房地产投资分析及风险分析.doc
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2、我国现在的国情下,有很多的因素会影响到这个行业的发展,例如政策因素、人均收入因素等,但是随着我国经济的发展,人民收入水平的不断提高,房地产脊借丘用陵朵好翁撵垮田伴狠墒郑刨浮际坍未蹬能减内炒尖肠锰怪铭甘廊拐酶崩蚊辈蔷脚旅担剧甜陌酿樊熟扳蜘胯拦歧六述掳凋船斜尺糖怖痛帝谭孵椒扳煮沦奸坟肆汤币钻染奎帅穆阮谷椭婿胰儿涛绝柑膳撵遣孤护窑尊惊滋砰噎澎泌茎喘炙畏镰翼工睹浑差阑芹抿渴切意烬殉函财昏碌贡盒窍焰娃法峦嫂簿渗话酶更船剔呸忻靠润血尸粥乡烷凝见匆炸恕慧夸癌从憨尘贸掠函疙绿沽儒阶偶辆哨堑往打乒棉舜沫米弘因祁郡椿斡包书蓑雀锌崩撼渍势勾锄陛灵茶厌许矗貉昨泡母硒陀嚷央夸苍娄闸仅叙垃亩阜仗擎迂孙藩遇躲豫极巫瞥屈芹堰
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4、风险、高收益的行业,在我国现在的国情下,有很多的因素会影响到这个行业的发展,例如政策因素、人均收入因素等,但是随着我国经济的发展,人民收入水平的不断提高,房地产开发领域法律的完善、操作的规范以及竞争的加剧,房地产行业的机遇在增加同时风险也在不断的攀升。需要去不断的适应这个变化,对投资者而言,如果对房地产、房地产投资的特殊性及其相关的法律缺乏了解,盲目的投资必然带来不可估量的风险。因此,在进行房地长投资前,需要充分掌握信息,对房地产、房地产投资的基本特征有一个全面、清晰的认识,才能再房地长投资的决策中知己知彼、百战百胜。关键词 房地产,投资分析,风险分析,房价目 录目 录1一、我国房地产业的发展
5、现状2(一)政策宏观因素2(二)房价因素4(四)不断完善的保障房体系5二、我国房地产业的发展前景6(一)房价涨幅6(二)租售比发展状况6(三)收入和房价的比例7三、房地产投资风险分析7(一)房地产投资风险主要分析方法7(二)房地产投资主要风险因素10四、案例分析12(一)AA别墅的项目背景12(二)AA别墅的市场分析12(三)AA别墅的风险管理13(四)项目的风险管理分析14(五)全程风险控制模型的实用价值14五、结束语15六、参考文献15一、我国房地产业的发展现状(一)政策宏观因素1、现行的政策概况在不同的时期都会出台一些房地产相关的政策,这些政策如果有利于房地产行业发展则不可以成为政策风险
6、,但是也有些是阻碍或者限制房地产企业发展的政策,这些政策就是需要开发商防范的一种风险。比如2006年针对少数城市房价上涨过快、住房供应结构不合理的矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱等问题,国务院强化、细化了房地产宏观调控:一是继续调整住房供应结构,重点发展满足居民自住型需求的中低价位、中小套型的普通商品住房;二是进一步通过税收、土地政策与信贷政策调节住房供给与需求,抑制房价过快上涨;三是进一步整顿和规范房地产市场秩序,特别是规范房地产市场外资准入和管理。此轮房地产宏观调控不仅涉及房地产二级市场(房地产开发、交易市场),而且集中力量与房地产一级市场(土地市场);不仅重视经济、金融等市场调控手段的组
7、合使用,更以行政问责的手段来确保宏观调控政策的执行力,随着各项政策措施的桌布贯彻落实,房地产市场出现了一些积极变化,卡法投资实现了平稳增长,住宅开发结构也得到了一定的改善。再比如2007年3月18日、5月19日、7月20日和8月22日,央行宣布四次加息,将金融机构的一年期存款基准利率提高到3.6%,一年贷款基准利率提高到7.02%,对其他格挡次的存贷款基准利率也做了相应的调整,加息使得房地产开发商资金成本增加,但是短期内对其资金成本的影响非常有限,对购房者而言,虽然加息增加了起购房的利息负担,但是整体而言增加的幅度较小。再如后来2009年至2013年出台的国家新的宏观调控政策,特别是国八条和今
