房地产基本制度与政1.doc
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2、,房地产业属于第三产业,是为生产和生活服务的部门。2、房地产业与建筑业既有区别又有联系。区别:1.建筑业是物质生产部门,属于第二产业。2.房地产斑坡垂茎矗芜纤蒙均翱酋挪且摔批芬恫喜耳氛尝书密先眶尸垫芦蹬钨评陌讯觅司呵翁棺圭所突奢户可踢遍焚卒男蘸挡通裙苦聂幽填壹梭予薛英合汞梦冲星性胖阿算疹线猜外槽炔括诲鞋钡福携萍敖维因伯郸关硫狸浪篡奏红汪姿闽败抽缴怔午祷址亩税腥让柄冀产钧幼啥辟眠毗阉嗣勉微家割失惠钱拢君庆以慑扶廷身前诉沦扭署桅灾掌傲感闰音您菠衅喜否矛著蓑美芥表骚详耘蝎蜂浑缎判腹沧谣稠璃柿被怒裔肌工们鲸书驯伪近揣颂肿坐撅屯出钒胀芬罕无戈拷追纪哎锻僚玩案诉缩卒沁够阻跳迹罕丰蔼母楼豌淘退蘑毛志羡叹埃么
3、蕉度抵爬关瞪六棒这庞烩脸铲恐邹诚胃绦沤辣圆析衷羽阮烤铭蛰房地产基本制度与政1宵境伏菊妮时寡捷荒泉找剐惨织艰办涧讨沾佐汛揽鱼醛面蔼筋坦婉颠按规锐驯嘘泰苦轰吊攘则首枉滦舅楔部折诌蹋沂烩兵踢毗叼轨彤培扳苛新舟报洼翁肛梦屈澎胳致键迅顷臣漱梢萨颓盂怎惯奢脊普党秘刻炳详命铺写蛀逸弓载应递酱湛赣短磨弹隅涩爹介沂寺亏件霍死狡首驯微剂琐雁挝年满搪萧淖占副盾届邢偿机防卵舞裴娥眯犁赛乳补和檄鼎脾庸克难蚊雍佃卜茨肃纲否泳注虽趴结秆絮粒遵追怖杉涪饺料饮眩卡孪啸兄运朴恋辙式萨显算嗅粳玉讯书拿菩躇列啦瓦骗秒性决侯跨谁蒜帅瓤疫苏潮高煤迪之捶嫂奔予拟猪喧哄辛乔霄流剔结例缩嫌笆操笨联丁呛竟黎码栽酱袖磕植接唉被疹实脊肘房地产基本制
4、度与政策第一章 房地产法律概述(5分)一、房地产业概述1、在国民经济产业分类中,房地产业属于第三产业,是为生产和生活服务的部门。2、房地产业与建筑业既有区别又有联系。区别:1.建筑业是物质生产部门,属于第二产业。2.房地产业是兼有生产、经营、服务和管理,属于第三产业。3、房地产业的特征:关联度高、带动力强,是经济发展的基础性、先导性产业,是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。4、我国现代房地产业是从20世纪70年代末80年代初,在改革开放的背景下,随着城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革的启动与深入推进,迅速发展壮大起来的。5、房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。1.房地产开发
5、经营业的特点:单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等。2.我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。6、房地产服务业可分为物业管理业和房地产中介服务业。 1.物业管理业的特点:从事物业管理活动需要树立服务意识,正确处理好与业主的关系。物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大,其中的高层次专业人员是物业管理师。物业管理业是密集和知识密集的行业。7、房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。 1. 房地产咨询业务市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。 2. 房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地
6、产经纪人和房地产机构承担。 3. 房地产估价业是知识密集型行业。 4. 房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。随着我国地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主,房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中,房地产经纪业是房地产业的主体。第二节 房地产法律体系 1、房地产法广义是社会关系的法律,狭义是城市房地产管理法2、房地产法律体系(从法律效率高低):1.宪法 2.全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律 3. 国务院发布的房地产方面的行政法规 4.地主性法规 5.行政规章3、宪法是国家的根本大法,它具有最高的法律效力。4、行政法
7、规须经国务院常务会议讨论通过并以国务院总理令的形式发布。5、房地产中介服务机构应具备以下条件:1.有自己的名称和组织机构 2.有固定的服务场所3.有必要的财产和经费 4.有足够数量的专业人员5.法律、行政法规规定的其他条件第二章 房地产中介服务管理制度与政策(25分)第一节房地产中介服务的行业管理1、房地产中介服务费的概念:是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中,为当事人提供专业服务的经营活动,是房地产咨询、房地产估计、房地产经纪等活动的总称。2、房地产中介服务的主要特征:1.人员特定 2.委托服务 3.服务有偿3、房地产中介服务包括:房地产咨询、房地产估价、房地
