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重庆某康复中心(初步)项目可行性研究报告.doc
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1、重庆XX项目初步可研报告重庆XX康复中心项目(初步)可行性研究报告 公司名称: XX投资有限公司目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 建设单位概况21.3 项目提出的理由与过程41.4 编制范围51.5 可行性研究报告编制原则和依据51.6 项目概况6第二章 项目建设背景及必要性102.1 项目建设背景102.2 项目建设的必要性13第三章 市场现状及前景分析163.1 市场现状163.2 市场前景分析253.3 XX市XX汽车博览园区的优势333.5项目劣势35第四章 建设内容及规模374.1 功能定位374.2 建设内容建设规模38第五章 场址和项目建设条件405.1 场址405
2、.2 项目建设条件43第六章 建设方案486.1 工程概况及区位关系486.2设计指导思想及依据486.3 建设目标及总体思路496.4项目设计方案496.5建筑方案546.6 配套工程建设方案57第七章 消防、劳动安全、卫生防护697.1 消防697.2 劳动安全707.3 卫生防护措施71第八章 环境影响评价738.1 环境现状738.2项目建设与运营对环境影响738.3 环境保护措施758.4环境影响评价结论77第九章 节能节水789.1 节能措施与能耗指标分析789.2 节水措施与水环境系统的建设目标79第十章 组织机构与人力资源配置8110.1 组织管理8110.2 组织机构及人员配
3、置81第十一章 项目招投标要求及内容8411.1 编制依据8411.2 招标方案84第十二章 项目实施计划87第十三章 项目营销策划8913.1 项目定位8913.2 产品策略9013.3 价格策略9113.4 营销策略92第十三章 投资估算与资金筹措9614.1 投资估算9614.2 资金筹措与资金使用计划97第十五章 财务评价9815.1 项目的销售计划9815.2 成本、费用和各项税收9815.3 投资利润9915.4 财务评价指标9915.5 敏感性分析10015.6 社会效益分析100第十六章 结论与建议10216.1 结论10216.2 建议102651、项目概况1.1、项目基础信
4、息一、 项目名称XX康复中心项目二、 用地性质住宅用地及医疗卫生用地各占50%比例。三、 项目背景*问题已构成了世界公害,在我国,从上个世纪70年代末开始,*就像瘟疫一样在中华大地上死灰复燃,并呈愈演愈烈之势。中国的*康复模式受长期以来以*为主,以政府为主的影响,面临着诸多需要迫切的瓶颈与难题。在这种情况下,一种面对高端人群的自愿*加康复医疗的*模式应运而生,本项目在*领导关注下,选址在风景优美的XX景区,首创国内高端*新模式。四、 开发程度七通一平(上水、下水、电、电讯、暖、燃气、道路、场地自然平整)。五、 规划指标类 别用地面积()容积率控高(m)建筑密度绿地率地上建筑面积()建设用地居住
5、用地620001.11335%30%68200康复用地646661.01335%64666代征用地道路用地绿化用地总用地面积159130合238.7亩六、 项目来源项目用地方为XX景区管委会,股东方已和管委会签署项目开发投资协议,缴付定金。因项目的特殊性,可作为排他性条件规避公开的市场竞争。目前正处于土地拆迁整理、道路修筑的土地整理阶段,现场情况判断,预计可于2011年5月份达到用地交付条件。七、 地价的缴付已经支付定金5000万元,余下土地款项的支付应在达到用地交付条件后支付。序款 项日 期支付金额(万元)1保证金签署项目投资协议书已支付50002余土地款签署土地出让合同达到土地缴付条件时2
