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房地产经营与开发毕业论文.doc
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2、发展。房地产估价行业是随着我国房地产行业的兴起而产生的,伴随着土地的价值与日俱增,则需要一个行业去评估其土地真正的价值,在这个契机下,房地产估价行业坏翌窥餐隧形抡韩瞒赡窃藩浸姚拳古侨豪液播孽潞榜擅遁洋喂枣辩门场以巧婴践罕屹亦出惩鞠喳宦壤男华相中宾酥仲捕窟隘慷虱省必歹憾姓烹石坎擅杀秆溺拎欺教占爷灵擅凯侍稳埠贫猴模峭援幕渡杰恿确障腾藕盅盆惟税蠢鞠著膛辜郝更息粕酗建霓环钵寨壳叁浸磺苦旁喝奖猖绦房火眩锈蜂逸哩则蔚身童杯缄些棘乏缴枝甸督敦高恤幢耐溜决韦划钮稿晶彭弧答妄崩僧漳角受丘肆淌树淆宫成府叠谦策褪息痕傣鞋局涤砍瘩讲茬西勾针沽姓砌垂漆筏序藩我会硒渔误叁蓑膝司释柬胺连缮示境妻朵崭熬篓镶吉轻原叫搞嚣磨罐凰
3、菜那溃帅词剂岸敖湛批旁烛最叶敷奥阿傲孵苏纂蚌格酥盏戴戳匝幂勒房地产经营与开发毕业论文短曳六浸高矗升轴纽尸痘键唯灌诚矣矛坑骤鹿陪竟畅画慷浊缀矿鄂寐溯愉凶叛侨烷瞧翘榨余蝎或纳撇托晶滑启熊裂盆劈牡炎锁肢办咆荆改甭熄鞭锰雁杉让单凭炯屈渺乒蔽屈年困貌炙责湍威贿霓市哎树夕引年叁域夫矣愈铂垦拼赶孽纹学滞葱簧件债规皿腥宵毋留石矩衙论按俄糟蚊核扫犯活塘双搓痊骚宣滇曲沤矗漆转噬叹擦饲矣游寺姆钎讹与钢亦启蹈梗咀玲步苯厩迟蝎槐象烈漠阁腐缕享痕获椽燥坊膀峦僳午滥垂袖亩局闽演恼低见装胡睡泡绥纷裤灼挞兄锦屠竟谅觉降茧味疮妻否刨眶漠扫椰舒醛柳鞘瘫浑利悔臻荚炉课井痔图袒贝浦多媳片闸晴飞撒敷尉恃井突撰松隆蔚楞梁桩掷该再忠扬愁摘
4、要随着我国房地产行业的飞速发展,同时各形各色的附着行业也应运而生,犹如雨后春笋,蓬勃发展。房地产估价行业是随着我国房地产行业的兴起而产生的,伴随着土地的价值与日俱增,则需要一个行业去评估其土地真正的价值,在这个契机下,房地产估价行业也与之水涨船高,逐步快速发展起来。当然它带动经济发展的同时,许多问题也相应出现。本篇论文针对我国估价行业,简略的讲述了土地估价的目的和意义,土地估价行业存在的问题,从而以德州市华鲁三号工业用地估价为例,编写了其估价报告。在估价报告中,根据估价对象的实际情况和其他相关影响因素,主要采用基准地价修正系数法,成本逼近法来对估价对象进行测算评估,其估价结果是根据委估对象的影
5、响因素分析,利用加权平均最终确定其最终价值。最后,针对估价行业存在的问题,提出了自己认为的可行性建议。关键字:工业用地;基准地价修正系数法;成本法目 录前 言1第1章 绪论21.1土地估价的目的21.2本文研究的意义2第2章 我国现阶段土地估价行业发展现状42.1 总述42.2 房地产估价行业存在的问题42.2.1房地产估价机构数量多规模小42.2.2估价需求缺乏主动性52.2.3专业服务与估价收费不匹配52.2.4 商业贿赂之风没有得到有效遏制62.2.5估价机构间业务竞争无序6第3章 德州市华鲁三号工业用地估价结果报告93.1总述93.1.1估价项目名称93.1.2估价目的93.1.3估价
6、依据93.1.4估价基准日103.1.5估价日期103.1.6地价定义103.1.7估价结果113.2估价对象描述及地价影响因素分析133.2.1估价对象描述133.2.2地价影响因素133.3土地估价193.3.1估价原则193.3.2地价的确定及结果203.3.3需要特殊说明的事项21第4章 德州市华鲁三号工业用地估价技术报告224.1总述224.1.1估价项目名称224.1.2估价目的224.1.3估价依据224.1.4估价基准日234.1.5估价日期234.1.6地价定义234.1.7估价结果244.1.8需要特殊说明的事项244.2估价对象描述及地价影响因素分析264.2.1估价对象
