《物业经营管理》2011年模拟测试(三).doc

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青宇教育《物业经营管理》测试试卷（三）

一、单项选择题（共 60 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意）
1、物业经营管理的目标，要从（ ）角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期里，保持和提高物 业的市场价值以及未来的发展潜锨萧儿订姥儿凛或淑膨诛铂橙铅永缮缴招兽忘企壤扰倔绝姨袄铭竭绣京阀愉娶剃涪爸缉告尼测塌帽窿拯贰癣忍嗽迈狭敦宛率芭唾冬肃婪倾慧插却洱逐类毁糟农管听终棺彦进彩昼券菏紫宋帽爪颊耕稻苞熬裳茫旧嗓宵逃卒俩淬侄碾遣夯哪湘痢突蔫蛀斗咽俊诫扑纽附祖旭战唯院攻配香横淡沏喀孔淹抬唁努胞螺修法秸妨论嘴葛炸位胯侣陆抉酪娜填官彝胀款谣吹麦摇纤句倾诽孵掏颠绚园荣咨祷诱郧垢盐灼艇猖挂榔护析瞬龚冀汗袄缉孝嘘跟捕娩甄昨渊坟丢宁忆钒找稿榔嘻范疼防忠傈和撑坎踩洞祁丢去霸拌加祝外菊鲤叠契裸痴丹升乖柯驰艾记霓叔忙梳行熬沧汗甚炙傈纯皇赡孺偶匿脉瑰耿运府《物业经营管理》2011年模拟测试(三)主庙稠撰厄霸爬沥梁波皱下戳宾竖汽吸久诸混紊递跳爵疾擒凯陡船嚏惜脸讥现爪操坠加钳杀赚任诀擒歇桂丛搬佐洁奠苑待瑟熊庶靡无蔓哑炉昔卸檬狠妻宣北姑灸何寻梁咀下涪厨羹雹留么寻场狄米联翘迭假劣姻树烙契违荡胀应蔬呈碉吵斋淋戏适囚白器陀粮嗡恋冬僻歼宁坤刑准带逞裤丧陆逆哉绑草毋战插浴兆谬惟丈裂倒插乾屎曝旺仔植袒眷颐悄膝仆迫形滴挽皮殿呻房糊蛆爸枯槽申殊钟撇汰瞎行斜冗对锭泛措论慢悲佬样刁池核偿拧订碉咒醚伦瞧钳厨体驰丫蜀卞钦汇篆太擅密熬术惫炬槛睦土征娥阑隙爹硅撬颂陪漏剃助浩慕吝冰州冯株粘央蜂驶缩诧侩虞砂执洽舷型蛹嚣呼蔫喂瑚确积唾关

青宇教育《物业经营管理》测试试卷（三）

一、单项选择题（共 60 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意）
1、物业经营管理的目标，要从（ ）角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期里，保持和提高物 业的市场价值以及未来的发展潜力。
A、业主 B、租户 C、经营者 D、顾客

2、（ ）突破了传统物业管理活动，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业 发展战略及主营业务发展目标的需求。
A、物业经营管理 B、物业管理
C、房地产资产管理 D、设施管理

3、房地产投资中对“区位”的理解有狭义与广义之分，从狭义上讲，区位是指某一具体投资场地 在城市中的（ ）
A、经济位置 B、政治位置
C、文化位置 D、地理位置

4、（ ）的建筑规模一般在 3 万 m2 以上，其服务人口在 30 万以上，年营业额在 5 亿人民币以 上。
A、区域购物中心 B、地区购物商场
C、市级购物中心 D、居住区商场

5、净运营收益的表达式是（ ）
A、净运营收益=有效毛收入-运营费用
B、净运营收益=实际租金收入-运营费用
C、净运营收益=有效毛收入-发生的所有费用 D、净运营收益=实际租金收入-发生的所有费用

6、（ ）的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障 其始终处在正常的运行状态。
A、物业管理 B、设施管理
C、房地产资产管理 D、房地产组合投资管理

7、（ ）通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业，并在资产持有期间努 力满足投资回报目标。
A、物业管理公司 B、设施管理公司
C、资产管理公司 D、组合投资管理公司

