酒店管理筹建--酒店投资客房与酒店规模.doc

酒店管理筹建 酒店投资（一）——客房与酒店规模

无论酒店如何发展，客房永远是酒店不可缺少的部分，住宿是酒店主要的使用功能。在酒店投资和收益的因素中，客房的面积、造价、管理的人力资源、物料和能源的消耗等等成本，都起到关键的作用，因此确定客房的面积、数量和定位就显得十分必要，是酒店规划的重要任务。
一、 客房配比与类别
1． 级别：
根据中国的星级评定标准，不同级别的酒店总面积参数指标如下，因此房间数决定了酒店总的建设规模：
星级
面积
四五星级
三星级
二星级
一星级
面积至少（㎡）
120
100
80
80以下
不同类型的星级酒店客房部面积指标与组成比例如下：
类型
项目
高档商务型
商务型
度假型
经济型
综合面积（㎡）
120～150
100～120
100～120
80以下
客房部面积（㎡）
83～103
70～84
74～88
66
客房面积比例
69%
69.8%
73.6%
72.5%
以上面积包括交通和楼层辅助空间。客房面积指标越大，数量越少，星级酒店评分越高。越高星级的酒店辅助面积所占的比例会越多。
下面有两组参数在酒店客房数量和比例控制中可以参考：
在欧洲，经济型酒店客房面积占总面积比例为80%；
中等级酒店客房面积占总面积比例为77%；
高等级酒店客房面积占总面积比例为71%。
在美国，会议型酒店客房面积占总面积比例为44%；
度假型酒店客房面积占总面积比例为45%；
综合型酒店客房面积占总面积比例为62%。
综合各种数据，根据中国市场的实际情况，我们建议根据星级从高到低按70%到80%来控制客房的比例。如果按照酒店的分类，我们可以参看下表：（美国AH&LA）
酒店类型
经济酒店
商务酒店
会议酒店
套房酒店
客房数
150
300
600
250
客房净面积
30
33
33
42
客房总面积
42
47
47
63
客房净建筑面积
6,278
14,648
29,295
15,694
客房占酒店面积比例
80%
75%
70%
80%
酒店总面积
7,847
19,530
41,850
19,617
每间客房占酒店净面积
52
65
70
78.5
如果按中档的酒店面积指标，不考虑星级评分标准，上表更加有参考意义，更加符合投资收益的合理性。
2． 客房面积比例：
酒店几大部分的面积分配，按客房使用面积：公共经营面积：交通和设备设施面积=2：1：1控制。
客房标准层的技术经济性尤其重要，结构形式决定利用系数，最佳可达60%以上。

二、 客房的数量与规模：
不同规模和类别的酒店有不同的客房数量和分类要求，以适应市场和客户定位的需要，合理的客房数量与酒店规模相适应和配套，才能在投资和运营上达到最有效率和利益最大化。
1. 客房的数量和单元：
不同形式楼层最佳客房数和利用率：
平面类型

指标
板式
塔式
围合式
单侧排列
双侧排列
三角形
方形
圆形
客房数
＞12
＞24
24--30
15--24
15--24
＞24
平面系数
65%
＞70%
＜65%
65%
65%
＜65%
结合客房数与楼层服务员人数、劳动定额等因素应该相协调。一般高星级饭店客房服务人员与客房数的比例约为1：5 左右；
如完成一间走客房的常规清洁工作需要30-40 分钟，客房服务员分早、中两个班次，早班每个客房清扫员每天的劳动定额为12-15间，晚班的48间。
建议客房数以12—14的倍数进行设置，每层36—42间最为经济。
2. 规模效应：
1） 星级酒店最少的客房数不宜少于200间；
2） 城市中心的中高档酒店最佳客房数在300～350间；
3） 经济酒店每层16-20间客房，总层数控制在6~10层是比较理想的。恰当的总建筑面积应该限制在6,000-10,000m2之内。总客房数在120～200间为好。房间太少不符合人力资源成本原则。
3. 不同档次的单元面积：
高档级酒店客房为36.23平方米；中档酒店为33平方米，低档酒店为22平方米，度假型酒店为40平方米。

三、 客房的配置和比例
一般的做法，酒店客房根据不同的类别，房型的配比也不同，一般情况下，可按：
标准间：单人间：套间=70%：20%：10%的比例分配。商务酒店可以把单人间增加到30%以上。
1、 不同类型饭店的客房配置：
1） 商务酒店：大城市商务酒店单人房和双人房之比为1：1以上，例如在深圳，香港、上海等地有些国际品牌的星级酒店达到了1：2以上。例如上海浦西洲际酒店的比例为1：3，
2） 会议酒店应设置较多的双人房，基本上占60%到70%；
3） 旅游酒店应设置较多的家庭连通房和大床间。
2、 不同等级的酒店客房配置：
1） 经济酒店以双人房、三人房为主，少量的单人房，不设套房；
2） 三星级酒店套房可以占5%；且必须有；
3） 四星级酒店可以增加单人房和套房的数量，单人房可达50%以上，套房可达10%至20%；至少有三个开间的豪华套房；原则上要设行政楼层；
4） 五星级（包括少量四星级）应增设总统套房。
5） 在“星级标准”中，套房不少于客房总数的30%，得3分；不少于客房总数的10%得2分。

四、 客房的类型和特征：
1、 单人间：single room。950～1200床；商务客人适合；
2、 双床间：俗称标准间，twin room。950～1200床；团体和会议客人适合；
3、 三人间：triple room，适合经济酒店；
4、 大床间：double room，1350～1400床；
Queen room，1500～1800床；
King room，2000～2200床；
5、 标准套间：junior room，两套间；
6、 商务套间：business room，可以两到三套间；
7、 复式套间：duplex room，双层或跃层；
8、 连通房：connecting room，组合套房，可单独出租，可当套间出租；
9、 豪华套间：deluxe suit，可以是双套间、三四套间，区别在于注重装修档次；
10、 总统套房：presidential suit，5间以上房间组成，甚至一个楼层。
五、 客房辅助设施：
1、 电梯：
1） 客梯：“星评标准”要求三星级酒店四层以上、四星级三层以上的酒店要足够的客用电梯，另配服务电梯；不少于每70间客房一部的得3分；不少于每100间房配一部的得1分；
2） 服务梯：100～200间房配一台，300～400间房配2台，500间房以上配3到4台，可做员工上下班和运输货物；
3） 15层以内用1.5～2.5秒；15～25层用3.5秒，20～30层用4秒，30～40层用5秒；标准载重13人，1000kg。
2、 布草间：包括布草、杯具消毒、员工厕所，面积不小于8至10平方米。

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叶予舜 二○一二年九月五日星期三