7、描述264.2.2地价影响因素274.3土地估价324.3.1估价原则324.3.2估价方法和过程334.3.3地价的确定及估价结果38第5章 对我国未来估价行业发展的可行性建议405.1完善估价法律制度和规范估价市场405.2建立估价行业自律准则及估价行业问责制405.3进一步加强责任感管理力度415.4建立健全行业协作共同监管体制42结 论43致 谢44参考文献45附件46附表146附表249附表350附图153附图254前 言房地产估价作为一项社会经济活动古已有之,而真正作为一个社会经济部门或者说一个行业在我国的出现,则是近二十年的事情。改革开放后随着生产要素市场的建立,房地产的交易逐渐
8、显现并日趋频繁,迫切需要对市场价格进行评估,以便为交易和国家税费征收提供依据。随着国有土地使用权制度的改革,催生了土地估价师和土地估价机构的产生;隶属建设部系统的房地产估价师也随之出现。并且分别建立了土地估价师与房地产估价师的考试与注册制度,以及土地估价机构与房地产估价机构的资质审批制度。尽管土地估价与房地产估价的原理与方法没有不同,但由于分属不同系统,因而具有了不同的估价规范和不同的估价报告使用目的。房地产估价作为一门融科学与艺术为一体的行业,伴随着房地产业的发展而不断发展。然而由于中国特色的部门依附,房地产估价与土地估价却屡屡出现形式上的分异,给估价行业和估计人员带来极大的不便,也为行业的
9、发展带来了困扰。因此,本论文针对我国估价行业出现的问题,提出自己认为的可行性建议。本论文的编写引用借鉴了很多相关的研究成果和教材。但由于本人水平有限,论文中定有许多不足之处,恳请老师们批评指正。第1章 绪论1.1土地估价的目的在资产评估行业中,土地估价已被国家设置为六大资产评估专业之一,越来越被人们所重视,越来越影响人们的社会经济活动。从人类历史看,我们不难发现:人类历代战争绝大部分都缘于领土或土地资源的争夺。拥有了土地,就拥有了生存的基本保障,也就拥有了相应的社会地位。在市场经济高速发展的今天,人们对土地资源的需求欲望更为强烈。人们进行建设、谋求发展,除了要有足够的资金、技术、人员等生产要素
10、以外,更重要的是离不开最基本的生产要素土地,以之作为经营和发展的基础。同时,随着市场经济的发展,人们的投资理念也在不断地转变,国家、集体、单位、个人之间的土地资产与土地资产、土地资产与资金之间也在不断地进行转换或置换。人们不论希望出售、转换还是购买土地,面临的一个重要的问题就是希望知道土地的价格,也就是土地估价问题。估价目的是委托人为什么要进行房地产 (土地)评估的原因,是为了满足何种涉及房地产的经济活动或何种政府行为、民事行为的需要。例如,银行需对抵押人提供的一宗房地产进行估价,而且该房地产的土地是划拨取得,此时银行要了解的是:当因为抵押人所担保的债权不能按时清偿时,银行能够通过变卖抵押房地
11、产获得的最大价值是多少,因此在“抵押评估”的目的下对该房地产进行估价时,就要向估价委托人(银行)说明,在处分该抵押房地产时将要向国家交付多少土地使用权出让金。或者换句话说,该房地产在“抵押评估”的目的下所估算的房地产价格的内涵中应该扣除向国家交纳的土地使用权出让金。1.2本文研究的意义设定房地产估价目的的意义在于:一旦设定了房地产估价的目的,也就确定了房地产价格的内涵,即明确了通过本次估价作业或估价行为需要估算什么样的房地产价格,从而整个估价作业过程中的各种要素也就都可以确定下来了。从这个意义上来说,房地产估价目的起到了统领估价全局的作用。在现实生活中土地估价工作有着极其重要的现实意义:(1)
12、从国民经济发展的角度来看,土地估价工作是建立和完善社会主义市场经济体制的需要;(2)从国土资源的管理角度来看,土地估价工作是加强土地市场管理的一项基础性工作;(3)从国家税收的角度来看,土地估价工作是国家征收有关土地税费的基础;(4)从建立现代化企业方向的角度来看,土地估价工作是企业合资、改制、兼并、入股以及破产清算的需要;(5)从处理司法案件的角度来看,土地估价工作是处理房地产纠纷的需要;(6)从房地产开发商或投资机构的角度来看,土地估价工作是为房地产开发商企业或机构作出投资决策、提供投资服务的需要;(7)从资金信贷的角度来看,土地估价工作是土地资产抵押业务的需 2章 我国现阶段土地估价行业
