房地产业的发展与调控(人民论坛).doc
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4、经济的背景下,国民经济的宏观调控,除必要的行政手段外,更主要得依靠金融和税收“两个杠杆”进行调控,房地产业的发展亦如此。因此,必须摆正房地产业在国民经济发展中的位置,以免催生经济泡沫,给宏观经济埋下隐患,造成巨大损失和导致经济衰退。【关键词】房地产业 金融杠杆 税收杠杆 在市场经济的背景下,国民经济的宏观调控,除必要的行政手段外,更主要得依靠“金融杠杆”和“税收杠杆”进行调控,这是市场经济国家的通用方法。金融杠杆主要是通过调整信贷利率的高低引导行业的发展;税收杠杆主要是运用税率高低或开征新税种来引导行业发展。由于我国的市场经济是由计划经济转型过来的,因此运用“金融”和“税收”杠杆还不自如,及时
5、掌握得也不恰当,杠杆的调控效果不明显,行政干预过多,这就弱化了杠杆的作用。调控未到位就回转,给房地产市场埋下隐患中国房地产市场,自从1998年实行货币化分配改革之后,进入快速发展阶段。应该说,自1998年至2005年房地产市场基本在健康的道路上前进。但由于人民币升值及升值预期的影响,外资开始进入中国房地产市场,加之国内一些富人看到投资房地产获利较快,也较容易,因此,全国各行各业都涌向房地产业。自2006年起,投资购房和投机购房的数量大增,加上当时宽松的信贷政策,信贷资金大量涌入,多方因素导致自2006年起房价无规则的“异动”上扬,价格严重脱离价值,不少城市出现房地产泡沫,房地产也出现产能过剩问
6、题,因此,与实际购买力相差太远,导致大多数工薪阶层“望房兴叹”,居民意见很大。在这种背景下,中央从2005年起连续多次出台调控政策,如“国六条”、“国八条”以及国务院“24号文件”等。但是,这期间房价不但没降反而越调越高,至2008上半年全国不少城市出现有价无市的低迷状态。至2008年下半年深圳的房价才开始下降,并延伸到其他城市,房地产业进入调整期。应该说这对房地产市场的健康发展是件好事,本来可以利用这个机会,通过结构调整,淘汰一些不合格的企业(目前全国大约有6万家房地产企业,一二级企业数量很少,不少企业从资质和人员素质都达不到现代建设的要求,近10年来全国出现的不少“豆腐渣工程”就说明这点)
7、,但是没有做到。理论界多数认为,房价连续10年的非正常上升,到2008年的下降,是一种理性的回归,是经济周期规律的正常反映。但不少城市的领导却过早地出来“救市”,加之美国次贷危机带来的全球金融危机,也影响到中国的实体经济,尤其是进出口制造业。所以,中央不得不拿出4万亿来拉动经济增长的一揽子计划,对自住房也从金融信贷和税收上给予了优惠。中国房地产市场低迷徘徊不到半年,还未来得及调整,就迅速完成了V型反转。笔者认为,这是非常不正常的,因为实际购买力并没有增加,近期地价、房价的快速上扬,不是住房实际需求购买力支撑的,这又可能潜伏着危机,出现W型反转的复杂状况,那就给调整带来更大的困难。说它不正常,是
8、因为不少真正的自住房需求者没有购买力,在房价高价位的基础上,再次拉动上升这不是实际需求推动的,而是三股资金在起作用,即“国有资金”“信贷资金”“民间资金”(含国外资金)。这三股资金出于“通胀预期”而进入房市,有人估算今年上半年流入房地产业的资金超过8000亿元。在实体经济复苏的基础尚不牢固及制造业面临产能过剩的情况下,其他行业投资回报依然不确定,资金都涌向房地产行业,因此最近不少城市又出现“天价地王”。房价的快速上扬,这是个很值得注意的问题。为什么要设立二套房贷政策在货币流动量过剩和投资过热的2006与2007年间,中央为抑制投资过热和高房价,连续出台了一系列的宏观调控政策,除“国六条”、“国
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