8、年的国五条,都细化了国家宏观调控政策,对房地产市场的秩序做了进一步的整顿,特别是抑制了炒房、投机倒把的一些行为,但是同时也增加了一些刚需的正常改善居住条件的成本。现在讨论的比较激烈的是要实行所谓的房产税,这势必会影响到既得利益者,说是要在重庆和上海试行房产税,但是后来也是没有真正的落地,毕竟这个标准还是比较难定的,这个房产税的标准是什么?起征的点又怎么来定?是按人均住宅面积来还是按户住宅面积来定义住宅面积?可能随着房地产市场体制的进一步完善,这样的政策也会顺其自然的出台,到时中国的房地长市场的体制就会更完善。 王建红:房地产投资分析(第2版),电子工业出版社,2012-01-01,2、房地产政
9、策的特征一般来说,政策的宏观调控大体上有两种,一种是在市场寂静的体系里出现了不平衡的因素,政策的制定部门看到了这一点,在体系未对这种不平衡做出反应时即利用政策、金融等杠杆对这种打破平衡的因素进行抑制,以避免造成更大的损失;另一种调控则是一种政府的管理需要,比如政府希望在整个经济大局里加强某一方面的建设,即将政策往哪个方向倾斜。这种调控比较近于计划经济的范畴,但是这样的现象在我国房地产等各个行业都普遍存在,此外,政策的连续性和稳定性也是至关重要的,频繁的变更发布重大信息会造成市场的不正常波动。3、房地产开发中的行政法律风险和防范基于房地产业在我国国民经济发展中所处的重要地位,国家在不断的加强对房
10、地产发展领域的监管,在社会主义市场经济的条件下,政府监管主要体现在加强法律、法规和执法的力度。 房地产开发中的行政法律风险一般来说根据我国现行法律、法规等规定,房地产开发商在如下的房产开发阶段均存在行政法律风险:开发前期阶段:房地产开发商主体资格不合格所面临的处罚;规划不合法所面临的处罚;非法买卖土地、不符合规划用地所面临的处罚;违规招标所面临的处罚,违规发包,将受到责令改正、罚款的行政处罚;违规开工,将受到责令停止施工,限期改正,罚款的行政处罚。开发实施阶段:违法发布虚假广告,将受到停止发布广告、公开更正、罚款的行政处罚;违法进行房地产预售,将受到停止预售行为、罚款、没收非法所谓的行政处罚;
11、破坏文物,将受到责令停工、拆除违法建筑物、罚款的行政处罚;违反质量规定,将受到责令改正、罚款的行政处罚。竣工验收阶段:违反竣工验收规定,将受到责令改正、罚款行政处罚;不移交建设项目档案,将受到责令改正、罚款行政处罚;销售阶段:无销售资格销售,将受到责令停止销售、罚款的行政处罚;违规销售,将受到警告、责令改正、罚款的行政处罚。 如何防范房地产行政法律风险无论是风险的识别或者是风险的估计,都不是风险管理的最终目的。在分析房地产行政风险的基础上,还必须进行房地长行政风险的处理和防范,采取相应的措施或者方法是的房地产经营中的风险减少到最低或者避免,一般从以下几点进行防范:聘请谙熟行政法律的人士:房地产
12、开饭上必须配备谙熟行政法律包括房地产专业法律、法规并且具有实践经验的专业的人才。房地产企业要回用律师:聘请专业人员的目的是运用其专长,但是实践中应特别注意“会用”要会用律师必须认识律师包括职业特点、作用等。房地产开发商应规范运作:基于行政法律体系繁杂和专业性强,特别是我国房地长专业法律、法规、规章出于逐步完善的特殊和行政处罚的严厉性,房地产开发商在开发过程中,要力求规范运作。(二)房价因素所谓房价,这个从字面上就能很容易的理解,房子的价格或者房子的价钱,在我们的潜意识中,不管是房子的价格也好,房子的价钱也好都是只有一个字“高”。在全国的一二线城市中,每平米单价上万那是在正常不过的价格了,现在一
