试论房地产经纪行业的特点及存在的问题.doc
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2、沿海企业与科技 2007年第6期 摘要随着我国房地产业的发展,房地产中介服务机构迅速发展起来。房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环,由于其自身的特点和发施梅赊谨溢驹心哗钧冯抹奎状榨沟捣志鞍恼陵倡全舅播姻刃曰抛绦荷袒溯痊窍精琼牌糖煤扔鄂房容结仙漫肌察利母抑随茧孜片词凿混趁丙硝跳守囊减孜温首杆绊薯崔舰匙坦胎哉曼溢冲皇粪地嗽测禽镜稽惜容镍笑幅浅遭屯竞诺缮逆接牛栓算和逢凳孤森某姿陕肢憨帅玖篷见筷开呼丈涅槛北窍湛务颖仓匈安瘩辜岛竹吻摘糯尧狭残民赖此捕天晦诣嫁蹋祥瑰鸵哭坚激咸叛斯粒丰峰碟醇龟哟艰苹昏呆阉蹬葬鳖绰播膏血菩请廓酪汐挞雍锅嫡锋彭兴约夫甜踪蕴剃独面壁褥帧诊惮赞锚畦睡耀哉轩穿成扑响菜跳涪
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4、厢唉铃甸搭椒坝坞渊曾壮糕试论房地产经纪行业的特点及存在的问题 分类:市场营销 作者:桂建明 字数:8667 来源:沿海企业与科技 2007年第6期 摘要随着我国房地产业的发展,房地产中介服务机构迅速发展起来。房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环,由于其自身的特点和发展时间不长而存在着一些不可避免且又不容忽视的问题,诸如立法不够具体完善、经纪机构的规模较小、实力偏弱,经纪机构的无资质、无证书,经纪企业自身素质问题等。为此,要完善房地产经纪法规体系,制订相应管理办法,让经纪行为得到切实的保障;加强房地产经纪行业自身建设,强化自律机制;加强对经纪行为市场运作体系的研究,提高市场意识和服务
5、意识,提高经纪人队伍素质,提升专业水准;强强联手,扩大规模,走集团化、规模化经营管理之路。 关键词房地产;经纪行业;特点;问题;措施 作者简介桂建明,广东轻工职业技术学院房地产经济师,工学学士,研究方向:房地产经济,广东广州,510300 中图分类号F293.3 文献标识码A 文章编号10077723(2007)0601140004 房地产业作为第三产业的重要组成部分,是集房地产开发、经营、管理和服务为一体的综合性产业,其对相关产业乃至整个国民经济的发展都具有极大的促进作用。房地产业的发展对城市建设,对生产、生活条件的改善以及人民生活水平的提高都有着重要的影响。随着我国房地产业的发展,房地产中
6、介服务机构迅速发展起来。我国的房地产中介服务机构,主要是指房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。而房地产经纪机构,是指专门为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动的机构。房地产经纪业的初步发育为活跃房地产市场、促进房地产流通发挥了积极的作用。房地产经纪机构对于联接、沟通房地产开发和市场消费发挥了重要的桥梁纽带作用。 一、房地产经纪行业特点及存在问题 (一)特点 20世纪90年代以来,尤其是党的十四大提出要发展房地产市场之后,房地产业的发展及专业化分工逐渐明晰,房地产经纪活动也逐步发展起来。随着中华人民共和国城市房地产管理法颁布和实施,房地产经纪制度开始确立,房地产经纪市场
7、不断扩大,经纪队伍和经纪机构得到较快的发展。房地产经纪行为从房地产领域中剥离出来独立形成市场行为,既是市场发展的需要,也是市场分工的强烈要求。房地产经纪主要有如下几个特点: 1房地产经纪活动的内容、形式多样化。从最初的房地产代租、代售到目前房屋置换、房地产项目策划、楼盘代理、居间代理、代办交易手续、房地产信息、咨询等服务。 2房地产经纪是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事的居间、代理等活动的经营行为。经纪活动中经纪主体只提供服务,不从事直接经营,不占有商品,经纪活动具有报酬性。 3房地产经纪属于服务性质,没有具体产品,透明度差。其活动具有隐蔽性和非连续性,随着财产转移过程的终止而终
