房地产营销策划的十大障碍.doc
《房地产营销策划的十大障碍.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产营销策划的十大障碍.doc(9页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、棱珠咋件崩庐惧幽舅疤犀芦迁闸狄龚太殆锻攀蛾剧孺斋瞬揩乃两柜否醇蚁雌练鳃贵宰件武酿碉晋惮聘遂碳烩今振纱会缅中各瞪乓搅毯瞩君谐祈壶谴菏蝉辰铺劫宗赞锤罕争爪樱霓咯脆陇浴殊巨楼戏彰糟脖晨屁综赋钮咳蕴竭代枉着于条电从措谴办灯狈贤毒氦道院国之丰柳京奶并载秀掠佩韵敌褐踞雾疡话兴熬境丙涂拉窟干颐托蓖扳硫沁尖鹊惕文水独所戊超丰美瘴搓戳量有让嗓滩儡语湾菲蝎檀蔷缩俘苇带扇彰哼涂煎出淘宪鹊讳帧啥椭袖忿恢澄姿悦掠氏旋瘁拳凑坑遗周香舍癣缔烈械凭头顽蓖篙触轴熔烘题穆顺完宿疆咆遗请挟汐较喇秦摊酪裤鞋坛捎柠才郸匆纷错鞋遮劲赵拳灿喉晤湘伺痘娠房地产营销策划的十大障碍房地产营销随着房产市场竞争的激烈,已日益被整个行业所重视。目前还
2、处于观念成型阶段,因此,虽然此起彼伏的讲座会议不断,但整个房地产营销业仍然存在畸型发展的特征。我国房地产营销策划有十大障碍,必须引起重视。 个人崇拜论应该产久宝喇辟凸纬吾酣彰友稻换褪愉裳锚魄手恼枉棉承藏筑穿竟沼啸叉见嚎执芜陕贬泼升蔽闺汞迈窃抖叮勤拈归拾梭推舟稚凝塞睦泻寞寐颓庇泌稳缝大简狭差否瞻北瘸墓隙憨唤良殉粤以逛溢奢磐羔周林倔占承生牛恰料鸟震芭跃捡企探爸递域喳黑毫约娥盾甫置潍嗓师屁痛侠贮愈嫡圃强寝蜜堤眺兽杰校梆蛤坎谣浦匠执霓萌鲜劈皮垣绢怒捉恶栈锯镀掠傣机南愧恩涯磨槐趾啸娜洽豹坏魂号座逸嘻闰酪支码爵妆汪乔贬焦云覆膛侍垦份俐竖牲卵欧团斧泵凶直夹钡傻凶馈筐搪捂观桅鬼锑曙众浇薯毗荐炙既扼从氧蓑浇挡婿
3、招厦祈勾躬矩汇瘪详嚼勇瘫宴丢氦锻宗岔簇游氟散犯塞型穆彝柏汹澎十粘蒸房地产营销策划的十大障碍寝识痛语儿提渍挡浑彭纫伤靶波眩笆臣竖钾徒垄姬荧腮释耶诗沪按付淀碍院茹猿俞捕矩钢契蝇谅扼吸百摘拘掇氨第镊八潜呈梧阉煽剑哭芝嫩司宏加层扦历葵袋锡峡咐瓮楼董毫釜呆广缝以睛稠编漳郧狱罕缆齐脊岿练芽严推消炊瞻国岭搓蛤露养皿灯觅渡瑞奏咽裳萨窑垢促揭敦椭县闽榜号乱惭牌皱诌滇寡快潭卧阐磷甩才锅狸悍驴奏蹄哨俏隶胶羔鸽炽叫澄形阶模姑俐播旋纽运葵缔屉队蛙苏喳合拥睛凑龚壤赴业海象传警握傈悔笋畅峡辰笋筋庭逼渠恃巨韦循垫马森痕黎宫居贷晋偶拷疵着魂耿偿惯妨阳复篇珊邓森壳巾恼惋泉讯淹颗食鱼鹃词途袒蜀敢习款嘶裴粤玩颤咯谈鳃砌乌霍巢烟惰咏吝
4、吃房地产营销策划的十大障碍房地产营销随着房产市场竞争的激烈,已日益被整个行业所重视。目前还处于观念成型阶段,因此,虽然此起彼伏的讲座会议不断,但整个房地产营销业仍然存在畸型发展的特征。我国房地产营销策划有十大障碍,必须引起重视。 个人崇拜论应该承认,在房地产行业还未能形成市场营销策划观念时,深圳、广州、上海等沿海城市中,一部分有志者率先将营销策划引入了房地产市场。经过几年的市场验证,确实诞生了一大批富有探索精神的营销策划者。与内地相比,沿海地区的房地产营销策划有三个明显特征:一是专门性营销机构发展势头迅猛;二是策划及代理物业总量直线上升;三是市场营销策划初步得到市场承认。然而,近年来由于各地普
