沙坪坝区住宅市场分析报告.DOC

沙坪坝区住宅市场分析报告
引言：

市场是瞬息万变的，任何市场都无一例外。房地产市场所包含、涉及的要素名目繁多，故其不确定性也更大，变化也更加频繁。因此任何房地产市场的分析报告都是有一定时限性的，该篇针对沙坪坝区住宅市场的分析报告也不例外，所分析的是2005年第一季度这一时段沙区住宅市场的现状及将来的趋势。

此报告的内容主要包括动静两方面。静态的内容主要包括沙区目前整个区域的环境，如地理位置、人口、规划、基础设施、经济状况等，以及沙区目前住宅市场的现状；动态的内容主要是环境及市场本身的变化或趋势，如环境方面城市的新规划、基础设施建设的新动态等，及市场方面产品类型、价格、拓展方向等的变化趋势。

正如前面所述，此报告中的基础数据及基础资料都具有一定的时限性，需要在日后的工作当中不断的更新，要求做到与时俱进；而由于人力物力的限制，报告中所包含市场的内容又存在不完全性，同样需要更加的完善。

一、区域环境

（一）区域概况

1、地理位置、地貌及气候特点

◆地理位置

沙坪坝区位于重庆市的西部，地处长江以北、嘉陵江以南，川东平行山谷区，目前是重庆市的主城区之一。地理坐标为北纬29.30，---29.40，东经106.24，----106.32，之间，东与渝中区紧密相连，东北隔嘉陵江与渝北区相望，南邻九龙坡区，西倚歌乐山，北面与北碚区交界。

◆地势地貌

沙坪坝区地貌归属于川东平行岭谷低山丘陵区的一部分，全区呈丘陵、台地和低山组合的地貌结构。中部歌乐山海拔高度在550～650米之间，最高峰歌乐山云顶寺海拔680.25米。嘉陵江由北往东南流经沙坪坝区19.3公里。境内地势开阔，有较大的平坦地带，在重庆山城丘峦起伏的地形中有其独特的地理条件。

◆气候特点

本区气候属于中亚热带季风性湿润气候区，热量和水分资源丰富，最冷月平均气温7.8℃，最热月平均气温28.5℃，年平均气温18.3℃，无霜期341.6天，具有冬暖夏热和春秋多变的特点。降水充沛，全年降水量1082.9毫米。中部歌乐山森林区年平均气温比山下低2℃左右。

2、幅员、人口

◆沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江，西抵缙云山，幅员面积396.2平方公里。区境中部歌乐山纵贯南北，东为沙坪坝，是重庆市的科教文化中心和工业基地，建成区面积35.26平方公里；西为梁滩坝，是农业、乡镇工业为主的地区，2003年重庆市大学城在这里动工兴建；中部歌乐山是重庆市风景旅游区、国家森林公园，有“渝西第一峰”、“山城绿宝石”之称。

◆全区常住人口81.8万人，其中非农人口57.32万人。汉族人口占总人口的99.33%，各少数民族人口占总人口的0.67%；接受大学教育的11.06万人，接受高中（中专）教育的17.01万人。全区常住人口中约有三分之一为学生和教职员工。区内有院士5人，国家突出贡献专家23人，博导、教授、高级专业技术人员5539人，中级以上专业技术人才6万余人，人口素质列全市之首。

（二）区域历史、人文及景观特色

◆历史古迹

沙坪坝从周朝的巴国属地至今，已有3000余年的历史。20世纪30年代初，沙坪坝隶属于四川巴县第一区，治所设于古镇磁器口（龙隐镇）。抗日战争时期，国民政府西迁重庆，大批学校、工厂、医疗机构迁入，沙坪坝从此人才荟萃，蜚声中外。

