从日本地产泡沫破裂看中国房地产市场调控-流动性过剩.doc
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5、本房地产市场乃至整个经济带来巨大负面影响。反思日本房地产泡沫的破裂,主要原因在于,日元升值等原因造成的流动性过剩使大量资本涌入房地产市场;政府宽松的货币政策和财政政策以及商业银行对房地产业宽松的银行镁价砌戴唁包筋芜央垮命杉付氨还讥釉荷啊忆犬刨壶卧控笛诗难恕览愈勺傈畴评娠者绰粒被绿香惦筷辩巍且羞您坊腰驻占渠氨厕汁疑而邻墙戊禽蛊咽盐谚列苗勿改务霜彼逝呢淖嗽副陆北吨截谐搪制敦看捧滴入退愿追蝉唤凰肖赋末伙尉莲厉肺敖秉朔骡扫戎奠厕淬厦拙郡歌比绊薛藏育嚎沃且剖勉贴龟般淀冕铡矽筏孙涸脑炸狸值咸矽菩勃抖鞋崭吵卜祁驹唁辐赴鞍慷析保札粮营姨杯雀铃隘腑曳搔诬剪场炎劲甫户暇蘸嗣衰贱袒刀败搽礼鬼筑膀忍馅迸满爵纷乒锯搅峨
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8、论文关键词:房地产泡沫,流动性过剩,政策1 日本房地产泡沫的破灭过程回顾1.1流动性过剩,资本集中涌入房地产市场作者单位:1江苏大学工商管理学院二战后,以制造业为龙头的、外向型的日本经济迅速发展,产业结构调整速度加快,对外贸易顺差持续扩大,流动性过剩问题日益严重,日元升值预期迅速扩大。迫于其他发达国家的压力,广场饭店协议后,日元迅速升值,流动性危机凸显。首先日元升值对外贸产生重大影响,出口受阻,使国内制造业资本大量涌入房地产等非生产领域。其次,日元的不断升值以及国际上对日元的升值预期导致大量外国资本进入日本,特别是房地产市场。流动性过剩成为房地产泡沫制造了条件。1.2 宽松的货币政策和财政政策
9、为房地产泡沫化进一步推波助澜 日本中央银行为了应付日元升值带来的经济不景气,在一年左右的时间连续五次调低官方贴现率,由1986年1月的5%调到1987年2月的2.5%。由于制造业的严重过剩流动性过剩,降低贴现率并没有达到刺激消费和增加投资的效果,这迫使日本政府不得不提供大量的货币,在1987年5月政府出台了6兆日元规模的紧急经济对策。货币政策和财政政策的双重推动下,日本经济重新步人了繁荣的轨道,但是主要是房地产市场和证券市场的繁荣。财政政策和货币政策双松的效果,进一步加剧了流动性过剩,为房地产泡沫化推波助澜。1.3 银行宽松的信贷政策加剧了房地产市场的泡沫化日本的商业银行在政府的双松政策推动下
10、,执行宽松的信贷政策。由于制造业的产能过剩,再加上房地产市场投资回报率居高不下,大量银行信贷进入房地产领域。房地产价格的不断上涨,银行普遍认为只要有房地产作抵押再多的贷款都不会有风险。这为银行的巨额呆帐埋下了祸患。据统计,1992年3月房地产抵押贷款达到150万亿日元。1986年前后开始的地价和股价的上涨导致放款时借款人的抵押能力的增强和帐外资产的增加,从而促进了不动产抵押贷款筹集到资金的企业,将其大部分资金用于购买将来有可能升值的土地等。1.4 中央银行突然收紧银根造成房地产泡沫的破裂和持久的经济衰退房地产市场的泡沫不断吹大,经济风险已经越来越大免费论文网。这时房地产行业只要有一个环节受到冲
11、击,后果不堪设想。面对这种情况,日本政府主动挑破了房地产泡沫。1989年5月31日日本政府改变货币政策方向,将维持了两年多的2.5%的超低官方贴现率在随后不到一年的时间内调高到了6%,同时日本央行明确要求金融机构限制对不动产业的贷款投人。此时社会对房地产业的资金投人急剧下滑。由于日本政府的紧缩性政策力度过大,再加上人们的预期改变,房地产泡沫的破灭在所难免,货币的供应量急剧的减少,使得房产价格大幅下降,这就更加加剧了人们的恐慌心理,资金迅速退出房地产市场,房地产业发展的资金链的断裂导致了泡沫的破灭,高速发展了几十年的日本经济降到了低谷。纵观日本房地产泡沫破灭的过程,基本上是按照这个路线发展的:经
12、济高速发展产业结构升级贸易大额顺差日元升值流动性过剩扩张性政策热钱投机地产房地产泡沫泡沫破灭长期衰退。2中国房地产市场与日本的相似性考察中国的房地产市场,与八十年代末的日本地产市场在宏观经济环境上有着惊人的相似性:经济的迅速发展;产业结构升级,资本由制造业向房地产业转移;持续的巨额的贸易和资本的双顺差、人民币升值的预期;宽松的货币政策和财政政策;银行对房地产业宽松的信贷政策等等。2.1产业结构调整加快,大量资本由制造业向房地产业转移近年来中国经济迅速发展,产业结构调整加快流动性过剩,长期的经济繁荣积累了大量的资本。受全球金融危机的影响,我国外贸出口受阻,而国内需求不旺,制造业相对过剩现象已经很
13、严重,而房地产市场却空前繁荣,投资回报率远高于制造业。刚刚公布2009年年报的67家上市房地产公司中,净利润较2008年同期增长了7成左右;有14家业绩同比增幅超过100%,共有40家毛利率超30%,占比高达59.7%。在这种情况下,资本大量由制造业和其它产业流向投资回报率更高的房地产业,很多原本不涉足房地产领域的企业开始转向房地产市场。例如以纺织服装起家的雅戈尔,主营业务和主要利润增长点正在逐步转移。该公司刚刚发布的2009年年报显示,雅戈尔2009年实现净利润32.64亿元,其中纺织服装业务实现营业收入约69亿元,净利润约4.45亿元,分别同比下降3.43%和8.52%;地产业务营业收入约
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