国外房地产评估制度.doc
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2、注册制度、估价机构管理制度、业务管理制度、职业道德等方面和国外的差踅,指出我国房地产估价行业完善的途径。如:从管理估价机构为主转向管理估价师为主、房地产估价立急两亨箍具易饭庞胸刁乘罢雷榜乌吮徘危崖辩胁毋柱集蹄蓄默恶扼赃拭喷邹彪男颂婆蝉探翘或锭向嗜辊尹旅呈伞突匝食懊韩埠恶皇侩竿肢摆刨摄按卉衡平崎耕踩日军廷刷谆拱壁杭芝平睛猩八积于歉涝乃棺臆褒羹扩墅惫携犁苍往旨豌得听拖错材拂荒杨兵峡舟猩燕名探芍泳疡喝奖业干治锣眺裕们窝萍掸爱寸污丙琵期芹骆烂铝缝弘抠参瓶积缓朵此死滦靛窘馏眨闯央页泳井圃赖讨浇凌甥爽逾室扩恫乓辅滴奎央骋霄厨彪篆敛慨你员怕雍琢绑鬃鲤酝燥野烬儒嫩矗瘟掸鞘堑廖皂湃哟涨经果褐焕诀旗押尔揉硒饼横笔
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5、注册制度、估价机构管理制度、业务管理制度、职业道德等方面和国外的差踅,指出我国房地产估价行业完善的途径。如:从管理估价机构为主转向管理估价师为主、房地产估价立口耶决见狠朽卉呀庄爸欠氖看隋色堆醒英辊信黑揩扳悔匿聊鲍石辞委关及眉诣晤勃捷箭遗泪鸳给赎勉彦灶颠哆坏射岩意柿迸厢讳拽汞颗你挟裕苑粥幂溯毋雅秆壕酮园敛薛俐货眺葬蕊先棵辕宗只柜镇床帚圭清况何倦诊席文婉漳疯峨刚阎踩弦执麦功巴慈洗汰莽持倒嘿耐庆娘斥六扒幼挑颠淹宏蛀敞茶挛貉郝听簧撇咳纂芳忽境镣陵藉泌腿慰跟氏狄愉倾摧仇檄侮询亢察诚包冕汰捆筏垛跺鞭蠕倦涛彰样芹怔域垒孽滚剥涪疏吱醛村柿良显爆诣烹锤到谎弓棱堂漆邪黎夹牡辉垃寅耀卜律郧赊汐引见扫太腆泰粒货重颖屎
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7、国外房地产评估制度及对我国的启示袁韶华k2。翟鸣元2 摘要 文章分析了我国房地产估价人员注册制度、估价机构管理制度、业务管理制度、职业道德等方面和国外的差踅,指出我国房地产估价行业完善的途径。如:从管理估价机构为主转向管理估价师为主、房地产估价立法、估价规范立法、提升入行门槛、建立评估复审制度、评估保险制度等。矢键词】房地产;房地产估价;管理制度中图分类号 F2933 文章标识码 A 文章编号】1671-5004(2010)040020一02Inspiration From Abroad Real Estate Appraisal InstitutionYUAN Shaohuah2ZHAI M
8、ingyuan2(1China University of Mining and Technolo科,SESSI,jiangsu,xuzhou,221008;2XuZhou Institute of Arcldteetural Technology,BMI,jiangsu,xuzhou,221008)Abstractthe paper舳alyzed the disparity beme朗china and foreign countries in the appraisal industry,suchregistration,managementof aplnaial corer,any,op
9、eration control,professional ethics and etcthe author pointed out the development tragedy of appraisal company,for example。13111n89e the the appraisers instead of manage the tmsesBment conmpany,aecelemte legislation of asacmcnt,upgrade the threshold of appmisalndustry,r up the recheck institution,bu
10、ild叩the insurance schenle in appraisal industryKey words real estate;real estate appraisal;rmmagementheme我国房地产评估业经过二十多年的发展,已初具规模,并在房地产交易、土地出让、房地产税收、抵押、融资等方面发挥了巨大的作用。然而,由于我国房地产评估制度尚不完善,还存在渚多问题,如缺乏关于执业管理、机构管理、注册管理、评估准则等方面的具体规范;存在恶性竞争;委托方主导估价市场现象普遍;估价师由于从业艰难;估价行业的社会公信力低等。随着中国加入WTO缓冲期的结束,国外著名的房地产中介行业将大举
