新西兰新建别墅项目商业计划书.doc
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1、新西兰新建别墅项目商业计划书目录一、 项目背景31、新西兰简介32、新西兰房地产业42.1供求关系紧张推动房产持续升值42.2投资升值空间大52.3房产交易方便6二、项目市场分析61、奥克兰房地产现状及发展61.1 奥克兰房市火热71.2 住宅租赁市场与住宅交易市场并重81.3 移民潮与留学热带来的房地产机遇92、 房地产投资优势103、 团队优势11三、项目运作方案111、 项目建设111.1住宅开发手续121.2别墅建设方案132、 客户定位143、 市场销售144、 风险分析及控制14四、投资预算15五、项目收益16六、结论16一、 项目背景1、 新西兰简介新西兰位于大洋洲的西南方,紧邻
2、澳大利亚。四季如春。即使最寒冷的七月和八月,平均气温也不低于摄氏 10度;最炎热的一月和二月,气温则保持在摄氏 25度左右。潮湿温暖的气候使新西兰出落得清新又活跃,无论是茂盛的雨林、清澈的湖泊,还是绿草茵的山坡、水清沙白的海滩,无不把宽广的自然空间和优雅的现代化环境结合得恰到好处。新西兰有五大城市:奥克兰、惠灵顿、汉密尔顿、基督城和达尼丁。奥克兰是第一大城市,人口约130万,是新西兰的工业和商业中心,首都惠灵顿,人口约42万,是新西兰政治和金融中心。居民以信仰基督教及天主教为主。在商业方面,新西兰有数之不尽的发展机会及优越的回报。其健全的经济基础由所有主要的经济指标显示,各行业正积极地运行。新
3、西兰一向是个中立国,并且是一个安全的国家。新西兰护照可免签一百多个国家,包括欧洲各国、美国、加拿大、日本、南非、东南亚国家、南美国家等等。其社会福利完善,法律制度完善,是世界上最佳的居住地之一。新西兰是一个发达的城市国家,全国人口的80%居住在城镇里面,人口比例的74%居住在北岛。由于这个国家人口不多、气候温和、风景美丽、生活水准一流,成为深受各国移民欢迎的理想地。2、新西兰房地产业新西兰国土面积约27万平方公里,与英国和日本的国土面积相当,但人口仅423万,是日本的四十分之一。新人口增长有很大的潜力,房地产市场也有相当的空间。新西兰的土地属于永久产权,房屋有999年产权,一旦拥有,永远属于个
4、人资产。近5年来,新西兰房屋交易相当活跃,年均交易量为10万套,价值377亿新元,相当于每个新西兰人每年投入约9,182新元在房地产市场。2.1供求关系紧张推动房产持续升值由于新西兰房屋供求关系紧张,推动了当地房价持续上涨。新西兰某集团投资专家介绍,新西兰官方发布的统计数据显示,截至2013年9月底,新西兰第一大城市奥克兰房价的年涨幅达13.6%。新西兰期房极具增值潜力,当下入手即可锁定未来三年后的房价。据新西兰房地产协会(REINZ)最新发布的数据,2014年三月,新西兰房屋价格继续不断上涨,与去年三月相比,增长10%,平均上涨4.4万新元,均价同时达到创记录高点:44万新元/幢;其中奥克兰
5、和南岛坎特伯雷仍是全国领涨地区,房屋均价分别同比上涨13.3%和11.7%,达到创记录的63.7万新元/幢和40.1万新元/幢。2014年3月市场上未售出的房产存量较上月增长8%,按每周大致相等的销售量计算,可供销售28周,市场显示出回归供需平衡的迹象。得益于新上市房产量的增加,奥克兰市场上的房产存量亦有所回升,与上月相比,增长19%,可供销售15周;而2014年2月,奥克兰市场上的房产存量仅可维持销售13周。ASB银行的经济学家Christina梁表示,因为人口数量增长的减缓所造成的低房屋建造率说明了现今新西兰房地产业已供求失衡,新房的的数量远不能满足市场的需求。新西兰最大的中介网络Harc
