南京房地产市场调研及竞品分析培训.ppt
《南京房地产市场调研及竞品分析培训.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《南京房地产市场调研及竞品分析培训.ppt(60页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、房地产市场调研及竞品分析培训2014年5月手机静音或关机不能交头接耳不能迟到未经许可不能接电话未经许可不能中途离场会场纪律会场纪律以上每项违反个人10个俯卧撑,女士10个起立下蹲!什么是房地产市场调研?房地产市场调研就是以房地产为特定的商品对象,运用科学的方法,有目的、有计划、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料,通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测,为决策者们了解房地产市场的变动趋势,制定公司营业计划,拟订经营策略提供参考与建议。为决策阶层提供决策依据!房地产市场调研的目的p主要是为管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位
2、的管理决策层或个人。市场调研的目的可能是为了制定长远战略规划,也可能是为制定某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。如何进行市场调研?我的问题课堂练习 题目:我们接到一个CASE,现在要进行陌生城市调研工作,如何开展此项工作?每组 写下调研流程调研角度以及方法 要想了解一个陌生城市,需要我们收集大量的资料,前面调研分类分为:文案调研、实地调研;实地调研需要从几下几条纬度去收集资料:1、官方数据(房产局、国土局、规划局、统计局);2、销售项目资料(城市在售房地产项目调研);3、访谈资料(政府访谈、业内访谈、专业人士、消费者访谈);手段一:和销售员交朋友大盘高档盘知名开发商(代理公司)手段二:
3、聆听购房者心声开盘当日开盘前排队常用调研手段 手段三:做二手房门店的常客清盘楼盘处于销售尾声手段四:男女搭配,购买婚房中、高档楼盘(需详细调研楼盘)常用调研手段 如何进行竞品调研?我的第二个问题一、竞品调研的困惑跑盘实践,疑问多多p 到售楼处该问什么?p 售楼员一个劲地给我推荐户型、算价格?p 与客户交谈,得到的都是散点式信息?p 怎样看项目定位?p 网上信息浩如烟海,怎么迅速筛选关键信息?二、跑盘方法论从在售楼盘入手,开始探究市场脉络,进行竞品分析1、跑盘看什么?2、跑盘问什么?3、跑盘查什么?三、跑盘方法论大环境背景:p 一看:区域定位 风貌印象 区域人群p 二看:资源条件 商业配套 消费
4、人群p 三看:楼盘档次 产品定位 产品价值个盘:p 四看:楼盘定位 内外形象 导示昭示p 五看:卖场氛围 样板展示 营销道具p 六看:规划布局 开发节奏 产品亮点p 七看:客户构成 客户关注 客户变化区域定位区域价值营销模式开发模式n区域、认知、价值、配套土地价值判断p属性:主城成熟区域p位置:城中核心、河西城郊结合部p区域:成熟齐全、陌生、配套匮乏p交通:地铁口、公交枢纽、无p劣势:快速干道、铁路、高压线一看区域定位 风貌印象 区域人群二看资源条件 商业配套 消费人群主城近郊认可陌生稀缺普遍成熟匮乏仁恒江湾城,以135-155平米产品供应占78%,为住宅部分的绝对主力房源。结合项目档次定位,
5、进行产品分析p南北通透;p三开间南向采光;p大尺度客厅设计;p卧室多以套房设计为主;p卧室空间相对紧凑p进深较长三看楼盘档次、产品定位、产品价值户型面积推出占比推出套数去化比例去化套数89两房12411.04%11995.97%135-155三房87978.27%54161.55%218四房12010.69%9276.67%合计1123100.00%75266.96%仁恒江湾城175平米产品示例p项目形象识别系统p应用在道旗高炮围板售楼处纸杯、纸袋等等四看楼盘定位、形象诉求、包装导示区域特征区域发展阶段基于区域价值平台的营销陌生区域,认知度低区域“婴儿”期区域发展迅速,拥有一定区域价值区域高成