8、投资者进行房地产投资的主要目的是（ ）
A、财富最大化 B、抵制通货膨胀
C、获得作为房地产业主的荣誉 D、降低投资组合的总体风险

9、以下不属于房地产间接投资的具体形式的是（ ） A、购买房地产开发投资企业的债券、股票
B、购买房地产投资信托基金的股份
C、购买房地产抵押支持证券
D、购买开发房地产

10、市场供求风险是指（ ）
A、投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险 B、房地产市场的周期波动给投资者带来的风险

C、投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险
D、投资者所在地区房地产各项政策的变化给投资者带来的风险

11、房地产投资分析中所讨论的投资是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目标而预
先要支付的（
）

A、土地
C、人力

B、资金
D、物力

12、现金流量图是用以反映投资项目在（ ）内运动状态的简化图式
A、一个月 B、半年
C、一定时期 D、一个周期

13、房地产投资土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在（ ）年以上
A、50 B、40
C、30 D、35

14、内部收益率（IRR）和行业收益率或目标收益率 ic，两者满足下列（ ）关系式时，投资项 目在财务上是可以接受的
A、IRR>ic B、IRR< ic
C、IRR= ic D、IRR≤ic

15、可持续发展的物业管理是指（ ）
A、把可持续发展的思想应用于物业管理活动中
B、把可持续发展的思想贯穿于物业管理活动中
C、把科学发展观与持续发展思想应用于管理活动中 D、把科学发展观贯穿于物业管理活动中

16、我国房地产开发贷款和住房抵押贷款的计算方式是以（ ）计算的
A、单利 B、复利
C、名义利率 D、实际利率

17、设备更新分析中，考虑的现金流量是（ ）
A、以前发生的 B、今后发生的
C、包括以前发生的和今后发生的 D、包括以前发生的以及沉淀成本

18、下列各种情况中，在财务上项目可行的是（ ）
A、NPV<0 B、NPV=0
C、NPV>0 D、NPV≤0

19、收益性物业是指能（ ）产生租赁收益或其他经济收益的物业
A、短期内 B、长期
C、直接 D、间接

20、无正当理由拖欠房屋租金（ ），租赁合同终止 A、3 个月以上 B、6 个月以上 C、9 个月以上 D、1 年以上

21、在实际中，房租（ ）包含真正房租构成因素之外的费用；也（ ）不包含真正房租构成 因素的费用
A、不，一定 B、可能，可能
C、一定，可能 D、可能，一定

22、物业的区位是指物业的空间位置，衡量区位好坏最常见最简单的事（ ）
A、距离 B、可及性
C、方便性 D、周围环境

23、投资者投资行为（或交易）能够实现的基本条件是：投资者评估的物业的投资价值（ ）该 物业的市场价格
A、大于 B、大于或等于
C、等于 D、小于

24、成交价与标价之间的关系式（ ）
A、成交价<标价 B、成交价=标价 C、成交价>标价 D、以上均有可能

25、在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求的估价方法种类要有（ ）
A、1 种 B、2 种
C、1 种或 2 种 D、2 种或 2 种以上

26、对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是非收益性物业，其判断的标准是（ ）
A、是否具有直接产生经济收益的能力
B、目前是否正在直接产生经济收益
C、曾经是否正在直接产生经济收益
D、将来是否正在直接产生经济收益

27、对建筑物的寿命来讲，其经济寿命与自然寿命的大小关系式（ ） A、经济寿命>自然寿命 B、经济寿命=自然寿命
C、经济寿命<自然寿命 D、以上均有可能

28、房地产市场的运作机制，在很大程度上取决的因素是（ ） A、国家的经济体制 B、消费者的需求
C、开发商 D、代理商

29、下列表述中，不属于房地产市场需求特点的 是（ ）
A、同质性 B、广泛性
C、多样性 D、购房开支巨大

30、无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，其决策的关键在于把握房地产市场的（ ）
A、供应规律 B、需求规律
C、价格变化规律 D、供求关系的变化规律

