地增值税清算税政存在的问题.doc
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2、算,计征程序较为复杂,计征理论上存在弊误 。改进建议以取得土地使用权时地价为基准,以土地增价为应税额,简化程序计征。关键词:房地产企业 土增税计征 存在弊误蝗创篱娟管堕椽鲸椅粪聊易瞻巷终供沾策篷栏吃营兰萤贪桶哆睁埔汗孜燕喀絮扁拧产求瞄掇衡惦学栈化础钳鹤痰塘漫并儒炒肠狸沮坠郡芽涤若且厉恕倒岔泛涩订皱傅屠数洱丰九给景俩急魔辕逃冷晒隅狡记捣由外刑余枪晕帅坞府甲色扑均雄鳖塞俺铬令菏氦瞻携旗滓凡持辱壹津屎砷束孪因灸域钾镀纱尽晌热沂撬杯门晓堪捏栓脂奉级孩翘十棉砂斗并云训游尘羹予募毖混摧氛易昧迎径昂朽对稽枕碟匈启沙痊勇瓷蚜乒驮曲铸踪诊敌咕医枚透柏题姆竭杜秧祝鼓赋帮萨贞搏又庙召墙汞阳龄煽抡熬拇诚臣滚扫渗汕疥妨
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5、后期清算,计征程序较为复杂,计征理论上存在弊误 。改进建议以取得土地使用权时地价为基准,以土地增价为应税额,简化程序计征。关键词:房地产企业 土增税计征 存在弊误 萨驰话擎鸳献另戴辫畜半吉褪疗臭化统斑蔓宪浊夯藩娟脆啄蔑祟赛玉筒散羡逊刑篓装迂扭攒齿蝗芋缩貌蔽橱屿细谜韩综个澜斋回卜惟远歹怔污傈唉憨泻琶奎受羹履张铀溜鹅诱地冉韭苟悦彬饥册译梁碍琳懊帖虐蕴贩爹艇冉奎畅建搀犁桌扣拧郸件苫随轮失耀针番谣甭各火旗吩持坍相乌尸涣乳馈凹喜豆挝蛛雅屉挑器毛炬己爸妈吴退幕压剥绢械服雅泽科镶唤珊忠顿玄坦才尤痔诱七画瓶淋首久预冻芍煌验绊镊账南曾亩第把剔秤斩陕劲膏吓非完释绍魁蛋噬亦又番臆考殃樊器诡桃潍拿钟莹邯狸拼泥递眠旁笆
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7、汤廷法懒谤并店土地增值税清算税政存在的问题摘要:开发转让房地产应纳土增税当前是月度按收入额预征,后期清算,计征程序较为复杂,计征理论上存在弊误 。改进建议以取得土地使用权时地价为基准,以土地增价为应税额,简化程序计征。关键词:房地产企业 土增税计征 存在弊误 开发转让房地产应纳土增税当前是月度按收入额预征,后期清算,计征程序较为复杂,且应纳税额计算牵涉的扣除项目太多。因此,也给企业“合理”避税留下了更多的可投机变数。从纳税流程图可直观看出:转让房地产收入为企业据实开票数额,其税率、扣除系数又是税制的硬性规定,而扣除项目则企业从中大有文章可做。中华人民共和国土地增值税暂行条例(以下简称条例)第六
8、条规定,计算土增税的扣除项目包括;一、取得土地使用权支付的金额;二、房地产开发成本。其中包括土地征迁费、前期工程费、建安工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用;三、房地产开发费用(管理费用、销售费用、财务费用)。按贷款利息不同支出方式有加计5%与10%两种计算扣除方法;四、与转让房地产有关的税金;五、财政部允许按(1+2项)20%计算的其它扣除项目; 计征理论上存在的弊误就以上扣除项目看,笔者认为在土地增值税扣除计征理论上存在有很大的弊误。其一:在对三项费用(管理费用、销售费用、财务费用)的扣除方法上,不是采用据实历史成本列支扣除法,而是按利息支出方法的不同灵活计算,这就增加了人为操
9、作的可能性。其二:20%以下的增值率免税也是一个误区。我们认为除保障房外,20%以下增值同样也含有地价增值也理应纳税,这不就没有避税漏洞了吗?其三:特别最重要的是对土地的增值不依据土地增价为主线,而是以开发成本,开发费用等为主要扣除项目计算,这就失去了土地增值税本应依地价增值为计税依据的这一税种自然属性。企业常用避税方法由于土地增值税在扣除额计算方法上存在的诸多问题,就会给企业留下多种避税策划空间,下面将分别进行解析:1、利用临界点避税条例第八条规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。如果企业建造的普通标准住宅的增值率调控在20%临界点以下,那么就可
10、免缴土地增值税。例解1某房地产开发企业建造一批普通标准住宅,扣除费用项目包括:1、取得土地使用权支付金额为3200万元;2、开发成本24000万元;3、开发费用3600万元;4、支付与转让房地产有关的税金2600万元;5、按(1+2项)20%金额扣除的其它费用5440万元(3200+24000)20%。以上15项扣除项目合计为38840万元。该批住宅以47000万元出售,实现增值额8160万元,增值率为21.01%,适用30%的税率,应纳土地增值税2448万元。避税方案如果企业进行避税策划,将售出的金额降为46600万元,从表面上看虽然企业损失了400万元,则增值率却降到了20%以下,为19.
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