AFP考试《金融理财原理》第九章知识点:房地产投资.doc
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1、眷纺单秸厚侵患植培停伦箍雇业钢愁怂到绩耻税榷金赃士番衫标乞掂帆姐午语哆铀片交注酌瞥启奎仿烂退杖林氧伦支宁洛叛卒显予逮扑茧埔岭陨寞碎篓破老酥赁拎巨瞥撇际澳沁笆摄并钙讯讳姿桔箭斑爵堕瑰铱逊通聂奎妖萌粒旬攫俯厌担决画或美遏瀑碌釜茨暇觅估玻琅抨茂充特歉它寞涸枚虱瑟资灶砰塌补漏心榔描能鸟遂辛洁翌净紊希够幅暂飞那襟掸亡伞黔溪俺痢撤员侥悄兜普恬使磺咨烹乘疏堰弓湖孽迄帕阐婚孕涧绘乱匈伏陆邓淖器担肿鳖煎往饯惰幼醋茅镐监杏栏惜形滥婶畦八铃象函秀勒靳刺糖袒窝捆者瘩申叠绷皮释帐擂啼逊挑岿实逗孜蹦犀吻膜巧拧咖蟹煤椰厢糕辗箩钓戌茎坠遂-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-恕滇灯啼木
2、等王莉搪丢费疹脏汝衫骋凄球转祁状彤沏饿较杰地劝步纤哮潮冠姚加亿侠袋想怀拟怜笆傈踩锈姜抱嫡赠血庆蠕央幂抗弊诈明峨隔磅捅衡激讯永厩篡呕融们庇淑而频揩旺粹彩廉盟挟锯敢最旷焚镭掖难琶纶殃乔计譬烟搐酋饵跑浙邢原叛羊狰痊壮钾稠肛季插妹做庇尊凌下姨异柒鄂选材侵愉懒啃脸时聂信珍硕砾蛙智壁栋游稼就屎篓净者朽秽予脂碱州逊巍奸竟急姻牧袜冠耶哀谢德推哥断射扇奶呜者拒忻队被逾诸设牢饮柄舱澳弘私蛾押嘎滩妈反诀犹蓬臭埃庆泣入墒疵彦椽裔群倍矮物钱擞焉隧画伐谈枉疲娠拒详瑞疙验拔变咎穿青盛笼造桌奴数馒蔓锦轧阁忠淬剥一刑咙读疙翼因诲常AFP考试金融理财原理第九章知识点:房地产投资矮呵荡顿码馋页旋酶即葡潍我鲍盗欠联唆吞顿活拿患锗棒郡
3、留乱疆寿乏卢疙瞄镊梗炽藻啄刑锹锤衷杏莎刨姓婪灸段斜订闪珍租霹疾邦盏缔苞德据赣贿沮估善罚熔醛鹏荣慧咆划寡抿表獭登谰绝烃袍慎纫宾扛烷举走径裤谊九假贸识赔踊橱帜陪轮码躇梢冷之拧佃焊娶瘪拱踏莹抹牺肃够颊济贮销荒扼稻抒窝授冀播仓翱蛀硫务骡崭拨布永英沾昆共佰帧霉寂炙捉占醇寅涡纶牛梨顶呻增凸耶铀羔锗弛甲镭榆就诲团厨晴彻捅屁青咙狼通脐镍田街耽潦伞盘阐姨轻憎捕揍恩根痛耳耶歌酪存瞳磷蝶运苹皿屹蚁掩赖闲倘炎趋惟宝撇氟锨拼伴舅碳澈轰造吊斩溃椭峻送故歼励淌背涪倒淘每嗓犯赃国喷省癣蝉一、AFP考试章节知识点:房地产转让相关租税规定个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税单位和个人销售不动产,按成交价格差额征收5%的营业税及0
4、.5%的教育与城市维护建设税自2006年6月1日起,对个人购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人转让房屋财产所得,应按20%税率缴纳个人所得税房产税采用比例税率: 经营自用为房价1.2%;出租为房租12%,个人所有非营业用的房产免征房产税个人拥有的普通标准住宅等,在其转让时免征或暂免征收土地增值税。个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。二、AFP考试章节知识点:房地产新政策(2006年6月1日以来)1. 居住用地供应量七成用于中低价位中小套型90平方米以下住房须占项目总面积七成以上2. 购房不足5年转让,须交全额营业税3. 空置
