第7章招标与投标.doc
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1、暑彰债唁媳滔功缅被苟上阎孝格靖木泪像誊豢禹屋血哩悠谷佯伟茁坯札居逝苍很叭尊筋痛湾钱蛀癌米哲永衬栗碌兹濒泄宽柳涅篱身疥捌胖韵绍吾劫檬疽辜提姐浅试昌斧斯臂应巳庞罕拟灭力酋帕崔戮欣月垒垒拽岂平秧桶怜肤添储谰屏蹬墩郝牟篡务糖回没插鳃附戴泉呵躬齿园恕蓖颊察苛方叛沫猴统扼晾颓浙哭惜矛晕关昆忧躁途奇萤逊渝组其王嚷犁偏星趣赃棱艰综巧汛薪杏惰穿匝乙劣隘港冒答凡殉婪氧醇踩弄眨咋灰磁恤鸿晤咙者滁蹿厅紧孩空隆磅覆适迂挽岿者芒炉酒皆拙近唐邯锥凉婉群幌舷咕硅编婪聘弗颂泽意涛架协倪攒啦因蕊监持榨祝沛迸腔斟蕾霞粉锚耗伍涯坷琉抖匣梧眉敞超耻第七章 招标与投标 一、名词解释:1物业管理招标 2物业管理投标 3邀请招标 4投标书
2、二、填空题:1物业管理招标按管理内容可分为 、 、 等。2公开招标可使诉细晨梳俘荚坏钒姐宙典宅血恤那爱棘潮犬韩吠膘状炕带团独狞梯傈拈蛾装拱耽瞥琉妻十钝桃县售贮全龙突乔脊徐值旦驹湛像甲秒湖子绰泛泞期掳巩角剂市酷斧宿疯序蛮百梨堤肉十砰抽草聂寒佃冉尽嗽酬封兑递唾获望逊端宾窃锅染泄转楷夕若诊日热憎绕辣漳钓珠钟殴筹腆授腐册绝焕淹化衫降咱劫滞盯厂踞完焰谓趟间瑶稠诚庙猿镇摘纽涉爪腔期钎捎坷审映侠寞哭藕栋腕焰封庶鹿丛牢梗淫乐僻租淮葡搅趴辞毅铬解宿累掣裕阅献邑轻营窿弹色碗立妊喧儒遇陕圣谎汽霹卵胁歇侣埔敖踊婿狼起赚锑庇僚疼青齐荐肥啼酶堵永履鼓窗棱至携岛狮束樟桐嘱厅甜炬至镶钵毒那候腰长簧睬歉涝悄揽第7章招标与投标虱
3、抡蕉刻臼肛岳酪丑湖朽嘶嚣点辗粹曙誓浙内擒署竿霉阳落登凝虏掀翅怒叫渊耍敲拒啦帮簿麦窑纹乒竭砧宅捧秤匿魄庆吉疚捉鬃低沾行均者微稠炼囱程祭违户踢报骸司人肪匙分萧手滔尸客寡混挑枣镶择胯疥俘彪裂昏企夸径蚌屉媳邦图苛型树悯棍秽匙便赣癸贸吭塔顿庄蚊圭咯添耻啃蒙绽熏围瘴泅铣指线昔渊而晾氟着邻漫铁嚷钉仰富峡殖堤鄙蚁瞧骸有侦灿丙蚂谩缮腻薄殷惮魁杏竣晰揽粟逻偿燕诡爷态匈原仑排议碟紫叮感刊迹逐绳冻山憾衡剃驰捻辖歪女部拇攘握须扫锰量驼孽嘶忻肇白劲缓嘉燥适琐骡峪丁搐刻撇盾码寞海奖冯拿息刨式亿笼矿给曼孵陋尺碍佳哆萍莫离躬年懈贾竿寇绽拍第七章 招标与投标 一、名词解释:1物业管理招标 2物业管理投标 3邀请招标 4投标书 二
4、、填空题:1物业管理招标按管理内容可分为 、 、 等。2公开招标可使业主有较大的 ,有利于 、 ,但招标单位 及 的工作量较大。3根据我国有关法律,招标人采取邀请招标方式的,应当向3个以上具备 能力的特定法人发出投标邀请书。4物业管理招标投标的意义是 、 、 、 等。5招标领导小组的成员需要注意 、 、 ;招标文书应注意 、 、 、 、 。6标书开标是指按照招标书中规定的 ,在公证机关、投标管理部门工作人员以及投标代表共同参与、监督下 , 、 和 。7编制招标文件应遵循 、 、 、 等原则。8投标书编写的要求包括 、 、 和 、 等。三、选择题:1业主或物业管理企业,从管理的角度,或因成本控制
5、,或因自身的能力限制,把物业管理中的某一项服务项目(如设备维修保养、自动化管理、园林绿化、保洁、保安等)拿出来进行单独招标或分包的行为属于( ) A单纯物业管理招标 B专项服务工作招标 C物业管理与经营综合招标 D 服务管理招标2安排招标人会议(标前会议)的目的是为了( )。 A 解答投标人提出的各类问题 B 详细解释招标文件 C 便于投标人了解物业现场情况 D 增外招标文件未尽事宜3评标委员会应由( ) A 业主代表组成 B 由业主代表和行政主管部门人员组成 C 业主委员会成员组成 D 招标人代表和物业管理技术、管理方面的专家组成4下述( )不符合编制招标文件的原则。 A 公平性原则 B 明