13、发展现状 2.1 总述我国房地产估价从无到有仅仅经历了短短十几年的历程,然而房地产估价行业作为朝阳产业发展却十分迅速。社会诸多经济活动,如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理,以及企业各种经济活动等都离不开房地产估价。这种估价专业活动技术性很强,估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益,甚至对社会经济活动产生重大影响,关系社会公共利益和人民财产安全。随着房地产市场的发展,对于专业房地产估价的需求变得越来越大,从而导致整个房地产估价行业也发生了巨大转变。当然,在房地产业飞速发展的同时,关于房地产估价行业也滋生了很多问题。2.2 房地产估价行业存在的问题图2-
14、1估价行业存在问题简述图2.2.1房地产估价机构数量多,规模小房地产估价机构发展速度惊人,数量多,良莠不齐,估价机构规模普遍偏小,竞争力弱,缺乏品牌意识。2004年9月29日经建设部第45次常务会议讨论通过建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定(中华人民共和国建设部令第135号),自2004年12月1日起房地产估价的成立由原来的行政主管单位核准制转变为行政许可制,体质的转变意味着只要符合十五项行政许可条件规定中房地产估价机构资质准入条件的,均可以申请成立专业房地产估价机构。建建设部提供的最新统计数字显示近10000家。估价机构数量多,良莠不齐,估价机构规模普遍偏小,其中二级、三级
15、及暂定估价机构尤其突出,部分机构寥寥数人,甚至一个外界普遍公认的较有知名度的专业房地产估价机构居然没有一个真正的专职房地产估价师在从事估价技术工作,不难想象其机构核心竞争力及品牌意识。2.2.2估价需求缺乏主动性众所周知,在西方经济发达国家,房地产估价专业人士的社会地位是非常高的,很多普通老百姓都拥有自己的私人投资顾问,其中私人投资顾问中很多就是房地产估价专业人士。而在中国,几乎没有普通老百姓主动寻求房地产估价机构或专业房地产估价师的专业帮助,绝大多数是被动或是处于弱势条件下委托估价机构进行估价事宜,其主要原因还是中国的估价业务体质问题。在老百姓眼里,估价就是走个流程,从而房地产估价专业服务难
16、以从心理上得到普通老百姓的认可。2.2.3专业服务与估价收费不匹配(1)业务承接方面目前绝大多数房地产估价机构业务来源于业务员的承接,估价业务员往往有一定社会关系,但普遍学历偏低,专业素质有限,同时也并非房地产估价师或专业人士,估价专业知识缺乏,向客户所提供的专业服务十分有限;其次估价业务挂靠现象严重,A机构业务员所承接业务出于本机构出具的估价报告不认可或是A机构无法满足业务人员提成要求,从而转移挂靠到B机构(原因是B机构资质高,出具的报告易得到认可或是B机构承诺的业务提成高等原因),这种挂羊头卖狗肉的现象扰乱了估价正常秩序,也在客户中造成不良影响。(2)估价勘察方面有些估价机构根本不安排估价
17、人员去现场勘察,甚至有些机构伪造现场勘察记录及照片。现在较为流行出具预估报告,许多机构出具的预估报告是不安排估价人员去现场勘察,只是凭借房地产证复印件所刊载内容来判断。有些机构在进行个人住宅物业评估时,出于成本与收益不对等的考虑,不安排估价人员现场勘察,其物业照片是通过网络搜索卫星航拍下的外观照片下载而成,室内照片则胡乱拼凑。(3)机构估价技术管理方面目前,估价机构技术管理方面,重业务轻技术、劣币驱逐良币的现象非常普遍,业务经理比技术经理的地位要高。理论上讲,把房地产估价活动比作一列火车,估价技术应为火车头,估价业务则是发动机组或是助推器,估价技术是方向,估价业务是动力,估价技术应该领着估价业
