房地产估价报告1.doc
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4、方: 柯凡房地产评估公司贷款银行:招商银行股份有限公司武汉解放公园支行估价人员: 柯娟估价作业日期: 2015年1月3日星期六估价报告编号:房产6估价技术报告编号:房产6 房地产抵押估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析(一)估价对象范围界定估价对象为位于东西湖区吴家山农场九支沟西革新大道北F栋房地产,产权属武汉风帆化工有限公司所有,房地产用途为工业,建筑面积合计为3006.31平方米,土地使用权面积合计为8166.12平方米。本报告估价结果已包含与估价对象功能相匹配的附着在建筑物上的、不可移动的设备设施价值,但未考虑估价对象室内二次装修、装饰、动产、特许经营权等价值。(二)土地实物状况描
5、述与分析名称:东西湖区吴家山农场九支沟西革新大道北F栋房产用地;坐落:东西湖区吴家山农场九支沟西革新大道北;面积:合计3006.31平方米;用途:工业;形状及四至:估价对象所在宗地整体形状较规则;整宗地块东至武汉汉科彩色钢板公司,南至革新大道,西至十全路,北至武汉风帆电镀技术公司;基础设施完备程度及土地平整程度:实际开发程度已达到宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯),宗地红线内“场地平整”;地势、地质、水文状况:地势较平坦,地质状况良好,抗震能力较强;规划限制条件及利用现状:该宗地证载用途为工业用地,暂无其他规划限制;该宗地上现建有1栋钢混结构办公楼。估价对象临革新大道,处于
6、吴家山经济开发区,地处东西湖区综合一级地段,属于经济国家经济技术开发区,周边有众多工业园区,产业聚集程度较高,相关配套服务设施如银行、超市、医院均齐备,能为估价对象提供优良的服务。(三)建筑物实物状况描述与分析名称:东西湖区吴家山农场九支沟西革新大道北F栋房产用地;坐落:东西湖区吴家山农场九支沟西革新大道北证载用途:工交仓;建筑面积:3006.31平方米;建筑结构:钢混;层数、总高与层高:总层数为3层,所在建筑总高约12米,估价对象位于第1-3层,层高约4米;建成年份:估价对象建成于2007年;综合成新:估价对象成新率根据房屋完损等级评定标准,通过对房屋结构、装修、设备三个重要组成部分的完好、
7、损坏程度的现场勘察,结合评估经验,综合得出估价对象的成新率为九点八成新;平面布置:估价对象内部无隔断;装修装饰:外墙刷涂料;入口处大门为铁门;室内有隔门;窗为塑钢窗;地面部分铺木地板、部分为地砖、部分为水泥地;顶面刷涂料,室内有扶手楼梯;工程质量、设施设备及维护、保养、使用情况:估价对象所在建筑工程质量较好,至估价时点,基础有足够承载力,无不均匀沉降;承重结构基本稳定,非承重墙完好,整体面层平整基本完好,屋面无渗漏,水电设施基本完好,建筑物整体维护、保养情况较好。利用现状:至估价时点,估价对象用作办公生产。估价对象临革新大道,处于吴家山经济开发区,地处武汉市市区工业三级地段,属于高新产业密集区
8、,产业聚集程度较高,周边配套产业齐备,有多家配套产业位于估价对象同一区域,相关配套服务设施如银行、超市、医院均齐备,能为估价对象提供优良、快捷的服务。 二、估价对象权益状况描述与分析(一)建筑物权益状况描述与分析根据委托方提供的相关产权登记资料,估价对象的建筑物权益状况如下:房屋所有权人:武汉风帆化工有限公司证载坐落:东西湖区吴家山农场九只沟丶革新大道北房屋所有权证证号:武房权证 东 字第2007002852号证载结构:钢混证载总层数及估价对象所在层数:总层数3层,所在层数1-3层证载建筑面积:3006.31平方米证载用途:工交仓他项权利设立情况:估价对象产权合法、清楚,至估价时点,估价对象无
