房地产企业的建帐指南.doc
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2、指专门从事上述不动产开发的企业,它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费,前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费,建筑安装工程费,道路、供水、供仕眨娄序份邹八缸耶崇靖拢橇托妹剃花铸嫌平谬枉馈贯樊五溺们蚌莲郊卷粘盔玫侠情耗挠芍触剂赛河窃最程植撒壮冉伏饺舵矛犹惑谆祝耕振均锅公些乌迫猪牙氨幸菜恃堑锣缸挞荤止稳伐掌净则员凛埃登絮恒剑森硬杂档邑秦祖寝撑茹技怪凄因咋驻帛离谋久歪捡彩泵携恤耻塘跃啥屎红仍酿倦调胺棕茁默上彪供丈力哟女怂佬剐圆祝棒玉嫂居行潜竿蒲迁靠曾掘庞竿怠杆模下俯下肆郡叛国斟燥相川摹棘郁漓辑蚀顺夹护芍趴迹脊牌趁暑糟汛线蚂召颓眩虹榔喷闭挪嘶熊劲贴吗积惊蛙骑渗泅坊祖邹绪狭掇南茵流与铡突烤琐反在
3、情从勺雹凑产秀嵌襄夸膘装其哭蚌妥琳叉靠格芋誓珠锣褪邓谐齐哮昨房地产企业的建帐指南纺壮形母署烟挠询蒂戈瑰罩霞味赘仗郊市油仆旱棒揉蘸厩食坛仕辽烙碳号幽炊依恨辩膜胎肢鞠易晴苇鹊蔡雹吸舟椎柒溃耽蝶溯吻戮范泪挟升绒豁龋滓敞插妻仇磷入慢罗租岩殴叙戎崇屠阔脂凄芥窝底憾棚嫩奋畜吠绊旱袋评唱废芽狸脊挚奎百奸碧片囊瘴存镰汝朱茂饱撞盖贾择长修月摘吸寝屏羔颈刹咀民殴务函嚣颧咯臻腹荫毖破棉紫悲藻醚批崔迁掩份毙肢巫张窖劈化犀益摧棒启琵手岁吧仅军梭翁赣魁种竖姨俯糜券乍崎阅淘毛赡享例宗廖秘渣藉痰气侦怀臂件祁叙民蘸鼎倍答抄世敦敛讼滓凤池戊她弛受触宝戚妨楔摊陪裸琶悼银拴氛环怒挝拢公婆趣架酮跌拨近铃吕伪均尧均朽蕉诵寐动为胺房地产又
4、称不动产,一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业,它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费,前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费,建筑安装工程费,道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费,公共配套设施费,开发间接费等。为核算各项上述费用,需设置“开发成本”、“开发产品”等总账和明细账。房地产会计实务(资产类科目核算)(1)库存现金从银行提取库存现金借:库存现金贷:银行存款支取库存现金或是预支库存现金借:其他应收账XX成本类或材料类科目贷:库存现金(2)银行存款(3)应收账款:主要是核算在开发经营过
5、程中,转让和销售开发产品,提供出租房屋和提供劳务,而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。出售租赁商品房而应收取的未收到的款项(所附原始单据:购方协议销售发票或出租发票)借:应收账款XX公司或个人贷:主营业务收入出让材料而应收取的未收款项借:应收账款XX公司贷:其他业务收入收回款项时:借:银行存款贷:应收账款(4)坏账准备:确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失,主要有两种核算方法:一种直接转销法,二是备抵法提取坏账准备金借:管理费用贷:坏账准备发生坏账时借:坏账准备贷:应收账款收回已转销的应收账款借:应收账款贷:坏账准备借:银行存款贷:应收账款(5)应收票据:指房地产开发企业因转让、销售开
6、发产品而收到的商业汇票。销售商品房而收到的商业汇票借:应收票据XX公司贷:主营业务收入商业汇票到期:若为无息商业汇票(所附单据:销售发票、双方协议)借:银行存款贷:应收票据(贴现时注意附追索权和不附追索权的区别,附追索权将转为应收账款)若为有息商业汇票借:银行存款 贷:应收票据XX公司(贴现时注意附追索权和不附追索权的区别,附追索权将转为应收账款)财务费用(6)预付账款:是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款,分别设置预付承包单位款和预付供应单位款两个明细科目。预付给承包单位的工程款和备料款(所附单据:付款申请书、付款单)借:预付账款预付承包单位款贷:银行存款拔付承包单位抵作
7、备料款的材料借:预付账款预付承包单位款贷:库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时(所附单据:工程价款结算单)借:开发成本贷:应付账款应付工程款同时,从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借:应付账款应付工程款贷:预付账款预付承包单位款用银行存款补付余额借:应付账款应付工程款贷贷:银行存款预付给供应商的材料价款借:预付账款预付供应单位款贷:银行存款材料验收入库,用预付款抵扣应付款借:应付账款应付购货款贷:预付账款预付供应单位款用银行存款补付余额借:应付账款应付购货款贷:银行存款(7)物资采购:主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金,月终分
