2010年房地产专业知识与实务讲义.doc
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4、小位置地址微位置历史性地理环境的变化以及经济环境的变化引起区位的历史变迁区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因2.房地产区位的含义*概念指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系要素(四要素)位置坐落所在具体地点方位方向和位置距离与有关场所的距离的远近朝向正门或房间窗户正对的方向楼层所在的楼层交通通达性可及性从外到达该宗地便捷性从该宗地去往其他地方周围环境和景观自然环境人文环境景观外部配套设施基础设施道路、供水、供电、供气、供热、通讯等(必需条件)公共服务设施教育、医疗、文化、体育、商业服务、邮电、市政公用设施等位置与区位的关系房地产不可移动,其位置固定不变任一要素发生变化,意味
5、着房地产区位发生变化3.区位理论的概念概念区位理论是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论(经济活动如何在空间上分布)主要理论(四大理论)农业区位论在城市周围农业区位如何布局工业区位理论工业企业如何布局中心地理论城市之间如何布局城市空间理论城市内部各用地功能如何布局4.杜能孤立国理论的前提只有一个城市,且是孤立国,孤立国环境均质,且与外部隔绝城市是农产品的唯一销售市场,农村则靠城市供给工业品运输工具只有马车农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比经营者以获取最大经济收益为目的5.杜能农业区位理论的主要内容农业经营的产品和经营方式,由市场上农产品的销售价格决定农产
6、品的销售成本为生产成本和运输成本之和经营者的利润为P=V-(E+T)经营者追求利润最大化(销售价格)和(生产成本)是常数P+T=V-E=k利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低,就能实现最大利润(核心内容) 6.杜能农业区位理论的结论杜能圈(以城市为中心呈同心圆分布)自由农作区,生产易腐难运的农产品林业区,生产木材谷物轮作区,生产粮食草田轮作区,提供谷物与畜产品三圃农作制区畜牧业区7.韦氏工业区位论的假设条件均质国家与地区,只考虑经济因素工业原料、燃料地点固定且已知工业产品的消费地和范围已知,需求量不变劳动力不能流动,价格已知,供给充裕运费是重量和距离
7、的函数讨论同一产品8.以运输成本定向的工业区位分析工业企业应选择在原料和成品二者的总运费最小之地运费的大小主要取决于运输距离和货物重量主要考虑原材料的运费和制成品的运费工业原料分类:遍布性原料(可就地取材)和限地性原料(必须要运输)原料指数限地性原料总重量/制成品总重量原料指数遍布性原料0纯原料1失重性原料大于1原料指数越大,生产厂应选在离原料产地越近原料指数越小,生产厂应选在离市场越近案例(矿石冶炼生产针)9.中心地理论的基本概念中心地指区域内向其周围地域提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点中心性一个中心对周围地区的影响程度需求门槛中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平
8、(商业设施出现)商品销售范围消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程,或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径10.克氏中心地理论的假设条件均质平原与无差异性的居民交通费用与距离成正比厂商和消费者均为经济人货物可自由流动11.克氏中心地理论的结论六边形市场各厂商的销售范围为圆形新厂商的自由进入,使各厂商的销售范围越来越小,直到需求门槛为止各厂商的圆形范围重叠区域,以无差别线划分给不同的厂商形成六边形的市场区域12.克氏市场等级序列多种商品与不同档次高级商服中心,提供高中低级商品和服务中级商服中心,提供中低级商品和服务低级商服中心,提供低级商品和服务需求门槛和服务范围由高到低,由大到小
9、13.同心圆理论伯吉斯与巴布科克伯吉斯基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列城市各功能用地以中心区为核心,自内向外环状扩展中心商业区过渡地带工人住宅区高收入阶层住宅区通勤人士住宅区巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用,将理论修正为星状环形模式14.扇形理论霍伊特核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展15.多核心理论麦肯齐、哈里斯、乌尔曼一个城市内会出现多个商为中心,其中一个主要商业区为城市核心,其余为次核心,并且随着城市规模的扩大,新的极核中心随之产生多核心理论基于地租地价理论,支付租金能力高的产业位于城市中心形成城市多中心的因素
10、活动的相互依赖性活动互补互利,自然集聚交通原因排斥与自己的集结高地价房租排斥较品质使用16.中心商务区土地利用模式 墨菲、万斯三项指标CBD土地利用空间结构(4个圈层)零售业集中区多层建筑集中区办公区商服活动区17.总结与对比区位选择的原则地租和生产成本和运输成本总和最小的地方三种区位论的实质与前提假设 实质假设农业区位论在城市周围农业区位布局的原则只有一个城市,且是孤立国运输工具只有马车孤立国环境均质,且与外部隔绝农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比经营者以获取最大经济收益为目的工业区位论找出工业产品成本最低、利润最大的位置,作为配置工业企业的依据均质国家与地区,只考虑经济因素工业
