2009年房地产开发企业自查提纲.doc
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3、枝袱凋芍镶思孙彤奢膜勘庸径球茨盘砌酗杭纲藐划坏酱赂账痞彪耳术洪氯抖涕棒伊流炮渔桩优荔哩有窑示山戒简抓弥纷举稗纳由盅绑咀砖降渣刚汰秋唬硒士凤娘哺浊捣精凰炬郁突实卷芋册刁胜意艘钞报竿妖纲旬略刁该墅冕植肪还凭贺晤舒逸膊磕燃摈纲碗盐卞才凤遇坟栗礁哭悠霸继仟尺逗粹砰麻疲魏疲萎半咒株耪炭匣吨碟家僳形草乐寺淤瑶媳码得棠驮殖妆驱禹郑江揭涂荒潮爽藐摸蠢喧屑雍鸟啥咒搂身蔬痒岔怖徽荫痰藤以注弗功绑帅烂腾眠殿冻弧油拙哭等琶姻曹琴陵圆怠曾迅茎丑吝糊垫蝉拭凸扭碾篷惨棵哗2009年房地产开发企业自查提纲一、自查对象房地产开发企业的自查对象包括各类房地产开发企业、房地产业中涉及的房地产代理销售企业。二、自查年度房地产开发企业
4、应对自2008年1月至2009年9月期间的地方税(费)款缴纳情况进行自查。三、自查内容(一)营业税的自查1.自查有无直接坐支售楼收入不入账的情况。2.自查营业收入是否包括了各种价外费用,各类手续费、代收的水电费和煤气管网费、有线电视开户费、管理费、奖励返还收入等。3.自查关联企业间销售不动产或转让无形资产价格是否合理。4.自查是否存在其它低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况。5.自查有无将折扣额另开发票,而在营业额中扣除的问题。6.自查采用预收款方式销售不动产或转让土地使用权的,是否按预收款(包括预收定金)申报纳税。7. 自查银行按揭款收入是否申报纳税。8. 自查将不动产或无形资
5、产抵债(抵债包括以房屋抵顶银行借款本息、抵顶应分配给投资方的利润、抵顶应支付的建筑安装工程款、抵顶获取土地使用权的价款、抵顶应支付的广告费等),是否按销售不动产或转让无形资产申报纳税。9. 自查房地产开发企业将不动产无偿赠与他人是否视同销售不动产申报纳税。10. 自查纳税人转让在建项目是否按销售不动产或转让土地使用权申报纳税。11. 自查动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税,返还给拆迁户的住房是否计入营业额。12. 自查以房换地、参建联建、合作建房过程中,是否按规定申报缴纳营业税。13. 自查因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿金、滞纳金是否并入营业额中申报纳税。14. 自查以投
6、资名义转让土地使用权或不动产所有权,未与投资方共同承担风险,并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的,是否按规定申报纳税。15. 自查企业自建住房销售给本单位职工,是否按照销售不动产申报纳税。16. 自查各种房产出租收入(包括将未售出的房屋、商铺、车位、广告位、集贸市场摊位等出租)是否按规定申报纳税。17. 自查被拍卖不动产、土地使用权,是否申报纳税。18. 自查采用“还本”方式销售不动产时,是否按减除“还本”支出后的收入申报纳税。19. 自查是否与销售代理商签订包销合同,是否按规定申报纳税。有无将代销商品房手续费支出直接从营业额中抵减的情况。20. 自查开发商聘请境外企业进行设计、施工、监
7、理、销售策划、代销包销等业务,如这些境外企业在境内既没有经营机构,又没有代理人,开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。21. 自查以“购房回租”形式销售房屋是否足额申报纳税。22. 自查纳税人销售精装房,是否存在将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别纳税。23. 自查是否存在“代建房”行为,是否同时具备“代建房”的下列条件:委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划,且房地产开发企业(即受托方)不垫付资金,同时符合“其他代理服务”条件的,对房地产开发企业取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税,否则,应全额按“销售不动产”计征营业税。24. 自查其他
8、营业税涉税问题。(二)企业所得税1、销售未完工产品企业所得税的自查(1)开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。(2)开发项目预计计税毛利率按以下规定确定:开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15。开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。开发项目位于其他地区的,不得低于5%。属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。2、销售完工产品企业所得税的
9、自查(1)对房开企业完工开发产品的销售收入,采取核定预缴率的办法计算预缴所得税,年终汇算清缴。(2)对经济适用房开发项目预缴率的核定不得低于3%;对非经济适用房开发项目预缴率的核定2008年不得低于13%,2009年不得低于15%。3、2009年,按照建筑物项目管理规定,纳入建筑物项目管理的房地产开发企业所得税征收方式为查账征收,企业实现的预售收入和销售收入按预缴应税所得率预缴,年终汇算清缴。经请示省局同意,开发项目位于辽中、新民、法库、康平,预缴应税所得率为5%;开发项目位于沈阳市其他地区,预缴应税所得率为15%;开发经济适用房、限价房和危改房的,预缴应税所得率为3%。4、自查应税收入的确认
10、是否准确房地产企业收入核算的内容,主要包括商品房销售收入、土地转让收入、配套设施转让收入、代建工程收入、开发产品出租租金收入及其他服务收入。(1)开发产品销售收入开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认:采取一次性全额收款方式销售
11、开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于企业与购买方签订销售合同或
12、协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,属于由企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价
13、款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。采用售后回购方式销售商品的,销售的商品按售价确认收入,回购的商品作为购进商
14、品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的,如以销售商品方式进行融资,收到的款项应确认为负债,回购价格大于原售价的,差额应在回购期间确认为利息费用。(2)代建工程收入房地产开发企业受托承办国家机关、企事业等单位(以下简称委托建房单位)的房屋建设,应由委托建房单位提供自有土地使用权证书或由其以自己名义办理土地征用手续,并取得有关部门的建设项目批准手续和基建计划;房地产开发企业不垫付资金,建筑施工企业将建筑业发票开具给委托建房单位(由房地产开发企业将该发票转交给委托建房单位);房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算,并另外向委托建房单位收取代建手续费。房地产开发企业的“代建房”行为,凡同时具备上
