清科2013房地产基金高峰论坛嘉宾演讲集.doc
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4、行干预房地产3嘉宾三:熊俊:发展城镇化基金需建立新型投融资机制7嘉宾四:唐朝军:房地产基金行业竞争激烈 前景看好9嘉宾五:曹少山:资产管理的核心是风险管理10嘉宾六:万珺:地产基金应吸纳更多地产综合性人才11嘉宾七:杜宏:房地产大资管时代 竞争与机会并存12嘉宾八:李晓东:资产管理业未来竞争会更激烈13嘉宾九:黄海滨:背靠复星集团 做金融加地产14嘉宾十: 周敏琦:房地产基金真正进入大资管时代15嘉宾十一:邓伟:基金管理创新空间很小,股权投资是趋势16嘉宾十二:章华:做股权不见得风险大16嘉宾一:巴曙松-要把房地产行业放到城镇化、放到产业不同阶段考察对于目前较多提及到的城镇化议题,巴曙松表示,
5、“单独看城镇化问题或者单独看产业发展,单独看房地产似乎是互相不相关的几个课题。但是我们在梳理发达国家走过的道路时,发现在经济发展的不同阶段,推动它主导的产业是不一样的。主导产业背后的技术支持体系也是不一样的,与这个相应的产业相匹配的房地产的业态也是不一样的。”“城市建设以欧美国家所走过的道路来看,在早期的商业城市时期建运河,早期的工业城市时期主要是铁路的繁荣。到工业城市完善的时候是铁路网基本形成网络,电车的繁荣拓展了郊区的时期,高速公路的发展带动了汽车的繁荣和城市群的发展,所以讨论城镇化不能就城镇化谈城镇化,要把它放在一个更宽的视野上才有它的洞察力。”巴曙松说道。如何看待房地产、工业化和城镇化
6、呢?巴曙松说道:“在工业化、城市化的加速阶段,以深圳为例,大量的中低端劳动力的涌入,大量加工制造产能的产生,那时候需要房地产业态。而随着大量中低端产业向中西部产业,深圳的业态必然跟过去不一样。去年深圳的人口首次出现了负增长,这也是提示房地产业界,要把房地产行业放到城镇化,放到产业不同的阶段来把握和考察。”劳动力如何流动是地产业的根本驱动力地产行业的根本驱动力在于哪里?巴曙松认为,人口如何流动是这个行业的一个根本驱动力。他说:“房子是盖给人住的,盖给人用的,从人类经济演变的历史来看,劳动力在三个主要行业之间的配置直接影响了不同地区的业态。”“农业、制造业、非贸易服务业和贸易服务业,农业从上到下一
7、直在变化,说明农业占总人口的比重一直在下降。制造业是第二条线蓝色的,工业化时期经历过一个上升,在峰值一段时期以后,然后出现了回落。非贸易服务业开始是比较低的,在工业化的后期也就是说制造业要转型升级的时期会有一个持续的上升,上升到一个高位的水平。而贸易服务业在开始起点比较低,然后有一个稳步的上升。在不同时期房地产的需求随着劳动力在不同业态之间的重新分布是不一样的。不能把你过去的经验简单照搬到未来的新型城镇化这个阶段。”他说。巴曙松进一步举例称:“以人口流动为例,今年上半年第三产业首次超过第二产业成为中国经济支撑增长动力的第一个支柱,这也在不同地区分化差异更大。在这三大产业的配置里面,找一个参照的
8、话,美国给我们提供了一个参考的案例。比如美国的劳动力,农业劳动力占比占总劳动力的0.1%,GDP占1%,制造业劳动力占20%,GDP占22%,服务业劳动力占79%,GDP占77%。不少有远见的企业家到美国房地产试水,去投资完之后会有深刻的体会,这个产业结构不一样,房地产的业态价值链不一样。它和我们在制造业占主导的时期相比是有很大差异的。”“中国未来产业引进的线索之一就是人口从农业向工业,工业向服务业不断的再配置。这个配置背后就影响到我们这个房地产的价值链和业态。比如从统计意义上来看,农业人口其实占35%,当然很多人说高估了,因为有一部分农民工,但是毕竟他是农民工。贡献的GDP只有10%,而制造