6、熟度,区域价值已被充分认可区域“少年”期区域“成年”期“告诉别人她会长得很美”重新定义区域价值,提升形象“告诉别人她美得与众不同”基于区域价值,重新定义产品“告诉别人她是完美的”利用成熟区域价值,项目全方位打造外的细节放大区域价值平台决定了营销打造的方向四看楼盘定位、形象诉求、包装导示营销中心包装、氛围、特色、品质p外部包装灰暗,不够气派p内部空间小、功能区完备、而部品过多、舒适感不足,拥挤感强烈p装修无特色p沙盘品质感不足五看案场氛围、样板展示、营销道具示例p销控台布置p洽谈桌的数量和放置位置p沙盘营销中心包装/置业顾问配置p置业顾问气质、形象p是否有统一制服p男女销售员比例p置业顾问专业水
7、准p是否善于引导需求营销中心包装/置业顾问配置六看规划布局、开发节奏、产品亮点一期二期三期四期p用地性质:二类居住及商业用地p物业类别:普通住宅p项目特色:宜居生态地产p绿化率:40%p容积率:2.0p总建面积:54.5万平米p开发公司:万科置业有限公司p物业公司:万科物业p目前均价:13000-16000元/万科金域蓝湾商业街的招商工作已基本完备,签约厚园、皇典宾府、味洲农家超净菜超市、百信药房、福奈特干洗、好的便利、中国银行、叙苑、蓝湾咖啡等知名餐饮企业达成合作协议,加上鲜花、水果店,中国电信,目前蓝湾商业街已签约商家达到13家,签约工作基本完成。客户判断(江宁某项目)七看客户构成、客户关
8、注、客户变化70%地缘客户分布AA江宁区中级公务员约200人B B江宁高级中学教师约50人C C江宁区私营业主约200人DD东山区域产业客群(造币厂、冶金设备公司、新城巴士公司等)约200人E E科学园产业客群(高速齿轮制造公司、金箔股份有限公司、中圣高科技产业有限公司等)约150人F F周边小区(市政天元城、莱茵东郡、书香名苑等)改善客户约200人市区客户导入客户分布GG新街口大行宫CBD150人HH鼓楼山西路CBD70人I I北京路沿线政府职能部门30人J J大中规模的服饰装饰城50人30%地缘客户市区导入客户分流示例明确了调研的方法,如何进行系统的市场及竞品分析,并指导销售市场研究市场基
9、本面竞争产品三大研究重点事实观点建议结构化分析1、市场基本面分析具体研究内容如下:1.宏观经济研究 2.宏观房地产市场研究3.房地产建设指标分析 固定资产投资与房地产投资 施工、新开工及竣工面积4.土地市场研究 供求及价格 分区土地成交 土地成交价格 本区域土地成交详情(含项目本身)5.商品房市场分析(住宅)商品房存/增量分析(供求分析)商品房销售额与销售面积商品房销售价格 市场发展板块及格局分析 成交产品特征客户构成分析6.市场未来发展预期 研究重点:市场特点:内外需、市场阶段供求关系、市场结构(价格、产品、开发商)客户及成交特点研究意义:1.宏、中观经济及房地产整体分析,反映房地产投资及发
10、展环境,预测未来的竞争格局。2.通过研究判断区域房地产走势与开发风险,找到项目可能的目标市场,初步确定发展战略。3.通过区域房地产供求关系、价格、产品等成交情况分析,对产品的定位策略产生直接影响。过去:市场发生了什么?未来:市场会有什么样的变化?市场信息主要反映的问题1、市场基本面分析需求供应政府开发商客户供应、需求需求供应反映问题的关键指标无论是经济形势的影响,政策的影响,还是价格的影响,都最终反应到市场供应和需求的变化上面1、市场基本面分析实战举例:如何打消客户对于整体市场的疑虑?首先对于导致疑虑产生的市场现象进行回顾杭州_多盘降价,引业主围攻常州_降价抢客,六折抛售2.19 杭州双盘齐降
11、2000-6000元/,老业主怒砸售楼处德信北海公园率先降价2000元/,给杭州乃至全国楼市投下“重磅炸弹”;同一区域的楼盘天鸿香榭里不到24小时就率先“应战,2月19日晚,该项目均价从17200元/降到了13800元/,其更是打出广告宣称“直降6000元/”。2.23 常州雅居乐星河湾6折出售,单价直降5000元/“166-427全系臻品现房(5380元/起)惊爆价来袭”2月23日,江苏常州被曝出“雅居乐星河湾”楼盘推出大幅降价特惠活动。于2月21日正式开盘,推出5、6、8、10四栋楼,在这部分房源中,精装均价12500元/,毛坯均价降至7500元/,个别房源低至5380元/。杭常降价 受供