6、ourts行政总裁Hayden Duncan表示,供给短缺以及持续的压力将促使房价高企。“未来新西兰将面临利率持续低位,房屋库存持续紧张的环境,”Duncan表示。2.2投资升值空间大奥克兰作为新西兰第一大城市,当地的房产项目配套设施完善,交通便利,无论租或卖都很方便,其租金也比较高,租金回报率约为6%左右,因此在新西兰“以租养房”是完全可以实现的,购买房产后用来出租投资也是比较划算的。一直以来,新西兰的房产政策都较为稳定,相较其他发达国家,新西兰没有房产契约税和卖出增值部分的增值税,赚的房产差价完全属于个人。且新西兰房屋为永久产权,房屋价值会随着土地的增值而增加。有专家称,随着新西兰经济持续
7、反弹,在未来几年商业项目建设将是主要驱动力,商业地产上的需求以及租金预期飙升至五年来新高。2.3房产交易方便新西兰房屋和土地交易非常方便,一般通过房地产中介公司看房。确定购买意向后通过房产中介签约并交10%的定金。这个过程1-3天即可完成。接下来进行银行贷款,约需3-5天,然后等待交割过户。交割过户通过双方律师办理,通常只需半天时间(通常交割过户期限1-2个月)。新西兰的地产法律非常完善,环环相扣,皆有法律可依。二、项目市场分析1、奥克兰房地产现状及发展奥克兰是新西兰最大的城市,以生活品质著称,在全球宜居城市中排名第八,与瑞士的伯尔尼、澳大利亚的悉尼和丹麦的哥本哈根齐名”,但比较起房价来,奥克
8、兰房产显然性价比更高。奥克兰人口137万。人口增长速度为国家平均人口增长水平的两倍,拥有壮丽的海岸和壮观的海滩(共25处),其他的特色景观包括该城市的地标:天空塔(Sky Tower),海港大桥(Harbour Bridge),优雅的北岸(North Shore)风光等等,整个城市的中央商务区被海水一分为二,很大意义激活了奥克兰的城市活力和人口流动。奥克兰是新西兰最大的城市,而且是一个巨大的人口增长移民城市,预计在2050年将激增为现在的两倍。人口的增加,住房需求会不断增长,这会导致房价的上涨。1.1 奥克兰房市火热2013年位于奥克兰中心城区的房产价格中位数已达到69万纽币,较上一季度出现轻
9、微上涨,相较2007年的“巅峰时刻”,则足足高出了12.5%。2014年,新西兰全国范围内新上市居民住宅平均要价再创新高,经季节性因素调整以后达到484,263纽币。其中,奥克兰、惠灵顿以及Waikato等地均创下当地房产要价的最高历史记录。经济学家Rodney Dickens则表示,目前奥克兰房屋市场的火热局面当属“周期性复苏”,他认为,伴随着房市的火热疯狂,银行也将纷纷抬高贷款利率。Barfoot &Thompson总经理Peter Thompson则表示,除非奥克兰政府每年投建1万套房屋,否则房屋市场上的房源无论如何也无法满足不断增长的奥克兰人口。1.2 住宅租赁市场与住宅交易市场并重租
10、房的人群主要分为四类:一是一生只租房子不买房子的人:在新西兰由于社会福利较高,社会保障制度比较完善,再加上新西兰房地产不可以继承,所以很多人一生都不会买房子。二是一些暂时不打算买房子的人,新西兰年轻人独立意识很强,他们在自立后通常搬出家,一方面对生活格调要求高,另一方面还没能力购买相应水平的住宅,即使可以通过信用贷款等方式负担购买普通住宅,但也宁可暂租住较为舒适的高级住宅。三是到奥克兰工作的人,奥克兰人口超过新西兰人口总量的三分之一,其中很多是从新西兰各个城市汇集到这里工作的,他们只看中这里的工作机会,但厌倦大城市的嘈杂人情冷漠,将来会选择回故乡去养老,所以他们只租而不买房。四是新移民和海外留
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