房地产企业涉及的发票审核.doc

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[票据处理]发票概述和房地产企业涉及的发票审核

发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中开具、收取得收付款凭证。它是确定经济收支行为发生的法定凭证，是会计核算的原始依据，也是税务稽查的重要依据。 zOp"n\  

税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。单位、个人在购销商品时、提供和接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按规定开具、使用、取得发票。国家根据税收征管管理的需要，积极推广使用税控装置，纳税人应当按照规定安装、使用税控装置，不得毁损或者擅自改动税控装置。 2Vr'AEIQ  

发票的管理权限按流转税主题税种划分。增值税纳税人使用的发票有国家税务局管理，如增值税专用发票、货物销售发票、加工修理发票等；营业税纳税义务人使用的发票由地方税务局管理，如服务业、建筑安装业、运输业、广告业、金融保险业等开具的结算营业收入的各种发票。如果一个企业以增值税为主并兼有营业税的经营项目应该分别到国税和地税主管税务机关办理。 %uMsXa  

有的发票对于增值税和营业税的纳税人都为适用，如临时经营发票用于临时经营单位销售货物，或提供营业税应税劳务时使用。 w-/Tb~#E  
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发票的种类 ThB2U(Wf  

（一）增值税专用发票 ymqhI\>y#  
增值税专用发票只限于增值税一般纳税人使用 o!d0  

（二）普通发票 !<'R%<E3 Q  
1、增值税纳税人使用的普通发票目前七种 "b;?2_w:E  
河北省出口商品发票、河北省代开统一发票、货物销售发票、加工修理修配发票、收购发票、机**销售普通发票。 Po[zzj>m  

2、营业税纳税人使用的发票种类 6ZJQ '9f  
交通运输业发票、建筑业发票、邮电通信业发票、文化体育业发票、服务业发票、销售不动产发票、转让无形资产发票、金融保险业发票、娱乐业发票。 >~ :]+q  

（三）专业发票
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目前尚未纳入税务发票管理范围的“专业发票”主要有：铁路客运发票；个别省（如江苏、浙江）市（如上海）的个别机打公路汽车客票（均套印“票证专章”）；邮政单位的（收费或邮件）收据；金融企业的存贷、汇兑、转帐凭证、收付息凭证、收费凭证。经国家税务总局或者省、自治区、直辖市税务机关批准，专业发票可由政府和主管部门自行管理，不套印税务机关的的统一发票监制章，也可根据税收征管的需要纳入统一发票管理。 x(Z@ R\C-a  

《发票管理办法规定》中进一步规定： L K$hV"SYb  
所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接收服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方索取发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。不符合规定的发票，不得作为财务报销的凭证，任何单位和个人有权拒收。 >#Y q&@G  
上述规定中所称的“不符合规定的发票是指”： 1['A1 ,  
1、开具或取得的发票是应经而未经税务机关监制； K`sm  
2、填写项目不齐全； 
\$I )}  
3、内容不真实； DX|kO  
4、字迹不清楚、发票涂改； VI4d/2e  
5、没有加盖财务印章或发票专用章；、  i.]}ooI  
6、伪造、作废； ,^(T^ -  
7、以及其他不符合税务机关规定的发票。 d0,I] "  
总之，纳税人未按规定取得的发票的直接后果：
一是所发生的费用所得税前不允许列支。
二是未按规定取得发票，由税务机关责令限期改正，并处1万元以下罚款。 q&.!*rPD  
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6\bbP>ql  ,/KHKLY7   房地产开发企业因签订的合同种类多，涉及的税种多，什么票据能作为合法票据并能在企业所得税、土地增值税税前扣除，按下列原则掌握： S
Om~];[  

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一、支付给境内单位或个人的款项，且该单位或个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或个人开具的发票为合法有效凭证； *6h.#$\  

实际操作中应掌握的原则是，凡属于增值税征收范围的业务（无论是否享受免税优惠），都必须开具增值税发票（视具体情况分别开具专用发票或普通发票）；
凡属于营业税征税范围的业务（无论是否享受免税优惠），都必须开具营业税发票。
其中，属于企业经营范围的，并经税务机关核准的，企业可以领取发票自行开具，凡不属于企业经营范围的，以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入，都必须向税务机关申请代开。 :KFhryN  

二、支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证； c/s'&gG33z  

三、支付给境外单位或个人的款项，以付汇凭证和该单位或个人的签收单据为合法有效凭证，税务局对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公正机构确认的证明； ELm#  

