 2一、纳税地点两种情况(1)纳税人是法人的(2)纳税人是自然人的当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经 营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税 务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地 与其机构所在地或经营所在地不一致时,则应在 房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时,则在住所所在地税务机关申报纳税;当转让的房地 产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手 续所在地的税务机关申报纳税。土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产 所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与 转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让 后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由 税务机关根据情况确定。三、房地产开发项目土地增值税的清算管理（一）土地增值税清算的概念概念土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开 发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报 表,向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。三、房地产开发项目土地增值税的清算管理（二）开发项目的前期管理 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,实施项目管理。管理工作应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台账，对 纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等 房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。同时，主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注,对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应督促纳税人根据清算要求 按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。三、房地产开发项目土地增值税的清算管理（三）土地增值税的清算受理纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成 销售的；整体转让未竣工决算房地产开发 项目的；直接转让土地使用权的。符合以下条件之一主管税务机 关可要求纳税人进行土地增值税清 算。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项 目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的 可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满3年仍 未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办 理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列 市）税务机关规定的其他情况。纳税人清算土地增值税时应提 供的清算资料。土地增值税清算表及其附表。房地产开发项目清算说明。项目竣工决算报表、取得土地使 用权所支付的地价款凭证、国有土 地使用权出让合同、银行贷款利息 结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细 表、预售许可证等与转让房地产的 收入、成本和费用有关的证明资料。纳税人委托税务中介机构审核鉴 证的清算项目，还应报送中介机构 出具的土地增值税清算税款鉴证 报告。三、房地产开发项目土地增值税的清算管理（三）土地增值税的清算受理主管税务机关收到纳税 人清算资料后，对符合清算 条件的项目，且报送的清算 资料完备的，予以受理。主 管税务机关已受理的清算申 请，纳税人无正当理由不得 撤销。主管税务机关按规定进 行项目管理时，对符合税务 机关可要求纳税人进行清算 情形的，应当做出评估，并 经分管领导批准，确定何时 要求纳税人进行清算的时间。主管税务机关受理纳税 人清算资料后，应在一定期 限内及时组织清算审核。具 体期限由各省、自治区、直 辖市、计划单列市税务机关 确定。三、房地产开发项目土地增值税的清算管理（四）清算审核方法清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税 人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核项目归集的 一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础 上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情 况的客观性、真实性、合理性进行审核。三、房地产开发项目土地增值税的清算管理（四）清算审核方法清算审核时,应审核房地产开 发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于 分期开发的项目，是否以分期项目 为单位清算；对同项目中的不同类 型房地产是否分别计算增值额、增 值率，缴纳土地增值税。非直接销售和自用房地产 的收入确定：发生所有权转移 时应视同销售房地产，未发生 转移，不征收土地增值税。审核收入情况，重点审 核销售明细表、房地产销售 面积与项目可售面积的数据 关联性，以核实计税收入。土地增值税扣除项目的审核：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开 发费用；与转让房地产有关的税 金；国家规定的其他扣除项目。三、房地产开发项目土地增值税的清算管理（四）清算审核方法审核前期工程费、基础设施审核扣除项目：是 否实际发生、是否归集、是否混淆、是否分摊。费：是否真实发生，是否存在虚 列情形，是否将房地产开发费用 计入前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。(6)(7)(8)_.审核取得土地使用权支 付金额和土地征用及拆迁补 偿费：是否予以分摊，分摊 办法是否合理、合规，具体 金额的计算是否正确，凭证 是否-对应。审核公共配套设施费：是否准 确，是否真实发生，有无预提的公 共配套设施费情况，是否将房地产 开发费用计入公共配套设施费，是 否按项目合理分摊。三、房地产开发项目土地增值税的清算管理（四）清算审核方法审核建筑安装工程费：内容 是否相符，是否重复计算扣除项 目，是否存在异常，是否虚列，发票是否在项目所在地税务机关 开具。审核利息支出：是否将 利息支出调整至开发费用,是否按照项目合理分摊,收 益是否冲减利息支出。(9)(10)(11)(12)审核开发间接费：是否存 在管理费用计入开发间接费用，有无预提开发间接费用。审核代收费用：是否计入房 价并向购买方一并收取；有无将 代收费用计入加计扣除以及房地 产开发费用计算基数的情形。三、房地产开发项目土地增值税的清算管理（四）清算审核方法审核房地产开发企业开发建造的与清算项 目配套公共设施：建成后产权属于全体业 主所有的；无偿移交给政府、公用事业单位用 于非营利性社会公共事业的；建成后有偿转让 的，其成本、费用可以扣除；房地产开发 企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入 房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，纳税人委托中介机构审核鉴证的清算 项目，税务机关应对有关鉴证报告的合法 性、真实性进行审核。对纳税人清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报 告的，应当告知其理由。除另有规定外，不得扣除。(13)(14)(15)(16)在审核收入和扣除项目时，应重点 关注关联企业交易是否按照公允价值和 营业常规进行业务往来，企业大额应付 款余额，审核交易行为是否真实。土地增值税清算审核结束，主 管税务机关应当将审核结果书面通知 纳税人，并确定办理补、退税期限。三、房地产开发项目土地增值税的清算管理五）核定征收(1),对于分期开发的房 地产项目，各期清算的 方式应保持一致。/符合上述核定征收条 件的，由主管税务机关发 出核定征收的税务事项告 知书后，税务人员对房地 产项目开展土地增值税核 定征收核查，经主管税务 机关审核合议，通知纳税 人申报缴纳应补缴税款或 办理退税。(3)/规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供 纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或 者成本资料、收入凭证、费用凭 证残缺不全，难以确定转让收入 或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算 手续，经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。三、房地产开发项目土地增值税的清算管理（六）其他在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按 规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用 乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额+清算的总建筑面积感谢您的观看!