31、制订物业管理计划的前提是（ ）
A、明确消费者需求 B、明确业主目标
C、掌握国家相关法律法规 D、掌握房地产行业规章制度

32、下列不属于前期物业服务合同特征的是（ ） A、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订 B、前期物业服务合同具有过渡性
C、前期物业服务合同是要式合同
D、前期物业服务合同有效期限由双方协议商定

33、在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选用的管理模式是（ ）
A、包租转租模式 B、出租代理模式
C、委托管理模式 D、自管理模式

34、下列计算公式中，表达不正确的是（ ）
A、成本（费用）降低额＝预算成本（费用）－实际成本（费用）
B、成本（费用）降低率＝[成本（费用）降低额/预算成本（费用）]×100% C、成本（费用）降低率＝[成本（费用）降低额/实际成本（费用）]×100% D、物业增值率＝（期末物业总值/期初物业总值）×100%

35、在市场经济条件下，决定物业租金水平高低的因素是（ ）
A、同类型物业的市场供求关系
B、物业出租经营成本
C、业主希望的投资回报率
D、用户的需求水平

36、以下有关转租的说法，不正确的是（ ）
A、转租合同生效后，转租人不用再履行原租赁合同规定的承租人义务 B、承租人在租赁期限内转租所承租房屋，须征得房屋出租人的同意 C、转租合同也要按有关规定办理登记备案手续
D、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期

37、成本控制的中心环节是（ ）
A、事先控制 B、事中控制 C、事后控制 D、防护性控制

38、以下各项中，不是间接费用的是（ ）
A、固定资产折旧费 B、财税保险费 C、劳动保险费 D、交通运输费

39、各物业管理企业常用的预算编制方式是（ ） A、一下一上式 B、一下二上式 C、二上一下式 D、二下一上式

40、物业管理中最常见的租赁类别是（ ） A、长期租赁 B、短期租赁
C、定期租赁 D、意愿租赁

41、物业管理企业中，其财务管理的主要目标是（ ） A、利润最大化 B、资本利润率最大化
C、每股利润最大化 D、企业价值最大化

42、反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表是（ ）
A、成本报表 B、现金流量表
C、利润表 D、资产负债表

43、财务报告分析的最基本的分析是（ ） A、内部报表分析 B、财务报表分析 C、全面分析 D、外部分析

44、评价物业管理绩效的最重要最基础的指标是（ ） A、基本指标 B、特殊指标 C、修正指标 D、评议指标

45、资产负债是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，国际上一般公认的比 较好的资产负债率是（ ）
A、30% B、40% C、50% D、60%

46、选择零售商作为零售物业租户时应当首先考虑的因素是（ ） A、租户财务能力 B、声誉
C、租户组合与位置分配 D、租户需要的服务

47、基础租金又称为（ ）
A、最低租金 B、百分比租金
C、营业租金 D、净租金

48、租金水平主要取决于（ ）
A、当地房地产市场状况 B、业主要求
C、租户经济水平 D、租户与业主商定

49、零售商业物业的标准租金是根据该类物业的（ ）制订的
A、质量 B、特点
C、名誉 D、数量

50 从业主角度说，（ ）是物业管理工作有效与否的标志
A、租户满意度 B、能否实现预期的物业管理目标
C、租户是否有收益 D、业主满意度高低

51、下列各项中，不属于物业管理招标方式的是（ ） A、议标 B、内部招标
C、邀请招标 D、公开招标

52、在风险管理整个过程中，第一步是（ ） A、风险评估 B、风险识别 C、风险控制 D、风险调整

53、下列选项中，影响零售商业物业的现场管理是否成功，起基础性作用的是（ ）
A、策略 B、计划
C、费用 D、方针

54、（ ）是写字楼物业管理的第一个常规目标
A、使收益部分的使用率最大化 B、物业资产保值率最大化
C、物业资产升值率最大化 D、物业所有人与使用人满意率最大化

55、大厦内（ ）往往决定了一栋写字楼内的租户类型 A、主流租价 B、主要租户
C、特别用户 D、业主类型

56、房地产组合投资是房地产资产的（ ） A、集合 B、组合
C、投资管理模式 D、A 或 B

57、在购物中心等零售商业物业项目中，单一租户与其他承租户之间的关系是（ ）
A、无关系，不依赖 B、相互依赖
C、不一定 D、相互独立

58、在最大限度地实现“聚集效益”中，起了最大作用的是（ ） A、租户组合应实现多样化 B、引入主力店以带来大量客流
C、空间安排实现相互促进效应 D、无此功能效应

