我国房地产市场监管的必要性研究.doc
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4、3875873500 联系地址 湖南司法警官职业学院 09刑事执行301区队 指导老师 樊 舸 湖南师范大学自学考试办公室二零一零年十一月目 录中文摘要(3)1.房地产市场失灵决定了政府监管的必要性(3)1.1房地产市场存在垄断性(3)1.2房地产市场存在外部效应(5)1.3政府提供房地产市场的公共品(6) 1.4房地产交易存在信息不对称(6)2.我国房地产业的特殊性决定了监管的必要性(8)2.1我国房地产业的发展特殊历程(8)2.2我国房地产业具有自身的特殊性(9)3.我国房地产市场中存在的问题决定了监管的必要性(10)结语(11)参考文献(12)我国房地产市场监管的必要性研究专业: 经济法
5、学考籍号:910810104425 姓 名:陈俊摘 要房地产业已成为我国重要的支柱产业,房地产业的发展与国民经济紧密相关。本文从理论上探讨了房地产市场的垄断性、外部性、公共品特性和信息不对称性,并从我国房地产业发展历程和房地产市场特殊性的视角进行分析研究,进而充分证明了对我国房地产市场进行监管的必要性。关键词:房地产;市场;监管1、房地产市场失灵决定了政府监管的必要性监管经济学的研究充分表明,市场失灵是市场经济中政府监管的重要原因,造成市场失灵的原因主要有垄断性、外部效应、公共品和信息不对称,房地产市场同样存在市场失灵。 1.1房地产市场存在垄断性 房地产的垄断性是由房地产特性决定的,房地产的
6、主要特性是位置的不可移动性,一幢房屋一旦确定位置,其它建筑就不可替代,而且因存在楼层、朝向不同等因素,决定了一幢住宅中的每套住宅都具有独立性,因此物业在出租和出售时,带有地域性和垄断性,从而形成垄断价格。广州市委主办的共鸣杂志自2003年1月首次评选2002年十大暴利行业以来,房地产连续三年“荣膺”十大暴利行业之首。从统计数据看,世界房地产业的平均利润率在5%左右,而我国在10%以上,中高档房地产的平均利润率更高达3040%,如果统计其自有资金利润率则更高。经济学认为获得超额利润的来源主要有创新、承担风险和垄断土地等,而我国房地产行业的丰厚利润正是来自垄断。房地产的垄断侵害了消费者的福利。根据
7、经济学原理,在不完全的市场结构下,消费者处于弱势地位,作为市场供给方的房地产企业所提供的产品数量小于居民的需求量,而房地产价格也必然高于完全竞争市场状态下消费者所能够承受的水平。房价的高涨导致不少老百姓的住房消费支出占其全部支出的绝大多数,甚至有人沦为“房奴”。同时,由于开发商处在垄断地位,开发什么样的房地产,极少取决于消费者需求,更多的是取决于开发商的利润,因此,造成市场上销售利润丰厚的豪华和大户型住宅偏多。由于开发商的信息垄断,购房者对房地产的品质无法掌握,消费者只能有限地选择,更多的是被动接受,导致房屋买卖纠纷增加,如土地或房产被抵押、定金纠纷、一房两卖、小区设计改变等,据报道,2004
8、年国内消费者投诉最多的领域便是住宅消费。再次,房地产的垄断也阻碍地区经济的持久繁荣。短期看,垄断利润将使房地产繁荣一时,房地产行业贡献的GDP、税收增长,地方政府转让土地收入增加,地方经济蓬勃发展;但长期看,房地产的垄断高价将透支本地老百姓的消费能力,压缩其在其他方面的消费,同时,高房价还会增加地区商务成本、居住成本,导致投资外流,人才外流,降低地方的竞争力,最终损害房地产行业和地方经济的发展。由于房地产投入大,回收期长,因而能进入房地产市场的只能是少数企业再加上土地供应的有限性和房地产开发经营的规模要求等,很容易形成部分的或地域性的垄断,土地一级市场由政府垄断,经济适用住房和廉租住房由政府提
