经济适用房建设项目可行性研究报告.doc
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1、经济适用房项目 可行性研究报告经济适用房项目工程可行性研究报告58工程咨询有限公司编制目 录1 总 论11.1 项目背景11.1.1 项目名称11.1.2 项目建设单位11.1.3 项目建设依据11.1.4 编制依据11.1.5 项目由来21.2 项目概况41.2.1 建设地点41.2.2 建设内容41.2.3 主要技术经济指标41.3 结论52 建设的背景与必要性62.1 建设背景62.1.1 城市概况62.1.2 某区(昌南新城)争取成为某市副中心的概况92.1.3 全国房地产行业背景及某市07年房地产市场简况102.1.4 某市经济适用住房概况132.2 项目建设的必要性152.2.1
2、完善某市住房供应体系,促进房地产市场持续健康发展的需要152.2.2 解决中低收入家庭和困难群体住房难的问题,构建和谐某区的需要172.2.3 提升老城区的品位,加快城镇化进程,建设花园城市的需要183 场址概况与主要建设内容213.1 场址概况213.1.1 地理位置213.1.2 城市规划的要求213.1.3 场址地形地貌及现状223.1.4 地震烈度和稳定性233.1.5 交通233.1.6公共设施234 工程建设方案244.1 设计原则244.2 总平面布置244.3 建筑设计284.3.1 设计依据284.3.2 工程概况284.3.3 功能布局294.3.4 剖面设计324.3.5
3、 交通组织324.3.6 无障碍设计324.3.7 立面造型334.4 结构设计344.4.1 设计依据344.4.2 主体结构的使用年限及安全等级344.4.3 地震烈度,地震动参数344.4.4 设计荷载354.4.5 基础设计354.4.6 结构选型364.4.7 结构材料364.5电气364.5.1 设计依据364.5.2 设计范围374.5.3 供电要求及负荷等级374.5.4 供电系统374.5.5 负荷计算384.5.6 变配电系统384.5.7 继电保护及设备选型394.5.8 接地及防雷394.5.9 弱电404.5.10 计量方式414.6给排水设计415.6.1 设计依据
4、415.6.2 设计范围415.6.3 给水设计425.6.4 排水设计435 消防455.1 建筑防火设计455.1.1 设计依据455.1.2 建筑类别和耐火等级:455.1.3 总平面布局和平面布置455.1.4 防火分区、防烟分区465.1.5 安全疏散465.1.6 防火门、防火卷帘475.2 消防给水设计475.2.1 消火栓给水系统475.2.2 水池、泵房486 节能与节水496.1 建筑节能496.1.1 设计依据496.1.2 建筑节能506.2 节能措施517 环境保护、环境卫生527.1 环境保护527.1.1 采用标准527.1.2 建设期产生的污染源与控制措施527
5、.1.3 运营期产生的污染源与控制措施537.2 环境卫生537.2.1 采用标准537.2.2 小区的环境卫生管理547.2.3 垃圾的处理548 项目招标及建设进度558.1 项目的招标558.2 招标范围558.3 招标组织形式与方式558.4 招标内容的说明568.5 建设进度569 投资估算与资金筹措599.1 估算范围599.2 主要编制依据及取费标准。599.3 主要其他费用计算标准:599.4 项目建设投资估算609.5 几点说明6010 工程效益分析631 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称某地经济适用房项目1.1.2 项目建设单位水利投资发展有限公司1.1.3 项目
6、建设依据(1)某市人民政府办公厅抄告单(洪府厅抄字2007111号);(2)关于同意城南经济适用房住房项目(新溪桥路以南)立项函复(洪发改投字200718号);(3)印发关于我市经济适用住房建设有关问题协调会议纪要的通知(某市人民政府办公厅)。1.1.4 编制依据(1)经济适用住房管理办法(2004413);(2)某省人民政府关于积极推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度的若干意见(20061230);(3)某市经济适用住房建设销售实施意见的通知(200774);(2)中华人民共和国城市规划法(19891226);(3)城市市容环境卫生管理条例(19920801);(4)城市房屋拆迁管理条例(
7、19920801);(5)某省城市房屋拆迁管理实施办法(20031001);(6)某市城市房屋拆迁管理办法(修正)(20030101);(7)某市城市总体规划(20032020);(8)某市住房建设规划(20062010)(200703);(9)某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要(200609);(10)城南经济适用房建筑方案设计1.1.5 项目由来随着国家经济社会的发展,社会主义市场经济体制的发展,居民居住条件、居住环境有了较大改善。近些年我国住房制度改革的深入推进,住房市场化进程的加快,住房消费成为居民消费热点,房地产市场需求旺盛、土地开发,建设成本提高、商品房供应量相对不足,结构
