对不动产善意取得制度的理解.doc
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4、及不动产善意取得的五个构成要件及其所产生的法律效果四个方面进行分析、理解,特别是对不动产善意取得构成要件的理解,主要是结合有关学理和司法实践对其进行深入分析、理解和适用。 关键词:不动产、善意取得、公示物权人、第三人、无权处分善意取得制度,是近代以来民法法系的一项重要制度,对于保护善意取得财产的第三人的合法权益,维护交易活动的动态安全,具有重要的意义。一般认为,善意取得是指无处分权人将其占有的动产或登记在其名下的不动产转让给第三人,若第三人在交易时出于善意即可取得该财产的所有权,原权利人不得追索。中华人民共和国物权法(以下称物权法)第106 条也明确确立了善意取得制度,并且将其统一适用于动产和
5、不动产所有权以及其他物权的取得。然而,物权法在经表决通过之前,我国学者对于善意取得制度是否适用于不动产领域存在两派观点:一派观点为否定说;一派观点为肯定说。我国持否定说的学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域,认为所谓善意取得,即指“无权处分他人动产的让与人,于不法将其占有的他人交付于买受人后,若买受人于取得该动产时系出于善意,即取得该动产所有权,原动产所有人不得要求买受人返还。”1至于不动产,“因以登记为其公示方法,交易中不致误认占有人为所有人”, 2 “因为不动产登记制度的建立,第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”3故在建立不动产登记制度后,“善意取得的原理以及规则
6、在不动产法领域已经无法适用。” 4即使存在“不动产准用动产善意取得的必要,也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”5对于“已登记的不动产发生登记错误,应通过公信原则或登记更正程序来解决,不适用善意取得。”6持肯定观点的学者认为,应承认不动产善意取得。他们认为最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第89条关于共同共有财产善意取得的规定,就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失,则采牺牲其他共有人的利益,而维护交易秩序和交易规则的立场,确认买卖关系有效。7并且,在现代社会中,“无论现代不动产登记制度多么独立、完善,仍不能完全避
7、免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”, 8因而存在不动产无权处分的可能。所以,仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由,一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的,对于相信登记公信力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言,也有失公允。9 这两派观点在物权法表决通过之前一直相持不下,不能形成统一。我国物权法在立法时最终将善意取得制度扩展适用于不动产交易领域,是根据我国的现有国情,是为了最大限度的保护交易的善意第三人的公示信赖利益,从而促进社会主义市场经济健康有序发展。所以,不动产善意取得制度是我国物权法的中国特色。一、不动产善意取得的适用基础及其适用情形(一
8、)不动产善意取得的适用基础应当是公示公信原则不管是在物权法颁布前还是颁布后,我国对不动产登记均实行实质审查主义,赋予不动产登记以公信力。所谓公示公信,是买受人基于信任产权登记等具有公信力的证明方式,从而认定卖方对该不动产具有完全的所有权,不存在无权处分的情况。依公示公信原则,只要无异议登记,即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符,因相信登记正确而与公示物权人进行交易的善意第三人,其所得利益仍受法律保护。不动产善意取得系借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与公示物权人进行交易,纵使存在登记与真实权利分离的现象,善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产
9、未予登记,即因缺乏登记的公信力,而第三人仍与无权处分人进行交易,则可推定第三人存在过失,不能适用善意取得。(二)不动产善意取得的适用情形如前所述,不动产善意取得是借助登记的公信力原则来实现维护交易安全的目的。已登记的才能产生公信力,才会发生善意取得的问题,而对未进行登记的不动产,不存在登记公信力原则问题,当然也无善意取得适用的必要。因此,不动产善意取得只适用于已进行登记的不动产。然而,在现实生活中,已经登记的不动产权利内容与真实权利状态不一致的情况非常复杂,概括起来,具体有以下几种适用情况:1、不动产共同共有关系中,不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。共有房屋的部分共有人擅自出卖共有房
10、屋的,受让人在善意时即可取得所有权。此种情形适用的依据是最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务,在共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效,但第三人善意有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法利益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条中未将“共有财产”限定为动产,故可以理解为既包括动产也包括不动产,从该司法解释演变生成来看,实际上就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。10据此,该司法解释实际上已承认不动产的善意取得适用共有人擅自处分共有不动产的情形。2、因登记机关的过错
11、而造成错误登记或错误涂销,使不动产登记薄记载的物权人并非真实的物权人。如误将甲的不动产的权利人登记为乙。3、不动产登记以外的法律变动,使不动产登记薄记载的物权人并非真实的物权人。如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记。又如本是不动产的所有权人,但其不愿用自己的名义办理所有权登记,与自己的朋友乙约定,而将房屋所有权登记为乙,此种约定非赠与或放弃所有权的意思表示。4、作为不动产权利变动的原因关系如买卖合同无效或被撤销,但登记尚未涂销。物权人将不动产转让给他人,但由于存在胁迫、欺诈等为法律所禁止的意思表示瑕疵,而导致不动产转让的原因关系无效或被撤销,就应消除物权变动的后果,