8、止。 (二)存在问题 市场的深入发展,必然使市场的细分进一步加剧,要求市场运作更具效率,劳动生产率得到更大幅度的提高,从而使资源得到更有效配置,有利于降低社会成本。面对激烈的市场竞争,房地产经纪同样应在市场浪潮中寻找最佳的切入点和结合点,在市场中站稳脚跟,让自己得到发展。但是我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段,相关法律法规不够完善。作为一个新兴的行业,由于发展时间不长,在初步显示其生命力的同时,仍然存在着一些不可避免且又不容忽视的问题。目前房地产经纪行业具体存在着以下几个较为突出的问题: 1立法不够具体完善。我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段,相关法律法规不够完善。与房地产经纪
9、相关的法律政策文件分别是中华人民共和国城市房地产管理法、建设部发布的城市房地产中介服务管理规定、国家计委下发的关于房地产中介服务收费的通知、国家工商总局发布的经纪人管理办法。部分城市据此还制定了一些地方规章。但总的来说还显得不成体系,规定过于原则,针对性不强,缺乏可操作性,许多有关方面的问题难以涵盖。比如,中华人民共和国城市房地产管理法仅有第57条对中介机构作了简单规定;城市房地产中介服务管理规定涉及咨询、评估和经纪三方面内容,有关房地产经纪的规定却很少。 2经纪机构的规模较小、实力偏弱。对房地产经纪业来说,由于市场准入门槛较低,房地产经纪行业风险小、投资少、起步快,因此房地产经纪行业成了许多
10、人人行的首选。据不完全统计,目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家,从业人员数量达几十万人之多。大多数房地产经纪业规模较小,企业实力弱,由此造成信息和信息流通的范围极其有限,成交效率和经济效益低下。与实力强劲的房地产开发企业相比,房地产经纪机构真是相差甚远。经纪机构没有一定的资本作后盾,地铺式经营,销售能力欠佳,房地产商不愿将项目特别是较大的项目交给经纪代理。 3经纪机构的无资质、无证书。目前,由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业,不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。根据建设部城市房地产中介服务管理规定,房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得
11、房地产经纪人资格证的人员。未取得房地产经纪人资格证的人员,不得从事房地产经纪业务。同时也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。尽管这些条件比较低,但是,有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记,而是借别人的经纪人资格证书蒙混过关。 4经纪企业自身素质问题。近年来,房地产经纪公司大量成立,吸引了大量的社会各类人员,层次繁多,人员素质参差不齐。国外房地产经纪人除了精通房地产业务外,还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等方面的业务,职业技能比较全面,可以说是复合型人才。而我国的房地产经纪人队伍除有极少数人综合素质较高外,大量的从业人员业务知识单一。这些人员缺乏基本的专业技能与经验。有的
12、连起码的专业知识都没有。人们经常碰到有的经纪人不懂建筑面积与使用面积的区别,不了解房地产的一般常识,如果涉及评估、按揭、策划等法律关系复杂、技术难度大的业务,更是无从着手。 房地产经纪人缺乏业务规范和行为规范。如独家销售或代理,委托方与被委托方的权利与义务如何划分,价格如何确定,中途加价权归谁等,没有统一的规定,往往容易产生纠纷,有的甚至钻法律不健全的空子坑害当事人。在我国许多地方,由于房地产经纪人执业行为的自由度很高,其职业道德和形象欠佳。擅自发布欺骗性广告,在行业内部相互倾轧,搞不当竞争。甚至以提高业务员提成的办法,实行暗箱操作,将别的经纪公司或开发公司成交的业务拉到自己账上。例如,有些开
13、发公司的营销人员“吃里扒外”,他们将本公司成交的业务说成是经纪公司做成的,于是经纪公司坐收佣金,营销人员则吃经纪公司的提成。 5对房地产经纪业的管理亦存在很多问题。首先,管理部门职能不清,谁都能管,谁都难管,削弱了管理力度。经纪人管理办法规定工商管理部门负责管理广义的经纪人,而城市房地产中介服务管理规定则规定房地产管理部门负责管理房地产经纪人,两者职能交叉。照理两个部门应该密切配合,但由于各自执法依据不同,导致各行其政,工商管理部门按照一般经纪人的要求核发营业执照,但对房地产经纪人和经纪机构在专业方面的规定,如资格和资质条件不予配合把关。虽然城市房地产中介服务管理规定规定领取营业执照1个月内必
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