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致一代税务人的青春-当年我们的那些人那些事--房地产税收筹划技术演进历程(1)---.doc
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1、致一代税务人的青春,当年我们的那些人那些事-房地产税收筹划技术演进历程(1) 导读:朱光磊在圃田春晓禾兑论坛公益活动2016年第五期上的演讲首先我感谢圃田春晓所有工作人员,实际上做公益是非常不容易的,实际上收费都做得很难,公益是更难了。包括前面来的第一期毛大哥,还有第二期的杨大哥,还有第三期是你们自己做的,第四期的国庆,我自己不用感谢我自己了,以及后面来讲课的同道者,我也祝愿圃田春晓能够做得越来越好。我们说真心话,我是觉得我们这些人公益心都有。今天这个课想跟大家分为三个板块:第一个,你想成为什么人,就会成为什么样的人。第二个,你如何成为你想成为的那个人,就是技术上如何成长。第三个,我们目前房地
2、产税务疑难问题、一些重点区域以及解决问题的方法。总共分为三个板块。第一个板块可能跟技术稍微远一点,但是跟在座各位是有非常重要的关系的,以及对我们群上的朋友是非常重要的。像大家很多都不是名牌大学毕业,实际上名牌大学毕业包括崔威老师,他是哈佛毕业的,本科哈佛,耶鲁博士,像这些人的经历是不可复制的,因为我们考不了哈佛,但是我要说的是各位,像我是一个出身草根,是毕业于二三流院校,但是靠着自己这么多年坚持不懈,就是像阿甘一样不断奔跑,也能奔跑到一个我觉得还是能够在自己的领域能够养家糊口,我觉得做到没有问题。像我这种阿甘奔跑,可能对于我们大部分人来说是有益的,为什么?因为它是可复制的。今天讲课如何进行一个
3、阿甘式的奔跑。我想问一下,在座各位有多少人是考了注册会计师以上的?举手我看一下,10%不到,有注册会计师、注册税务师、高级会计师都有的,举手我看一下,更少。那实际上素质还不错的,应该可能在座各位在河南,已经属于素质是比较高的,有中级会计师以上的举手我看一下,这个基本上已经都有了,实际上今天来得人在河南都是爱学习的,第二都是觉得自己水平挺好的,而且我估计很多人都是在河南大企业做的,对吧?应该属于这种状态,所以想来做一些探讨。OK,没有问题。好,我们开始讲第一步骤,你如何成为你想成为的人?坦率地说,目前中国做税务实操的,大概我认为有100人左右,水平是比较好的,分布在各个领域,这一百人我也仔细地研
4、究了,大部分人都不是出身于名校,就是第一学历不是名校毕业,说真的我认为我第一学历本科清华,他的人生阅历不是我们可以复制,我们大部分还是从二三流院校起步,我可以坦率说,在税收领域你的学历应该不是最具有决定性的,这是一个好消息。换句话说我们实际上可以成为一个不高的起点一步一步走出来的。十年前,赵国庆、我,包括王骏,包括张伟,包括现在在中国税收圈有一些知名度,靠讲座来生活这帮人,实际上十年前都是虾米的状态,都是比较吃力的状态。但是十年之后不一样了,当然我们回头想,我们经常回头看我们的人生,实际上十年前我们就选择了今天的路,十年前我们选择的路,成就了今天的王骏和赵国庆,十年前我们已经按照自己的思路来做
5、了。大家说为什么会出现这种情况?大家知道十年前税务界专家是什么?他就是做政策解读,告诉你一些小口径,还有总局小道消息,这就是专家,基本上就是这些吧?然后说根据退伍军人比例,30%可以免三年营业税就可以做税务筹划,这个已经就算筹划了吧?这就是十年前的税务筹划,合理运用税收优惠或者简单地,就是滥用税收优惠,我们基本上不会用信托、金融工具,不会用一些政策漏洞来避税,对吧?商业模式转换基本上不会做,因为只是学习了这些。当时专家可能就是给我们讲政策。但是大家请注意,在当时环境下,因为税务界大家都是做政策的解读,就出现什么大的问题?我跟大家说的是,当时我花了四年的时间去识别谁是专家,因为有很多人是不负责任
6、的,比如30秒节税30个亿,满大街到处讲,不负责任讲,自己不能做的就开始讲,这就出现鱼目混珠的事情。我是花了四年时间去识别谁是专家,这个识别过程是什么?我把中国所有税务筹划理论中文版的全部实操一遍,把你知道的中文版税务筹划理论全部干了,干了以后结果是什么?我给大家报告一下,只有10%的理论是可以知道就能用的,剩下90%基本上不是说一讲就会用。可能大概比例是有50、60%的税务筹划理论需要自己修正30%才能用于实践,就是你自己需要填充,还有20%、30%基本上是骗人的。我打一个最简单的比方,骗人最简单的例子,就是降低售价来规避土地增值税跳点的问题,都听过这个讲课吧?有没有听过讲课?土地增值税,如
7、果增值率在50%税率是30%,如果是50%以上是40%,所以我们在销售定价出现跳点的时候要降低售价,避免出现一万块钱刚好是51%税率点,我应该降到9500,少500块钱收入,导致少交更多的税,大家都听过这种筹划理论,有没有听过?举手我看看。那你们告诉我这个筹划理论在什么情况下适用呢?还是它根本就不适用?知道的举手?嘉宾:是错的。朱光磊:认为是错的举手我看看,有三个人举手,认为它在一种特殊情况下可以适用的举手我看看,什么情况下适用?嘉宾:就在20%那种情况下适用。朱光磊:20%?就是说免税情况下还是适用?嘉宾:对。朱光磊:还有没有其他的观点?所以我就说各位兄弟,理论最后落到实操,你只有做过你才知