12、进行更正登记,恢复原物权人所应有的法律地位,但在更正登记之前,原登记对善意第三人仍具有公信力。5、依法律规定如因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等取得不动产物权,但尚未办理登记。如人民法院的生效判决确认登记在甲名义下的不动产的真正权利人为乙,但乙尚未办理更正登记。二、不动产善意取得涉及的权利主体及其之间的关系(一)不动产善意取得涉及的权利主体是事实物权人、公示物权人和第三人要充分理解不动产善意取得,就要清楚不动产善意取得具体涉及哪些当事人。笔者认为不动产善意取得从权利主体的角度看具体涉及事实物权人、公示物权人和第三人这三方权利主体。这里的公示物权人也有人称为登记物权人。现在
13、,有必要对事实物权人、公示物权人和第三人从法律上进行简单界定。 公示物权人是指按照公示制度的要求,经不动产登记机关登记,记载于不动产登记簿上的不动产权利人,也即登记物权人。事实物权人是与公示物权人相对应的概念,事实物权人是指按照物权法的一般原理和公平正义的一般要求应当享有物权的权利人。事实物权人本与公示制度无关,在公示制度适用过程中,事实物权人一般也都同时成为了公示物权人,即两者一般是同一的。但正如上述情形才会导致事实物权人未能成为公示物权人,产生事实物权与公示物权分离、不一致的情形。第三人是特指在事实物权人与公示物权人分离的情况下,试图从公示物权人处善意获取物权的主体。这里所谓的“第三人”并
14、不是通常意义上的第三人,而是相对分离后的事实物权人、公示物权人两个主体而言的。这里的“第三人”正是公示制度的适用,才造就了值得特别关注的基于对物权公示的信赖进行交易的第三人。因此,可以说没有公示制度就不存在事实物权人与公示物权人的分离,没有事实物权人与公示物权人的分离,就不存在我们所要讨论的“第三人”。 (二)事实物权人、公示物权人、第三人之间的关系从法律优先保护角度讲,第三人优于事实物权人受到法律保护,事实物权人优于公示物权人受到法律保护。对事实物权的保护是物权法与生俱来、责无旁贷的使命,而物权法规定的公示物权不能替代事实物权,因为公示物权与事实物权分离的例外情况是客观存在的,所以,在事实物
15、权与公示物权分离的情况下,事实物权人应当优于公示物权人受到法律保护。然而,物权法规定的公示制度维护交易安全的内在要求和具体体现就是对交易第三人公示信赖利益的保护,所以,物权法特别规定,在存在事实物权人与公示物权人的分离情况下,第三人优于事实物权人受到法律保护。三、不动产善意取得的构成要件我国物权法第106条第1款规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给
16、受让人。”该条将动产的善意取得和不动产的善意取得合并在一起做出规定,从而简化了善意取得的构成要件。但是,二者在善意取得的构成要件上还是存在明显区别。既有的研究对于动产善意取得的构成要件已基本上形成共识,但对不动产善意取得构成要件的说法尚不一致。下文将根据物权法第106条第1款的规定,结合有关学理和实践对不动产善意取得构成要件进行深入分析、理解和适用。(一)公示物权人须为无处分权。对于“无权处分”是否属于不动产善意取得的构成要件,学者存在不同看法。有学者认为物权法第106条并没有明确列举“无权处分”的要件,且在登记错误的情况下,公示物权人处分登记的财产,属于有权处分,而非无权处分,所以,不动产善
17、意取得的构成要件中不应包括无权处分。但也有学者认为,“无权处分”是不动产善意取得适用的前提条件,所以,不动产善意取得构成要件中应当包括无权处分。11笔者赞成该学者的观点,认为无权处分是不动产善意取得的构成要件之一,主要理由:第一,物权法第106 条规定,“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回”,但符合善意取得的除外,所以,从该规定看,“无权处分”是善意取得适用的前提条件。虽然在善意取得的构成要件中,没有将无权处分作为其独立要件列举,但从体系解释的角度看,无权处分应当是不动产善意取得的构成要件之一。第二,从该制度设定的目的看,法律设定善意取得制度的目的就是解决现实中存在的无
18、权处分问题,通过设定一定条件来平衡无权处分设计的当事人之间的利益衡平问题。12所以,可以说没有无权处分就没有善意取得。因此,也有学者说善意取得与无权处分恒相对应,惟有在无权处分的情况下才有可能发生第三人善意取得的问题。13第三,从最终经过登记机关或司法机关确认登记错误的结果看,公示物权人处分不动产的行为是无权处分。所以,在事实物权人与公示物权人相分离的情况下,公示物权人的处分是无权处分。对于“无处分权”应作何理解呢?一般认为,所谓无权处分,是指没有处分权而处分他人的财产。换言之,即权利人无处分权而从事了法律上的处分行为。所谓处分,从最广义上来理解,包括事实上的处分与法律上的处分, 14无权处分
19、中的“处分”是指法律上的处分,即通过买卖、赠与、抵押等使所有权发生转让或权能发生分离的情形。物权法第106条将善意取得统一适用于动产和不动产,掩盖了二者在认定无权处分方面的差异。不动产和动产善意取得的重要区别就表现在“无权处分” 的内涵不同。对于动产而言,其无权处分的认定比较容易,就是没有处分权的处分行为,而对于不动产而言,如何判断无权处分,则存在较大争议。笔者认为,尽管无权处分涉及三方主体,但由于公示物权人明知其无处分权或处分权受到限制而仍故意处分他人财产的行为在法律上已无保护的必要,故法律上所需要保护的就是事实物权人和第三人。所以,不动产善意取得中的“无权处分”主要是指我们上述所说的不动产
20、善意取得适用的五种情形,即包括根本无处分权和处分权受到限制(如某一共有人未经其他为登记的共有人的同意而处分共有物等)的情形。另外需要注意,不动产善意取得中的“无处分权”与合同法第51条“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”中的“无处分权”在法律适用上的关系。如果登记的权利人或动产的占有人受真正权利人之委托而为处分、无处分权人嗣后取得处分权或得到权利人的追认,则不适用善意取得的规则,这种情况下转让行为应属自始有效, 无需考虑受让人是否为善意的问题15。也就是说只有在事实物权人对公示物权人无处分权的行为不予追认或公示物权人在无权处分后亦未取得
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