“一条石板路，千年瓷器口”，写照瓷器口历史的远古，瓷器口古镇始于宋，繁华于明清。瓷器口古镇1998年被国务院确定为重庆市重点保护历史传统街区。巴渝文化、沙磁文化、红岩文化、宗教文化在此聚集，“古镇三宝”毛血旺、千张皮、椒盐花生享誉四方，因此它与云南的丽江，苏州的周庄同样有名。

◆地域人文及景观资源

沙坪坝区是重庆市科技实力最雄厚、文化教育最发达的科技文化区。现有重庆大学、西南政法大学、四川外语学院等大专院校9所，电视大学、职工大学10多所，中等专业学校、中小学300多所，在校生逾12万。全市近三分之一的科研机构集中于本区，科研工作者达5万余人。智力型劳动者占全区在业人数的三分之一。是全国“文化工作先进区”、“科技先进区”和“国家级星火技术密集区”。

沙坪坝不仅仅是一座科教名城、文化名城，也是一座新兴的旅游城市。其悠久的历史文化背景，丰富的旅游资源，经过这几年精心的打造，沙区的旅游经济已与科技进步、文化发展并驾齐驱，是重庆重要的旅游区。区内自然景观和历史文物较多，森林植被近3万亩。有渝西第一峰歌乐山风景区，有风景优美的北山长湖旅游区，有数千亩的寨山坪观光果园，有极具开发价值的大型溶洞、瀑布、水库、温泉，还有闻名中外的“林园”等100余处陪都遗址。

（三）区域规划

1、规划蓝图

东部城区：沙区政府对东部城区的规划是要将这60平方公里的区域做强做靓。要完善功能，增强势力，提升形象，增强辐射，聚集和带动作用，把东部城区建设成为沙坪坝区的都市核心区，全区经济社会发展的“火车头”。城市建设过程中的主要项目有：三峡广场中心区、重庆大学国家大学科技园、重庆井口工业园、梨树湾温泉、滨江路沿线景观建设带、嘉陵路南侧片区改造、磁器口古镇、清水溪景观带。

西部新城：沙区政府对西部新城的规划是要将这560平方公里的区域做大做优。要作为重庆市“特大城市空间拓展战略”的重要内容，加快推进工业化和城市化进程，努力将西部新城建设成一座现代化科教新城，成为中国西部一道靓丽的风景线。以下列为主要项目：重庆市大学城、西永科技产业园、土主现代物流园、第三产业服务区、生态旅游观光区、回龙坝纺织工业园、重庆曾家现代都市农业示范区、青凤工业园。

中部歌乐山、中梁山：沙区政府对中部歌乐山、中梁山的规划是要将这60平方公里的区域做特做精。要完善总体规划，挖掘丰富的抗战文化、巴渝文化和红岩文化资源，加快开发生态旅游业，完善旅游服务功能，建设成为一流的休闲度假带。以下列为主要项目：天池旅游度假区、歌乐山绿色屏障保护工程、中梁镇天然草场、歌乐山生态文化园区。

2、规划重点

□近期规划重点

在近期沙坪坝区规划的重点是对沙滨路区域的规划，通过外环（沙坪坝滨江路、金沙正街、教院路、劳动路、沙坪坝正街、沙中路、龙泉路、下土湾路）和十字轴线（渝长高速公路及汉渝路）进行空间组织。整个区域由四个组团组成，即文化旅游、休闲娱乐区、科研教育区和住宅区。

规划区位
主要功能

文化旅游区
规划范围内的北端
保留部分原有的旧式建筑，并与磁器口古镇的历史文化特色相呼应，加上拟建的主题酒店、博物馆及古董小摊档，将这个小区改造为旅游胜地。

休闲娱乐区
位于高家花园大桥以北的小区
兴建一座功能齐全的康体场地，提供文化娱乐空间。

科研商业区
由高家花园大桥延伸至下中渡口
区内的南端是已批核的大学园规划发展，区的北部为科研孵化中心，商业建筑大楼及科学馆。

优质住宅区
位于大学园以南的位置
优质住宅区内包括多座中至高层住宅及多层商住楼，让住户可享受便利的零售设施。

□未来规划方向—重庆市大学城和西部新城

重庆市大学城于2003年4月4日经重庆市人民政府批准建设，位于沙坪坝区西部虎溪镇和陈家桥镇，占地20平方公里。背倚缙云秀峰，远眺歌乐美景，地势平坦，林木葱笼，依山傍水，交通便捷。主要包括城市资源共享区、大学校园区、学生居住区、教师居住区、集中研发孵化区。