四、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。 a; "+Py  
ZK;HW  
现分别说明如下： +"C0de|-  
（一）土地出让金、契税。 0]Li "Wb  
《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉试行稿的通知》〈国税发【1993】149号〉规定，政府出让土地，不征收营业税。因此不得开具发票， 房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。交纳的契税应当为“中华人民共和国契税完税凭证”。 $FAl9  

eVy,7goh （二）拆迁补偿费。 \Wo,^qR  
房地产企业向被拆迁户支付的补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业，而是政府收回土地使用权，再有政府和房地产企业签订土地出让合同。
房地产企业采取支付拆迁补偿方式或拆迁安置方式取得土地使用权，房地产企业仍需按照《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知〈财税【2004】〉134号》的规定补交契税。
《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉试行稿的通知》〈国税发【1993】149号〉还规定，因政府收回土地使用权而取得的补偿金，不征收营业税。因此被拆迁户无需向房地产企业开具发票，而是由房地产企业采取用收据方式入帐。
同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料被置于本公司备查。 <AB]FBo(  
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（三）委托拆迁公司支付的拆迁补偿费。 #t;@x_2yD\  
国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉试行稿的通知》〈国税发【1993】149号〉规定，拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业，按“建筑业-其他工程作业”税目征收营业税，因此，向拆迁公司支付的拆迁劳务费，应取得工程所在地建筑业发票。 W# ev  

房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的，应取得全额的建筑业发票，直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理。其凭证取得同上。 t,&1~_9  

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（四）青苗补偿费、高层建筑遮阳费、赔偿费 YX- G>.Pc  
冀地税发【2004】259号规定：“纳税人支付个人的青苗补偿费、高层建筑遮阳费、赔偿费等，准予凭合同（协议）和个人签字按规定在税前扣除。 ?oP<sGp  

（五）土地整理费。 EE-jU<>|  
支付给其他公司的土地整理费，应取得工程所在地建筑业发票。 NZCPmst  
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（六）挖土费。 $3w a%"  
支付给农民工（非雇员）的挖土费，不得采取工作表发放，应由个人向地税机关申请开具《税务机关代开统一发票（地税）》。开具发票时，由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的，房地产企业不再扣缴个人所得税。 8 Zhx&  

（七）道路工程费。 CM|?;PBuv  
冀地税函【1995】185号规定，对施工单位承建的道路、桥涵工程收入，不论单位性质如何，其工程预算内是否含税，均应按“建筑业”税目的“其他工程作业”项目征收营业税。 09HlL=0q  

房地产企业发生的道路工程费，应当取得工程所在地建筑业发票。 4'_PLOgnX
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（八）向企事业单位支付的勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等费用。 ezS@LFaA
  
1、境内服务单位。根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税【2003】16号）、《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉试行稿的通知》〈国税发【1993】149号〉规定，房地产企业向境内公司支付的设计费、监理费、项目咨询费等，应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的服务业发票。 OXAr..  

2、境外服务单位。根据《营业税暂行条例》规定，从2009年1月1日起，境内企业接受境外企业应税劳务的，境外单位也负有营业税纳税义务，税款由境外单位在境内的代理单位负责代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项，以付汇单和该付单位或者个人的签收单据为合法有效凭证。 AXFQ
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（九）直接向行政事业单位交纳的规费应当取得行政事业性收费收据，这些费用一般包括：大市政费、绿化费、人防费、散装水泥基金、教育配套设施费以及各种证照工本费等。 VI_8r5o  
1<766  
（十）有线电视安装费、管道煤气集资费（初装费）。 kn9ul3c  

国税发【1994】159号规定，有线电视安装费，是指有线电视台为用户安装有线电视接受装置，一次性向用户收取的安装费，也称之为“初装费”。对有线电视安装费，应按“建筑业”税目征税。 2nz^%pLT  

国税函【2002】105号规定，管道煤气集资费（初装费），是用于管道煤气工程建设和技术改造，在报装环节一次性向用户收取的费用。对管道煤气集资费（初装费），应按“建筑业”税目征收营业税。 e,V @t%  

房地产企业发生的有线电视安装费、管道煤气集资费（初装费），应取得工程所在地建筑业发票。 T%q@jv{c  
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（十一）建筑工程。房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。 {mOQRAKl  

1、包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额和承包金额相等。 6 rp(<D/_  

2、包工不包料。对施工方提供的劳务费应当取得工程所在地建筑业发票； [[FDt[
l4  
对不包料（甲供材）应取得增值税普通发票。“甲供材”是指施工企业提供施工劳务时领用的发包方提供的材料。  :d) y  

3、建筑工程分包。建筑工程分包，是指A建筑公司将承包工程的一部分转包给B建筑公司负责施工。房地产企业只与总承包人A发生业务关系，不与分包方B结算价款。总承包人A支付给分包方B的工程款项，由分包方B给总承包人A出具建筑业发票，与房地产企业无关。 CNMcQP  
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（十二）装饰工程。装饰是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。 15J t @{<r  
1、包工包料。与建筑工程相同。 h[(.  

2、包公不包料（清包工或称甲供材）。

清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。
《财政部、国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》，即财税[2006]114号文规定：纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。 eHE?#r16Z  

据此，房地产企业自行采购的装饰材料直接凭增值税普通发票入账，向施工单位支付的清包工装饰费用，应当取得工程所在地建筑业发票。
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（十三）设备安装 T|^KG<uPV!  