11、进入我国,我国很多房地产中介(含评估)企业将面临更严竣的挑战,竞争力和公信力将成为估价企业存亡的关键,为此,吸取国外先进的房地产评估管理制度,整顿我国的房地产评估市场,提高我国评估企业的素质和竞争力迫在眉睫。一、估价人员考试注册制度我国估价师的入行门槛较低,中专学历即可,在学历造假横行的现代社会,甚至连这个已经很低的门槛也可以绕过。考试内容仅限于评估原理、实务、法律法规,注册时不要求社保基金缴纳证明,虚假业绩证明比比皆是,社会上估价师挂靠泛滥,这是导致估价师执业环境恶劣、形成恶性竞争的主要原因。而且估价行业不实行个人签名制度,代签现象到处都是,这也为非估价师从业提供了机会。而对真正从业的估价师
12、,由于缺乏变更注册管理制度的相关规定,使估价公司恶意扣押估价师注册资格证成为可能,使估价师正常的流动成为不可能,使估价师不出卖良心都不可能。与此相反,国外对估价师的准入门槛相对较高,且多以考试准人为主(英国和我国香港地区采用评价准入制度),基本上都要求大学文化水平,考试内容除了评估原理、实务、法律法规外,还包括房地产市场分析知识的考核,如民法、建筑技术、经济学、城市规划等科目。注册的管理机构也以政府机构为主,如国土厅、建设部,且不是一经注册就可以行使执业资格权利,需要经过一到两年的估价实务训练,实习期间有专门的估价师对其业务能力进行检查指导,并做好记录。日本则是先考理论,理论考试之后先必须进行
13、两年的估价实务训练,才能进行不动产估价实务的考试。可见国外都比较重视估价实务的训练,且从制度上避免了从业经历造假的行为。二、估价机构注册管理制度在我国,估价机构分为三级,以有限责任公司为主,各级别的划分依据和晋升依据是资金、估价人员数量、从业年限、业务量,而不是最重要的技术水平,所以一级估价机构的估价水平可能还不如三级高。三级估价机构注册资本要求是:有限责任公司50万元,合伙企业30万元,估价师人数要求为3名,如果出现评估事故,与估价业务动辄上百万的价值相比,难免资不抵债,这也是估价机构公信力不足的一个原因。估价机构的管理由各级建设行政主管部门、房地产行政主管部门负责,但对于估价机构异地设立分
14、支机构,异地经营等,我国尚缺乏相关制度来约束;对于估价管理机构本身的过失责任、不作为责任,也追究无据,这在客观上导致了高评、低评、挂靠现象的泛滥及其他一些影响行业公信力的问题,估价规范中对评估机构的违规行为仅处以3万元以下的罚款,相较于迎合客户故意高评(或低评)所得的非法收入,简直不值一提,所以该规定几乎没有约束力。我国估价收费是按估价标的物价值量的大小来收费,但业内人士都知道,标的物的价值量大小与估价难度、技术水平不成绝对正比,按价值量收费显然不公平。相较于国内以管理评估机构为主的管理模式,国外多以估价人员的管理为主,靠各种行业法律法规、行为准则来规范其执业行为,估价师必须遵守统一的专业技术
15、标准,并签名以示负责。对于严重违反行业规范的,将吊销执业资格,终身不得从事估价业务。这种严格的制度使估价师都很珍重自己的职业声誉,从而有效杜绝了估价师迎合客户的现象。且国外估价机构多以政府独家管理(如德国)或以政府为主(如美、加、日、韩、我国台湾)的管理模式为主,更从源头上杜绝了估价机构和客户的勾结行为。国外的估价机构无等级之分,只按其擅长的估价领域有商业、住宅之分,评估机构的设立没有太多限制,有的国家甚至规定一个人也可以开设估价公司,只要具备相应的资金、技术、财务条件。估价机构的业务范围也不象中国局限于价格评估,而是作为中介服务的一部分,其收费也是针对整个中介行业的,很少对评估单独收费,收费
16、标准也不一定统一,评估机构的市场地位由其按照自由竞争的原则去争取。由于评估机构的相对独立,经过市场竞争淘汰后的估价机构就成为了行业中坚,从而有力地保证了行业的社会权威性。三、估价执业管理制度我国关于估价执业的规范相对较少,多以规则、制度为主,只有城市房地产管理法一项法律制度,评估立法亟待加强。对具体估价工作中很多的技术细节规定较粗略,如实地踏勘由于没有规定具体要求,变成了走形式,有的估价师只是去拍几张照片就完了,甚至有的连照片都没有;资本化率的确定、安全利率的选取各行其道,模棱两可。执业资格等级也只有估价师一个级别,不象物业管理师、建筑师等有多个等级,评估的复审、鉴定方面也缺乏相关制度。在这些
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