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酒店市场分析.docx
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1、精品文档就在这里-各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-5.1.2 需求面分析 5.1.2.1 影响需求的因素 对酒店物业的需求是由旅行推动的,正是由于旅行人次和滞留天数的不断增加,才导致了对酒店物业的需求增加。 按旅行目的划分,来京的国内外游客主要是:观光旅游、商务旅游、参加会议、展览、活动、探亲访友,其他如:健康疗养者、宗教朝拜者、文体科教交流者等所占比例不大。 影响滞留天数的主要因素是旅行活动的目的,一般来讲,商务旅行的滞留天数要高于观光旅行的滞留天数,据北京旅游统计数据显示:海外旅游者的平均停留时间为4.2天,而国内外省市旅游者的停留时间为6.5天。
2、除了上述常规性影响因素外,还有一点值得关注的影响因素是08北京奥运的召开,届时会有大批记者、工作人员、观光者涌入北京,这将会大大推动北京市的酒店需求。5.1.2.2 酒店需求的发展趋势 观光旅游市场方面,北京是国内外旅游者的主要目的地之一,近年来到北京旅游的国内外游客更是快速增长,其旅游收入也快速上升。1、 随着国内经济的高速增长,居民生活水平的不断提高,国内居民出游愿望空前高涨,再加上春节、“五一”、“十一”三个旅游黄金周的制度化和规范化,来京旅游的国内游客数量呈现较大的增长,北京市酒店市场受益匪浅,国内游客成为三星级以下酒店的主要消费者。2、 中国(北京)悠久的历史文化背景、稳定的政治环境
3、、日趋完善的基础设施以及与全世界大多数国家的关系稳定等因素将促使国际游客来京旅游的持续稳定增加。3、 2008年奥运的成功举办更将会把北京的旅游业推向一个新的层次。 商务旅游市场方面,中国连续十年的经济增长已经吸引超过8000家外国企业在京设立代表处和分部;中国作为目前世界发展速度最快的国家,将成为世界经济大环境中的绿岛。将会有更多的海外投资、商务交流需要在中国的首都北京发生。 会议、展览市场方面,基于北京的国际交流中心、文化中心和信息中心这样的地位,使各类大型会议,国际会议甚至超大型的会议、展览、活动,在北京数量越来越多,规模越来越大,这样也同样形成了对饭店市场的一个重大的影响,各类经济论坛
4、、高级会议、大型产品展示会等均在北京各大展馆举行,极大的推动了北京酒店业的发展,尤其是对3星级以上的高档酒店。在各类展会期间,北京各大邻近展会的高档酒店都出现爆满现象,供不应求的局面已经出现。 奥运方面,为了满足奥运期间的酒店紧张问题,政府采取了三大措施促进酒店业的发展:第一是鼓励兴建酒店物业,第二是对现有未评级酒店进行检查评级,对符合标准的酒店授予相应的星级,第三是升级现有的酒店物业,提升其档次水平。预计未来5年内北京的酒店供应将大大增加,而政府也将更倾向于鼓励在城市的四环路沿线发展酒店。5.1.2.3 酒店需求的预测(1) 海外人士入京旅行带动的酒店需求预测 十年来,北京市接待海外人士入京
5、旅行人次稳定增加,除2003年由于SARS的爆发而有较大幅度下滑外,其余年份都保持稳定增长,年复合平均增长率超过9%。图5.6:海外旅客及旅游外汇收入(1992-2004) 资料来源:依据北京市旅游统计年鉴整理 北京2004年接待海外旅游者315.5万人次,同年北京实现旅游外汇收入约32亿美元。 从客源市场的情况看,占总量42%的主要客源市场(日本、韩国和美国)分别比2003年、2002年增长80.6%和0.2%;占总量17%的传统客源市场(英国、法国、德国等欧洲国家)比2003年增长66.7%,比2002年下降3.6%;占总量15%的港澳台客源市场分别比前两年增长46%和7.9%;占总量9%
6、的新兴东南亚客源市场分别比前两年增长69.7%和0.1%。 海外旅游者在北京的主要花费包括民航、商品、住宿和餐饮等,2004年住宿占据海外旅游者来京花费的16左右,位居第三。 据旅游部门预测,2005-2007,北京接待海外旅游者人数将以年均7-8%左右的幅度递增(我们取7.5%);预计到2008年,增幅会达到13%,接待海外游客人数将达到440万人,举办奥运会期间(2008年7月-8月):预计的入境旅游者人数为80万人次,其中因奥运会而额外增加25万人次;奥运会后:2008年至2010年仍将以10%的速度增长。 基于2004年的基数和上述增长率,我们可以估计出境外人士入京旅行的人次,另根据2
