物业管理企业加强人力成本控制浅谈.doc
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5、地制宜、合理有效地设置公司职能部门,是降低物业管理企业固定成本切实有效的方法和手段。物业管理企业职能部门的职能就是控制、决策、协调、服务四大功能。从劳动生产率的角度来衡量,物业服务管理的全过程,90%的工作量是在管理处完成的。因此,物业管理企业职能部门的设置,应以精干、高效为宜,部门越少、人员越精越好。机构庞大、人员冗杂不但增加了成本,还增加了内耗,降低了管理效益。 如何科学、合理、有效地设置公司职能部门和人员岗位笔者认为,以管理“幅度”来确立机构和人员编制比较科学、合理,有效。管理面积在600万平方米以内的物业管理企业,总经理的管理幅度为46人(含副总经理和主要职能部门经理);副总经理的管理
6、幅度为810人(含职能部门经理和管理处主任);职能部门经理的管理幅度为1015人(本职能部门和相关事业部门)。 二、完善基层服务人员人力成本的控制 物业管理行业属劳动密集型服务行业,科学、合理地使用人力成本是物业管理企业降低成本的主要方向。如何有效地控制好基层服务人员人力成本费用?可以采用定岗定编的模式来加以控制。 一方面是科学、合理地制定基层单位的用人编制。根据公司管理的小区(大厦)的实际情况和本公司的管理水平定岗定编。例如:管理面积比较大的封闭式多层小区,可按人均管理面积35004500平方米来核定小区管理处人员编制。技防措施好又是封闭式高层小区,可按人均管理面积35005000平方米来核
7、定管理处人员编制。技防措施差又不是封闭式的高层小区,可按人均管理面积3000平方米来核定管理处人员编制。面积较小的封闭式多层小区,可按人均管理面积2500平方米来核定管理处人员编制。开放式的小区管理难度比较大,可根据实际、具体的情况在定编人数的基础上乘以1020%的系数。 定编只是一个参考比较值,我们可把定编值看作是小区成本核算的边际值,大于边际值就会减少利润甚至亏损;少于边际值就能保本或者多盈利。例如:某小区管理面积20万平方米,多层、封闭式、有两个人员车辆出入口。按人均3000平方米定编小区管理需要人员60人,各项服务人员全部在内。但是,由于小区管理处主任用人把关比较严,严格按工作量定岗,
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