6、366八、项目位置项目位于重庆市长寿XX镇,XX的西岸。距重庆主城区128公里,距长寿城区26公里,距长寿镇所在地2公里。2、区域概况及规划2.1、周边环境XX是由“一五”期间重点工程狮子滩水电站拦河大坝建成以后而形成的人工淡水湖,水域面积65.5平方公里(约10万亩),库容10亿立方米,是我国西南地区最大的人工湖。XX旅游风景区是国际旅游热线三峡黄金水道的重要节点和重庆市长寿区旅游业发展的龙头景区,被誉为重庆的中心花园,以其“岛湖风光”、“长寿文化”、“乡土文化”为主要景观特色的国家级生态旅游休闲度假区。XX风景名胜区规划总面积266平方公里,有岛屿203个,自然景观秀美动人,湖岛风光在全国
7、中西部独一无二,是一个不可复制、不可多得的风景名胜区。2.2、交通一、交通状况行车路线:从重庆出发,沿渝长(重庆长寿)高速公路,在长寿区不下高速公路,直接走长万(长寿-万州)高速在18公里处“合兴、XX”路口下高速,该高速路段约86公里;出收费站右行沿旅游高速前行,路过双龙镇,最后到达XX(狮子滩镇),路段距离约13公里,有收费站。整个行程在80分钟左右。 重庆汽车站有开往长寿的班车。XX旅游专线正在建设中,未来单程往返至重庆将在1小时车程。二、渝万城际铁路规划渝万城际铁路起于渝北区,由重庆北站接轨,经长寿区、垫江县、梁平县,至终点万州区,正线全长236km,于长寿北站和XX设站。设计时速为3
8、50公里,并预留进一步提速空间,建成后,重庆主城到万州的时间将缩短到1个小时之内。全线共设7个站点:重庆北、复盛、长寿北、XX、垫江、梁平南、万州北。2010年12月22日,渝万城际铁路开工建设,预计工期4年。三、机场航班与江北机场之间规划形成两条快速联系通道,分别为渝宜高速、城市快速路、江北机场T3的快速路通道。规划预留长寿双龙机场,作为重庆第二国际机场的备选场址。2.3、项目周边休闲娱乐配套设施现阶段项目可借助的休闲娱乐设施分布在酒店度假村内部。电力宾馆:占地4000平米,三星级标准建造。客房、餐厅、会议室、夜总会、桑拿健身中心、茶楼、棋牌室、水上娱乐中心等。三道茶服务及歌舞表演。一、 加
9、勒比庄园XX夏橙基地之一的同心岛一侧的5个小岛上,占地20亩建面2000平。欧式风格设有高、中档客房及多功能娱乐室、会议室、餐厅、棋牌室、歌舞厅、网球场、游泳池、啤酒屋,可同时接待客户60余人。二、 狮子滩大酒店:设有豪华套房、标准间等60余间客房。餐饮中心、会议中心、多功能厅、小会议室。娱乐中心设歌舞厅、KTV包房、棋牌室等。康乐中心设有茗啡阁、购物等。三、 长寿化工总厂度假村依山傍湖风景宜人。100张床位及餐饮、娱乐、会务设施。四、金湖山庄农家乐周边部分岛屿和湖滨有着为数众多的农家乐。其中金湖山庄农家乐为代表,特产沙田柚和夏橙。设有住宿、餐饮、歌舞、棋牌等服务。五、 凯源度假村凯源石油天然
10、气公司投资兴建,二星级标准,拥有客房40间,总餐厅包房、多功能厅、茶楼、桑拿、美容美发、商务中心、游泳池等多项综合服务设施。有篝火晚会等十大特色服务项目。六、狮龙电力宾馆狮龙电力宾馆位于长寿区XX狮子滩大坝景区内,于1995年建成并营业,占地300多亩,能同时接待400人就餐和容纳200人住宿,是集餐饮、娱乐休闲、商务会议为一体的大型度假宾馆。 七、XX山庄XX山庄坐落于重庆市XX风景区,是由重庆天怡酒店管理公司管理的按四星级标准打造的度假型酒店。XX山庄临湖而建,借水而生,青山抱湖,绿水绕岛。 山庄占地28 亩,建筑面积达12000平方米。一号主楼为贵宾楼,设有帝王气派的总统套房;二、三号楼
