房产中介基础知识培训教材.pdf
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1、房产中介基础知识房产中介基础知识培训目录CONTENTS房地产基础知识 相关税费知识 融资及付款方式 客户主要来源 议价的办法中介流程及各环节注意事项 贷款相关知识PART 010 土地、土地所有权、建筑物、权益 土地-地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权,集体转为国 有才能转让 建筑物人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件 和设备等组成的整体物,包括房屋和构筑物两大类 权益产权、使用权、抵押权、典权等等。0 土地(国有土地、集体土地所有权)发展商只有得到土地使用权才能建房获得土地使用权方式a.招标、拍卖(主要方式)六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商
2、品房)b.协议转让取得(旧城改造)c.政府批准划拨国有土地(如医用、军用等政府用地)0国有土地使用权出让年限:国有土地使用权出让年限:住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年0 土地分类土地分类:1.生地 2.熟地01PART三通一平02PART五通一平03PART七通一平三通一平主要是指建筑工程施工以前场地条件的提前准备工作,主要包括、通电、通路、平整土地,通水五通一平是指通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地七通一平是指通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天 燃气或煤气、平整土地。0房地产业1、房地产交易2、房地产开发
3、3、物业管理4、房产业务咨询6、房产其它经营形式0房地产市场一级】市场11市场/以土地为体(亦称 土地市场、土地交 易市场);开发商获得土地后,投入 一定的奖金建设,通过有 偿或赠与将产权转买给需 求者(新建商品房的买卖 市场);房屋在消费市场的 再次流通,包括:买卖、抵押、转让、租凭(二手房);0房产分类O00 0居住住宅平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇写字楼、商铺(旅馆、餐饮、娱乐)工业和仓储用房其他:(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等)综合:两种或两种以上用途0 土地使用权出让年限 a、居住用地70年;b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;c
4、、商业、旅游、娱乐用地50年;0建筑面积计算占地面积建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积容积率指总建筑面积与总占地面积的比率使用率使用面积与建筑面积的比率绿化率指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率0房屋面积的分类使用面积它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的 净使用面积,俗称地砖面积建筑面积包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯 走道面积、其它公摊面积等公摊面积是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套 设施的分摊面积套内面积卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储 藏室、壁橱等户门内面积的总和0建筑物的分类建筑物的分类(按建筑材
5、料分):1、砖木结构2、砖混结构3、钢筋混凝土结构4、钢结构建筑物的分类(按承重方式分):1、承重墙结构2、框架结构3、排架结构4、其它建筑物的分类(按建筑高度分):1、低层2层及2层以下2、多层2层以上,7层以下3、中高层7层以上,16层以下4、高层 16层以上,24层以下5、超高层24层以上0房地产的交易房地产的转让2房地产的抵押房地产的租赁(1)房地产租赁的概念(2)房产出租的性质0 房屋出租人必须具备的出租条件房屋出租人必须具备的出租条件 取得房屋所有权证,且是房屋所有权所有人 共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书或委托书 代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和证件副本
6、房屋所有人已死亡的、继承人应办妥房产继承过户手续,方可以出租私有房屋 具有房屋出租行为能力 已抵押,并经抵押权人同意出租的 符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的0影响房屋价格的因素:影响房屋价格的因素:房屋的地理位置(交通便利、周边环境等)房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等 小区外部的配套设施(医院、银行、超市、美容院等)小区内部的配套设施(健身、泳池、洗衣店、便利店等)房屋的市场价格定位 房屋的供需状况 物业管理公司的口碑 房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少 政府因素、土地价格的变动 其它因素PART 02 相关税费知识0卖方税费普通住宅 1、满五年营业税免收未满五年 5.55%