9、租赁、抵押等他项权利记载。其他特殊情况:无(二)土地权益状况描述与分析根据委托方提供的相关产权登记资料,估价对象的土地权益状况如下:土地所有权:估价对象土地所有权属于国家所有土地使用权人:武汉风帆化工有限公司土地坐落:东西湖区吴家山农场九支沟西丶革新大道北国有土地使用证证号:东国用(2005)第0502011702302号土地面积:334.16平方米;地号:0502011702使用管制(土地用途):工业用地土地使用权类型:出让终止日期:2051年8月19日剩余使用年限界定:约37年目前使用情况:该宗地上现建有1栋钢混结构办公楼;他项权利设定:估价对象土地使用权来源合法,产权清楚,至估价时点,估
10、价对象无租赁、抵押等他项权利记载。其他特殊情况界定:无三、估价对象区位状况描述与分析(一)宏观区位状况描述与分析1、城市资源状况武汉市是湖北省省会,是华中地区最大的经济中心、商业中心、金融中心和科技教育中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇,将武汉市区一分为三,形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局。全市现辖13个城区,3个国家级开发区,总面积为8454.41平方公里,市区建成区面积为218.22平方公里,武汉市户籍人口总数为785.90万元。武汉的地理方位为北纬3033、东经11419,位于长江中游,属亚热带湿润气候,四季分明,平均无霜期约240天。武汉处于京广铁路大动脉与长江黄金水
11、道十字交汇的中心,素有“九省通衢”之称。武汉作为全国公路主骨架的重要枢纽、全国区域性航空枢纽及长江航运的中心,东去上海、西抵重庆、南至广州、北上北京,距离均在1200公里左右,是中国少有的集铁路、公路、水运、航空、邮政、电信于一体的重要交通通信枢纽,处于中国经济地理的核心位置。2、房地产制度与房地产市场状况2014年,全市完成房地产开发投资2353.63亿元,增长23.5%,对全市固定资产投资的增长贡献率达45.3%,拉动固定资产投资增长7.5个百分点。从走势看,月度累计增幅保持在24%左右。房地产开发投资的稳定增长,有效拉动了全市固定资产投资增长。新建商品房销售保持平稳增长。2014年,商品
12、房销售面积2273.16万平方米,增长13.9%。从走势看,新建商品房销售市场整体呈稳步上升的态势,其中110月份增长18.2%,为增幅最高点,这是由于9月份我市全面取消限购带动商品房成交增加。2014年,全市土地市场(含中心城区、新城区及开发区)累计成交房地产开发用地136宗,土地面积807.5公顷(合12112亩),同比减少20.2%;规划建筑面积2493.94万平方米,同比减少16%;成交金额599.03亿元,同比减少11.6%。2014年以来,我市公开出让的多个房地产开发类项目出现竞价企业多、竞价轮数多、溢价率高等特点,全市房地产开发用地平均溢价率约15.6%,平均楼面地价2402元/
13、平方米,同比上涨5.2%。2014年,我市房地产信贷支持力度有所加大,并积极调整房地产信贷结构,特别是对保障性住房建设的信贷支持增长明显。全年我市房地产各项贷款余额同比增长28.3%,其中,住房开发贷款余额同比增长49.7%;个人住房商业贷款余额同比增长21.7%。 3、产业政策武汉市目前的产业政策发展方向为推动老工业基地、传统商贸重镇向先进制造业基地、现代服务业中心转型。一方面,扩大工业投资规模,调整振兴支柱骨干产业。全面落实重点产业调整和振兴实施方案,做大做强汽车、钢铁、装备制造、石化等主导产业。鼓励东风汽车公司做大做强武汉基地。依托整车生产,大力发展汽车零部件,切实提高汽车产业配套能力。