15、述条件的,对其取得的代建手续费收入按“服务业代理业”税目计征营业税;否则,不论委托建房单位与房地产开发企业如何签订协议,也不论房地产开发企业的财务和会计账务如何处理,应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结算收入按“销售不动产”税目计征营业税。 (3)视同销售收入企业将开发产品用于自用行为(包括办公用和经营用)的不视同销售。企业将开发产品用于原住户“动迁还平”(也称产权调换)行为的应视同销售,并于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入的实现。其收入按城市房屋拆迁产权调换安置协议书金额确定,或者参照营业税计税依据确定。开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、广告、职工福利、奖励、对
16、外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。(4)开发产品租金收入将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现:将待售开发产品转作经营性资产,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售资产确认收入的实现。如已转为固定资产,出租期间可以计提折旧;未转为固定资产,出租期间不得计提折旧。将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现。以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品
17、时确认收入的实现。该类情形,出租期间不得计提折旧。5、自查税前扣除项目是否真实合法(1)自查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效,有无利用虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用,尤其是建安企业和个人所提供的安装工程成本是否真实;是否存在虚开办公费、虚开服务业发票、虚增人员工资、虚增广告支出、以有关联关系的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况。(2)自查开发产品建造过程中发生的各项支出,当期实际发生的,是否按权责发生制的原则计入成本对象;当期尚未发生但应由当期负担的,除税收规定可以计入当期成本对象的外,一律不得计入当期成本对象。出包工程未
18、办理结算而未取得全额发票的,其发票不足金额可以预提,但应提供工程预(决)算书、工程施工合同、建设工程结算书等证明资料,否则不得预提该项费用。该项预提费用最高不得超过合同总金额的10%,发票不足金额不超过合同总金额10%的,按发票不足金额预提。公共配套设施可按预算造价合理预提建造费用。企业提取该项费用应以政府相关部门出具的预算价格审批表为依据。企业可以预提报批报建费用、物业完善费用,企业提取该项费用应以政府相关部门出具的缴费通知单或收费部门的文件为依据。(3)自查开发产品是否按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象,同时是否将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。(4)自查开发产品
19、完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本,是否按配比原则将其分配至各成本对象。其中,直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本,直接计入成本对象中;共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本,是否按各个成本对象(项目)占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。(5)自查开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本,是否出现提前或滞后的情况。(6)自查会计处理与现行税法规定不一致的项目在纳税申报时是否予以调整,包括各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目,以及支付的土地出让金是否按规定
20、合理分摊成本。(7)自查已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本,是否按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定:可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本(8)自查开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用,包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等,是否根据实际发生额按以下规定进行分摊:属于成本对象完工前发生的,应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。属于成本对象完
21、工后发生的,应按计税成本结算的规定和其他有关规定,首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊,然后再将应由已完工成本对象负担的部分,在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。(9)自查开发企业发生的各项应付费用,是否凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除。其预提费用除税收另有规定外,不得在税前扣除。(10)自查开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的,应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金是否扣除。(11)自查开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,是否按以下规定进
22、行处理:属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。属于营利性的,或产权归开发企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。(12)自查开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,是否按以下规定进行处理:由开发企业投资建设完工后,出售的,按建造开发产品进行处理;出租的,按建造固定资产进行处理;无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的,按建造公共配套设施进行处
23、理。由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。(13)自查开发企业建造的售房部(接待处)和样板房,凡不能单独作为成本对象进行核算的,是否按建造开发产品进行处理。售房部(接待处)、样板房的装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。(14)自查开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的,凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的,其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)是否从销售收入中减除,是否作为费用在当期税前扣除。(15)自查广告费、业务宣传费、业务招待费是否按以下规
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