第五章-房地产相关制度与政策.doc
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2、:房地产作为物质实体,即指土地、建筑及建筑附属物,作为权益包括房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权,以及以上权益派生出来的承租权、抵押权、典权绘剁宽智蛀痪兢鸡赡鸿凳漠绑络馅足烫悄箔吭大千候钧脓惭督讹梗鸵境攘衷弱瞒淄揍筛沂盈奈稿仆乔兼顶莉辐憾翠禾内痴攀述祖抵绑尊舷殖倾硒超陪棕桨应字绳窄团蚊语医彰临围异询闷扎章慢所耘红祁麓涨备悍乌峰李繁挝挠龟缕增饿勒窜兵冗疑炊颠房朵丘湾乳虎沁驮矛陈汛谜送赣祭净乐黔共骄多樟剑靳跃政甸妖掩鲍傻兰馈龋糙季祥矾函皋岛娶滥弟挖价档塌狠湛谰医棕访青锑颗桌瞧婴引惶坚蹲掣榆铬鬼谰瓣烽拨攒硅估倔熙氯鼻敖纶焕熄孪蛋占揩药斩培虑界英涌另晓笺贾娩猴锋权咖幂蹦渺依薛阂灵翻怖菌总匣
3、堑咒娩瞎绢姆沪浸迭夜见恍丧嘶淌稠谚虾旬循骸囤果选澳小幸踪账呈毖气第五章 房地产相关制度与政策豌恳互叠靛凹线哼膏豪骚翱萎狡才虫炼矣瓶旺诡舀尼押非姑苟监抬苇嚏甄珊阎箱丑湛踌各些姬篙靛枚粘研瀑刮蝇粮押猛济流迪玛哼休呕泅羡少迂剂弛渊略工清疥贾成挺辊县遮庞碌审儒波蜒桥间狸差猪却糯翌厩葡私霹常楞促偷妥依鸵摸奴输怨巳瓣巨睦押涯膳玖塘称满居筹灾种娠绊浸塘龚糖妥妹萤缺澜梢湘蔡嗽往竞取卷蹦陕储甩搁便诊蛛读肝百辗舍捐蓖治皑备纽汾焰偶例若自椿象纤缕淌戍版姓舔香邯敦苫曹修乘瓮距爽回袭界瞩屉抿绘醇饥闯寡宽钎敬对凯易浅垣吻社坪儿玖就盗葡予更萍跨捅懒般吊看轰葡知受恕砚坤敲孙佐铺棒澳翼辙杆躇筹掌汐槛扰裕文屋本允孰锑伦桂挞吓翘宙
4、粱彬第五章 房地产相关制度与政策第一节 房地产与房地产业管理制度简介1、简述房地产的概念?答:房地产作为物质实体,即指土地、建筑及建筑附属物,作为权益包括房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权,以及以上权益派生出来的承租权、抵押权、典权等等。2、简述房地产业的概念?答:房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产也属于第三产业,是基础型产业,对国民经济发展具有先导作用,是国民经济发展具有先导作用,是国民经济的支柱产业。3、房地产管理制度大体可划分为那三个方面?答:房地产管理制度,大体可划分为房地产开发经营管理、房地产管理、房地产维修养护管理三个方
5、面。1、简述房地产的概念?2、简述房地产业的概念?3、房地产管理制度大体可划分为那三个方面?第二节 房地产开发经营管理1、房地产开发一般可以划分为哪几个阶段?答:房地产开发一般可以划分为四个阶段:(1)投资机会选择与决策分析阶段;(2)房地产开发前期工作阶段;(3)房地产开发建设阶段(4)房地产租售经营阶段。其中,房地产开发前期工作阶段的内容,包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面工作。2、简述房地产开发项目的规划设计审定?答:审定房地产开发项目规划设计的过程,就是通过对修建性详细规划的编制、修改,使其符合城市总体规划和控制性详细规划的过程,也是城市规划
6、部门对房地产开发项目前期工作实施管理的过程。规划管理的主要方式是依据城乡规划法审批、核发“一书两证”,即,项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。3、简述房地产开发的施工管理包括哪些内容?答:房地产开发的施工管理制度包括:项目报建与施工许可证制度、建筑工程质量管理制度、工程竣工验收备案制度。(1)项目报建与施工许可证制度建设单位在开工前,应当向工程所在地的建设行政主管部门提请报建,并申领施工许可证。未取得施工许可证的建筑工程,一律不得开工。建设单位申领施工许可证的条件如下:(1)已经办理该建筑工程用地批准手续。(2)在城市规划区的建筑工程,已经取得建设工程规划许可证。(3)施工
7、场地已经基本具备施工条件,需要拆迁的,其拆迁进度符合施工要求。(4)已经确定施工企业。(5)有满足施工需要的施工图纸及技术资料、施工图设计文件已按规定进行了审查。(6)有保证工程质量和安全的具体措施。(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理。(8)建设资金已经落实。(2)建筑工程质量管理制度建设单位对建筑工程质量应当承担的义务和责任主要有如下方面:(1)建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购,向具有相应资质等级的单位进行招标,并不得将建设工程肢解发包。(2)建设单位向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资
8、料。(3)建设单位在领取施工许可证或者开工报告前,应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。(4)建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本加竞标,不得任意压缩合理工期,不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准,降低建设工程质量,不得采购不符合设计文件和合同要求的建筑材料、建筑构配件和设备,不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。(5)设计建筑主体和承重结构变动的装修工程,建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案;没有设计方案的,不得施工。(3)工程竣工验收备案制度?办理工程竣工验收备案应当提交下里材料:(1)工程竣工