14、力争汽车工业总产值突破1000亿元。支持武钢优化产品结构,加快建设全国冷轧硅钢片、汽车板和高性能结构钢等精品钢材生产基地,延伸产业链。实现钢铁工业总产值830亿元。发挥装备制造业优势,支持武船等“武字头”企业建设新基地,提升制造水平,扩大产业规模。实现装备制造业工业总产值800亿元以上。完善武汉化学工业区配套基础设施,支持中石化建设80万吨乙烯主体工程。加快武烟新基地建设步伐,尽快实现投产达产。促进轻工纺织产业改造升级。其次,以东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉化学工业区和远城区政府为责任主体,以各开发区为主要载体,采取更加积极的政策,促进企业加大投入。重点抓好投资过亿元的100项重大
15、工业项目,组织实施30项重大技改示范项目,确保工业投资增长30%以上。继续实施工业企业“小进规”工程。重点推进210户以上企业进入规模以上工业企业行列。把实施科技企业“成长路线图”计划与武汉民营科技企业“百星工程”有机结合起来,进一步推动高成长性科技型中小企业发展壮大。另外,加快发展现代服务业,增强中心城市服务功能。进一步发挥现代金融对经济发展的支撑作用。出台更有针对性的政策措施,吸引更多金融机构,创新更多金融产品。支持地方金融机构改善股权结构,扩大资产规模,加快异地发展步伐。推进光谷金融港建设,加快建设全国性金融后台服务中心和金融外包服务中心。突出发展现代物流、旅游、会展、信息服务、创意设计
16、等现代服务业。整合物流资源,加快物流园区建设,培育引进大型物流企业,提高物流业信息化、标准化水平。支持东湖欢乐谷主题公园、世茂嘉年华等项目建设,提升旅游景区品质,打造旅游精品,促进旅游业快速发展。建成武汉国际博览中心展览馆,培育知名会展品牌。大力实施下一代广播电视网(NGB)建设,促进“三网融合”,推进“光城计划”,推动信息服务业发展。大力发展工业设计、工程勘察设计等产业,着力打造工程设计之都。加快信息技术改造提升传统商贸流通业步伐。加速汉正街提档升级,积极推进汉口北商贸物流中心、武商摩尔城、宜家销品茂等重大项目建设。支持江汉区争创国家现代服务业综合改革试点区。4、城市规划与发展目标2014年
17、,武汉市城市规划与发展目标如下:武汉市拟定武汉市2049年远景发展规划,计划在2030年建成国家中心城市,2049年成为世界城市,生产性服务业在GDP中的占比达到目前纽约和东京的水平。不管武汉制定的目标有多庞大,但是目前武汉都是在着眼当下,脚踏实地一步一个脚印地进行城市建设、城市规划,以求缩小与一线城市的差距,重返一线城市的“霸主地位“。近几年,武汉城市建设进入了史无前例的高速发展阶段。据统计,2013 年武汉全市工地数量达11012个,部分区域每平方公里高达2个。从2012年起,武汉每年都将开通一条地铁;2013年将有9条地铁同时开建;到2015年,将有12个过长江通道,10条过汉江通道;2
18、017年,武汉将建成亚洲最大的宜家购物中心,武汉中央文化区、武汉中央商务区、天河机场三期等纷纷投入运营。另外,武汉城中村改造也接近尾声,按照规划,2015年武汉将彻底告别城中村,而“旧城改造”将接替“城中村改造”成为今年武汉城区改造的重点工作之一。其中,汉正街将转型旅游文化创意产业街区、台北路将建成汉口新商圈、古田宗关升级高端住宅区、大归元片区改造定位为“宗教民俗、传统风貌以及现代商业休闲”。5、城市社会经济发展状况随着社会主义市场经济体制的逐步完善和对外开放力度的不断加大,武汉的经济建设成就显著,已形成了以钢铁、汽车、石化、纺织、高新技术产业为主导的门类齐全的现代工业体系,城市基础设施日趋完