11、及综合楼客房设有贵宾套房和各式精致舒适的豪华标准间及单间共计90余间;可同时接待150人左右入住;有多功能及大小会议室共7个,可接待大中小型会议;中餐厅提供川、粤及长寿地方特色菜品;可提供350人左右同时就餐;风情酒吧、休闲茶楼,一应俱全;并设有高尔夫球练习场、网球场、壁球馆、游泳池等丰富的娱乐设施。 八、凤佳假日酒店重庆凤佳假日酒店是具有国际三星级标准,由重庆凤凰佳居酒店控股的连锁酒店,酒店座落于风景优美的XX湖畔,占地70余亩,园林式的酒店造型别致、气势壮观、环境怡人。餐饮:望湖而建的中餐大厅和五个装饰豪华的包房,可容纳240余人同时就餐会议:1500余平方米的会议中心,除可提供近300个
12、座位的多功能会议厅外,另有风格完全不同的中、小会议室8个,是您举办各种商务会议、座谈会、培训会的理想场地;娱乐:娱乐城有夜总会、桑拿浴、足浴室、棋牌室、茶楼、乒乓球、台球、健身房;山地车、游戏机、画舫、快艇游湖、池边垂钓、烧烤等一应俱全。九、XX快乐岛生态钓鱼度假村 XX快乐岛生态钓鱼度假村坐落在XX畔,是一处集餐饮、住宿、娱乐为一体的休闲旅馆。2.4、项目周边的生活配套设施生活配套集中分布于长寿镇居住区,距离项目2公里路程,有环湖路可方便直达。随着XX规划旅游项目的实施,未来周边配套设施将逐渐完善,档次会有较大提升。现有的基本配套有:XX镇卫生院、狮子滩邮政所、狮子滩大酒店、XX度假酒店、凤
13、佳假日酒店、XX山庄、XX派出所、XX镇政府、XX快乐岛、农业银行XX分理处、长寿区XX镇法庭、加油站及其他购物设施等。2.5、区域发展规划一、长寿区发展规划XX临封双龙组团为长寿区未来重点发展的边缘组团,本项目位于该规划边缘组团内。二、XX景区发展定位l 观光、游览 以人口及辐射能量提升景区产值XX辐射重庆周边及西南地区4000万人口,2020年辐射范围将进一步涵盖西南地区,辐射人口将达到约8000万人口。湖区将凭借巨大资源优势,组合三峡黄金旅游线路,全面提升湖区观光游产值。l 休闲、度假以旅游地产打造高档休闲度假地重庆人均GDP进一步提升,休闲度假游逐渐成为主流。湖区通过开发旅游地产项目及
14、配套,形成高档度假地和居住区,促进区域人口增长,同时也带来消费力和消费容量的大幅增长。l 商务、会务为高端企业打造第一生态会所随着长江中上游经济中心地位的奠定,重庆市商务、会务游必将更加频繁。湖区通过企业会所、商务度假酒店等高档项目,吸引高端市场,以商务会务游强力提高湖区形象与收益。l 智力/资金密集型产业为区域经济持续创造财富进驻大型智力/资金密集型企业和科研机构,形成新产业格局,汇集大量高技术/高收入/高素质人才,为湖区经济持续发展奠定坚实基础。l 人文古迹保护以人文湖区创生百年财富通过古寨、雕塑等古迹保护,展现传统民俗风情与人文休闲风韵,创造旅游价值。XX景区坚持总体规划、分布实施,保护
15、与利用相结合,山水人文、交相辉映的总体原则,按照风景名胜区+旅游度假区两区并行整体开发的思路,以西岸片区综合旅游开发为突破口,引进知名企业共同建设,着力打造成为集健康养生、商务会展、运动观光、休闲度假于一体的生态旅游度假区。三、XX项目规划l 欢乐世界主题公园项目项目名称:欢乐世界主题公园项目项目选址:重庆市XX景区建设规模及内容:本项目用地2000-3000亩,主要建设欢乐世界主题公园,其中包括3D球幕电影、水幕电影、太空飞船、儿童爬山车、科技展览馆、演艺厅等主题项目。总投资:300,000万元l 休闲体育公园项目项目名称:休闲体育公园项目项目选址:重庆市XX景区建设规模及内容:本项目占地约
16、3600亩,建设两个18洞的国际锦标级的高尔夫球场,配套建设高档别墅及高尔夫公寓。总投资:60,000万元l 五星级酒店项目项目名称:五星级酒店项目项目选址:重庆市XX景区建设规模及内容:占地约100亩,其规模、标准和设施,既能满足和保障举行国际性商务会议需要,同时亦能满足国际标准高尔夫球类运动会所的功能要求。总投资:20,000万元l 欢乐盐海岸项目项目名称:欢乐盐海岸项目项目选址:重庆市XX景区建设规模及内容:占地约1500亩,规划建设风情盐海岸、主题度假酒店、盐卤温泉洗浴、旅游地产开发等。总投资:50,000万元l 现代农业观光园项目项目名称:现代农业观光园项目项目选址:重庆市XX景区建
