房地产开发公司组织结构及制度.doc

第六章 房地产企业
张永岳　陈伯庚　孙斌艺　编著
第一节 房地产企业的特征和企业制度
n 一、房地产企业的性质
¨ 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。通常是按照房地产企业的经营内容对其进行划分，如常见的房地产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业等
¨ 从所有权的角度来看，在多种经济成分并存条件下，我国现阶段房地产企业的性质划分为:
n 全民所有制企业
n 集体所有制企业
n 股份制企业
n 股份合作制企业
n 私营企业
n 外资企业
n 二、房地产企业的特征和类型
¨ （一）房地产企业的特征
n 受所经营产品和服务特殊性的影响，同其他行业的企业相比较，房地产企业有以下几方面特征：
¨ 1 、经营对象的不可移动性
¨ 2 、业务形态的服务性
¨ 3 、经营活动的资金和人才密集性
¨ 4 、经营活动过程的行业限制性
¨ （二）房地产企业的类型
n 房地产企业的类型可以从两个角度进行划分。
¨ 第一个角度是从经营内容和经营方式的角度划分
§ 房地产开发企业
§ 房地产中介服务企业
§ 物业管理企业
¨ 第二个角度是从经营范围的广度划分
§ 房地产综合企业
§ 房地产专营企业
§ 房地产项目企业
n 三、房地产企业制度
¨ 在市场经济条件下，房地产企业要正常运行，除了建立科学的组织结构外，还必须通过改革，建立起产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学为鲜明特征的现代企业制度
n 1、开发经营管理制度
n 2、工程技术管理制度
n 3、经济核算管理制度
n 4、行政人事管理制度
n 5、物业管理制度
第二节　房地产企业的组织结构
n 一、房地产企业组织结构设计原则
¨ 1 、与经营目标适应
¨ 2 、适度授权
¨ 3 、分工协同
¨ 4 、与产业特性相结合
n 二、房地产企业组织结构的基本形式
¨ 房地产企业组织结构的基本形式可分为：传统的组织形式和现代的组织形式
¨ 传统的企业组织形式包括：
n 直线职能型
n 直线改成型
n 职能改成型
n 直线参谋制
n 委员会
¨ 现代的企业组织形式有：
n 矩阵制
n 分部制
n 超分部制
n 多维制
n 三、我国房地产企业组织结构现状
¨ 1、主导结构：直线职能型
¨ 2、H型的组织结构：依据资产关系建立的新型组织
¨ 3、专项组织形式：项目公司或项目管理组织
第三节 房地产企业资金
n 一、房地产企业资金的来源
¨ （一）房地产企业资金来源的途径
n 1 、财政拨款
n 2 、主管部门或单位拨款
n 3 、银行贷款
n 4 、股票债券等资本运作筹资
n 5 、引进外资
n 6 、企业内部资金积累和集资
n 7 、预收定金
n 二、房地产企业资金循环
¨ 1、房地产企业资金构成
n 在房地产企业实际经济活动过程中，其资金构成往往因企业和项目不同而有所区别，房地产资金可由固定资金、流动资金及专项资金三大类构成
¨ 固定资金是以货币形式表现的固定资产的价值
¨ 固定资金的实物形态在生产经营过程中长期存在，其价值是逐渐地、部分地以折旧的形式转移到产品中，并从产品的销售中得以补偿
¨ 流动资金是企业在生产经营活动中供周转使用的，随产品的供产销过程，一次实现全部价值转移的资金
¨ 专项资金是包括专项物资、专用资金、专项工程、专项存款、专项应收款等部分
¨ 2、房地产企业资金循环运动
n 房地产经济运动过程中的资金随着生产经营活动的进行而不断地运动。房地产生产和再生产过程，依次经过三个连续阶段：
¨ 供应阶段
¨ 实际开发阶段
¨ 工程结算和销售阶段
n 三、房地产企业开发企业的资金运作
¨ （一）资金运作过程和特点
n 一般而论，房地产开发过程包括以下几个阶段：
¨ （1）企业投资决策，包括项目的选址及布局分析
¨ （2）政府征地或企业获得土地开发权及土地规划、分块及修整
¨ （3）房屋或建筑物的建造
¨ （4）土地及建筑物的出售或出租以及物业管理。
n 房地产开发经营的各个阶段，都需要资金支出，特别是在前期开发和建造阶段，这种支出需要较长的时间才能收回。随着开发商从第一阶段进入到第四阶段，支出的最终回收越来越近，但需要的资金也越来越多，收支变异程度极大
¨ （二）资金运作的管理
n （1 ）合理协调收入和支出，提高资金供应和使用的协同性，改善资金的时间结构
n （2 ）平滑收入和支出的波动，减少资金平均占用水平，提高资金利用率
第四节 房地产企业的发展战略
n 一、房地产企业的战略理念
¨ （一）房地产企业实施全新战略理念的必要性
n 1 、企业自身生存压力的要求
n 2 、消费者或用户多重异质性特点的要求
n 3 、市场供给和需求结构性特点的要求
n 4 、技术持续变迁压力的要求
n 5 、需求地方性和资金来源全球性交互作用的要求
¨ （二）房地产企业战略理念的特点
n 1 、方向性
n 2 、原则性
n 3 、整体性
n 4 、协同性
n 二、房地产开发企业的品牌战略
¨ （一）房地产品牌的特点
n 1 、房地产品牌的受重视程度相对较高
n 2 、房地产品牌的市场推广范围较为有限
n 3 、房地产品牌的创立时间较长
n 4 、房地产品牌的外部关联性较大
¨ （二）房地产开发企业品牌战略的基本框架
n 1 、结合消费者差异化需求状况，从差异化出发，进行品牌合理定位，塑造个性化品牌
n 2 、结合品牌本身的资产特性，从维护品牌资产价值出发，以严谨来保持品牌，以创新来延续和发展品牌
n 三、房地产企业的营销战略
¨ （一）市场营销的基本思想框架
¨ （二）中国房地产企业营销观念的变化
n 1 、促销活动阶段
n 2 、行销企划阶段
n 3 、营销战略阶段
¨ （三）当前房地产营销存在的问题
n 1、营销行为存在不合理和违法现象
n 2、缺乏科学合理的营销体系
¨ （四）房地产营销的创新体系
n 1 、观念创新
2 、策略创新 合同管理制度

1 范围
本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；
本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。
2 规范性引用文件
《中华人民共和国合同法》
《龙腾公司合同管理办法》
3 定义、符号、缩略语
无
4 职责
4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。
4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。
4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。
4.5 合同管理部门履行以下职责：
4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；
4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；
4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；
4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；
4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；
4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；
4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：
4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；
4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；
4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；
4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责
合同管理制度

1 范围
本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；
本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。
2 规范性引用
《中华人民共和国合同法》
《龙腾公司合同管理办法》
3 定义、符号、缩略语
无
4 职责
4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。
4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。
4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。
4.5 合同管理部门履行以下职责：
4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；
4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；
4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；
4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；
4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；
4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；
4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：
4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；
4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；
4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；
4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责
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