同时，沙坪坝区紧紧抓住重庆市大学城建设的机遇，大力开发西部新城。规划中西部新城占地面积80—100平方公里，是现在沙坪坝主城区面积的两倍多，有五大功能分区。

明确的功能分配，大量的土地资源，优惠的政策支持，巨大的升值潜力……对重庆房地产业来说，这里确实是一片值得期待的区域。

（四）区域经济状况

1、宏观经济发展

◆宏观经济状况与GDP

经济发展呈现良好态势。2004年全年实现本区生产总值138.6亿元，同比增长13.5%；完成财政总收入20亿元，同比增长42.6%，其中地方预算内财政收入8.66亿元，同比增长99%。近年来，沙坪坝区GDP总量一直以一种非常稳定的速度在增长，增长率保持在9%以上，明显高于重庆市的平均水平。

◆固定资产投资

2004年沙坪坝全区固定资产投资额为84.9亿元，同比增加27.1%，增加净额为18.1亿元，为1995年以来增长最大量。

◆产业结构

从产业结构来看，沙区的国民经济以二、三产业为主，因此政府提出推进沙区城市化建设，坚持“三、二、一”产业发展方向，优化产业结构，突破传统发展观念。在城市经济中，把加快发展第三产业作为城市产业结构调整的主要着力点，扩大总量，拓宽服务领域，提高服务水平，做大做强商贸流通业、交通运输业、教育文化产业。

◆城镇居民人均收入

随着经济的发展，沙区综合实力的增强，沙区城镇居民的生活水平也逐年稳步提高。2004年沙坪坝区城镇居民人均可支配收入9295元，居全市第二位，同比增长13.6%，净增额为997元。

2、房地产开发指标

沙坪坝区2001-2004年来销售面积稳定的增长，而这4年来竣工面积和销售面积都相差不大，空置面积都很少。这说明沙坪坝房地产市场内供求量基本持平，市场呈健康态势。

3、商业及交通配套

（1）沙区主要商场及超市

商场

◆重百商场

◆明日百货

◆立洋百货

◆凯瑞商都

◆北京华联商场

◆王府井百货（建设中）

沙区主要的大型商场都分布在三角碑附近及三峡广场，该区域也是沙坪坝不可替代的商业中心。绝佳的地段优势及成熟的商业配套，使的该区域的房价一直是沙区的领跑者，令其它区域高不可攀。

超市

◆北京华联超市

◆新世纪百货

◆好又多超市

◆山城超市

这些大型超市的分布不像商场那么集中，但也都在三角碑商业中心的辐射范围之内。除这些大型的商场及超市外，一些小型的商场及门面也分布在沙区各处，沙区目前已是重庆市第二大商圈。

（2）沙区主要的专业市场

◆联芳马家岩装饰材料批发市场

◆赛博电脑城

◆沙区文化用品交易市场

◆锦阳数码通信城

◆西南物质交易市场

◆兴隆仓储区

◆欣阳装饰城

◆沙龙家装广场

随着华宇广场及三峡广场的建成，沙坪坝也出现了高端的电子产品专业市场。象赛博（华宇）电子广场、锦阳数码通信城的开业，使的沙区居民彻底告别一遇到要采购电子产品就要跑到石桥铺的历史。加上原有的建材、装饰材料专业市场，沙区的专业市场已成为其商业配套不可缺少的一部分。