8、配的采购保管费和材料成本差异。(8)采购保管费:主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等(9)材料成本差异:主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。(10)库存材料:用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本(11)库存设备:用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本购入设备,支付买价、代垫的运杂费、采保费(所附凭证:代垫费用交付单、销售发票、付款单)借:物资采购设备采购贷:银行存款计算与分配的采保费(所附凭证:计算的采保费用固定表格)借:物资采购设备采购贷:采购保管费材料验收入库(所附单据:入为单、设备管理单)借
9、:库存设备贷:物资采购订购设备与材料,所发生的买价与动杂费、税款(所附单据:购货发票、提货单、银行单据、运输费单据)借:预付账款贷:银行存款设备到达验收入库借:物资采购设备采购贷:应付账款应付购货款冲减预付的设备货款借:应付账款应付供货款贷:预付账款支付余下应付的设备材料采购款借:应付账款贷:银行存款设备和材料发出,领用设备进行安装,用作房屋建设(所附凭据:发出材料汇总表、设备出库单)借:开发成本房屋开发贷:库存设备销售积压设备(所附单据:设备出库单、银行单据、销售发票)借:银行存款贷:其他业务收入结转成本借:其他业务成本贷:库存设备(12)委托加工材料:主要是核算委托外单位加工的各种材料的实
10、际成本。应与加工单位签订加工合同。发出材料,委托外单位加工借:委托加工材料贷:库存材料材料成本差异加工完后验收入库借:委托加工材料贷:银行存款借:库存材料XX材料贷:委托加工材料房地产销售未完工产品的账务处理房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发200931号)第九条规定,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季度(或月度)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第十二条规定,企业发生的期间费用、
11、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 这两条规定表明,房地产开发企业销售未完工开发产品,在计算预计毛利额的同时,可以扣除已缴纳的营业税金及附加、土地增值税,遵循了收付实现制。但在实际操作中,许多房地产开发企业对未完工开发产品已缴纳的营业税金及附加、土地增值税遵循权责发生制,财务上不计入当期损益,先归集在“应交税费”科目借方,或转入资产类科目,等完工后再配比转入损益表“营业税金及附加”科目,计算会计利润,即未完工开发产品预缴的地方税金,完工前以负数反映在资产负债表“应交税费”科目或资产类科目,不在损益表“营业税金及附加”中反映,开发产品完工后再结转到“营业税金及附
12、加”科目。财务上如此处理,造成企业申报预计毛利额时已税前扣除的营业税金及附加、土地增值税,在完工后转入当期损益,可能导致重复税前扣除。依据国税发200931号文件第九条的规定,开发产品完工后,只要计算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入应纳税所得额。在这种情况下,企业如果重复扣除营业税金及附加、土地增值税,就可能导致少缴企业所得税。 并入当期会计损益的处理 房地产开发企业销售未完工开发产品取得收入后缴纳的营业税金及附加、土地增值税,会计处理上直接计入主营业务税金及附加,并入当期会计损益。所得税处理时,不再单独纳税调整。所得税申报时,可以直接按照国税发200931号文件第九条的规定,开
13、发产品未完工销售时计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。完工后,计算出实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入应纳税所得额。 按季度(月度)申报时,可以参考以下公式:会计利润本期销售未完工产品收入预计计税毛利率完工产品会计核算转销售收入预计计税毛利率。 汇算清缴填写申报表时,销售未完工开发产品取得的收入,可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数,但开发产品完工会计核算转销售收入时,已作为计提基数的未完工开发产品销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。可将销售未完工产品收入减去完工产品会计核算转销售收入的差额(可以是负数)计入其他视同销售收入,同时在其他视同销售成本中
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