工程造价管理PPT(2).ppt
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1、第一部分第一部分 理论部分理论部分核心内容:项目建设程序及建设项目组成工程造价的含义、特点工程造价管理的基本概念资金时间价值第一章第一章 工程造价概论工程造价概论第一节第一节 项目建设程序及建设项目组成项目建设程序及建设项目组成一、项目建设程序一、项目建设程序项目建设程序建设项目从决策、设计、施工到竣工验收和后评价的全过程中,各项工作必须遵循的先后次序。六个阶段:决策阶段、设计阶段、建设准备阶段、施工安装阶段、竣工验收阶段和后评价阶段。决策阶段又分项目建议书和可行性研究两个阶段。(一)项目建议书阶段(一)项目建议书阶段项目建议书要求建设某一具体工程项目的建议文件,是投资决策前对拟建项目的轮廓设
2、想。项目建议书不是项目的最终决策。内容:P1。(二)可行性研究阶段(二)可行性研究阶段 可行性研究在项目建议书被批准后,对项目在技术、经济、工程、环境等方面是否可行所进行的科学分析和论证,并提出项目的可行性研究报告的科学方法和工作阶段。可行性研究方法最早出现于美国,20世纪30年代初期,开发田纳西河项目中首次运用。1.可行性研究的阶段 P108投资机会研究阶段寻找最佳投资机会的活动。初步可行性研究是指在机会研究的基础上,对项目可行与否所作的较为详细的分析论证。适应于大型复杂项目的可行性研究。详细可行性研究阶段(最终可行性研究),是投资决策的重要阶段。在该阶段,要全面分析项目的全部组成部分和可能
3、遇到的各种问题,并最终形成可行性研究的书面成果可行性研究报告。2.可行性研究的程序除机会研究外,初步可行性研究报告和详细可行性研究报告一般都有一个比较固定的程序。组织工作小组;社会和市场调查;确定项目的必要性;进行最佳方案技术论证;进行经济分析与比较;制定实现设想的实施办法;结论与决策建议;形成可行性研究报告的初稿;论证和修改。3.可行性研究的内容参见投资项目可行性研究指南。可行性研究报告编制:参见指南P181。房地产项目可行性研究报告基本框架内容一、项目总论一、项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 1.1.2 开发公司 1.1.3 承担可行性研究工作的单位1.1.4 研究工作依据
4、 1.1.5 项目建设规模和内容 1.1.6 项目开发手续 1.2 可行性研究结论 1.2.1 市场预测 1.2.2 项目建设进度 1.2.3 投资估算和资金筹措 1.2.4 项目综合评价结论 二、项目投资环境和市场研究二、项目投资环境和市场研究 2.1 市场宏观背景 2.1.1 全国投资环境 2.1.2 本市投资宏观背景2.1.3 区域发展及前景预测 2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴2.2 区域市场分析 2.2.1 区域市场界定 2.2.2 供给分析 2.2.3 需求分析 2.2.4 竞争分析 2.2.5 典型物业调查 2.2.6 市场分析有关结论 三、项目分析及评价三、项目分析及评价
5、3.1 地块解析 3.1.1 交通条件 3.1.2 地形、地势 3.1.3 水电气保障 3.1.4 规划限制条件 3.2 项目SWOT分析 3.3 项目评价 四、四、市场定位及项目评估市场定位及项目评估 4.1 项目定位 4.2 方案评估意见 五、项目开发建设进度安排五、项目开发建设进度安排 5.1 有关工程计划说明 5.2 施工横道图 六、投资估算与资金筹措六、投资估算与资金筹措 6.1 项目总投资估算 6.1.1 固定资产投资总额 6.1.2 流动资金估算 6.2 资金筹措 6.2.1 资金来源 6.2.2 项目筹资方案 6.3 投资使用计划 6.3.1 投资使用计划 6.3.2 借款偿还