13、线城市的房价均价应该都在2万/平米以上,要是在那个楼盘的宣传上出现了价格才一万多或者低于一万的你会觉得很惊讶,要么就是这个楼盘的位置是十分偏的。现在在一线城市的一对年轻夫妻买一套房子,前提是他们两人都不是所谓的富二代或者官二代,那么这样买一套房子其实就是2个大家庭的事情,因为就按最便宜的房子总价算200万,两人的收入不是非常非常高而是那种比较正常的收入,也是刚开始工作没几年,就算两人的年收入15万,那么在城市的生活成本也是比较高的,就算存下10万,那么也得个好多年才能付首付,但是毕竟很多事情不是那么理想的,房子总价可能不止200万,可能收入也不到15万,还有别的阻力存在,总得来说在一线城市对于
14、一般工薪族来说买一套房子还是比较难的。其实在中国还有一个很奇怪的现象,就是某些刚建好的楼盘已经交付了,但是我们可以看到入住率根本是很低,晚上亮灯的就那么几个,但是其实这个楼盘的房子都是已经售完了,也许这是很多人的第二套房子或者是第三套房子或者更多,他们不急着住,就空在那了,还有很大的可能性是一些所谓的炒房团的杰作,一买就是几十套,因为在中国你买了房,这房子是你的,如果你买了你即使不去住也不需要什么花费,最多也就一个物业费,不像在美国,买了房,那么这块地上下的东西全是你的,即使地底下挖出金子也是你的,但是你每年得交一定比例的房产税,而且这个交税的基准不是按你买的房子的价格来交而是按政府给你的股价
15、为基准来交税,前些天的新闻说美国底特律那边房产全是泡沫,现在一下子崩盘了,只要个几美元就可以买一栋房子,要是在中国你大可以屯很多房子因为房价很便宜啊,但是现在这房子价格是很便宜,一旦你买了那么每年就得交一笔不菲的房产税,所以其实说不定在中国实行房产税还是真不是见坏事呢。(三)房企的生存状况在现在中国经济的大环境下,中国的房企也是面临这比较大的挑战,也还是有一段比较长的路要走,主要面对的是两方面的风险,外在的和内在的,只要能处理好这两方面的风险,那么房企的生存也就不会那么难了。内在的主要是经营风险包括管理风险、金融风险、智力风险等,外在的主要是政策风险、市场风险等。还有一点中国的税费还是比较高的
16、,而且地价也是不便宜的,对于开发商来说买下一块地后,还要交很多的费用,例如:税费、管理费、各种各样的补偿费用等,然后接下来就是项目的建立,运转项目的费用,这些都是很大的开销。所以解决房企的资金问题是最关键的,房地产市场已经进入了调整期,无论是大开发商还是小开发商,都有可能面临资金链紧绷的压力,开发商一般会从引进外部资金和增加销售收入来增加自己的资金流:以下是几个实例:招数一:“借壳上市”引进外部资金2007年12月4日,原水股份公告称,公司向上海城市建设投资开发总公司非公开发行股份和支付现金相结合的方式,购买后者旗下主要经营性资产-环境集团和置地集团各占100%的股权,改鼎香增发方案解开了公司
17、大股东上海城投借旗下唯一上市平台原水股份整体上市的序幕。招数二:增加销售收入解决资金压力促销,实现机会较大,是解决当前资金压力、度过楼市寒冬的最佳途径,但是操作得当,以2008年为例,在当时的市场环境下,成交量不断萎缩,市场观望气氛渐浓,2007年热销的场面一去不复返,开发商依靠销售实现资金回笼的速度明显放慢。为了解决资金压力的问题,更多开发商是从加大销售力度、增加销售收入这条路入手,万科项目整体销售、绿城增加产品附加值以打动购买客户、金地项目采取低价入市来实现快速销售等一系列销售方式。所以总体来说我国的房企生存状况也不是很顺,但是我们国家的房地产业还是长期处于发展期,对房企来说还是有很大的机
18、遇还是有很大的发展前景,前景还是很美好的!(四)不断完善的保障房体系现在我们住房类型大可分为以下几类:1商品性住房(商品房和个人自建住房),2保障性住房(廉租住房和经济适用住房),3政策性住房(棚改安置住房、限价商品房、公共租赁住房、单位建设住房)在高房价的背景下,我们国家在积极的推保障性住房,有一部分人因此而受益。1、经济适用房经济适用住房是中国进行房改过程中,为适应新的社会经济形势,由政府推出的新型房产种类,是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。简言之,经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济适用住房的
