“营改增”后土地增值税清算-收入确认的5原则.doc
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1、从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢!“营改增”后土地增值税清算,收入确认的5原则营改增以后你所在的房产企业是否又将要进行土地增值税的清算了呢?营业税时期的土地增值税清算和增值税时期的土地增值税清算又有不什么不一样呢?今天昌尧讲税就来和你讲讲这营改增后土地增值税清算时的收入确认原则,希望能对你有所帮助。一、不含税收入的确认原则确认原则:(一)纳税人选用增值税简易计税方法土地增值税预征、清算收入=含税销售收入/(1+5%)(二)纳税人选用增值税一般计税方法1、土地增值税预征收入=含税销售收入/(1+11%)2、土地增值税清算收入=(含税销售收入+本项目土地价款×
2、;11%)/(111%)即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。操作案例:诚丰房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。企业预售一套房产,取得含税销售收入1110万,假设对应允许扣除的土地价款为400万。则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/(1+11%)=1000万。甲企业按照财税201636号文规定,到期申报应交增值税为(1110-400)/(1+11%)×11%=70.36万, 则甲企业土地增值税清算收入为1110-70.36=(1110+400×11%) /(1+11%)=1039.64
3、万。政策依据:根据财税201643号文第三条规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。二、全额开票的收入确认原则确认原则:已经全额开具商品房销售发票的,则按照发票所载金额确认收入,在不同的计算方法下,不含税收入金额是不一样的,原则参照本文第一条。操作案例:诚丰公司销售了一套商品房,合同总金额180万元,发票开具也是180万元,那么在进行土地增值税清算时,就按照180万元确认为含税收入,根据不同的计算方法再确认不含税收入金额。政策依据:根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函2010220号)的解释,在进行土地增值税清算时,如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的
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