9、供。为了稳定住房价格,保护消费者利益,房地产市场必须要政府进行监管。1.2房地产市场存在外部效应 房地产外部性概念既包括房地产经济活动主体对其他经济主体的影响,又包括其他一些经济主体对房地产经济主体的影响,外部效应在外部性经济主体的决策函数中的体现是不同的:施加外部效应的一方只考虑自己的利润最大化问题,属于个人理性而非社会理性。 房地产的外部性按照不同的标准可以对其进行不同的分类,按其影响产生的范围可分为宏观外部性与微观外部性。宏观外部性是指房地产的一种经济主体的行为施于其它主体的外部效益,如因房地产投资开发活动使整个区域投资环境改善,这为工商业经济活动带来了成本的节约并扩展了行业盈利的空间。
10、这种房地产业施加于其他产业上的有益影响就是一种宏观的外部经济现象。城市工商业的繁荣,不仅增强了整个城市经济活力,而且也使得相关地区的区位地价水平提高,这是其他行业施加于房地产业的外部经济效应。房地产的微观外部性指房地产业内部各经济主体之间或者不同的房地产经济活动之间存在的外部效应。例如,工商业房地产的开发活动对住宅房产开发、流通和消费均存在着外部影响。 按外部影响的性质和作用方向分为房地产外部经济与外部不经济。凡是因为房地产经济活动而受益的外部影响称为房地产外部经济。因房地产开发而使得城市景观大大改善就属于房地产外部经济。凡是因为房地产经济活动而受损的外部影响称为房地产外部不经济。城市土地的过
11、度开发建设导致的住宅拥挤、公共绿地的减少、环境污染等则有可能减低土地价值,影响包括房地产业在内的诸多产业的发展,这属于房地产外部不经济。 1.3政府提供房地产市场的公共品人们所消费的物品可分为私人物品和公共物品。房地产经济中存在许多公共物品或“准公共物品”。如城市基础设施、防洪工程、抗震工程、公共设施等。这些项目由于投资额大、投资回收期长,同时很难排除不付费者的使用,由市场来提供往往导致供给不足,只能由政府来提供。但政府提供并非一定由政府直接生产,政府可以委托或承包给独立的企业来生产,政府只负责筹集资金与管理。 1.4房地产交易存在信息不对称 信息不对称是指信息在交易双方分布不均衡性。就消费者
12、和经营者、合同双方而言,经营者拥有关于商品的信息优势,从而使消费者容易上当受骗,被称为信息的不完全性。消费者对所消费产品各个方面信息的了解通常是有限的,他们往往不知道商品价格和商品质量的差别如何。对于许多房产中介来说,每个月的经营成本是非常有限的,除了房租、员工工资和电话费外,并没有什么大的开支,不少黑中介受利益驱使,更是把所有聪明才智用在了吃差价、勾兑各方关系作假房产合同上。小打小闹的,无非巧立名目,多收点费用,什么服务费、人情费、担保费,少则几百、多则数千。胆子大的,就吃了买家吃卖家,差价就是好几万,或是打着避税的幌子让卖家虚报价格,自己侵吞利润。市场的信息不完全性主要表现为:第一、有关商
13、品质量的信息是不完全的,消费者只掌握有限的质量信息。第二、有关商品价格的信息是不完全的,消费者只掌握有限的价格信息。信息不对称可能发生的另一种情况是,一部分消费者掌握完全的信息,另一部分消费者只掌握有限的质量信息。竞争双方为了在竞争中取胜,通过遏制信息来源等方法来削弱他人对对方信息的了解,从而打败竞争对手。 房地产产品既具有使用性,又具有投资的特性。商铺和写字楼的购买者主要是以投资为主,购买住房的消费者中有一部分是投资者,而投资者对信息是非常敏感的,比如:当政府宣布某个位置要建地铁,或某个地方要建一个大型商场时,那么,只要信息一发布,周边的住房就会涨价,这说明房地产产品已具有信息品的特性。房地
14、产市场的信息不对称表现为:由于房地产开发投资很大,回收期长,能进入房地产市场的厂商相对较少,开发出来的产品质量情况,价格情况,销售情况,对消费者来说,都存在偏差。房地产商品的异质性,价格的变化性和交易的专业性与复杂性,都会导致买卖双方信息不对称。信息不对称将增加交易成本,降低市场效率,也可能导致道德风险和逆向选择。 要保证房地产市场信息的有效性,有两种解决方案,一种为市场解决方案,即市场的参与者通过自身的努力搜寻信息,并利用自身的知识技能进行信息的筛选、分析等工作。由于市场的参与者本身是理性的,它作出这种自己搜寻信息的成本决策,必须基于其自身的成本收益的比较,只有觉得付出的信息成本小于为此而取
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