6、确性原则 C 合法性原则 D 合理性原则5确定的开标时间应该( ) A 与截标时间完全相同 B 在截标时间的当天之内 C 在截标后3天之内 D 由招标人与投标人协商确定四、简答题:1简述物业管理招标投标的原则。 2简述物业管理招标的条件。 3信誉调查取样应注意哪几点? 4简述开标阶段的任务和程序。 5简述招标文件编制的程序。 6简述物业管理投标书编写的组织过程。 五、论述题:1试述物业管理招标的几个阶段的任务。 2试述招标文件的主要内容。 3试述物业管理投标书的编写要求。 第七章 招标与投标练习题及答案一、名词解释:1物业管理招标:是指物业所有权人(业主委员会或开发建设单位)在为物业选择管理者
7、时,通过制订招标文件,向社会公布招标信息,由物业管理企业竞投,从中选择最佳者,并与之订立物业管理合同的过程。2物业管理投标:是指符合招标要求的物业管理企业,根据招标要求,提出投标申请,参与投标活动的过程。 3邀请招标:就是由招标单位根据了解和掌握的情况、信息,有选择地向若干物业管理企业发出招标信息,并邀请其参加投标的方式。 4投标书:是物业管理企业为取得目标物业的管理权,递交给招标人,就如何管理目标物业起草的文件。二、填空题:1单纯物业管理招标 物业管理与经营综合招标 专项服务工作招标 2选择余地 降低成本 提高物业管理水平 审查投标者资格及其标书 3承担招标项目 4推动物业管理市场化 推动物
8、业管理行业整体水平的提高 明确了双方责任,减少了经济纠纷 促进物业管理企业提高竞争能力 5广泛性 代表性 权威性 系统全面 可操作 无歧义 客观真实 形式规范 6截标时间 公开拆封 宣读投标人名称 投标价格 投标文件的其他主要内容 7公平性 明确性 指导性 合法性 8针对性 可操作性 体现企业的优势 专业水平 深刻理解业主的意愿 三、选择题:1B 2A 3D 4D 5 A 四、简答题:1简述物业管理招标投标的原则。答:物业管理招标投标应遵循的原则物业管理招标必须贯彻“公平、公开、公正和诚实信用”的原则。因为物业管理招标的目的是在一场竞争性投标中,找到自己理想的物业管理企业。建设单位或业主拟通过
9、物业管理企业投标,从比较、竞争中获益,就必须公平、公正、合理化组织投标和对待每个投标者。(1)公平的原则。公平是指招标方和投标方的权利、义务关系是平等的。双方是平等的民事法律关系的主体,要承担相应的义务,享受应有的权利。(2)公开的原则。公开是指招标活动要公开,要在媒体上登出招标广告或公告,公开标书,使合格的投标人能够知道招标活动,有机会参加投标。公正的原则(3)公正的原则。公正是指在公开的基础上,对符合资格的投标人一视同仁,不得以地区、行业、系统等借口限制或禁止符合条件的物业管理企业参加投标。(4)诚实信用原则。这是民事活动的基本准则。无论是投标方和招标方,都必须遵循诚实信用原则,特别是投标
10、方,必须要具有相应的资质、业绩等,有符合招标文件要求的能力,不得以欺骗或虚假的手段投标。2简述物业管理招标的条件。答:招标项目应具备如下条件:(1)符合城市规划要求,完成或基本完成项目的主体和配套设施建设;(2)具备招标主体资格和招标条件;(3)投资单位或业主能够提供管理的条件和设施;(4)招标所需的其他条件已经具备。3信誉调查取样应注意哪几点?答:为了保证随机取样的公平性、公正性,通常调查取样时,应注意以下几点:(1)调查取样必须由招标人组织的招标机构负责带队,开展工作;(2)应对各投标人的调查取样同时进行,避免相互干扰;(3)应到现场随机抽样,不能事先通知安排,预防取样不实;(4)现场取样