6、计划 七、销售及经营收入测定七、销售及经营收入测定 7.1 各类物业销售收入估算 7.2 项目销售回款计划 7.3 资金来源与运用分析 7.4 销售利润 八、财务与敏感性分析八、财务与敏感性分析 8.1 赢利能力分析 8.2 项目不确定性分析 8.3 社会效益和影响分析 九、可行性研究结论与建议九、可行性研究结论与建议 9.1 拟建方案的结论性意见 9.2 项目主要问题的解决办法和建议9.3 项目风险及防范建议 十、附表十、附表 10.1 项目工程计划横道图 10.2 项目开发成本估算表 10.3 项目销售收入与经营税金及附加估算表10.4 项目投资计划估算表 10.5 资金来源与运用表 10
7、.6 损益及利润分配表 10.7 现金流量表(全部投资)10.8 借款偿还期测算表 10.9 敏感性分析表 十一、附件十一、附件 房地产投资项目可行性分析案例u房地产项目投资分析报告目录u某项目的可行性研究报告案例案例案例房地产项目投资分析报告房地产项目投资分析报告(目录目录).doc房地产开发可行性研究报告房地产开发可行性研究报告.doc(三)编制计划任务书和选择建设地点(三)编制计划任务书和选择建设地点P2。(四)设计工作阶段(四)设计工作阶段两阶段:初步设计阶段和施工图设计阶段。三阶段:初步设计、技术设计、施工图设计阶段。(五)建设准备阶段(五)建设准备阶段主要内容见P3。(六)建设施工
8、阶段(六)建设施工阶段进行组织施工和生产性项目竣工前的生产准备工作。(七)竣工验收阶段(七)竣工验收阶段分初步验收和正式竣工验收。(八)后评价阶段(八)后评价阶段建设项目后评价工程项目竣工投产生产运营一段时间后,在对项目的立项决策设计施工竣工投产生产运营等全过程进行系统评价的一种技术活动。通过后评价达到总结经验、研究问题、吸取教训、提高项目决策水平和投资效果的目的。二、建设项目的组成P4。单项工程单位工程分部工程分项工程1.单项工程单项工程在一个建设项目中,具有独立的设计文件,竣工后可以独立发挥生产能力或效益的工程。是建设项目的组成部分。2.单位工程单位工程按不同工程性质划分的、有独立的设计图
9、纸,可以独立组织施工、但建成后一般不能独立发挥生产能力或效益的工程。是单项工程的组成部分。按照单项工程的构成,又可分解为建筑工程和设备安装工程(子单位工程)。3.分部工程分部工程单位工程的组成部分。按照工程部位、工种性质、设备种类、工程结构使用材料或施工程序的不同,可分解为若干个分部工程。如房屋的土建工程,按其不同的工种、不同的结构和部位可分为基础工程、砖石工程、混凝土及钢筋混凝土工程等。4.分项工程分项工程分部工程的组成部分。按照不同的施工方法、不同的材料、不同的规格,可分解为若干个分项工程。如砖石工程分为砖砌体和毛石砌体两类,其中砖砌体又可按部位不同分为外墙和内墙等分项工程。分项工程可以直
10、接计算出相应的费用。第二节第二节 工程造价的概念工程造价的概念一、含义 P5(一)工程造价建设工程产品的建造价格。相关概念:1.建设项目总投资:进行一个工程项目的建造所投入的全部资金,包括固定资产投资和流动资金。2.建设工程造价:建设项目总投资中的固定资产投资部分。(二)工程造价的分类1.投资估算2.设计概算、修正概算3.施工图预算4.合同价5.结算价6.竣工决算 如图1-2,P9在市场经济条件下,有两种含义:1.建设项目工程造价是指预计或实际开支的建设项目的建设成本,包括建筑工程、安装工程、设备及相关费用。2.建设工程的承包价格。二、工程造价的特点及职能(一)工程造价特点 P61.工程造价的
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