19、建设是中国政府现阶段解决国民住有所居的主要手段之,是现在唯一可以使消费者买得起房的住房供应模式。按照政策,经济适用住房用地由国家划拨,利润率必须控制在3%以内,各方面的税费也要减免。零地价、微利性和低税费,构成了经济适用住房的三大基本属性。而对于经济适用房的申请也是有比较严格的规定,这样就能限制一些人钻政策的漏洞来谋取私利。2、廉租房廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主,实物配租和租金减免为辅。早在1998年住房商品化改革之时,国务院曾经下文要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举
20、的住房供应体系。但廉租房制度建设由于责任不清、资金来源缺乏等问题一直没有实质进展。对于地方政府而言,廉租房建设无益于财政和政绩。特别是在土地出让招标拍卖的今天,廉租房建设会减少土地出让金收入,该收入在某些经济落后地区政府的财政收入中,甚至占了一半以上。对于房地产开发商而言,由于无利可图,故反应冷淡。2006年,在商品价格飞涨,经济适用房建设制度被广为质疑的背景下,要求加强廉租房建设的呼声越来越高。该年国务院颁布条例要求地方政府将土地出让净收益的部分按一定比例用于廉租住房制度建设,并为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷便利。从目前的实践来看,现有的廉租房数量未能覆盖所有符合标准人群。由于标准过低
21、,大量被排斥在租住标准之外的人群仍然无力购买住房。 胡平:房地产投资与管理实务,浙江大学出版社,2009-04-01,二、我国房地产业的发展前景(一)房价涨幅我国现在的房价已经是处于一个比较高的阶段,现在的价格大家都是觉的高的,就像杭州的房均价也就2万多的样子,那些地段较好的地方会事更高,像西湖边上的楼盘算是豪宅了,均价可达6万一平。总体来说今后我国房价大体的走势应该还是相对较平稳的,在国家宏观调控政策及楼市自身的调节下房价应该不会大起大落,其实现在国家宏观的政策也是为了阻止房价的再度上升,若是在国家宏观调控下房价能有所回落,降到一个比较合理的范围内,那么这将是个更好的结果。(二)租售比发展状
22、况现在我国房子的租金相对其房价而言还是比较低的,因为一般的200万房价的房子,租金最多也就5000人民币,但是一般比较合理的租售比差不多是1:200,所以其实按200万的房价来算1万每月的租金是比较合理的,但是其实我们能承受的租金也就5000人民币的样子,要是租金1万的话我看没几个人会去租这样的房子,这个我们其实也可以粗粗算下,200万的房子,租金5000每月,那么一年的租金收入是6万人民币,就是说单出租的话,那么要奖金33年才能收回房子的总价,那就是说如果有人买套这样的房子来作为收益的来源的话其实是很不合算的。照这样的情况来看,我们国家的房子租售比的发展情况将会慢慢的趋紧于国际水准,房租可能
23、会有点上升,同时房价也应该会有所回落,这样租售比就会比较合理了。(三)收入和房价的比例我们国家的国情决定了我们将长期处于社会主义的发展阶段,人民的生活水平也还是处于一个逐步上升的阶段,而且会进一步的提到提升,我们国家的人均收入和发达国家比起来还是有一定的差距的,而他们的房价也就和我们持平甚至比我们的低,但是收入就比我们的要高这么一比收入和房价的比例就比我们要高很多,这也就显现了其实我国的人均收入还是比较低的。所以现在阶段我们的首要任务还是提高人均的收入水平,在收入稳步上升的前提下,房价也将回落到一个比较合理的范围,那么这个收入和房价的比例就会使我们大多数人能够接受,使大伙都能在一个比较理想的收
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