9、业劳动力占比30%,贡献GDP47%,服务业劳动力占比36%,GDP占比43%。整个劳动力配置在出现迅速的变化。”巴曙松说。房地产特别好挣钱时代在接近尾声 寻找新的增长值得关注巴曙松谈到,房地产特别好挣钱时代在接近尾声,寻找新的增长趋势值得关注。他说:“影响房地产的空间线索就是大量的产业和人的集聚,产生了分工的细化,产生了规模经济效率的提高,为什么中国的电子产业有竞争力,因为在珠三角地区一小时车程范围内,不用要库存,直接上下游都有。但是集聚推高土地的成本,生活的成本,就会把一部分承受不了这些高成本的企业推到城市的外围。这个过程空间价值的调整也是我们房地产业态变化很重要的一个推动力。”他进一步举
10、例称:“在美国最典型的一个数字就是美国80%的高科技制造业集中在一百个最大的城市。所以它能集聚,能承担这个成本,这就是一个大致的简化的描述。成长性的产业集中到城市中心,然后一些小型和中型的制造业因为成本的上升会推到近郊,这个分配相应的需要提供的房地产的价值链也是不一样的。”“房地产住宅这个市场全面普深的那个时代在接近尾声,无论你怎么边界,房地产特别好挣钱的时代也在接近尾声。香港、中国台湾、日本,它的房地产发展也有这么一个阶段,稀里糊涂挣钱,稀里糊涂表现在什么呢?买了地,还没开发,结果在这个过程中,土地涨了一大截,土地的上涨贡献的利润占了你50%、60%、70%,日本也有这么一段时间。像他一个卖
11、面包的面包师他赚钱的来源是卖面包,面粉涨了,结果带动面包涨了,这个时代正在过去。我们房地产行业怎么找一个新的增长趋势,我觉得是值得我们关注的。”他说。嘉宾二:聂梅生:开发商不差钱 政府不强行干预房地产各位业界的朋友们,大家早上好,我很高兴来参加今天主题非常明确的一个高峰论坛。大家希望从我这里听到的有一部分是关于对当前房地产形势的一些看法和政策的判断,以及下一步关于中国的房地产投融资这方面大概会有些什么样的创新和改革。所以我今天这个演讲题目名字叫房地产形势分析与房地产投融资创新,先说一下今年房地产的总体形势,我会讲的比较快,因为大家都知道,虽然到了八月份我们各项指标仍然处于本轮调控的最高值,但是
12、非常明显的,二季度以后逐月回落。首先咱们看一下房地产开发投资,因为这个和我们投融资有关系,投资实际上今年到一二月份顶到了一个最高值,增长的最高值,到22.8以后,平稳了一段,但是到八月份跌破了20,这个数字比较重要。因为它和固定资产投资有关系,我们第一架马车不能掉下去,去年房地产是负拉动,今年是正拉动,正拉动到一定程度,现在又成了负拉动,八月份国家固定资产投资增速是12.3%,但是我们房地产投资的增速已经掉到19.3%,又形成了负拉动,并不是今年的房地产投资逐渐的节节升高,而是实际在回落。大家说今年房子好卖,销售量和销售额都在上升,可以看上升的很高,在一二月份顶到了77.6和44.5%,所以催
13、生了国五条,但是你看到这个趋势下的也非常快,并不是说高歌猛进,一直到12月份,而下跌的趋势,涨幅实际是折半,从七十几到三十几,从五十到23,我现在不确定金九银十会不会有一个催生,如果不能的话,这个大势已经是这样了。这里面有一个问题我想说,为什么和坊间的报道不一样,那是因为分化的原因,一二三四线很大得分化,还有一线趁势当中也分化的很厉害,涨的涨,跌的跌,好卖的好卖,不好卖的不好卖。再看一下开发商资金,到底开发区差不差钱,七月份博鳌论坛都说开发商不差钱,但是到八月份跌破30,从七月份到八月份跌的比较多,去年在十左右,今年差不多在三十左右,总体来说,这个业界的资金是不缺的,就算是再继续有些下调,还是