12、需失衡、库存庞大等因素影响,开发商出于资金链或战略考虑主动降价,谋求快速去化杭州事件解读:市场供需矛盾突出(外地人买不起,本地需求乏力);现有库存房源(不含未来供应)已至历史高点,1月住宅存量711万方,去化周期达到22个月;各大开发企业均面临较大的去库存压力。市场分析:杭常降价有其特殊性共性特征一:供需失衡,库存庞大,开发商云集,市场竞争激烈;二:土地市场持续火爆;杭州首降1、高房价,高门槛,宏观调控、外地落户限制;2、银行贷款收紧,开发企业面临回现困扰;3、民营经济衰退,温州老板集体出逃,开发企业资金链压力较大;个性因素本轮更多是局部市场严重供过于求的竞争环境下的主动降价。杭州也好,常本轮
13、更多是局部市场严重供过于求的竞争环境下的主动降价。杭州也好,常州也罢,从来不是单一原因所致,区域供给过高、竞争激烈是事件本质原因,州也罢,从来不是单一原因所致,区域供给过高、竞争激烈是事件本质原因,而开发商资金链紧张或战略转移都可能成为触动市场的那一根弦!而开发商资金链紧张或战略转移都可能成为触动市场的那一根弦!南京整体市场分析开发商报价受阻,推盘意愿降低,市场无房可售,同时在高利率及周边城市降价事件影响下,购房者观望心态有所转浓,导致开年以来整体市场供销双双陷入疲软状态数据来源:南京市网上房地产官方统计数据,全市数据不含高淳溧水市场表现:市场表现:11、供应萎缩:价格审批依然从严,开发商扩大
14、开工量及推盘动机不足;、供应萎缩:价格审批依然从严,开发商扩大开工量及推盘动机不足;22、销售萎缩:市场库存量已进入历史低点,推盘量减少直接制约客户置业选择面,新房迟迟难以推出,银、销售萎缩:市场库存量已进入历史低点,推盘量减少直接制约客户置业选择面,新房迟迟难以推出,银行利率居高不下,加上周边城市诸多降价事件,促使部分客户陷入观望状态行利率居高不下,加上周边城市诸多降价事件,促使部分客户陷入观望状态。南京整体市场分析受去年市场成交透支及开年宏观环境、限价政策影响,一季度成交数据同比下跌达18%,4月推盘量进一步走高,未来竞争态势严峻u2014年第一季度上市12514套,成交14922套,销售
15、均价13539元/,供销比0.81,月均去化4974套;u同比2013年第一季度上市套数降低10%,同比成交套数降低18%,同比销售均价增长11%,同比月均去化套数降低18%;u环比2013年第四季度(13年最佳季度)上市套数降低53%,环比成交套数降低37%,环比销售均价增长2%,环比月均去化套数降低37%;u从现状案场计划来看,2014年4月份南京将有83家楼盘约1.5万套房源存在上市计划。全市13年第一季13年第二季13年第三季13年第四季14年第一季上市套数1387818531211592651512154成交套数1811121549221302359414922销售均价1217212
16、541131361321513539供销比0.770.860.961.120.81月均去化60377183737778654974均价环比7%3%5%1%2%去化环比-0.7%19%3%7%-37%五大维度:打消客户观望、看空市场的疑虑!1.城市地位:国家中心城市,辐射苏北皖南2.产业结构:三产比重提升,带动城市消费3.人口结构:中产消费强劲,大量刚需新增4.规划红利:城市加速外扩,规划红利释放5.库存分析:南京供销持衡,抗风险力强【理由一:国家中心城市理由一:国家中心城市 辐射苏北皖南辐射苏北皖南】定位定位国际化人文绿都,国国际化人文绿都,国家东部地区中心城市,家东部地区中心城市,产业升级及
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 南京房地产 市场调研 分析 培训
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【w****g】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【w****g】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。