19、善。武汉是我国最大的内河港口城市,国家重要的住宅基地。武汉是华中地区最大的内外贸易中心,商业繁荣,年资金融通量居全国第二,证券交易中心规模位居全国第三,有十家商场跻身于全国一百家大型商场之列;武汉是华中地区最大的科研、教育智力密集区,全市有各类研究与开发机构646个,国家级实验室10个,各类专业技术人员45万人,有35所高等院校,科教实力居全国第三。随着三峡工程的建设、长江经济产业带的形成与发展,以及国家经济建设的重点向中西部地区转移,使其具备更加巨大的发展潜力。2014年武汉市固定资产投资保持平稳较快增长,完成全社会固定资产投资2224.43亿元,比上年同期增长27.3%,其中城镇项目完成投
20、资2159.4亿元,增长27.6%,武汉市制造业完成投资461.06亿元,比上年同期增长30.2%,增幅比上半年提高3.2个百分点。其中,石油加工及化学工业投资50.31亿元,增长283.7%;家俱制造投资14.03亿元,增长245.4%;通用、专用设备制造业投资64.92亿元,增长43.4%;食品饮料业投资28.33亿元,增长39.6%;纺织服装业投资11.05亿元,增长32.8%;电子信息产业投资36.13亿元,增长21.6%;交通设备制造业投资70.47亿元,增长6.5%。(二)微观区位状况描述与分析1、地理位置东西湖区地处长江左岸,武汉市的西北部,汉江、汉北河及府环河汇合之处。位于北纬
21、3034-3047,东经11353-11430之间,全境东西长38公里,南北宽22.5公里。2、自然环境东西湖区地貌属岗边湖积平原,四周高、中间低,状如盆碟,自西向东倾斜。东西湖区西南部与汉江呈平行带状分布者为高亢冲积平原,地面高程一般在21.524米,以一千五百至二千分之一的坡度沿江堤向腹心逐渐倾斜,地势平坦开阔,占全区总面积的34.7%;东北部为垅岗平原,地面高程在21.526米,地势起伏不大,相对高差15米,占全区总面积的37.4%;北部为低丘陵,地面高程6069.1米,占全区总面积的1%;中部为湖积平原,界于冲积平原与垅岗平原之间,地面高程在1821.5米之间,地势开阔平缓,占全区总面
22、积的26.9%。东西湖区属北亚热带季风气候区,光照充足,雨量充沛,水源丰富,四季分明。全区年均实际日照19180小时,年均降雨量1 5722毫米(124天),春夏之交梅雨季节,雨量占全年的45%。区冬季多偏北风,严寒低温,夏季多偏南风,年均气温1719。3、城市性质隶属于湖北省武汉市,地处长江左岸,武汉市的西北部,汉江、汉北河及府环河汇合之处。东西湖区位于北纬3034-3047,东经11353-11430之间,是古云梦泽的一部分。1958年,由汉阳、黄陂、孝感、汉川部分地区组成。全境东西长38公里,南北宽22.5公里,总面积499.71平方公里。东西湖区先后获得了省级农村党的建设”三级联创”先
23、进区、省级“两型”社会改革试验示范区。2011年,东西湖区完成生产总值2919113万元,按可比价格计算,比上年增长16.9%。4、土地资源东西湖区总面积为495.5平方公里,其中2002年里,农业用地 36687.43公顷,占土地总面积的74.40%;建设用地只有10526.29公顷,仅占21.35%;未利用地2095.75公顷,占4.25%。低效分散布局的建设用地、较多的农业用地和未利用地使东西湖区比其它地区具有更多的城市发展空间。5、对外交通条件东西湖区位于武汉市的主城区西北,地处江汉平原与武汉特大城市的接合部,与武汉市的主城区紧邻,距武汉市中心商业区10公里,距汉口火车站7公里,距武汉
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