1、房地产企业从商家或生产厂家采购设备，再由房地产企业与安装公司签订安装合同的，应当取得商家或生产厂家的货物销售发票，并仅就安装费的部分，由安装公司出具所在地建筑业发票。安装费营业税的计税依据不含设备。 :meq4!g{1  

2、商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务，商业企业收取的价款中既包括设备价款，又包括安装费，这属于增值税的混合销售业务，全额缴纳增值税，不征收营业税。因此，商业企业应给房地产公司出具全额的增值税普通发票（或货物销售发票）。 hM nJH_siY  

3、营业执照名称为某某安装公司或某某工程公司，并且取得安装资质的企业，如果是外购设备销售并负责安装，属于商业行为，安装增值税混合销售业务征收增值税，不征收营业税。应全额开具增值税发票，不得开具营业税发票。 Lq#$q>!K  

4、但如果是房地产企业自行采购设备或者委托安装公司采购设备的，设备生产厂家开具的增值税发票抬头应为房地产企业。这种情况下，安装公司仅就安装费金额征收营业税。房地产企业应取得安装工程所在地建筑业发票，发票金额就是安装金额，不含设备价款。 }AG dWt@  

5、工业企业自产货物并负责安装。根据《增值税暂行条例实施细则》、《营业税暂行条例实施细则》规定，提供建筑劳务的同时销售自产货物的行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物的销售额缴纳增值税。
房地产企业应分别取得增值税发票和建筑业发票。（比如：工业企业生产销售护栏、隔离栅、铝合金门窗、电梯等并负责安装的业务） dV7~C@k6k8  
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（十四）房屋维修。房屋维修称之为“修缮”，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。
根据国税发【1993】149号规定，房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。因此，房地产企业支付的房屋维修费用，也应当取得工程所在地建筑业发票。 snvixbN
 
允许计入开发成本的房屋维修费用是指开发产品完工前的维修费用。 dkAY%ztwo  

（十五）、绿化工程。绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如：绿化与平整土地分不开，而平整土地本身就是建筑业中的“其他工程作业”。
《营业税问题解答（之一）》国税函【1995】156号规定：为了减少划分，便于征管，对绿化工程按“建筑业—其他工程作业”征收营业税。因此，房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司，应取得按承包金额开具的工程所在地建筑业发票。 Al^h^ 9tJ  

如果房地产企业自购花草、树木，聘请园林绿化公司负责施工的，按“建筑业—包工不包料”（即“甲供材”）业务处理。即：房地产企业自购花草、树木应取得货物销售发票，支付给园林绿化公司的施工费取得工程所在地建筑业发票。 !g7bkA  

（十六）支付给代销公司的销售佣金，支付给广告公司的广告费、宣传性费用，应向对方索取地税机关监制的“服务业”发票； S r4/8BZ  

LgJUMR8vUO （十七）支付的利息：支付给金融机构的利息为银行开具的付息凭证、支付给非金融机构的为地税机关监制的“服务业”发票； @f%q ,:  
w<jlE8u  
（十八）企业通过邮局订阅的报刊、杂志。 $zD}hO9  
邮政的大部分业务既可取得专业发票或收据，也可取得套印“* * 地方税务局监制”的税务发票，优先取得税务发票。 |n*<H|  
c5AEn -Q  
（十九）会议费 -=VGXd  
《河北省地方税务局关于企业所得税若干业务问题的通知》冀地税函【2006】244号第十条：对纳税人年度内发生的会议费，同时具备以下条件的，在计征企业所得税时准予扣除。 1%k$9[!l%  
会议名称、时间、地点、目的及参加会议人员花名册； H
i Pd|D  
会议材料（会议议程、讨论专件、领导讲话） IrTMZG  
会议召开地酒店（饭店、招待处）出具的服务业发票。 6R';[um?q  
企业不能提供上述资料的，其发生的会议费一律不得扣除。 jb lj]/  
.vk|aIG  
（二十）差旅费 e sDd>W  
《河北省地方税务局关于企业所得税若干业务问题的通知》冀地税发〔2009〕48号规定：纳税人支付的差旅费补贴，同时符合下列条件的，准予扣除。 &0*IN nlc?  
1、有严格的内部财务管理制度； 1k?k{Ri  
2、有明确的差旅费补贴标准； PA<<{\dp  
3、有合法有效凭证（包括企业内部票据）。 #0gwN2Nv"L  
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（二十一）年度发生的期间费用取得发票的时间约定 +c-?1j  
《河北省地方税务局关于企业所得税若干业务问题的通知》冀地税发〔2009〕48号规定： Z+]Uw   
对纳税人发生的年度成本或费用，如果在次年5月31日以前取得了相关合法票据的，允许在企业所得税汇算清缴期间进行相应的纳税调整。相关票据在次年5月31日以后取得的，在计征企业所得税时一律不得扣除。 xIb^x=|h  
此条规定可适用于所得税为查账征收的房地产企业的期间费用。 C)8>_PY[M  
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（二十二）大额费用税前列支需注意的问题  Re^~8q[  
企业发生的大额费用（如：办公费）应附明细清单（商场开具，并须盖有商场的印章），否则不能说明费用的真实性。
税务局目前加强对大额发票的检查，尤其对企业取得的商场、超市开具的大额发票的检查，关注审查是否为送礼支出，或本属个人消费性支出而故意开成企业办公费的现象。 y1@*)| r  
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