7、001年至2003年的国家旅游局统计资料,入境旅游者中入住4、5星酒店的比例约为70%,平均入住天数为2.6天,平均每个境外人士占用酒店房间数取0.5间。 基于上述假设,我们预计2005年至2010年境外人士入京旅行对北京优质酒店需求数如下表示:表5.9: 2005-2010年境外人士入京旅行对优质酒店的需求估算单位:万年份 2005 2006 2007 2008 2009 2010境外旅游人数 337 362 389 440 484 532估算入住优质酒店人数 235.9 253.4 272.3 308 338.8 372.4估算占用房间天 307 329 354 400 440 484(2
8、)境内人士入京旅行带动的酒店需求预测 十年来,北京市接待境内人士入京旅行人次稳定增加,除2003年由于SARS的爆发而有下滑外,其余年份都保持稳定增长,年复合平均增长率超过7%。 2004年北京共接待国内旅游者1.24亿人次,国内旅游收入约1000亿元人民币。图5.7:境内旅客及旅游收入(1996-2002)资料来源:依据北京市旅游统计年鉴整理 据旅游部门预测,国内外地来京旅游人数在2008年以前将以年平均5-6%的幅度递增(我们取5%),预计到2008年,北京接待国内旅游人数达到1.52亿人次。 另根据2001年至2003年的国家旅游局统计资料,国内旅行者中入住4、5星酒店的比例约为3%,平
9、均入住天数为4天,平均每人占用酒店房间数取0.5间; 基于上述假设,我们预计2005年至2010年境内人士入京旅行人次如下表示:表5.10: 2005-2010年境内人士入京旅行对优质酒店的需求估算单位:万年份 2005 2006 2007 2008 2009 2010国内旅游人数 13100 13755 14443 15165 15923 16719估算入住优质酒店人数 393 412.65 433.28 454.95 477.69 501.58估算占用房间天 786 825.3 866.57 909.89 955.39 1003.2需求面分析小结: 由于宏观经济的良好发展势头,我们预计北京
10、的旅游市场将保持稳定增长势头,这将保证对北京优质酒店物业的市场需求; 2008奥运召开将大大促进对北京市优质酒店的需求; 2005年至2010年,我们预计的优质酒店市场需求如下表示(基准预测):表5.11: 2005至2008年北京优质酒店需求基准预测年份 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年优质酒店房间需求数 29936 31636 33440 35898 38242 407475.1.3 市场表现分析酒店市场供应和需求相互作用的结果反映出来的就是酒店的入住率和成交价,而入住率又是其中主要的先导市场指标,我们主要从酒店入住率和价格两方面来分析北京市优质酒店市
11、场的市场表现。5.1.3.1 酒店入住率 北京酒店的入住率水平同星级有很大的关系,近年来,5星级和4星级酒店的入住率基本在67%-68%和70-72左右的水平上保持稳定。而同期3星级酒店的入住率则较低,约为55-66,2星级和1星级酒店的入住率更仅有45-51的水平。图5.8:北京优质酒店(4、5星)入住率走势(1995-2003)资料来源:依据北京市旅游统计年鉴整理 总的来看,5星级酒店的入住率较4星级酒店稳定。虽然目前略低于四星级酒店4-5。 从入住率的区域表现来看,2002年(这是一个对北京酒店业而言比较正常的年份)朝阳、东城、海淀、西城5星级酒店分别为71、71、69、65,依次下降的
12、趋势基本同各区的商务、旅游实力相当。而宣武、崇文及外围郊区,凭借个别项目的良好表现,入住率维持在70-80%的较高水平。 总体而言,北京市各行政区之间存在发展不平衡及规划职能不同的区位差异,这差异在4星级以上酒店的入住率方面表现的更为明显,这说明越高档的酒店越具有全市市场的影响力。 2003年的酒店入住率受SARS这一短期因素的冲击,较之2002年,有较大回落,而对旅游依赖度较高的部分酒店,其下落幅度更高。 从上表分析来看,近年来北京4、5星级酒店平均入住率都超过60%(2003年除外),高于全国平均水平,但与广东、上海等地有一定差距,还有较大提升空间。 星级酒店入住率呈现特征为:星级高,入住
13、率高;规模大(单体客房数量多),入住率高。各酒店入住率水平很大程度上取决于该酒店的档次,知名度以及其设备设施情况,比如新建或者重新装修的酒店入住率一般较高,而租金水平不是入住率的决定性因素。 另据统计,北京酒店入住率在每年各时段变动较大,旺季为4月份至10月份,淡季为11月份至次年3月份。5.1.3.2 酒店房价 5星级酒店的平均房价在1999年达到610元/天的低位后,逐步趋于上升,2002年达到717元/天的高点水平,同期4星级酒店的平均房价从406元/平方米上升到459元/平方米。同入住率相反,4星级酒店的价格历史走势更具稳定性。 近年来,北京市的优质酒店价格总体趋势是稳中有升,2003
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