“营改增”不动产经营租赁十大节税举措.doc
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1、“营改增”不动产经营租赁十大节税举措 不动产租赁收入是申报增值税、房产税、企业所得税的计税基础,其最大节税空间在于正确分解或降低计税基础。全面推开营业税改征增值税(下称“营改增”)试点方案以来,连续出台了不动产租赁相关税收优惠新政策,纳税人应当通过合法的税收筹划,合理的适用税收政策,进而达到降低企业税负的目的。需要提醒纳税人的是,虽然纳税筹划可以给企业带来节税利益,但同时也存在着相应的风险。企业进行不动产租赁经营纳税筹划时,应在遵循税收政策的前提下,合理地规避相关税务风险。出租不动产五种应税行为,可选简易计税从税制适用而言,一般纳税人不动产租赁服务。适用增值税税率为11%,其进项税额可以抵扣。
2、而小规模纳税人适用增值税征收率,其进项税额不可以抵扣。简易征收适用5%的征收率,而实际征收率会小于5%,因为在征税时房租等内容会剔除掉含税的成分,这样就使得增值税征收的税费要低于5%,从而达到节税效果。1.一般纳税人将2016年4月30日之前承租的不动产对外转租的,可选择简易计税办法计税;一般纳税人承租方的租赁合同签订日期在营改增试点前的,转租业务可选择简易计税方法,转租不动产按照纳税人出租不动产缴纳增值税。2.房地产开发企业中的一般纳税人,出租自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。3.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简
3、易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。4.2016年4月30日前开工建设的在建工程,完工后用于出租,可以选择简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。5.房地产开发企业中的小规模纳税人,出租自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计算应纳税额。利用非应税项目增值税非应税项目,是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。增值税的非应税项目,指的是不交增值税的项目。非应税项目是一个相对的概念,对于增值税来说,非应税项目指的是不交增值税的项目。非应税项目是指对某一税种来说不需要缴纳的项目,即不属于该税种的征税范围的项目,而不是减税或免税的项目。比如,关于体育场馆房地产税和
4、城镇土地使用税政策的通知第二条规定,经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆,同时符合下列条件的,其用于体育活动的房产、土地,免征房产税和城镇土地使用税:向社会开放,用于满足公众体育活动需要;体育场馆取得的收入主要用于场馆的维护、管理和事业发展;拥有体育场馆的体育社会团体、体育基金会及体育类民办非企业单位,除当年新设立或登记的以外,前一年度登记管理机关的检查结论为“合格”。纳税人对特殊情况可以减免税的项目应当及时提出申优惠,符合条件的用于体育活动的房产,可以免征房产税和城镇土地使用税。分别核算应税与非应税项目按照房产余值计税的情况下,不构成应税房
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