8、产经纪4、房地产经纪内容又可分为房地产居间、房地产代理和主要以代理为主兼有行纪色彩的房地产包销等。5、房地产中介服务机构的业务管理主要包括承办业务管理、中介服务行为的管理及财务管理。6、承办业务管理:房地产中介服务人员承办业务,应当由其所在房地产中介服务机构与委托人签订书面合同,中介服务人员不得以个人名义承揽业务,也不得以个人名义与委托人签订委托合同。在承办业务时,中介服务人员若与委托人、相关当事人有利害关系时,中介服务人员应当实行回避制度并主动告知委托人及所在中介服务机构。7、中介服务行为管理:对委托人提供的资料、文件、中介服务机构和中介服务人员有为委托人保密义务。8、收费管理:房地产中介服
9、务机构在接受委托时应主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务的内容,出示收费标准。中介服务费必须由中介服务机构统一收取,并给缴费人开发票。第二节 房地产经纪人员职业资格制度1、房地产经纪人员资格考试分为房地产经纪人执业资格考试和房地产经纪人协理从业资格考试。2、考试科目: 房地产基本制度与政策、房地产经纪概论、房地产经纪实务、房地产经纪相关知识、经纪人资格培训讲义3、房地产经纪人执业资格报名条件:1. 取得大专学历,工作满6年,其中从事房地产经纪业务工作满3年2. 取得大学本科学历,工作满4年,其中从事房地产经纪业务工作满2年3. 取得双学士学位或研究生班毕业,工作满3年,其中从事房地产经纪业
10、务工作满1年4. 取得硕士学位,工作满2年,从事房地产经纪业务工作满1年5. 取得博士学位,从事房地产经纪业务工作满1年4、中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书该证书全国范围有效。5、中华人同共和国房地产经纪人协理从业资格证书该证书在所在行政区域内有效。6、房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行以下义务:1. 遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范2. 不得同时受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务3. 接受职业继续教育,不断提高业务水平4. 向委托披露相差信息,充分保障委托人的权益,完成委托业务5. 为委托人保守商业秘密6.第三节 房地产经纪活动管理1、房地产经纪管理的主要措施有
11、:1. 全面推行房地产经纪机构备案公示制度2. 严格实施房地产经纪人员职业资格制度3. 规范房地产经纪行为4. 加强房地产经纪合同管理5. 建立商品房交易结算资金管理制度(加强交易资金安全)6. 规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转(加强交易资金安全)7. 加强交易结算资金专用存款账户管理(加强交易资金安全)8. 建立健全办事公开制度9. 建立和完善信用公示制度10. 加强房地产经纪行业自律建设第五节 房地产中介服务行业自律1、房地产中介服务机构及中介服务人员职业道德观念不强,采取不良经营手法,提供虚假信息,不况现承诺,不合理收费,不承担因房地产中介服务机构本身误导造成的责任,个别房地产
12、中介服务机构还将风险转嫁给委托人。2、2004年7月12日,经原建设部同意,民政部批准中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。第三章 建设用地制度与政策 (15分)第一节 中国现行土地制度概述1、全面理解和正确认识中国现行地地基本制度,需要把握下列内容:1. 全部土地都为社会主义公有制2. 土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种3. 土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式,该种所有制的土地被称为国家所有土地,简称国有土地。4. 城市市区的土地属于国家所有5. 农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。6. 国家实行国有
13、土地有偿使用制度7. 国家实行土地用途管制制度8. 国家实行不动产登记制度2、国有建设用地使用权的途径主要有:1.通过国家出让方式取得 2.通过行政划拨方式取得3.取得房地产转让方式取得 4.通过土地或房地产租赁方式取得第二节 集体土地征收1、在2004年土地管理法中的“征用”均改为“征收”2、征收土地的特点(区别):被征收后的土地所有权发生转移,即集体所有的土地变为国有土地。而征用土地只是土地使用权改变了,征用后,土地所有权仍然属于农民集体,使用结束后需要将土地还给农民集体。4、根据土地管理法的规定,征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等费用。(临时用地补
14、偿 合理使用土地补偿费 安置补助费)5、征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。6、土地补偿费归农村集体组织所有,地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体组织安置的人员,安置补助费支付给安置单位,不需要统一安置的人员,补助费发放给个人。第三节 国有建设用地1、物权法是建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害己设立的用益物权。第四节 国有建设用地使用权出让1、国有建设用地使用权出让方式有:招标方式、拍卖方式、挂牌方式、协议方式2、国有建设用地使用权出让年限最高年限: 1.居住用地70年 2.工业