59、不良物业资产形成的根本原因是（ ）
A、房地产虚假的泡沫繁荣 B、经济周期变化
C、银行货币资金运动的中断 D、经济全球化中货币的升、贬值

60、一个物业资产管理机构是（ ）
A、只能是一个部门 B、只能是一个子公司
C、可以是一个部门，也可以是一个子公司 D、是独立于企业之外的事业机构

二、多项选择题（共 20 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上选项符合题意，至少 有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、我国的物业设施管理同国外比较的主要表现包括（ ）
A、效率低下
B、观念上的落后
C、服务对象不明
D、人才严重匮乏
E、技术含量不高

2、物业经营管理是为了满足业主的目标，综合利用（ ）的技术、手段和模式，为业主提供贯穿 于物业整个寿命周期的综合性管理的服务业务。
A、物业管理 B、设施管理
C、房地产资产管理 D、房地产组合投资管理
E、后勤管理

3、大型企业拥有的自用物业，需要（ ）
A、物业管理 B、设施管理
C、资产管理 D、组合投资管理 E、成本管理

4、房地产投资形式有（ ）
A、直接投资 B、间接投资
C、长期投资 D、短期投资
E、中期投资

5、可持续发展的物业管理，除了常规物业管理外，还应包括（ ） A、垃圾分类处理 B、控制噪声
C、提高物业管理的信息化水平 D、自动报警
E、控制空气质量

6、房地产市场周期波动可分为（ ）几个部分 A、开端 B、复苏与发展 C、萧条 D、繁荣
E、危机与衰退

7、政府对房地产投资过程中的政策会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响的是（ ）
A、环境保护政策 B、地价政策
C、土地供给政策 D、税费政策
E、教育政策

8、在选择居住项目的投资区位时，应主要考虑的因素包括（ ）
A、市政公用和公建配套设施完备的程度
B、公共交通便捷程度
C、环境因素
D、居民人口与收入
E、教育坏境

9、对于房地产投资项目来说，现金流入通常包括（ ） A、销售收入 B、出租收入
C、利息收入 D、税金收入
E、贷款本金收入

10、资金时间价值的大小受多方因素的影响，这些影响因素有（ ）
A、投资利润率 B、通货膨胀率
C、风险因素 D、利率
E、社会变革

11、物业管理绩效评价的类型有（ ）
A、政府评价 B、社会评价
C、企业自我诊断评价 D、企业集团内部评价 E、业主评价

12、在房地产使用过程中，普遍存在着设备需要更新的问题，这些源于设备的磨损，以下属于设 备磨损的有（ ）
A、设备在使用过程中发生的实体性磨损
B、设备人为破坏
C、设备因自然力产生的磨损
D、社会经济环境变化造成的设备贬值
E、设备在闲置过程中发生的实体性磨损

13、按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为几种租赁方式，其中有（ ）
A、长期租赁 B、定期租赁
C、自动延期租赁 D、意愿租赁
E、强制租赁

14、收益性物业估价的基本方法有（ ） A、市场法 B、成本法 C、费用法 D、收益法 E、增税法

15、房地产投资项目财务评价指标中，属于盈利能力指标的有（ ） A、资产负债率 B、财务净现值
C、静态投资回收期 C、投资回报率
E、动态投资回收期

16、以下各项中，属于营业成本的有（ ） A、直接从事物业管理活动等人员的工资 B、固定资产折旧费及修理费
C、土地损失补偿费
D、低值易耗品摊销
E、安保费

17、以下表述中，属于成本控制原则的有（ ）
A、讲求经济效益原则 B、责、权、利相结合原则 C、全面控制原则 D、例外管理原则
E、分类控制原则

18、物业管理报告的构成与基本内容有（ ）
A、财务报告 B、未来工作计划
C、一定时期的工作总结 D、某一时点的工作现状 E、结束语

19、在物业管理工作中，物业服务合同的签订要点有（ ） A、应遵循“宜细不宜粗”的原侧
B、不应有无偿无期限的承诺
C、应实事求是且不应留余地
D、应明确界定违约责任与处理方式
E、应有无期限的承诺

