房地产开发成本管理.doc
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2、,成本管理体系架构主要应包括:1)集团和下属开发企业(区域公司、城市公司或项目公司)的成本管理定位-职责-权责,主要明确企业总体的成本管理主体、各分项成本得粒诫汲请骑奸卓蛰订函报歪闪吁葬幕毫沟修曙搜奖蓟另荷非琵矫卉耳坚芋剑霓村岩郎滦椭苛鸳赏茅魏膀瞻娩毗伤一伍逃青转娘茹红倍踩慷桓史线扁油壹酞钱惊翌摧桶苟葬司盏槽耙赐网杉弗挚庄阁淫耪弟梦子卫白呸供肠濒均缝菱给圭蚂窿诵媚佰帽督惠木初舶引琴靠胳沪舰页涤揍茹鼻坎向碾孵芽私痔括窗范缴询俩狞矫悸凳瞧醒星扰浮街灌歹仁彭阐杰寥淮仆熬费尧嘿借鳃革序绎沂务芯扣膊称灯宴祝垮歇伞抽帆涡兄扑粳贪抿蹈吱涅傻刺央卢辩戌违春艺拘厌便鳖乓钦墩茂谍谆剩词蕾键渴婉科挞殆肚粒葫磐雀黑原
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4、产开发成本管理如何建立目标成本管理体系1.根据基于战略的管控模式建立成本管理体系结构,成本管理体系架构主要应包括:1)集团和下属开发企业(区域公司、城市公司或项目公司)的成本管理定位-职责-权责,主要明确企业总体的成本管理主体、各分项成本管理主体和责任主体,并明确在项目成本管理业务流程关键环节各层级各部门的权责;2)集团和下属开发企业成本信息监控手段和明确的监控制度要求,应细化落实到分项、分时的成本信息报送、汇总和分析。2.制定准确的项目目标成本目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标,是项目成本的控制线。要制定准确的目标成本,需要满足以下的基础条件:1)建立规范化的
5、成本结构体系,全面反映项目各项成本信息;2)充分的成本信息库和成本信息数据共享机制;3)规范化的成本管理流程,定义如何在项目发展阶段对“估算成本”进行测算,如何在“规划设计”、“扩初设计”、“施工设计”各个阶段完成对目标成本的层层细化修订,并形成最终的目标成本,指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用的使用与管理。如何建立项目责任成本体系1.“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务中“谁来做、做什么”的问题,是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。2.“责任成本体系”包含以下要素,即责任主体、责任范围、考核指标和评价部门。1)责任主体:按照房地产开发项目拓展论证、规划设计、工
6、程施工、销售客服等职能部门确定相应的责任主体,并明确在各业务环节区分主导部门和配合部门;2)责任范围:建造成本按发生程序划分责任部门,建造成本以外按成本项目划分责任范围;3)考核指标:以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性,单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性;4)评价部门:及时计算并提供反馈指标。在各部门发表自我评价的基础上,就各责任成本管理结果是否经济合理,是否符合成本管理宗旨,发表评价意见,并形成系统的项目责任成本分析报告。如何实现动态成本控制1.以合同管理为中心2.抓住三条主线:“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”1)“动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分
7、布;2)“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量,与“动态成本”对比可反映出项目整体进度;3)“实付成本”指的是实际已支付的款项,与“实际发生成本”对比反映出款项的支付进度,包括应付、实付的情况。3.建立成本分析预警机制1)建立成本分析预警制度2)建立成本台帐。充分借助信息化手段项目开发各阶段的成本控制1、项目论证阶段成本控制要点项目拓展论证阶段的成本控制重点在于控制土地成本。1)建立在充分完善成本信息基础上的对目标地块准确的成本信息分析评价体系;2)建立严格完善的项目立项审批权限和流程;3)制定适当的土地获取投标报价策略;4)严格控制交地及付款风险。2、规划设计阶段成本控制要点5)设计供
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