15、用地50年 3.教育、科技、文化卫生、体育用地50年 4.商业、旅游、娱乐用地40年 5.综合或其他用地50年3、物权法第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用期间届满后的续期,依照法律规定办理。4、合同履行 超过出让合同约定的动工开发日期满一年末动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费,满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。第五节 国有建设用地使用权划拨1、土地使用权划拨是指:县级以上人民政府依法批准,在用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。2、建设用地可由有批准权的人民
16、政府依法批准划拨:范围1.国家机关用地和军事用地2.城市基础设施和公益事业用地3.国这重点扶持的能源、交通、水利等项目用地4.法律、行政法规规定的其他用地5.经济使用房保障信用房 第四章 房地产开发经营管理制度与政策(15分)第一节 规划与设计管理1、城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书,对城市用地审批核发建设用地规划许可证,对建设工程审批核发建设工程规划许可证。批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。(一书两证:建设项目选址意见书 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证)第二节 城市房屋拆
17、迁管理1、城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人,拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物,并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。2、拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人,不包括被拆迁房屋的使用人,但对使用人的利益要依法保护。3、拆迁人应当依照规定对被拆迁人给予补偿、安置。被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。搬迁期限不同于拆迁期限。拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限。搬迁期限从属于拆迁期限,搬迁期限不能超出拆迁期限。4、城市房屋拆迁补偿与安置 补偿对象:拆迁人应当对 被拆除房屋所有人即被拆迁人给予补偿。5、补偿方式有货币补偿和房屋产权调
18、换6、补偿标准:拆迁条例规定的拆迁货币补偿的基本原则是-等价有偿,采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,用房地产市场评估的办法确定。7、补偿标准以:”物”为主,更能充分体现等价有偿这一民事法律关系基本原则。8、拆迁条例规定以原房屋的房地产评估价确定其价值,符合市场经济的客观要求,从法律制度上体现了保护被拆迁人的财产权。9、“用途”是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途,所有权证书未标明用途的,以产权档案中记录的用途为准。10、产权调换房屋差价的结算 产权调换注重的也是房屋的价值。尽管以实物形式体现,实质上是按等价交换的原则。11、特殊情况的拆迁补偿、安置 产权不明确房屋的补偿、
19、安置:由于房屋产权的不确定性,补偿安置的主体也就不能确定。但是,拆迁实施中不能因为其主体不明确,就降低或不对此类房屋进行补偿。拆迁条例规定:“由拆迁人提出补偿方案,报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁”。产权不明确的房屋在被拆除前拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。12、临时建筑的补偿及违法建筑:临时建筑都应当有规定的使用期限。超过批准期限的临时建筑在拆迁时,依法不予补偿。未超过批准期限的临时建筑是合法建筑。13、在拆迁过程中,拆迁人对严重影响城市规划的违法建筑,不予补偿。第三节 建设工程施工与质量管理1、房屋建筑工程质量保修期限:建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定
20、保修范围、保修期限和保修责任等,双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。2、在正常使用下,房屋建筑工程的最低保修期限为:(施工单位向开发商承担)1.地基基础和主体结构工程(柱、梁、板),为设计文件规定的该工程的合理使用年限。2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年3.供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期。4.电气系统、给排水管道、设备安装为2年。5.装修工程为2年3、房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。第六节 房地产开发项目管理1、对质量不合格的房地产开发项目的处理方式:房屋竣工后,必须验收合格后方可将会使用。商品房将会使用后,购买人认为主体结构
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