7、x房屋总价 2、交易手续费:2.5元x建筑面积 3、合同印花税:0.05%x总房价 4、个人所得税满五年且是唯一一套 住宅免收。未满五年差额x 20%或 者总价xl%5、中介费1.5%x房屋总价(实际成 交价)卖方税费 1、满五年营业税免收未满五年 5.55%x房屋总价 2、交易手续费:2.5元x建筑面积 3、合同印花税:0.05%x总房价 4、个人所得税满五年且是唯一一套 住宅免收。未满五年差额x 20%或 者总价xl%5、中介费1.5%x房屋总价(实际成交价)0住宅税费非普通住宅税费 L营业税:5.55%x房屋总价 2、交易手续费:2.5元x建筑面积 3、合同印花税:0.05%x总房价 4
8、、个人所得税:房屋总价xl%5、中介费1.5%x房屋总价(实际 成交价)0买家税费普通住宅 1、契税:1.5%x总房价(普通住宅)2、交易手续费:2.5元x建筑面积 3、合同印花税:0.05%x总房价 4、中介费:1.5%x总房价 5、权证印花税:5元 6、登记费:80元 7、配图费:25元 若需贷款:抵押登记费公积金100元,商业 或者组合贷款200元。若要公证:买卖合 同公证0.3%以下x总房价。抵押合同公证 贷款额xO.l%非普通住宅 L契税:3%x总房价 2、交易手续费:2.5元x建筑面积 3、合同印花税:0.05%x总房价 4、中介费:1.5%x总房价 5、权证印花税:5元 6、登记
9、费:80元 7、配图费:25元 若需贷款:抵押登记费公积金100元,商业或者 组合贷款200元。若要公证:买卖合同公证 0.3%以下x总房价。抵押合同公证贷款额 xO.l%0物业居住物业包括公寓、别墅的租赁、买卖业务(高端市场)包括民宅租赁、二手房买卖(中低端市场)商用物业包括写字楼、商铺的租赁与买卖(高端市场)0如何选择理想的居住住宅 1地段:2.环境因素(地理位置、交通、配套 设施、商业娱乐及网点等)3.房屋层数 4朝向|5.房屋的功能分区 6.面积空间7.质量与细节 8楼梯及电梯 9.采光与通风 10.景观 1L物业 12.配套设施0商业物业位置房间朝向、净深、净高、采光、柱距等硬件水平
10、(电梯、空调、通讯设备等)物业管理配套设施(商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票代理等)其它PART 03函费及付款方式0融资及付款方式租赁业务:1.普通民宅因代理服务费(佣金)需要由客户承担,故付款方式通常为押一付三或押一付六,并且客户需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租 2.公寓及写字楼因代理服务费(佣金)需要由业主承担,故付款方式通常为押二付三或押二付 六,并且客户需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租 3.商铺代理服务费(佣金)需要由客户承担,付款方式通常为押一付三、押一付六或年付,并 且客户需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租 4.特殊情况下,须有租赁双方商议并达成一
11、致5.因付款方式的不同,可导致实际交易价格的变化0二手房买卖业务二手房买卖业务二手房买卖的付款普遍适用定金方式,通常以交易房价的10%作为首付款或定金,在过户时(以买方取得领证通知单或进行物业交割为标准),由买方支付剩余房款特殊情况下,须有租赁双方商议并达成一致0房地产相关的法律、法规中华人民共和国城市房地产管理办法a、房地产开发b、房地产交易(房地产转让、抵押、房屋租赁)C、中介服务机构城市私有房屋管理条例城市商品房预售管理办法0业务知识二手房业务二手房的概念二手房的概念二手房是指由北京市国土资源和房屋管理局颁发所有权有效证件,业主拥有完全处置权的房屋。包括:私产平房、已购商品房、以及获准上
12、市交易的已购房改房和已购经济适用房0业务知识一二手房业务已购公有住房及已购经济适用房的概念已购公有住房一指城镇职工按照有关住房改革 政策的规定,按成本价或标准价(含标准价优 惠办法)购买的公有住房;已购经济适用房指按政府规定的指导价格购买 的经济适用住房,包括城镇职工按照高于有国家及政 府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安 居工程住房和集资合作建设的住房0不能正常上市出售的房屋范围不能正常上市出售的房屋范围:1.产权共有的房屋,产权共有人不同意出售的 2.已抵押,且未经抵押权人书面同意转让的 3.房屋所在地区户籍冻结,已列入拆迁公告范围的 4.擅自改变房屋使用性质的 5.以房改政策规
13、定的价格购买且没有按照规定补足房价款及装修费用的 6.住房面积超过本市人民政府规定的控制标准,或者违反固定利用公款超标准装修,超标准部分未 按规定退回或者补足房价款及装修费用的 7.法律、法规及县级以上人民政府规定其他不宜出售的 8.房屋上市出售后形成新的住房困难的0买卖流程买方购房委托卖方委托房屋出售PART 04 资主要来源0客户的主要来源 1、上门客:2、网络客:(1)通过用网络平台的方式来发布自己的房源信息,如搜房网,58同城,赶集网,新浪等。付费的 效果显而易见,根据自己所在的地区进行选择合适自己的网络平台。(2)通过用网络平台,如58同城,58同城上面有个房产板块,上面有个房屋求租
14、,你可以经常在上 面浏览下,上面会有些租客在上面发布自己求租的信息。(3)通过加小区的业主群来获得客源,有部分客户需要买房子,会先去通过小区的业主了解小区各 方面的信息。另外,也有些小区业主会需要换大房子,或者小区业主的朋友需要买房租房。(4)通过小区的业主论坛来获得客源,有些客户需要买房租房会直接在小区的业主论坛上面发布自 己需要买房或租房的信息。0客户的主要来源 3、通过小区红色横幅,我想你经常会在小区看到有些房子上面挂着红色横幅出租出售,然后上面有 电话号码。我们小区经常不缺有客户经常来闲逛,有些客户看到红色的横幅上有电话号码的,也会 打电话的。4、通过广告贴纸,我们可以自己制作个wor
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