房地产基本知识10.22.doc
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4、经济寿命的可延续性(增值);适应性(根据市场需求不同,通过产品调整来适应市场);不一致性(唯一性,没有完全相同的两套房子);需要管理(物业管理);能从周围社区环境改善中获得收益(随着同边环境的改善,而增值)。三 房地产市场的特性:是房地产权益的交易市场;是地区性市场;需要专业人员提供服务;易于出现市场的不均衡和垄断。四 房地产市场的需求影响因素:收入的变化;其它商品价格的变化;对未来的预期;政府政策的变化五 “五证二书”五证:国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可证二书:住宅质量保证书、住宅使用说明书六 建筑用地1. 居住区用地 居住区用地是指住宅用地、
5、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。2. 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地,含宅间绿地和宅间小路等的总称 3. 其他用地 其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 4. 公共服务设施用地 公共服务设施用地一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5. 道路用地 道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。6. 公共绿地 公共绿地是指满
6、足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。7. 道路红线 道路红线是指城市道路,含居住区级道路、用地的规划控制线。8. 建筑线 建筑线一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线。七 房产产权知识1 房地产转让:指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为2 房地产抵押:指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为3 房屋租赁:指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。4 房地产产权:房地产所有权包含房屋的所有权和所占有土
7、地的使用权5 物业管理:是指物业管理企业受业主委托,以商业经营的手段管理物业,为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务,使物业发挥最大的经济价值和使用价值6 申办产权需具备的资料:经鉴证的销售合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。7 办理产权需交纳的费用:产权登记费、面积测量费、印花税、工本费。8 印花税:是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税,具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。9 房地产登记的种类:分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。只有
8、通过登记,才能对各类房地产权属实施有效的管理。10 属于房地产变更登记的情形:1) 使用用途改变;2) 权利人姓名或名称发生变化的;3) 物业座落名称或物业名称发生变化的;4) 建筑物、附着物倒塌、拆除。八 商品房预售条件:商品房预售:俗称“卖楼花”,即在房地产尚未建成以前,房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后,将期房出售给受买人。城市商品房预售管理办法第五条规定:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。九 商品房现售,应当
9、符合以下条件:商品房现售:是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实。十 工程质量保修期限建设工程质量管理条例第40条明确规定:“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:1
10、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;2 屋面防水工程,有防水的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为年;3 供热与供冷系统,为个采暖期、供冷期;4 电气管线、给水排水管、设备安装和装修工程,为年。5 其他项目的保修期由发包方(开发商)和承包方(施工单位)约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。房屋建筑质量保修办法第13条规定:保修费用由质量缺陷的责任方承担。同时,该办法第14条规定:“在保修期内,因房屋建筑质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求,建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”其次,房屋建筑
11、工程质量保修办法还规定了“不属于保修范围”的内容:因使用不当或者第三方造成的质量缺陷;不可抗力造成的质量缺陷。综上所述,对整个合理使用寿命正常使用的建筑物的主要部位和非主要部位的不同情况,对保修期所作的不同规定,并且对各项工程的具体保修年限的具体设定由承发包双方在合同中约定的做法是我国立法的一种创新,有效地保护了所有人和使用人的利益。十一 房屋权属登记与证书名词解释1 房屋权属登记:是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。2 他项权利登记:是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。3 房
12、屋的所有权:是指对房屋全面支配的权利。民法通则规定,房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能,这也是房屋所有权的四项基本内容。4 房屋权属证书:是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证,房屋权属证书受到国家法律保护。包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。5 产权证书:产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。6 房屋所有权证是
13、房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证,权利人依法凭证行使房屋的所有权。7 房屋共有权证是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。共有的房屋,由权利人推举持证人收执房屋所有权证。其余共有人各执房屋共有权证书一份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。8 房屋他项权证是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利,受国家法律保护。十二 契税:是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。十三 公共维修基金:指
14、住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳,比例为购房款的2%。十四 “预售面积”与“竣工面积”?预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积,它只供房地产预售时使用。竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积,它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。十五 建筑结构分类1 砖混结构:由砖和砂浆砌筑而成的,墙承重的结构2 框架结构:由梁、板、柱作为承重体系的结构3 框架剪力墙结构:由梁、板、柱承受荷载,由墙承重的结构十六 户型分类1 标准层:平面布置相同的住宅楼层2 错层:指一套
15、住宅内的各种功能用房间在不同的平面上,用3060cm的高差进行空间隔断3 复式:即“房中房”,指一套房屋沿高度方向分为两层4 跃层:指一套房屋内空间跨跃两层及以上的住宅十七 土地知识 土地的取得方式:现阶段,我国土地取得方式只有划拨和出让两种。1 划拨:县级以上人民政府依法批准,在土地使用交纳补偿安置等费用后或者将土地使用权交付,无偿交付土地使用者使用的行为。由于未向国家交纳土地出让金,不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。如果要在划拨土地上进行开发,也要交纳土地出让金,将划拨土地转为出让土地。2 出让:是指与国家签订土地出让合同,交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目
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