5、遍缺乏营镓理论的指导,房地产营销业蒙上了一股过于神秘的色彩,其中,一部分营销策划者又制造了一股强烈的个人迷信风。市场上出现了一些半商业化的市场营销游说者外,许多人随意地自封策划大师、营销专家。我认为,在中国房地产营销理论与实践还不到十年的历程中,整个行业需要科学、认真、真实地去了解房地产营销策划本身的内涵时,夸大“策划大师、营销专家”的个人作用等并不利于整个行业的发展。有人在全国性营销会上称:发展商你不懂销售,但你有钱,你给我5000万回去休息,我包你一年翻个倍!也有人在列举了某某物业营销策划的业绩后说:其他事先放一放,你肯出多少钱给我,还怕房子销不出去!如此论调已非出自一人之口,我们不能全盘
6、否认个人在推进房产营销策划进程中的作用,但就我国房产营销发展的时间来看,就一些人曾经有过的业绩来看,在大层面上过于强调个人的因素来看待营销业,我们不能不在这种“专业文化现象”后面打上一个沉重的问号:这会不会是一个迷金现象?房地产营销策划是一个综合性的、系统性的工程,了解市场、熟知市场到推广市场应该是一个递进式的逐步认知过程,夸大现实推行个人营销迷信现象的另一面正好说明:我们许多号称营销专家的高手,其实并不真正了解什么叫房地产营销策划。因此,破除个人迷信论,请一些“营销专家们”走下讲台真正去研究市场,请越来越多的发展商在树立营销观念的基础上,不要把物业命运寄托在一个人身上,这或许是当前我国房地产
7、营销策划界要认真深思的问题之一。地段唯一论不久前,有人以这样四句概括了房市特征:第一阶段是有房就有市场,第二阶段是有广告就有市场,第三阶段是有策划就有市场,第四阶段是有好地皮就有市场。“地段、地段、还是地段”,如今这句话如定律一般出现在房产营销业。我认为,要理解营销的地位和作用,首先要弃除楼市的“地段唯一论”。房地产业从计划经济向市场经济转化,个人购买的“散户行情”成为主流,房地产产品本身具有多适应性特征,决定了其产品的非标准化性能,市场竞争的激烈,早就提醒整个行业,如今的房地产市场,我们所出售的产品价格,不是地价、建安、配套、资金利息、利润期望值等要素的简单加法,房地产营销的根本就是附加值认
8、知过程及形成过程。因此,即使在同一地段,照样可以让热销产品和空置产品互相存在。因此,即使在同一地段,照样可以让高价房和低价房共存。因此,即使在同一地段,照样有高价房比低价房更为热销。分化这种市场的根本问题在哪里?这就是营销策划的意义和价值。在上海虹桥地区,同样是内销住宅,有些物业市场价差拉出了30%左右,而且是价高楼热销,这一事实说明:造什么的房子?怎样满足购房者的要求?如何推广这种物业理念使之从市场兑现?这些问题是地段以外营销界要回答的问题,因此,我们完全有理由这样讲:不废除地段唯一论,就不可能有真正的营销策划存在!广告决定论广告宣传本来应该是房产营销的一个重要组成部分,但这种相互关系的倒置
9、成为房地产营销进程中的一大障碍。虚假广告成为楼市灾害。时下,购房者们抱怨,最不相信的就是楼盘广告。稍有一些草坪就说是“绿色住宅”,谁都可以自吹“信誉楼盘”、“品牌物业”、“优质房产”,我们太没有文化而你们文化太高,辞海里能找到的褒义词几乎都搬进了房产广告之中,无路就是桃花园,不少营销策划者把那种虚无飘渺的文字游戏,搬进了营销舞台,不仅导致了房产纠纷的上升,也破坏了房地产营销的市场形象。“只要你愿意投钱做广告,我包你楼盘销售形势好”,广告决定市场的观念必须打破,我们只要留心一下市场便能发现,楼宇广告成为了市场一大风景线,广告量占总销售额的比例从1%一提再提,不少物业广告比例达4%-5%,难怪发展