8、道它什么情况下适用,我要跟大家说的是降低售价来规避土地增值税跳点,这个理论只有在卖二手房的情况下适用,卖一手房是坚决不适用的,包括20%增值率免税。因为所有一手房清算,你的成本是确定的吗?你的成本在做预售的时候是确定的吗?你知道你的成本是多少吗?中国没有一家地产公司可以做到非常精确的切割,说我的成本是4500一平方,最后做出来造价就是4500,不可能,要么高一点要么低一点,没有人能做到,中国没有一家地产公司可以做到。为什么二手房适用呢?大家想过吗?因为二手房交易价格可以提前确认,这就结束了。为什么二手房可以适用降价规避土增跳点?因为二手房目前操作评估师是企业自己找来的,是不是?所以企业可以和评
9、估师事务所提前把二手房评估价格确定掉,你的交易价格是不是也提前确定?所以你可以规避这个土地增值税跳点,是吧?所以我就知道了,规避土地增值税跳点只有在二手房情况下才可以适用,一手房不可能适用。朱光磊大家说噢,原来如此。但是也有特殊情况。比如说河南郑州税务局说,二手房评估必须由税务局指定评估师事务所进行,这种情况下企业是无法控制评估师事务所,也无法事先确认二手房的评估价格,这个时候土地增值税降价来规避跳点的理论就毫无用处。就是通过降低售价来控制土地增值税跳点,完全不可以适用。但是在我们国家大多数情况下,评估师都是企业自己找的,所以二手房评估价格可以事先谈定,这就是理论与实践的区别,我讲了一个最简单
10、的例子。这就是理论和实操的差别。我说理论知道的基本上都举手,我说最后适用的最后没有人举手,所以我问一句话,我们学这个理论有用吗?我们学理论是有用的,大家请注意,我在2003年就知道,就和在座一样把手举起来,土地增值税可以通过降价来规避土地增值税跳点基本原理,我是到2007、2008年才知道,只有二手房清算才适用,这中间的4年干什么事儿?我是注重实操了,实操告诉我,只有做二手房清算这个理论才能够用,各位兄弟姐妹,这就是理论和实操的差别。所有的筹划理论实际上它都有非常狭窄的存在的空间,它是否存在?它存在,只是非常狭窄,它在某种特殊情况存在。比如鹤顶红治病,只有非常高水平的医生才可以这样治病,大部分
11、人一吃就死。所以我说的是如果你只读理论,没有实操过,这个理论没有用。我们这里应该全部是中级会计师以上,就这么一个简单的点,实际上大家掌握是出了问题的。所以今天的课我不是想告诉大家,我们要去一个结论,这个不重要的,重要的是一个思考的方法,一个做事情的方法。你要知道自己的差距在哪里,是吧?否则我给你讲读书没有用,读书不会提高你的实操能力,不会的。我们回到这个问题,十年前谁引导你做这件事情,实际上我也不知道,因为当时的老师他们也基本上不做太多的实操的,他只是做政策解读,最后我们就分化了,当时我那拨的一批人,有些同学是觉得讲课赚钱很容易,就去讲课,就去做政策研讨。我跟赵国庆两个人觉得这个东西还是不行,
12、按照我们的个性,这个是不能持久的,所以我跟赵国庆就花时间去做实操,所以你会发现我真正出来讲课是2007年、2008年,但是在2004年、2005年我的那一拨朋友就在全国扬名立万了,他比我们成名赚钱早了三四年的时间。实际上我到了2014年才真正对税务筹划有自己更深入的理解。我2007年出来讲课,人生第一次讲课到2009年三年大概讲了60场,那时候我已经有60场的讲课了,我到2010年产生人生第一笔顾问费,我到2011年第一次顾问一个中国一百强房地产企业,到2013年开始同时顾问5家中国房地产一百强企业,什么概念?全年销售额加起来一千亿左右。这一千亿的量让我明白了,原来我视野还是太狭窄了。所以最后
13、我就还是跟大家说的是,神枪手都是你需要通过巨大的量来练出来,你需要用巨大的量实操来提高你的专业能力,有的人说朱老师我没有那么大量怎么办?我也发现如果你够用心的话,你一个案例做到极致,你做十个案例等于别人做一百个案例。我举一个例子,我们做过土地增值税清算的举手我看看,很多,看来很多人都有经验。那我现在举一个最简单的案例,说有一个项目,如宝龙地产,肯定有很大地下车库,凡是做商业地产都有很大地下车库,一般来说按照行业规律,地上建筑物与地下建筑物,商业地产地上建筑物与地下建筑物的比例是多少?2:1,地上10万平方,地下停车库是5万来配置,否则你的项目是死的,项目没有办法活。我现在做一个商业项目,我的写
14、字楼都卖完了,但是我持有10万平方的地下室,10万平方地下车库都不能卖,我的成本是不是全部持有?是不是?这时候我的土地增值税清算税负是不是非常高?写字楼出售部分税率非常高怎么办?根据税法,那就是要交很高的一个土地增值税,对吧?你没有选择,而我们都知道,所有做房地产的同学请注意,我们的车位,无论是企业所得税还是在土增清算过程中,它的收入和成本是倒挂的,什么叫倒挂?成本高,收入低。因为我们中国目前最优秀的房地产开发公司,据我所知是融创,是34平方一个建筑面积可以做一个车位,万科是35,一般公司可能是40平方做一个车位,在座各位应该都处在这个水平,如果你做32,你是中国第一。就说你们公司应该是中国最
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