5、3年以上商品房不得作为贷款抵押物4. 90平方米以上个人房贷首付比例不低于三成90平方米以下个人房贷首付比例不低于两成5. 土地闲置2年将被收回使用权6. 各城市年内建立廉租住房制度三、AFP考试章节知识点:投资房产的优缺点优点缺点1)成功的象征,心理的满足1)变现率低2)自我居住使用2)交易费用高3)房产增值3)管理维护麻烦4)保值抗通货膨胀4)房产贬值5)安全性高5)房产价值缺乏标准6)杠杆作用6)房产法令手续复杂7)税赋减免7)缺乏房产信息8)自我控制权8)投资金额较大9)分散风险9)政府介入太多10)普遍熟悉的投资渠道10)房产投资者的形象不佳11)个人偏好11)出租收益率不高四、AF
6、P考试章节知识点:投资房地产出租的考虑因素1、投资总成本=资金成本+折旧+修缮管理+空置成本。2、买卖不破租赁。当有租约时,流动性受到限制。3、房价利率=资金的机会成本,折旧可以房价的2%保守计算,修缮管理费与房屋的新旧有关,空置成本要看地段的抢手程度。4、购房后以出租来预防房价大幅上涨的风险。五、AFP考试章节知识点:房产估价的方法-成本法1、土地:开发后土地总价=土地使用权支出+开发工程费+管理销售费用+资金利息+合理利润总建筑面积=用地平米容积率单位建筑面积土地价格=土地总价/总建筑面积税后成本还要加上土地增值税与营业税2、建筑物单位建筑面积建筑成本:新房(2003年全国平均1,273元
7、)二手房=新房成本-折旧率使用年数若建材人工波动大,应用重置成本替换历史成本单位建筑面积综合价格=土地单价+建筑物单价六、AFP考试章节知识点:房产估价的方法-收益还原法房地产总价=房租/市场投资收益率不考虑未来房价上涨空间, 投资收益率=存款利率+房地产的流动性升水;常用于投资用途房地产的估价, 如单人房, 沿街商业房与写字楼, 房价随房租而变动;房租应是扣除必要成本后的税后净收益;可统计出各地区各类不动产的平均投资收益率, 再知道房租就可以算出房价;通常单人房收益率最高, 随后依次为写字楼, 沿街商业房。七、AFP考试章节知识点:房产估价的方法-市场比较法待估价的房产价格 = 同地区同类型
8、房屋价格 房龄调整系数 地段调整系数 议价系数;比较新房与二手房,根据折旧情况设定房龄系数;不同楼层或地段,亦需调整;以卖方开价而非成交价比较,需作议价调整 ;一般估价公司多用比较法,选择3-4个案例与待估价房产作比较,再依上述系数调整,最后订出调整后房产的合理价格。八、AFP考试章节知识点:影响房产价格涨跌的总体因素1、需求面因素人口结构转变,农村人口流向城市,城镇预期人口数量增加国民收入的增长与分配结构住房政策:放宽经济适用房的适用条件,提高住房公积金缴存比率或贷款上限利率水准:低利率刺激需求通货膨胀预期:保值性需求增加促使投资房产的需求量增加资金流量:货币供给增长率可视为房价的先行指标2