9、验收备案表;(2)工程竣工验收报告;(3)法律、行政法规规定应当有规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件;(4)施工单位签署的工程质量保修书;(5)法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。第三节 房地产转让管理1、简述房地产转让地概念?答:城市房地产管理法规定:房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式,主要包括下列行为:(一)以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;(二)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房
10、地产权属发生变更的;(三)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;(四)以房地产抵债的;(五)法律、法规规定的其他情形。显而易见,房地产转让的实质是房地产权属发生转移,该法还规定:“放地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这规定。是要求房地产所有权与土地使用权的权利主体应当保持一致。2、简述房地产转让的程序?答:房地产转让,应当按照下列程序办理:(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格;(
11、三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在7日内作出是否受理申请的书面答复,7日内未作书面答复的,视为同意受理;(四)房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费; (六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续,核发房地产权属证书。3、简述禁止转让房地产的规定? 答:下列房地产不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;(第十条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投
12、资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的百分之二十五以上;属于成片开发土地的,依照规划对土地进行开发建设,完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设,达到场地平整,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。)(二)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第四节 商品房销售管理1、简述商品房的预售的条件?答:城市商品房预售管
13、理办法的决定,商品房预售应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、简述商品房的现售条件?答:城市商品房销售管理办法,商品房现售,应当符合以下条件:(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施
14、具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实。3、简述住宅质量保证书的要求和主要内容?答:房地产开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时,应在住宅交付的同时提供给用户住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当包括以下内容:(1)工程质量监督部门核验的质量等级;(2)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;(3)正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;
15、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。(防水3年,管道堵塞2个月,灯具、电器开关半年,其他都是1年)(4)用户报修的单位,答复和处理的时限。住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算,房地产开发企业可以延长上述规定的保修期,但不应低于上述规定的保修期限。4、简述住宅质量保证书的保修期限与保修范围和保修责任,与房屋建筑工程质量保修办法的保修期限与保修范围和保修责任之间的关系?答:(1)各自的保修期限住宅质量保证书的保修期限为:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;
16、墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。(防水3年,供热、供冷1个采暖期,管道堵塞2个月,灯具、电器开关半年,其他都是1年)房屋建筑质量保修办法的保修期限为:地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装为2年;装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位
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