8、不尽合理等原因,致使中低收入家庭难以买得起市场高价商品房,居民住房问题就不可能完全依靠市场去解决。建设经济适用住房是各级政府贯彻落实党的十六届六中全会精神,构建社会主义和谐社会的重要举措,是各级政府关注民生,以人为本,执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动,是政府为弱势群体办实事,履行政府责任的客观要求。住房问题作为人的最基本的生活需求,是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。因此,建立包括经济适用住房在内的住房供应保障体系,满足中低收入家庭的基本住房需求,既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益,也是某市人民政府义不容辞的重要职责所在。建设经济适用住房,
9、让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上基本住房,对于解决中低收入家庭住房问题,维护社会稳定,体现社会公平,促进社会和谐具有重要意义。为此,为贯彻落实国家经济适用住房管理办法和国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格工作意见的通知以及某省省政府制定了关于积极推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度的若干意见等政策措施,并推动某市的经济适用住房建设,切实维护中低收入家庭和困难群体利益,解决他们的住房问题提供买得起、住得上的基本住房,着力调整某市的住房供应结构,某市在2007年,计划建设总量为70万平方米经济适用住房,占全年商品住房开发总量的20。为完成70万平方米经济适用住房建设
10、,某市扩大了城南、城西两个经济适用住房小区规模,并在城东、红谷滩、昌北各新规划了一个经济适用住房小区,规划经济适用住房用地面积共1050亩。某市人民政府根据某市的土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划,做好项目储备,为逐年滚动开发创造条件。某市政府确定了5处地块作为某市经济适用房建设场地。某地经济适用住房作为某市规划的拟建经济适用住房之一、本项目-某地经济适用房住房拟建于新溪桥路以南、高新大道以西、五干渠以东地块,总建筑面积16.85万平方米,作为储备项目用于某市的经济适用房供应给某市的中低收入者家庭和困难群体。1.2 项目概况1.2.1 建设地点本项目拟建在新溪桥路以南、高新大
11、道以西、五干渠以东地块,详见附件区域位置图。1.2.2 建设内容拟建的城南经济适用房规划总用地面积88449.3,规划总建筑面积158294.41(不含半地下室面积),其中:住宅建筑面积136435.41,公共建筑面积21859,其中商业面积17011,幼儿园面积3060,垃圾中转站面积78、菜市场800、社区用房790、公厕72变电房48。本项目建成后,可安置2010户。1.2.3 主要技术经济指标总用地面积 88449.3m2总建筑面积 158294.41m2其中:住宅面积 136435.41m2 公共建筑面积 21859m2建筑密度 30%容积率 1.79绿地率 30%居住户数 2010
12、户机动停车位 403辆其中:地下 215辆地面 320辆非机动停车位 4008个其中:地下 708个 半地下 3300个1.3 结论本可行性研究报告通过对某地经济适用房项目工程建设的背景分析、必要性论证、项目选址、工程效益分析,以及“技术、经济、安全、环保、卫生等多方面的论证。认为本项目的建设与建成,不仅有利于加快推进某市经济适用房建设的推进;能为某市符合条件的中低收入家庭买得起、住得上基本住房,有利于推动某市房地产市场朝者供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的健康方向发展;有利于某区经济社会的发展乃至某市构建和谐社会,具有良好的环境、社会和间接经济效益。本可行性研究报告采用的工程方案,不
13、仅技术可行,而且经济合理。建议尽快、尽早立项并开工建设。本项目建设投资为36370.93万元,其中:工程费用33207.19万元,工程建设其他费用2626.24万元,基本预备费537.50万元。资金来源全部由建设单位自筹解决。本项目工程拟建设期为2年。2 建设的背景与必要性2.1 建设背景2.1.1 城市概况某市是某省省会,全国35个特大城市之一,自古以来就有“物华天宝、人杰地灵”的美誉;某区有2200多年的历史和深厚的文化底蕴,是国务院命名的“历史文化名城”;它不仅是生态环境优美的“江南水乡”,还是“军旗升起的地方”是一座举世闻名的英雄城;某市先后获得了“全国卫生先进城市”、“国家卫生城”、
14、“中国优秀旅游城市”、“全国文明城市工作先进城市”、“全国科技进步先进城市”、“全国双拥模范城市”等光荣称号。规划至2010年建成“北看大连、南看深圳、中看某区”的现代文明花园城市。某区地处长江中下游、鄱阳湖西南岸,是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市,承东启西,纵贯南北;京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此,是京九线上唯一的省会城市;105、320、316国道贯穿某区;昌北国际机场可达全国各大城市;水运经赣江、鄱阳湖入长江至东海。从经济学意义上看,某区已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。某市下辖东湖区、西湖区、某区、湾里区、青山湖区、红谷滩新区、昌北