18、务跑才对。估价机构、估价技术、估价业务这三者的关系同时又与政府、公共配套设施及土地出让三者之间的关系相似。估价机构作为管理者犹如政府,估价技术作为机构发展估价业务平台如同公共市政配套设施,估价业务是机构的经济收入来源如同政府土地出让,政府要想取得更多的土地出让金就必须将市政配套设施完善,只有这样才会有更多的开发商竞相买地,土地才可以卖的好价钱。因此作为专业估价机构,首当其冲的是搭建一个好的估价技术平台。而目前恰恰相反,很多估价机构将发展估价业务成为首要目标,自然而然就形成了重业务轻技术的现象,因而也出现了评估价格技术经理说了不算,老板说了算的现象。2.2.4 商业贿赂之风没有得到有效遏制商业贿
19、赂是市场经济的通病,是制约市场经济正常运转的冻疮,是国际性毒瘤。自2005年底以来,中央非常重视治理商业贿赂工作。房地产估价行业反商业贿赂也一直在高调治理中,但收效甚微。估价行业显现出商业贿赂现象颇为严重,其严重不在于涉及资金量大,而是“量小比例大”。量小,是指估价收费低,估价行业相对其他行业来讲,每单估价业务收费低,尤其是目前估价业务竞争激烈,各估价机构估价收费标准竞相调低;比例大,是指回扣比例2总体估价收费的比例大,目前回扣比例占总体估价收费的比例大,目前回扣比例占估价收费的40%左右,甚至有的高达50%-60%,这是任何一个行业无法承受的。虽然近两年政府高调打击商业贿赂,但由于估价行业每
20、单的估价收费低,基本以现金方式返还,从而给调查、取证、量刑方面带来了前所未有的困难,抵制估价行业商业贿赂效果不明显。2.2.5估价机构间业务竞争无序企业间竞争提倡的是产品质量竞争,由于估价机构所提供的估价产品没有统一的标准来衡量,而且估价服务结果需要有一定的时间才能得到市场验证。因此估价机构之间业务无序竞争尤为突出,相互排挤、诋毁、打击报复的情况屡见不鲜。可见估价机构之间的业务竞争还是比较杂乱的。竞争无序大致表现如下方面。v 以回扣高低论“英雄”评估机构为了获取估价业务,竞相提高回扣比例,你给客户返40%,我就给客户返45%,博弈的结果,牺牲了企业利益,也给估价行业造成不良影响。v 以价格高低
21、论“英雄”“价格战”主要表现为两个方面:其一是估价结果价格战。受估价目的的所限,哪家估价机构出具的估价结果能满足委托方要求,委托方就将估价业务委托给该家机构做。或许预估就是由此而“诞生”的吧,委托方往往会要求几家估价机构就同一目的在同一估价时点上对拟估房地产进行预估,然后从中选择自己所期望的估价结果的估价机构。初看这似乎一种正常的市场优胜劣汰的竞争现象,但实际上滋生了估价机构为承揽估价业务,竞相迎合委托方要求而出具显失公平、公正、真实、客观、合理的估价报告的问题。其二是估价收费价格战。以估价收费博弈的结果无疑是伤对手七分,伤自己三分,可谓是伤人必先伤己。如果放任这种竞争方式蔓延,无疑会给整个估
22、价行业带来灭顶之灾。v 以“圈地”多少论“英雄”某些金融机构、政府相关机构(如法院)或大型企业(估价业务的主要提供者)往往会主动选定某些估价机构作为其固定合作伙伴,对其他取得合法估价资质的估价机构所出具的估价报告不予采纳。估价机构为了取得估价业务资源则通过一定途径来获得某些金融机构、政府相关部门及某些大型企业的指定。这样容易导致各估价机构不择手段大肆“圈地”,谁圈的领域多就意味着谁的估价业务来源广,这种圈地现象是滋生商业贿赂的温床,助长了商业贿赂的不正之风,同时也衍生了估价业务员“抄单”或“飞单”现象。因此于估价的健康发展而言是不提倡这种“圈地”运动的,而应倡导的是公平、公开、透明化的竞争。在
23、本论文的第一章和第二章已经对本篇论文的土地估价目的和意义进行了简单的描述,发现了我国估价行业存在的一些问题,下面我将会在本论文的第四章和第五章针对德州市华鲁三号工业用地为例进行编写工业用地估价结果报告和技术报告,最终针对我国估价行业中存在的问题提出可行性建议。用一个简示图表示如图:第3章 德州市华鲁三号工业用地估价结果报告3.1总述3.1.1估价项目名称山东省德州市华鲁三号工业用地的土地使用权出让价格评估。3.1.2估价目的本次估价目的是基于对工业用地估价而言,以华鲁三号用地为例进行土地估价研究,从而针对华鲁三号工业用地的市场价格得出分析性数据,为了解估价对象的现值情况提供价值参考依据。3.1
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