11、原料、燃料地点固定且已知工业产品的消费地和范围已知,需求量不变劳动力不能流动,价格已知,供给充裕运费是重量和距离的函数讨论同一产品中心地理论找出城市的分布规律均质平原与无差异性的居民交通费用与距离成正比厂商和消费者均为经济人货物可自由流动18.房地产需求的含义房地产需求是指消费者在某一特定的时间内,在每一价格水平下,对某种房地产所愿意并且能够购买的数量需求的两条件(需求与需要的区别)消费者愿意购买,即有购买的欲望消费者能够购买,即有支付能力房地产市场需求是指在一定时间内,一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产愿意并且能够购买的数量,即市场需求是所有的消费者需求的总和19.决定房地产
12、需求的因素(五因素)房地产价格水平反相关,特例是炫耀物品和吉芬物品(生活必需品)消费者的收入水平正相关消费者的偏好相关物品的价格水平(包括替代品和互补品)替代品需求反向变化(商品房与经济适用房)互补品需求同向变化(住宅与配套设施)消费者对未来的预期买涨不买跌20.房地产需求曲线一般商品的需求量与价格呈逆相关关系价格上升,需求减少,价格下降,需求增加需求曲线的变动(两种变化)沿需求曲线的变动价格发生变化需求曲线的平移价格以外的因素发生变化21.房地产供给的含义房地产供给房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内,在每一价格水平下,对某种房地产所愿意并且能够提供的数量形成供给的条件(两条件)愿意供给有
13、能力供给房地产市场供给指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上,所有开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供的数量,即所开发商和拥有者供给的总和潜在供给量潜在供给量存量拆毁量转换为其他种类房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量新开发量22.决定房地产供给的因素该种房地产价格水平正相关该种房地产开发建设成本反相关该种房地产开发技术水平正相关房地产开发商对未来的预期看好市场,减少当期供给(捂盘),对未来悲观,增加当期供给23.房地产供给曲线房地产供给量与价格之间正相关价格上升,供给增加,价格下降,供给减少供给曲线的变动(两种变化)沿供给曲线的变动价格发生变化供给曲线的平移价格以外的因素发生
14、变化24.房地产均衡价格均衡价格是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格供给不变时需求增加,则价格上涨需求减少,则价格下跌需求不变时 供给增加,则价格下降 供给减少,则价格上涨 25.房地产供求与价格关系的特殊性难以形成统一市场全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况26.地租的产生和发展地 租主要形式奴隶制地租劳役地租封建制地租前期以实物为主,后期出现了货币地租资本主义地租货币地租社会主义地租仍然存在地租,反映国家集体和个人三者根本利益一致的前提下,对土地收益的分配关系27.级差地租级差地租肥沃程度位置级差地租同一块土地上连续追加投资
15、,每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态28.绝对地租由于土地的所有权即使耕种最劣等的地也需支付的租金土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得29.垄断地租由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租条件土地私有权垄断 某些土地具有特殊的自然条件 30.地租与地价的关系地租是地价的基础地价是地租的资本化地价不是土地的购买价格,而是土地所提供的地租的购买价格永久租期土地,地租与地价的关系为31.城市与乡村的区别区别项目城市乡村人口职业构成以非农人口集聚为主是农业人口集聚为主人口与建筑规模与密度大小空间形态和物质构成用地类型多样,基础设施与公共服务设施完备用地类型单一,基础设施与公
16、共服务设施相对薄弱职能类型和产业结构是政治经济文化中心与各种产业集聚地职能单一32.城市的产生与发展(四大阶段)产生城市是社会生产力发展到一定阶段,社会大分工的产物第一次大分工农业与渔牧业分离,进入定居时代第二次大分工商业和手工业从农业中分离,形成以商业和手工业为主的最早城市产业革命农业经济时代进入工业经济时代,开创了城市发展新纪元发展 序号城市发展阶段对应工业化时期城市化水平备注1绝对集中阶段工业化初期城市化水平提高阶段发展中国家2相对集中阶段工业化成熟期城市化高速发展阶段 3相对分散阶段后工业化初期郊区化前兆 4绝对分散阶段后工业化成熟期郊区化西方发达国家33.城市化的涵义城市化也称为城镇
17、化,是乡村转变为城市的一种复杂过程表现为人口和生活方式的变化产业结构调整以及空间的集聚城市规模的扩大与扩展城市数量增多形成城市体系34.城市化的进程城市化阶段城市化水平城市化速度初级阶段较低较慢加速阶段 很快饱和阶段较高减速35.城市化的度量城市化度量指标城市化水平(城市化率)城市化率计算方法一个区域内城镇人口占总人口的百分比越大,表明城市化水平越高36.逆城市化逆城市化大都市区的人口向较小的都市乃至乡村地区流动分散化的过程是一种暂时的调整,而不是一种长久的变化再城市化 城市衰退之后的复兴,衰退的城市恢复了增长 37.郊区化概念郊区化指区域城市化水平达到一定程度(70%80%),市区发展速度变
18、得缓和平衡,城市人口、就业岗位和服务业由市区向外迁移的一种分散化过程。实质:一个城市内部由市区向郊区的分散郊区城镇化 是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。 实质:代表了乡村与城镇的向心集聚 38.郊区化与郊区城镇化的区别区别项目郊区化郊区城镇化动力来自城市内部的离心力来自向心、离心等各种力量方向由市区向外由郊区向市内实质人口与经济要素由城市中心区向近郊区的离心扩散(市区的离心扩散)人口与经济要素由郊区向市区的聚集(郊区的向心集聚)视角不同站在城市中心的角度站在郊区的角度39.郊区化与逆城市化的区别逆城市化着眼的是整个城市体系,郊区化着眼的是一个城市的发展趋势第二章房地产征收征用 1.房
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- 2010 房地产 专业知识 实务 讲义
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