15、经济技术开发区和高新技术开发区等八个区,以及某区、新建、进贤和安义四个县。总面积为7402km2(其中八区为617km2),城市建成区面积为210km2,规划至2020年城市建成区面积达300km2,总人口(2005年)约为464万人(其中城区人口约209万人),规划至2020年,全市人口为600万人(其中城市人口为300万人)。近年来某区经济发展迅速人民生活不断改善。2005年,全市完成地区生产总值1008亿元,是2000年的2倍;财政总收入126.1亿元,是2000年的2.8倍、一、二、三产业的比例由2000年的10.6:47.2:42.2调整为2005年的7.3:52.6:40.1;城市
16、居民年人均可支配收入由2000年的5734元上升到2005年的20.8m2农民年人均纯收入由2000年的2390元上升到2005年的3879元。在“十五”期间,某市的经济增长速度在全国省会城市的排位中,由“九五”期末的23位跃升至“十五”期末的前五位。城市综合竞争力,在全国200个主要城市的排名中进入前30位。某区经济总量的迅速扩张特别是经济增长速度进入全国省会城市的前沿梯队,某区崛起的态势日益明显。20012005年,某区全市实际利用外资27.08亿美元(年平均增长速度163%);实际利用内资692亿元(年平均增长速度也是163%)。“十五”期间,某市开放型经济对经济增长的贡献率达42.4%
17、。此外,在台湾电机电子同业公会公布的大陆投资环境的综合排名中,某市在2002年为“不予推荐城市”、2003年为“予以推荐的城市”、2004年和2005年为“极力推荐的城市”。某区开放型经济的迅速发展,加快了某市由内陆型城市向开放型城市转变的步伐。根据某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要,至2010年,某市的地区生产总值将达2100亿元(年均增长15%)、财政总收入300亿元,城市人口260万人,建成区面积260Km2,三次产业结构为5:56:39,城镇居民人均可支配收入累计增加9000元,农民年人均纯收入累计增加4000元,城镇化率达60%(年均增加1.6%)、城镇人均住宅使用面积为20
18、m2,农村人均居住面积为38m2,实际利用外资五年累计达到60亿美元。在实现上述目标的基础上,力争再用10年的时间,即到2020年实现人均地区生产总值再翻一番达到10000美元以上,城镇化水平达到7075%,实现工业化和社会的基本信息化,城市人口达到300万人,建成区面积达到300Km2,形成更具实力的某区一小时都市圈,富民强市提升到新的水平,经济更加发展,民主更加健全,科教更加进步,文化更加繁荣,社会更加和谐,人民生活更加殷实,实现全面建设小康社会的战略目标,某区进入全国同类城市一流行列。某市委市政府为贯彻某省委省政府建设“三个基地,一个后花园”的战略决策。某市是一座滨江城市、绿色城市和生态
19、城市,有一流的空气和水质,有建设现代花园城市的良好环境,正在努力提高城市品位,认真打造精品城市。根据2003年11月6日召开的某市规划委员会第十八次会议通过的某市城市总体规划(20032020),某区城市发展的总体思路是“西进、东拓、北控、南延”;总体格局是“一江两岸、一核五片”,沿着赣江两端延伸,多点、多组团推进,并将“依山傍水,两核拥江”列入城市核心区的规划之中,即以赣江为分隔,两岸分别按照功能区自我完善、自成体系的成为两个相对独立的城区(即昌南和昌北城区),形成“一江两岸”,“一城两核”的城市新格局。某市城市用地规划图2.1.2 某区(昌南新城)争取成为某市副中心的概况某区地处城南片,并
20、被某市规划委员会定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”,具体目标是:“本着可持续发展的原则,对整个区域内的多种功能进行整合、优化城市空间结构、提高城市综合实力、完善城市机能,把某地片建设成为产业发达、基础设施完善、生态环境良好、生活水平较高的城市综合区”。这一决策给某区带来了前所未有的机遇。为此,某区提出了“开发新城区(即“新昌南城”)、改造老城区,打造三纵两横的城市新格局”的战略思想,并委托美国KXA建筑师事务所编制了“某市城市副中心”新昌南城“概念规划设计方案”,该“方案”将“新昌南城”建于城南村和万溪村,占地面积7k,建成后将构成由高新开发区、民营科技园、昌东工业区、昌南工业园组成的昌
21、东南“半月形”产业带,并集聚都市工业、商务办公、教育培训、休闲娱乐、文化体育和居住等多种功能,以创造显著的经济、社会、环境效益,并提供就业机会。“新昌南城”们于城南城市副中心的核心区、紧靠高新开发区、民营科技园、昌东工业区和昌南工业园组成的“增月形”产业带。它的建成,不仅可以极大地促进区域经济的发展和乇底改变城南地区的旧村面貌,而且可以对某区这个区域性制造业基地的建设提供一个综合性服务平台。同时对拉开某市的城市化框架,促进“半小时经济圈”和“双三角”目标的早日实现具有极其重要的意义。2.1.3 全国房地产行业背景及某市07年房地产市场简况丛宏观政策的角度看,2006年在中国房地产市场的发展史上
22、注定将成为不平凡的一年。从国六条到九部委文件,政策出台的级别之高、密度之大、力度之烈、影响之远,在中国房地产市场发展的历史上,前所未有。然而商品房供需矛盾依然突出。去年下半年,全国商品房新开工面积、施工面积、竣工面积同比增速持续低位运行。今年上半年,在居民住房需求持续上升的情况下,商品房供给能力相对减弱。从 05年开始,商品房当年销售面积开始大于当年竣工面积,05、06年的商品房销竣比都是 1.143。今年4 个月商品房销售面积和年竣工面积比提高到 1.816,新建商品住宅销售面积是竣工面积的2.02 倍,明显快于去年的1.55 倍,商品房销售面积增幅快于竣工面积增幅6.7个百分点,其中,现房
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