房地产估价报告.doc
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4、估价报告编号:津房抵评报字2011第88888号目 录一、致委托人函3二、估价师申明4三、估价假设和限制条件5四、估价技术报告3五、估价结果报告3六、房屋变现能力分析七、附件3致委托方函我公司受贵方委托,于2011年10月1日对您坐落于市区街001号房地产进行了实地勘察和有关资料的调查。我公司估价人员本着最高最佳使用原则、替代和估价时点等原则,遵照中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管理办法、房地产抵押估价指导意见和房地产估价规范及其它相关法规,选用市场法和收益法进行评定估算,在满足本估价报告中“估价的假设和限制”条件下,对该房地产进行了以
5、委托方确定抵押贷款额度提供参考依据而进行的估价。经评估,确定估价对象在估价时点上的公开市场价值为:估价对象单价:13619.6553元/平方米估价对象总价值:354111037元大写金额:叁亿伍仟肆佰壹拾壹万壹仟零叁拾柒园整房地产估价有限公司 (盖章): 法定代表人(盖章): 二一一年十月二日估价师声明我们郑重声明:1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标
6、准房地产估价规范进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。注册房地产估价师: 注册号: 估价的假设和限制条件 (一)估价的假设条件 1、 假设委估的房地产在估价时点所表现的特殊经济环境前提下,按房屋所有权证记载的用途不变并持续使用。 2、假设委托方所提供的委估房地产权属证明真实可靠,委估房地产权属清楚。 3、估价人员曾查勘委估房地产的外貌和内部装修情况,但我们没有接到要进行房屋结构测试和设施检验的要求, 我们未进行任何结构测试,也没有测试任何建筑设备,在查看过程中并未发现任何外部结构的严重损坏,评估时假
7、设房屋结构质量合格。 当上述估价的假设条件发生变化时,估价结果会失效。 (二)估价的限制条件 1、本次估价采用公开市场价值标准,但未考虑其他不可抗拒力以及相关法律引起的处分等因素对估价结果的影响。 2、委估房地产的面积数据均采用房屋所有权证上记载的面积。 3、本次估价未考虑该房地产办理抵押贷款时所应交纳的费用等对估价结果的影响。 4、委估方提供的租赁合同、产权证明及相关资料是本估价结果的参考依据,如果委托方提供的资料与事实不符,则本报告的估价结果失效,委托方应对此产生的后果负责。 (三)本报告使用的限制条件1、 本估价结果是对 2011 年 10 月 12日这一估价时点委估房地产市场价值的客观
8、反映, 我们对这估价时点后发生重大变化不负任何法律责任。 2、本估价报告是估价人员遵循有关房地产估价的惯例,根据估价目的对估价对象在估价时点的价值进行分析、 估算后得出来的专业性意见及结论, 估价结果仅作为委估房地产于估价时点的抵押价值参考。本公司只对估价结果本身符合职业规范要求负责,而不对业务定价决策负责。恰当地使用报告书是委托方的责任,如果由于估价报告使用不当而造成当事人利益损失的与本估价机构及估价人员无关。 3、本估价报告仅供报告书所列估价目的使用,不得用于其他目的; 本估价机构对任何人不当使用本报告书的经济行为以及由此所带来的后果不承担任何法律责任。 4、未经本估价机构和委托方的同意,
9、任何人不得向估价报告审查部门以外的单位和个人提供本报告书全部或部分内容, 也不得发表于任何媒体上。 5、本报告书有效期为一年,从估价报告完成日 2011 年 10 月 8日起。估价技术报告一、个别因素分析根据委托方提供的房地产权证(粤房地证字第/号)复印件,估价对象之一权属人为市家乐福超市,房地座落于x市x区x路x街x号,房屋用途为商业用房,占有房屋份额为全部,房屋所有权性质为全民,建筑结构及层数为钢筋混凝土结构3层,建筑面积为26000平方米;土地用途为商业,地号为x,图号为x,自用土地面积为26000平方米。估价对象位于x市x区x路x街x号,临x站以及x商业圈,近主干道x大道中。所在地段商
10、业聚集度高,附近有x东站、x商业城等,附近x公交站。所在区域各项公共配套设施基本完善,交通路网发达,对外交通便利。经现场勘查,估价对象为x市x区x路x街x号26000平方米房地产,估价对象为钢筋混凝土结构3层,其外观均较新,马赛克外墙,现大部分已出租,内部统一装修。估价对象现场查勘概况详见下表估价对象现场查勘概况表。估价对象现场查勘概况表地址:x市x区x路x街x号权属人X市家乐福超市用途商业使用状况出租产权证名称及编号结构建筑及层数3层高6m建成日期2006年10月成新率装修日期2006年11月电梯有通风采光良好朝向南 大厅内墙水泥砂浆批荡少白 混合砂浆批荡 清水墙扫白 墙纸 乳胶漆 缮灰 其
