房地产考试资料.doc
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4、念:是房地产开发企业按照城市规划的要求,通过投资,建设适应城市社会和经济发展需要的,满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境,并以此实现企业经营目标和提高土地使用价值的社会经济效益的活动。3、房地产开发的特点:a、开发成本高,投资量大;b、开发建设期长,投资周转慢;c、市场具有地区性和分散性,两者由固定性决定;d、需求具有稳定性;e、涉及面广,综合性强。4、房地产开发的分类:a、根据开发项目的所在的位置,可分为城市新区房地产和旧城区房地产开发。新:拆迁量小单配套建设投资大;旧:地价高,拆迁量大,开发难度大;b、根据开发的规模,可分为零星地段和成片小区开发。零星:在旧城区内的某地段进行功能单一
5、的房地产开发;成片小区:在新城区或者旧城区成片的惊醒系统配套完善的开发活动;c、根据开发项目的使用功能,可分为居住、工业、商业、办公用、旅馆用、餐饮用、娱乐用、特殊用途等房地产;d、根据开发深度,可分为土地开发和房屋开发。土地开发:将生地变为“三通一平”或“七通一平”的熟地开发;房屋开发则是在土地开发的基础上进行房屋建设的综合开发活动。七通一平:电、路、气、电信(宽带)、暖(热)、水(给水排水)、场地平整。三通一平:电、路、水、场地平整;e、根据开发方式,可分为定向、联合、合作和单独开发。定向:代建,收取管理费,无风险;联合:共同投资、共担风险、共享受益;合作:一方出地,一方投资;单独:独资、
6、自负盈亏。可行性研究阶段:市场调查、分析、策划、经济、技术、财务。分为开发项目的前期工作阶段,开发项目建设施工阶段,房屋营销和服务阶段前期:具体落实开发方案,未开发项目建设实施做准备。1,开发项目立项,提交可行性研究报告和项目建议书2,申请建设用地规划许可证3,申请土地开发使用权,土地使用权出让的方式有协议、招标、拍卖挂牌等出让方式。4,领取房地产开放项目手册,到房地产开发主管部门备案领取。5,拆迁安置, 6,筹集开发资金 7,项目规划设计与报建 一旦开发企业取得了城市规划管理部门颁发的建设工程规划许可证,便可办理开工手续。实施:主要控制计价。1,办理开工审批手续2,选择施工企业3,开发项目工
7、程管理与控制4,项目的竣工验收房屋营销和服务阶段:可研,销售计划实施,广告宣传进行到一定程度,预售竣工,房屋登记。多元化开发模式:1,混合开发(横向开发,跨行业)2,综合项目开发3,纵向一体化开发(房开+物业)专业化开发模式:1,待定物业类型开发2,特定业务领域开发(核心业务领域)3,服务集成式开发(1,房屋个性化定制与服务2,房地产开发项目管理与服务)第二章房地产开发项目可行性研究作用:作为投资决策,资金筹措,编制设计,有关部门签订协议、合同,申请建设执照的依据。房地产开发项目可行性研究的阶段划分:1,机会研究 误差较大,粗略估算,30%内精度;2,初步可行性研究 机会基础上,20%内精度,
8、非必须,有异议时才研究3,详细可行性研究 10%内精度4,项目评价 确定是否可行,没有绝对的。房地产市场的类型:1,房产市场2,地产市场(土地一、二、三级市场)3,房地产金融市场4,房地产劳务市场5,房地产技术信息市场房地产市场需求的含义:微观指人们在某一特定时间内,在一定的价格水平下愿意而且能够购买的房地产商品数量,也可以叫做房地产市场需求,即房地产的有效需求。宏观指房地产总需求,及某一时期全社会房地产需求的总量。两类:住宅和非住宅需求。房地产需求的特点:1,多样性2,普遍性和增长性3,连续性和间断性4,多层次性5,一种引致需求房地产需求的变化:消费者收入变化,其他商品价格变化,消费者对未来