14、不差钱的,所以资金的充裕率仍然是很高的。它的分配比例也和今天的会有关系,我今天挑出来的数据都是和投融资有关的数据。从09年到13年我们开发商到位资金的分项比例,到底钱从哪来,这点很重要,如果钱确实是2013年1到8月份比前面的那个柱状都高了很多,现在已经资金到位已经七万多亿了,去年到这个时候才只有五万多亿,确实涨了很多。个人抵押贷款是上面一节黄的,黑的是定金和预收款,绿色的是企业自筹资金,最下面那个是国际贷款,重头戏是在定金预收款和企业自筹资金中间这两段是中国房地产资金的主要到位,房子好卖。最上面和最下面是来自于银行,就是按揭和国内的开发贷,这两个加起来也比去年有大量的增加。我们个贷基本比去年
15、同期大概增加了40%,开发贷现在是一万三千亿左右,所以从银行出来的钱不少,直接融资部分仍然占了很大的比例。大概金融机构的房地产贷款到底是多少呢,从08年到现在我们可以看一下,08年的时候大概全年大概七千多亿,去年一万三千多亿,现在超过了去年同期,从银行出来的钱,今年还是得在一万五千亿打不住。现在的问题在土地上,争议比较大的仍然在土地上,我们想投资,投资是两部分,一部分对现有楼盘开发的投资,另一方面就是开发商拿地用的钱,这两部分投资实际现在都在说地王,都在说地方政府财政紧张,现在全国的数据,到底土地的情况怎么样,我可以跟大家讲,八月份土地买地是下来了,不是上去了,现在是负增长9.1,上个月确实上
16、去了,是负增长1.4,并不是像大家想象的,全国土地价格都在上涨,都好卖,其实不然,购置面积同比比去年同期下降了9.1%,降幅比上个月增大了7.3个百分点,实际并不是全国都在抢地王,并不是整体的土地非常好出售。这条线现在又下去了,土地出现了各个城市的差异,现在抢的都是北京、上海、深圳,而且就是那么几快地,在城市中间形成地王,所以还是要有一个冷静的判断,八月份土地是下滑的。我说这个差异可能就是当期房地产的特点,就是差异化的形成,差异的形成是一种调整的前期,是整个产业调整的前期,是差异化的形成,它处在一个调整期。为什么会调整?为什么会出现差异,恰恰是因为从今年两会以后,这一届政府对房地产基本叫做没出
17、政策,没有强行的干预。国五条是上一届政府在两会之前出的,不是这届政府出的,所以在政府这一只手没有发力,没有出这个条那个文的,市场从三月份到现在半年之间调整的结果就是这种差异化,地王归地王,卖不出去的卖不出去,北京在今年是名列前茅,环比涨幅3.22,现在同比涨幅已经22了,大大超过了房价调控目标,房价调控目标是不能高于7.5%,北京已经超过22了,所以涨的非常之多。在环比超过1的的城市有北京、武汉、广州、深圳、上海,但是在合理范围内。房价涨跌十大城市出现了很大的差异,环比能差十倍,低的是0.2,高的是3.2,所以差异化非常严重。在认真研究数据以后,开发商有钱的一定是追环比涨的高的城市,所以就形成
18、了北京、上海地王的形成,和差异化也有关系。现在超过两万的城市有北京、上海,深圳,均价超过两万,这是非常之高的。还有一条就是我们根据统计局数据再深挖,实际全国平均房价同比涨幅迅速下降,这是统计局的数据跟去年同比,年初的时候是18.8%的涨幅,当时很担心,肯定要出国五条,结果现在已经跌破10,如果这个趋势延续到12月,那也就跟GDP差不多了,现在是一到八月,除非金九银十有一个抬升,房价的涨幅并不是很闹心的,不闹心,现在才9,虽然还是高于GDP的。我们判断下半年行业的趋势,房地产投资我们预计可能会下降,会稳不住20,现在已经是19.9,有可能会落到18左右,第一个库存在增加,去库存的任务还是相当重的
19、。第二预期不明显,因为不是我们判断这种波动,这种调整,可能大家都判断到这种调整,再加上国外对中国房地产的影响,四季度如果投资开发预计小幅调整以后,全年房地产投资可能不会太高,除非金九银十会蹦上去。前八个月销售面积虽然在下降,但实际它还有一个增幅,环比在下降,增幅还有23%的增幅,还是卖的比较好,但是同期房屋新开工面积仅增长4%,那就是谨慎开工。开工意愿不强,所以供给会下降,市场需求现在也是在一个波动期,在一个调整期,主要因为调控政策依然谨慎,而且释放出来长效机制会面世,房地产税已经公开在说了,这是第一个,整个国家宏观调控,虽然没有像过去那样出文,但实际上长效机制呼之欲出,这个房地产调控是谨慎的