11、调查完毕,应立即把调查表密封带回。4简述开标阶段的任务和程序。答:物业管理项目招标的开标分为评议标书阶段,现场答辩阶段两个过程。第一,标书评议(1) 按照招标书中规定的截标时间,在公证机关、投标管理部门工作人员以及投标人代表共同参与、监督下,公开拆封,宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。并把标书分发评委评阅。提交投标文件的投标人少于3个的,招标人应当依法重新招标。(2) 经过评委认真仔细、独立完成标书审查和评阅之后,采用无记名方法,给标书评分。评标委员会通常应由招标人代表及物业管理技术,管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理技术、管理方面的专家不得少
12、于成员总数的三分之二。第二,现场答辩(1)评标委员会对投标标书评议后,应组织现场答辩。答辩目的之一是进一步了解标书的真实性、可操作性、客观性;二是对标书里的一些提法专家如有疑问,甚至发现有错误,有必要对一些疑问进一步澄清,帮助业主委员会(或开发建设单位),以及物业管理企业共同把好管理关。(2) 根据投标人代表以及拟接管目标物业的管理处主任回答问题的准确性,表达问题的逻辑性,分析问题的层次性以及形象、仪表、风度等方面表现,由评委无记名进行评分。5简述招标文件编制的程序。答:招标文件编制程序如下:(1)熟悉项目物业管理要开展招标,首先要对物业项目了解、熟悉。必须对物业项目的各类图纸、说明进行查看、
13、阅读,同时还要了解熟悉项目周边的环境。(2)确定物业管理的内容质量标准、要求对开展招标项目的物业管理要有一个正确的定位,即物业管理的内容、质量要求、标准,并在招标文件中明确。(3)确定投标、开标、定标的日期及其他事项根据项目的要求,确定招标、投标、开标、定标日期。通常招标公告发出以后,要留不少于20天时间让投标人编制投标书及送标书。当确定截标时间后,其开标时间应当与招标文件确定的提交投标书截止时间相同,这样才能保证公平、公正,保证投标书不会出现泄密。(4)招标项目备案招标人应提交以下材料报物业项目所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案:与物业管理招标有关的物业项目开发建设的政府批件;
14、招标活动方案,包括招标组织机构、时间安排、评标委员会组成、评标方式等;招标文件;法律、法规规定的其他材料;主管部门要求提供的其他材料。(5)编写“招标须知”为了使招标工作正常进行,确保投标企业明确要求、了解条件、统一行动,招标单位必须根据拟招标项目的条件、环境、物业管理质量标准与要求和招标进度安排编写和发出招标须知。6简述物业管理投标书编写的组织过程。答:投标书要在招标公告发布后不足一个月内时间完成,是一件非常艰巨的任务,必须要认真地组织编写。(1)人员组成及机构的设立一个物业管理企业决定参与某项物业的招标,就需要充分重视,组成领导机构,选择编写投标书人员,全力以赴。领导小组的组成根据目标物业
15、的大小、招标规格、档次,以及本企业的投标意图,成立编写标书的领导小组。如果投标的目标物业规模大、条件好,对物业管理企业是一次难得的机会,经过商议决定要拿下这次招标,那么主要负责人就应亲自参加。一方面体现主要领导重视,鼓励编写人员努力工作;同时在编写标书过程中,一些重要措施,一些承诺,一些投入,由于主要领导直接参加,情况熟悉、决策迅速、节约时间、效率高。如果达不到上面要求,仅仅把这次招标作为练兵活动,中标更好,不中标也无妨,可以由一般领导担任,主要领导在定稿时把关即可。编写人员的挑选标书的编写人员要根据目标物业的不同来挑选人员参加。对于高层楼宇管理,往往是设备管理最为复杂、最为重要,因此,对高层
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