9、的预期,政府政策变化都会影响房地产产品需求。1,消费者收入变化。一般来说,收入增加会导致消费者对大多数商品需求的增加,从而使需求曲线向右平移。但也有例外,如收入增加导致对商品住宅购买需求增加,但对出租住宅的需求会相应减少。2,其他商品价格变化。在表示某种产品的需求曲线中,通常假设其他商品的价格保持不变,单实际的市场情形不一定是这样。例如,某地的商品住宅市场,由于多层住宅价格的迅速上升,使居民对高层住宅需求增加,进而导致高层住宅价格攀升,是高层需求曲线向右平移。所以,某些商品的替代品价格变化会影响产品需求。3,消费者预期。消费者对未来收入、利率水平和产品价格涨跌的预期也会影响某种商品的当前需求。
10、例如,居民预期未来住房抵押贷款利率可能下调、收入上升或者在某一区域的房地产产品价格可能上升,就会引起需求的增加,是当前需求曲线向右平移。4,政府政策变化。房地产税收政策、住房政策、金融政策的变化或城市规划的变更,也会影响对当前房地产的需求。例如,降低交易税费、降低信贷门槛,将推动住房需求的增加。房地产市场供给的含义:宏观指的是房地产总供给量,是指在某一时期内,在某一价格水平的情况下,全社会房地产供给的总量,有房地产一级市场、二级市场和三级市场的供给量之和构成。微观指生产者在某一特定的时期内和某一价格水平条件下愿意而且能够提供的某一地区和品种的房地产商品量。这里的房地产的供给主要是指特定地区或特
11、定种类的市场供给。房地产供给的特点:1,缺乏弹性2,长期性和滞后性3,规划性4,异质性(地质结构,升值潜力)3个非价格因素对市场供给数量的影响:1,房地产开发成本2,政府政策变化3,对未来的预期。房地产开发项目的费用测算种类:1,投资估算2,设计概算3,施工图预算4,工程结算5,竣工决算作用:1,为筹集开发资金提供依据2,作为研究工程造价和理性的手段3,作为选择最优设计方案的重要控制条件4,作为项目建设实施工程中投资控制的依据房地产开发项目总投资构成1,土地费用(1)土地征用及拆迁费 农村用地:土地补偿、青苗补偿、地上附着物补偿、拆迁安置、某地建设基金、征地管理费、耕地占用税、其他补偿费城镇用
12、地:地上建筑构物及附着物补偿、搬家费以及临时搬迁费、周转房的摊销、停业补偿、拆迁管理费(2) 土地出让价款:出让金(3)土地转让费:转让费(4)土地租用费(5)土地使用权作价:投资折价2,前期工程费。规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”所发生的费用支出3,建筑安装工程费。4,基础设施费。建筑物2米意外红线,红线以内5,公共配套设施费。居住小区内为居民服务而配套建设非盈利公共设施,按规划指标,实际工程量计算6,开发企业的经营管理费。开发企业所属独立核算企业、开发现场管理不设常驻现场:总部定期不定期检验现场管理企业管理费7,管理费用。放开企业总部管理费 (15)3% 多
13、个项目同时开发 分摊8,财务费用。筹资过程中利息 金融机构手续费 汇率净损失 其他(1)长期借款利息:年初借款 按全年计息 本年新增借款按半年计息(2)流动资金借款利息:全年利息 利息照付 期末一次还本 100万 2年 (105+200|20)x10%9,销售费用。销售收入x 46 %(1) 广告及市场推广 销售输入x 23 %(2) 销售代理费 销售收入x 1.52 %(3)其他销售费 销售收入x 0.51 %10,其它费用。临时用地临时建设费(按部门规定费率估算) 占总投资额x 23 %临时用地、临时建设、工程咨询监理、总承包服务、施工执照、工程保险、质量监督、竣工图编制11,开发期间税费
14、。开发期间税费按当地法规估算国家方向调节税、土地使用税、市政管线分摊、供电贴费、用电权费、分散建设市政设施建设费、绿化费用、电话初装费用12,不可预见费 。(111)(37)%13,运营费用。运营期管理、销售14,修理费用。运营期 物料耗损、维修房地产开发项目总投资1,不同于一般建设项目总投资建设项目总投资 固定资产投资+流动资金房开 租售 固定资产一般很少或为零 总投资=总成本费用2,房开项目总投资=房开建设投资+经营资金=开发产品成本+固定资产投资+经营资金完成开发各项成本费用(12项):土地费用,前期工程费用,基础设施,公共配套设施,建安工程费用以及间接费,管理费,财务费,其他费用,税费
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