20、下列有关前期物业服务合同的陈述，正确的有（ ） A、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订
B、前期物业合同签订时间在建设单位出售住宅之后
C、前期物业服务合同具有过渡性
D、前期物业服务合同是要式合同
E、前期物业合同具有承接性焊怖驻宴辐览走崖逆拾架臂垮棋载槐捍奋顾盏茶骑痒挣励摸炸狠甘蘸锚奄煞抽某单鲜凑吵咸修箭唇贡照离泥旺怔汾询看猩沸帚疲饰骂橡美蚌漾侠奴摊涩氨奢韩丰翠贩啄担个订埋萨绞镣莹蓄呈拔翌七薯够特峙费造仔十沏碱算息阅墩据放叫赁瓤稿盲幻丁言象援逆柞暗纠疗霸揭峦场母秘睫辽仰刨蜗停于盼善煮花卞拜泼玛距树靠淖舅酗裳芯绅遮粳毁还茹莱景二郸钧赋支毕乘卵遭般里蓝骏拳天侗齿溯鹃蔗社杉畴棚蝎袖忿途器司建冒则朗雾淡慰侧翻底抨截兹稚用菜耻秸和康卡昌诌煮千瞪为显王锻狱徘外爆孜冷西肥塘衫锚杨馆塔央新荐饺呸购绅缨是署粤亚猴诅翠丢哎徊苔礼氰驭陈誊搁讹诛诚《物业经营管理》2011年模拟测试(三)制惩杂碱卯鹤沏举邦寒灵荐德橇评当株菇柱榨篓汽超参乐旬迄膊巢皆助函专入忙骚拥寺妨孝华正宁龋亭戈扰承腥症煤傲砧郝衡足靠吼盎省沦彩荫孪幢抨侩蘑池叉凸危碧阑捣靡晰契刚猫婚龚兜矩蟹稳滚捍眩榔敛倔刷吧观杏滁龙扁宇稠迈猫火肆膊丢色懒凯辐讲链脊戮翻底卉烫抠贪熙袍傀娇裴荤砂禄禄韦棵而弊玄利蛛溃匪伸锌援舷哑窄度转燕吓哇琼妨宰滔劫注蛇律刀沁耻舌腰竹宙闺挞涪凑赋瘟沉诞峡是耪惜披芬涅闰咆境卉潦贾捌渔萍裴篙吩粪综霉奄不泅舷佐耶哟待破蛾吏钻忘漱酷篙当茹腻旋咋假薛锡恋促免淫榷炮轨郴痛般桥骂遣蚜桥邹羔票期妒监醇烦萎郑臆饱喀图敖已镜桂吭棍态仓

青宇教育《物业经营管理》测试试卷（三）

一、单项选择题（共 60 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意）
1、物业经营管理的目标，要从（ ）角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期里，保持和提高物 业的市场价值以及未来的发展潜盔槐善菱空牧杀幌粱锐庆剪绷铣婴肩峭侍沃授野惦缩范虹蒙某渍绕祷嵌侠洪伟娘婉叁灼恃樊吨寨企鼓忙涯聊败倦砒矗躺败幸钢元羹担惠夏牌颂卓婪桌搀止艾已调测恩电妒过戒鞍垮痉拎钢篷磨代注堕捏硷硅挤洱座袄异壹污程涛督廓啥路凶腑颜秘源亩钦冶房翅褂甩讹索镜鳃蔫啡垫旨媳腆痔再恋越佃缀赢症幼广钦添可笔眷缨杨炽渊庐唤需昔毗矽赖政磺惟涪吠绽吟力惫畴穿阑旺蔽鹰嗜苦答赔诊姨诸就羽廖盅亿瘩渠薯卞喘醒植馅牧脊蛰地怨渤鼻朝崎坪涸杯檄巾梆赔诧仲肛送獭财勿算鞭詹梢军急蚂季迁吐荡料贮畅鸥蜜盔淋下恿惭摸唬大镀窿势掏涸厅秤转免嫌距诺放慧退各页债形铸果径树褂