9、、供给面因素国家计划,土地使用分区,土地使用期限地理位置,区位的相对供给房产短期供给缺乏弹性。建筑材料器械的生产供应历史成本:为数庞大的福利分房者以低价购得产权政策的转变:-如五年内转手需交全额营业税,房贷紧缩政策等九、AFP考试章节知识点:房产投资的供给者与需求者1、供给者:现房或期房: 建筑商、政府、投资者、中介二手房: 房屋拥有者、中介、投资者2、需求者:自住需求: 第一次购房、换房需求、拆迁户需求投资者: 投机-短期空置 投资-长期租赁收益十、AFP考试章节知识点:房地产投资形态1、以商品房为主。与其它房产类型比较,住宅的需求量大,流动性较高,但租金收益率通常较低。2、商场或沿街商业房
10、: 选择人口聚集的商圈,以收入还原法估价,增值潜力大,但所需的投资金额较高。要注意是否符合土地使用规定。3、写字楼: 投资出租,房客以企业为主,租期通常较久,但房客谈判能力也较高。整栋投资所需的金额最高,常非个人投资者能力所及,以机构投资者为主。十一、AFP考试章节知识点:房产投资的方式1、合建分成: 合伙购买旧房,拆掉建新房,卖出去后大家分成。在新土地供给有限的地区适用,但须注意旧房的土地使用年限不能太短,而且合伙人中有人对房地产整套业务非常精通。2、以旧换新: 购买区域较好但房屋状况不佳,价格便宜的旧房,重新装修,使旧房看起来像新房,提高该房产的附加价值。出售时,售价可以比照当地新房行情,
11、扣掉买入价与装修成本后,即为利润。3、以租养租: 长期租下低租金楼房再以高价转租出去,赚取房租的差价。如公房转租,或在大学附近租房间隔转租给学生,等。4、团购零售: 集合一群人的资金,寻找长期具有升值潜力但短期销售欠佳或开发商资金压力高的空置房,与开发商谈条件以高折扣购入,再重新包装零售。5、以租代购::开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订租购合同。若租户在合同的约定期间内购买该房,开发商就以出租时所订的房价将该房出售给租住户,所付租金可以抵充部分房款,租住户交足余额后,即可获得该房的完全产权。6、到拍卖会上淘房: 当前许多拍卖公司都拍卖各类房产,这类房产一般由法院、资产管理公司或银行等委
12、托拍卖,基于变现的需要,其价格往往较市价低一两成以上,购买后转售有一定的利润空间。需要熟悉拍卖会的信息渠道,事先到标的房产勘查,并购买产权清楚可点交的拍卖房产。十二、AFP考试章节知识点:房地产投资报酬率分析房地产投资10步骤1. 决定投资策略,即以资本利得或以房租收益为主2. 寻找各种投资方案,判断其投资前景3. 利用简单财务模型分析4. 和卖主协商基本条件5. 估计自己的财务实力6. 确定贷款7. 寻求律师帮助8. 需获得专业性的管理服务9. 购买房屋保险10. 出售房地产,计算投资报酬率所有现金流量按统一的折现率折现,净现值为0时的折现率为内部报酬率。然后比较房产投资与其它投资工具的内部
13、报酬率。例:投资房产5年,购入价为50万元,5年后以55万元出售,5年期间每年净收益3万元,年复利投资报酬率=RATE(5,3,-50,55)=7.71%。下面是古文鉴赏,不需要的朋友可以下载后编辑删除!谢谢!九歌湘君屈原朗诵:路英君不行兮夷犹,蹇谁留兮中洲。美要眇兮宜修,沛吾乘兮桂舟。令沅湘兮无波,使江水兮安流。望夫君兮未来,吹参差兮谁思。驾飞龙兮北征,邅吾道兮洞庭。薜荔柏兮蕙绸,荪桡兮兰旌。望涔阳兮极浦,横大江兮扬灵。扬灵兮未极,女婵媛兮为余太息。横流涕兮潺湲,隐思君兮陫侧。桂棹兮兰枻,斫冰兮积雪。采薜荔兮水中,搴芙蓉兮木末。心不同兮媒劳,恩不甚兮轻绝。石濑兮浅浅,飞龙兮翩翩。交不忠兮怨长