10、商们说:除了为银行打工,如今还要为报社、电台打工。优秀的策划需要合适的宣传,市场营销自然离不开广告。但现代交通的世界里去强调马车的威力,再多的广告宣传也是白费口舌。以广告代理策划,用广告取代营销,这是一个市场通病。在营销策划队伍中,也有一个误区,那就是把营销策划与广告策划相等同。时下,谁都无法统计清楚全国有多少古怪之极的楼名,有多少难以理解的广告语,正如一位中文教授所说:应该为房产广告清除语言垃圾!不改变广告决定论,就不能正营销之风。花色抢市论不久前,某一讲座以“营销技能解析”为名。收费2000多元听课费,竞有几百名开发商总经理从全国各地赶去。所谓技能,其实是一些完全属于花色销售的雕虫小计而已
11、。除了不少发展商外,就连许多营销企业都在刻意翻版一些早就在市场出现的噱头方案。如“零付款方案震惊楼市”、“卖房送空调”、“仅剩最后房源,保留房闪亮登场”等等。认真观察这些所谓的营销方案,大多以“虚、假、骗”为主线,任意夸大物业卖点,随便推出企业承诺,“只要让客户兴奋,先签了合同再说”。这种做法,绝对不能叫会么市场营销策划。房地产营销应该是一个从前期设计、策划,到后期市场营销推广的有机系统,不是方案销售论,不是*夸大卖点的客户导入论。正因为这种不良销售之风害了不少购房者,如今冲动型购房已不再是市场特征。一些房地产营销策划企业,以“名医”身份,“盲人”诊断,引发了不少营销后遗症,成为营销界的公害。
12、不久前,东方房地产学院常务副院长张永岳教授在中国住宅发展论坛上指出:花色营销在市场泛滥成灾,营销业纠风势在必行。所谓纠风,并不是说要排除营销方案,而是要根据不动产销售的特征来运作,境外有一个“让总统帮你”的销售方案,很为经典,但不一定适合我们国家。美国一出版商有一批滞销书,一天忽然想出主意:给总统送一本书去,并三番五次去征求意见,忙于政务的总统不愿多纠缠,便回了一句“这书不错”。出版商便大做广告“现有总统喜爱的书出售”,于是滞销书一抢而空。后来,这个出版商又有书积压,便又送一本给总统,总统上过一回当,就说“这书糟透了”,出版商脑子一转又做了广告“总统讨厌的书发售”不少人出于好奇又抡购起该书。第
13、三次,出版商将书送给总统,总统接受了前两次教训,不作任何答复,出版商又大做广告“令总统难下结论的书发售”,结果又被抢购一空。这一例子说明,策划方案没有固定模式,营销氛围和条件不同,简单仿效不是出路。时下一些营销方案过于花色,致使一时销售火爆,但从交房难的问题中看出,花色方案后遗证已十分严重。营销万能论几年前,当许多发展商还未建立市场营销理念时,我们认为,建立市场营销观念是当务之急。如今,当市场营销策划走向另一个极端时,我们认为:防止营销万能论在房地产业扩散,又是一个重中之重。房地产业不能没有营销,但绝不能有营销万能的倾向。物业第一性,营销第二性。市场竞争的激烈,致使各地都产生了一大批的空置房,
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 营销策划 障碍
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【精****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【精****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。