17、设规模及内容:占地约3000亩,主要建设现代高新农业技术示范区、生态酒店、农业博览中心、采摘区、生活体验区、服务中心等项目。总投资:30,000万元四、西岸片区发展规划康复中心项目位于旅游地产开发区,临旅游核心服务区。上五个重点项目的招商工作正在进行中,可以反映出政府对于XX未来发展规划的思路,将从旅游度假、养生、生态、农业为主要开发方向,打造XX的区域名片!香江国际项目可能涵盖1-3项。香江国际项目的启动开发将促进区域向高级别发展,极大提升区域竞争力。本项目的发展提供依托。香江国际“XX”项目位于重庆XX西岸,项目总占地五千余亩,总建筑面积138万平米,物业类型包括低密度住宅(占地2500亩
18、)、度假式酒店及会议中心(占地300亩)、风情商业街、国际标准高尔夫球场(1700亩)、企业会所、游艇码头等,项目集休闲度假、会议论坛、长期居住为一体的大型综合体项目。其中低密度住宅社区国际长寿村将成为重庆首个引入国外先进养老社区概念的项目,引入高标准服务医院,休闲设施,会所等配套。 于2010年12月奠基。3、地块分析3.1、四至范围东临环湖路已经完成。西临规划道路路为待建中。南邻川维培训中心用地及规划路,规划待建。项目北侧迎宾大道,东段修筑完成西段待建。东侧环湖路 北侧迎宾大道3.2、市政配套设施蓝湖熙岸项目配套显示,地块供水、供电、电讯、燃气等市政配套设施齐备。3.3、 道路现状及规划发
19、展现状北侧边界和东侧边界已经完成市政道路修筑,其他边界道路尚未完成,其中北侧道路西段应要求尽快完成。土地交付时应要求完成。施工临电可借用地块农电,设计变压器和线路等接通费用。3.4、用地标高用地自然标均高于周边规划道路,自然标高最高处414米左右,最低处自然标高340。局部因采石形成低洼,并有造成10米左右陡壁,但低洼处仍高于路面标高。临地块北侧边界有一处因采石形成水坑,标高和路面基本持平。3.4、 地面现状土地形状呈倒L型,地块形状比较完整;整体地势自西北向东南呈缓坡走势,局部地块可形成对湖面良好的观景效果。地块现状由散落居住村宅、农耕用地、林地组成,内现有居民户数约20户正在实施二次搬迁。
20、北侧临规划路边界小区主入口对应地块原为采石场,地势突变低洼,有一水塘。地块南面与川维培训中心接界,界面全线为高达10米以上的垂直下落崖面,现为垒石围墙隔离。整体植被状况稀少,无高大乔木。3条 农用10万伏高压线从路由,地块东北侧边界有变电站一处。3.5、拆迁情况村民拆迁和征地工作已经完成,预计不会对项目开发进度造成影响,农用高压电线挪移手续较繁琐,但实施难度不大,可以采取绕行办法,预计不会对项目开发进度造成影响。变电所拆迁挪移难度较大,并对首期工程规划造成一定的影响,在项目发展规划中要注意规避。3.6、地质情况基基地为岩层,地表覆土,表面观测无重大岩石断裂带。地质结构不太均匀,东部及西北部地面
21、基本为土壤(耕作层)覆土厚度35米左右;西南部基本为成片裸露整体岩石,地质结构相对复杂,设计难度和基础工程施工难度大。当地抗震设计要求是烈度 6 级。3.7、地形地貌分析小结地块整体的湖面景观可观性较好,湖滨型地块性质明显,宜作养生疗养、度假旅游地打造。地形整体的连续性尚好,个别区段的地形突变可加以利用。地块与外界交通道路的接驳性整体尚可,东端和南端接驳口可能有较大挖填方工程。岩石地质条件,特别是较大面积地块处于裸露岩石面,坚持“依山就势,顺其自然,巧妙利用”的原则进行规划和建设,尽量避免大的挖方或填方,是既降低建设成本,又呈现自然美的重要途径。4、市场研究4.1、重庆市宏观经济环境2010年
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