（3）沙区主要交通基础设施状况

◆公路

滨江路：

朝天门----沙坪坝------高家花园大桥-----西永

朝天门----沙坪坝------双碑-----蔡家

朝天门----沙坪坝------高家花园大桥----冉家坝----北碚

沙坪坝联外交通：

沙坪坝――上桥――西彭、白市驿

沙坪坝――玉清寺――道角――贵州

沙坪坝――玉清寺――李家沱――界石

沙坪坝――中梁山

沙坪坝――鹅公岩长江大桥――长生

沙坪坝――高家花园大桥――五里店――渔嘴

上桥――杨公桥――高家花园大桥――童家院子――渔嘴

上桥――高家花园大桥――童家院子――大佛寺大桥――南坪四公里――长生――石界

◆桥梁

石门大桥（接渝北、江北区）

高家花园大桥（接渝长高速路）

预备修建的井口嘉陵江大桥

预备修建的华村嘉陵江大桥

◆铁路

　　　沙坪坝火车北站（客运）和梨树湾火车站（货运）

◆轨道交通（规划中）

朝天门――两路口――大坪――石桥铺――沙坪坝――双碑

（为轨道交通一号线，沙坪坝出口在小龙坎）

中梁山――上桥――沙坪坝――新牌坊――童家院子

（为轨道交通五号线，沙坪坝出口在陈家湾）

◆立交桥

杨公桥大立交

龙泉路立交

天星桥立交

在主城区基础设施日趋完善的同时，沙坪坝基础设施建设的重心将移向非主城区域，其中又以西部新城的基础设施建设为重中之重。“沙区西部新城道路管网建设”项目总投资预算为50亿元，预计2010年基本完工。这项工程是沙区西部新城开发的“先行官”，也预示西部新城建设工作的全面展开。在该项工程完工后，沙区西部的土地价值将会明显的提升，而大量的房地产开发商将会争先恐后的进入该区域，西部新城将会是沙区房地产市场的未来。

4、文教医疗配套（学校/图书馆/医院数量等级及分布、公园/动植物园/城市广场/博物馆/展览馆数量及分布等）

◆主要学校

●重庆大学（含A、B、C三区）

●西南政法大学

●重庆师范学院

●四川外语学院

●第三军医大学

●重庆一中

●重庆三中

●重庆七中

●重庆八中

●树人小学

●沙坪坝小学

沙坪坝现有重庆大学、西南政法大学、四川外语学院等大专院校9所，电视大学、职工大学10多所，中等专业学校、中小学300多所。全市近三分之一的科研机构集中于本区，是全国“文化工作先进区”、“科技先进区”和“国家级星火技术密集区”。由此可以看出沙区的文教氛围确实是重庆其它区域无可比拟的，同时也是沙区房地产主要炒作的卖点。

◆医院

●西南医院

●新桥医院

●沙坪坝人民医院

●肿瘤医院

随着人民生活水平的不断提高，人们对自身的健康问题也越来越关注，所以医疗设施是否完备也成为人民选择居家地点的一个重要的参考对象。沙区的医疗资源十分丰富，西南医院及新桥医院是重庆市的主流医院，在整个西南地区也是名声显赫。

◆公园、广场

●沙坪公园

●歌乐山森林公园

●平顶山文化公园

●三峡广场

●沙坪坝历史文化名人广场

三峡广场是近年来沙坪坝区一项重要的市政工程，她的建成不仅为大大改善了沙区的城市面貌，为人们提供了一个休闲娱乐的场所，同时也大大的刺激了周边区域商业的发展，使得该区域本已很高的房价又进一步提升了。由此可见，一个大型的公园、广场等市政实施对于房地产的影响也是不容小视的。

本节小结：沙坪坝区位于重庆市的西部，是重庆市政府重点发展的区域之一。目前，沙坪坝区主城区主要是政府规划的ߏ