11、它(灯饰)顶棚 乳胶漆 石膏板 塑料扣板 铝扣板 抹平扫白 缮灰 其它(灯饰)地面水泥砂浆 水磨石 彩釉地砖 花岗石 地砖 地毯 抛光砖 耐磨砖 木地板 仿古砖 其它窗落地窗 个 半腰飘窗 个 落地平窗 个 半腰平窗 1个铝合金推拉窗 铝合金开平窗 标准钢窗 木窗 防盗网(不锈钢、铁) 其它窗框:条形外墙砖 陶瓷锦砖 水泥砂浆 普通抹灰 大理石 花岗石 其它窗台石:大理石 花岗石 其它灯饰大吊灯 个 吸顶灯 个 壁灯 个 筒灯 个 白炽灯 2个厕所地面水泥砂浆 彩釉地转 防滑砖 陶瓷锦砖 地砖墙面白瓷片 彩色瓷片 大理石 花岗石 乳胶漆顶棚乳胶漆 石膏板 塑料扣板 铝扣板 抹平扫白 缮灰 其它
12、(灯饰)洁具二 三 四 坐 蹲 洗手盘 门实木(雕花)门 玻璃地弹门 木夹板门 卷帘门 塑料门记录人现场查勘日期:估价对象由委托方相关人员领勘、指认。二、区域因素分析天河区位于广州市老城区东部,东到吉山狮山、前进村深涌一带,与萝岗区、黄埔区相连;南到珠江,与海珠区隔江相望;西到广州大道与越秀区相接;北到筲箕窝,与白云区相邻,总面积约139平方公里,是快速建设中的广州市城市中心区。交通状况:27路空调 535路空调 65路空调 257快线空调 252路空调 236路空调 高峰快线12空调 54路空调 46路空调 10路夜线空调三、市场背景分析(1)地理位置x市是x省省会,x省政治、经济、科技、教
13、育和文化的中心。x市地处中国大陆南方,x省的中南部,珠江三角洲的边缘。x市辖十区和两个县级市,总面积7434.4平方公里,户籍总人口725.19万人。由于珠江口岛屿众多,水道密布,有多条水道出海,使x市成为中国远洋航运的优良海港和珠江流域的进出口岸。X市又是多条铁路的交汇点和航空交通中心,与全国各地的联系极为密切。(2)城市资源X市是中国对外开放的沿海重要港口城市,积淀了深厚的商业文化,是人流、物流、资金流、信息流的中心。X市经济建设取得了显著成绩。工农业生产持续稳定增长,对外经济贸易蓬勃发展。多年来,综合经济实力居全国前列,已成为工业基础较雄厚、第三产业发达、国民经济综合协调发展的中心城市。
14、(3)房地产制度x市已经建立的土地储备制度,由政府对土地的总体状况和供应实行管理,加强出让土地使用权集中统一管理,主要采用招标、拍卖方式出让国有土地使用权。x市建设用地规划管理,实行和代管县级市两级管理体制。市属十区建设用地和市属县级市域内的国家、省、市重点建设项目建设用地,由市城市规划局核发建设用地规划许可证。市属县级市域内的建设用地规划许可证,由县级市城市规划行政管理部门核发。四、最高最佳使用分析在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式,由于估价对象合法用途为商业用地,因而确定本次估价对象的最高最佳使用为商业。五、估价方法根据上述估价依据以及本次估价目的及估价对象的具体条
15、件,估价人员在认真分析所掌握的资料,对估价对象进行了实地查勘及对周边房地产市场进行调查后认为:估价对象所在区域同类物业交易市场活跃,该房地产目前处于营业状态,具有一定收益,为使估价结果具有科学性、准确性、客观性,经过反复研究后决定,本次估价采用市场比较法和收益法。六、估价测算过程(一) 市场法市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。计算公式:估价对象市场价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数1.可比实例选择区域市场同类项目售价等数据组见下表:(略)。根据替代原则
16、,结合估价对象实际情况,选取以下三个项目作为可比实例:可比实例A:A超市,位于x街B区7号,钢筋混凝土结构,商业用途,占地面积为10000,建筑面积为20000,地上3层,交易单价为12620元/(按建筑面积计算,下同),交易时间为2010年6月。可比实例B:B超市,位于x街C区2号,钢筋混凝土结构,商业用途,占地面积为9500,建筑面积为18000,地上3层,交易单价为12830元/,交易时间为2010年10月。可比实例C:C超市,位于x街D区3号,钢筋混凝土结构,商业用途,占地面积为9600,建筑面积为18500,地上二十三层,地下三层,交易单价为11734元/,交易时间为2009年5月。
17、2.房地产比较因素条件说明表项 目 估价对象 可比实例A可比实例B可比实例C名 称 家乐福超市 A超市B超市 C超市 位 置 x街区号 x街B区7号 x街C区2号 y街D区3号 交易单价/(元/) 待估 126201283011734交易情况 正常 正常 正常 正常 区 域 因 素 距市中心距离/km约1.00约1.20约1.50约3.40商业聚集度 属x街商圈,同档超市较多,商业聚集度高 属x街商圈,同档超市较多,商业聚集度高属x街商圈,同档超市较多,商业聚集度高属y街商圈,同档超市较多,商业聚集度高交通 便捷 程度 道路类型 区域内有主于道两条,次干道三条 区域内有主干道两条。次干道三条
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