20、。我们可以从银行贷款利率看出来,这次贷款利率开始放开以后,专门说了房贷除外,所以非常谨慎。第二个货币政策的基调仍然是维稳的基调,所以房地产直接融资的扩大可能是一个方向,但是它的百分比今年不可能占到太多。品种有可能增加,另外个贷利率实际打折这部分已经开始取消了,从0.75到0.85,优惠利率减少了,基本没有了,而且个贷放贷的速度卡的很紧。这种情况下,银根这部分钱荒这部分还会有,在四季度政策谨慎。在供给需求和市场三方面促进之下,房价怎么看,我觉得资金比较充裕,尤其上市公司年报非常漂亮,这种情况下他不会打折降价,钱又不差,回笼不好,不到万不得已不会降价促销,同时地价在上涨,热点城市地价上涨,会给大家
21、一个感觉,觉得房价要上涨。再加上媒体最近拼命在说地王这个事,给大家一个预期,地价上升,房价上升,在供给趋紧、需求推动、土地市场高稳等众多因素的推动下,房价上涨和下跌在不同城市同时存在,这种态势可能会延续到年底,涨的往上蹿,跌的折半,这种趋势还会蔓延。但是总体上来看,全国同比房价涨幅在趋缓,大概是这么一个局面。如果说直接融资这部分能够很好的在四季度在后面四个月启动,给大家资金方面有一个预期,就不会再收紧,开发商融不到钱,他会投资非常谨慎。如果能够把今天这个话题很好的给大家释放一个预期,将来有这样一个机制的话,资金压力缓解以后,估计更多市场化的作用会逐渐替代政府的行政干预。后面我讲一下房地产当期的
22、特点,总结一下,当期的特点能不能是这么几个,一个是市场的调整期,刚才各种各样的数据说明了这个问题。第二个是政策的准备期,政策的准备体现在政府和市场分工这样一个整体思路会逐渐形成,至于哪些是政府,哪些是市场,政府当中中央政府管哪些,地方政府又管哪些,这些我们都期待三中全会以后能有一个说法。但总的趋势是政府和市场分工会出现。另外房地产长效机制会面市,比如直接融资,房产税、房地产税,土地供给制度,保障房,城镇化整体布局和规划,最后肯定要给大家一个说法,到底城镇化怎么搞,有的说是人的城镇化,有的说规模城镇化,有的说投融资的城镇化等等,各种说法都有。还有大家非常期待的,已经破局的就是国际化的市场经济体制
23、改革,经济体制改革走向国际化,这个以上海金融实验区试点政策框架作为一个标志,给大家一个很好的预期,这是政策的准备期,有些已经出来了,像金融一些改革,这个是率先的。对企业来说,他是一个战略的提升期,他在准备,在这样一个背景下他会准备,大概分成几个方面,各个企业是不一样的,更多的企业在认识房地产金融属性,在把今后房地产整个战略怎么样和今后的投融资联系到一起,从大家习惯的间接融资转变到直接融资,资产证券化即将启动,到底怎么启动法,我们现在在做一些准备,可能业界很多朋友都在考虑这个问题,包括开发商和投融资层面,所以房地产的金融属性是在企业战略提升期中最最重要的,也最最受关注的。今天这个会为什么很多人来
24、,大家都捕捉到了这重要的一环。第二是全产业链的分工,体现我们整个行业业态的提升,是投资商、开发商、运营商、建造商全产业链的分工,会使我们整个房地产行业业态提升。第三个就是产品质量和产业化,包括绿色建筑、低碳、养老住宅等等全产业链的提升,也做了很多工作,包括规划设计。最后一个就是怎么样适应国际化的局面,房地产怎么和国际化相结合,海外投资试水也是从今年开始,往年有,但是今年还是不少,比较大的都是十几亿,二十几亿美元一个企业的对外投资,了解国际化的法律和财务管理恐怕他们很重要的一条,资产分置是其中一个,中国如果下一步和国际化接轨,不如现在我先出去接轨一把,看看国外是什么情况。在这样一个特点之下,我最
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