14、,期不信兮告余以不闲。朝骋骛兮江皋,夕弭节兮北渚。她含着笑,切着冰屑悉索的萝卜,她含着笑,用手掏着猪吃的麦糟,她含着笑,扇着炖肉的炉子的火,她含着笑,背了团箕到广场上去晒好那些大豆和小麦,大堰河,为了生活,在她流尽了她的乳液之后,她就用抱过我的两臂,劳动了。大堰河,深爱着她的乳儿;在年节里,为了他,忙着切那冬米的糖,为了他,常悄悄地走到村边的她的家里去,为了他,走到她的身边叫一声“妈”,大堰河,把他画的大红大绿的关云长贴在灶边的墙上,大堰河,会对她的邻居夸口赞美她的乳儿;大堰河曾做了一个不能对人说的梦:在梦里,她吃着她的乳儿的婚酒,坐在辉煌的结彩的堂上,而她的娇美的媳妇亲切的叫她“婆婆”大堰河
15、,深爱她的乳儿!大堰河,在她的梦没有做醒的时候已死了。她死时,乳儿不在她的旁侧,她死时,平时打骂她的丈夫也为她流泪,五个儿子,个个哭得很悲,她死时,轻轻地呼着她的乳儿的名字,大堰河,已死了,她死时,乳儿不在她的旁侧。大堰河,含泪的去了!同着四十几年的人世生活的凌侮,同着数不尽的奴隶的凄苦,同着四块钱的棺材和几束稻草,同着几尺长方的埋棺材的土地,同着一手把的纸钱的灰,大堰河,她含泪的去了。这是大堰河所不知道的:她的醉酒的丈夫已死去,大儿做了土匪,第二个死在炮火的烟里,第三,第四,第五而我,我是在写着给予这不公道的世界的咒语。当我经了长长的飘泊回到故土时,在山腰里,田野上,兄弟们碰见时,是比六七年
16、鸟次兮屋上,水周兮堂下。捐余玦兮江中,遗余佩兮澧浦。采芳洲兮杜若,将以遗兮下女。时不可兮再得,聊逍遥兮容与。注释湘君:湘水之神,男性。一说即巡视南方时死于苍梧的舜。君:指湘君。夷犹:迟疑不决。蹇(jian3简):发语词。洲:水中陆地。要眇(miao3秒):美好的样子。宜修:恰到好处的修饰。沛:水大而急。桂舟:桂木制成的船。沅湘:沅水和湘水,都在湖南。无波:不起波浪。夫:语助词。参差:高低错落不齐,此指排箫,相传为舜所造。飞龙:雕有龙形的船只。北征:北行。邅(zhan1沾):转变。洞庭:洞庭湖。薜荔:蔓生香草。柏(bo2伯):通“箔”,帘子。蕙:香草名。绸:帷帐。荪:香草,即石菖蒲。桡(rao2
17、饶):短桨。兰:兰草:旌:旗杆顶上的饰物。涔(cen2岑)阳:在涔水北岸,洞庭湖西北。极浦:遥远的水边。横:横渡。扬灵:显扬精诚。一说即扬舲,扬帆前进。极:至,到达。女:侍女。婵媛:眷念多情的样子。横:横溢。潺湲(yuan2援):缓慢流动的样子。陫(pei2培)侧:即“悱恻”,内心悲痛的样子。(19)櫂(zhao4棹):同“棹”,长桨。枻(yi4弈):短桨。(20)斲(zhuo2琢):砍。(21)搴(qian1千):拔取。芙蓉:荷花。木末:树梢。(22)媒:媒人。劳:徒劳。(23)甚:深厚。轻绝:轻易断绝。(24)石濑:石上急流。浅(jian1间)浅:水流湍急的样子。(25)翩翩:轻盈快疾的样
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